西安史家湾项目战略规划及定位报告 2011-100页(1).ppt

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1、史家湾项目战略规划及定位报告,思路决定出路，角度决定高度,城市的发展进程犹如人类的进化史，对于史家湾项目而言，如果不能抛开城改房的定位角度，将无法步入项目发展的新高度。,她曾孕育过华夏名族的起源，她曾见证过无数兴衰成败的历史故事，她是长篇文学白鹿原原型，现在她再一次被历史推向发展的浪尖。,第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议,纲举目张：,道与不见之手 项目DNA分析 项目地块分析,项目地所处位置在浐河西岸，城中村区域史家湾村腹地。欲做此项目，必要对项目周边地形、地貌做客观的评析，以此为基础逐步深入,俯视项目地版图,项目区域概述,新城区,灞桥区,雁塔区

2、,项目地,项目地位置非常尴尬，行政管辖属于雁塔区，治理改造却属于浐灞生态区。由于都偏离了三个行政区域的核心位置，周边人口比较稀疏大多是城中村居民，房地产项目较少，自然景观有待进一步改造。,看似一家亲，实则两张皮,区域道路交通设施比较完善，东侧东三环、绕城高速四通八达。北侧咸宁路，长乐路贯穿西安主城区，周边幸福路、万寿路以及未来多条规划路纵横交错。规划的地铁5号线和地铁6号线分别贯穿项目地南北，不久的将来进出西安入主城区、南下长安，北上经开交通将会异常便利。,交通便利，道路四通八达,地铁六号线,地铁五号线,项目地,多多超市,迎客隆超市,巧玲百货超市,福润超市,延河超市,建设银行,工商超市,农业银

3、行,片区内商圈众多、金融配套丰富，但大多集中在咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧的暖山康城在社区东侧沿街规划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前已经在做定向招商，预计一期入住后投入使用。,商圈云集，商业设施完善,区域内的教育、卫生医疗设施较为完善，其中包括中学3所，小学4所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、陕西省纺织医院、等驾坡医院、东郊第一职工医院、省建材医院。中小型医疗卫生诊所和社区医院多达数十个，足以保障基本的医疗卫生服务。,省纺织医院,省建材医院,东郊职工医院,古城医院,东方医院,灞桥康复医院,等驾坡医院,穆将王小学,

4、史家湾小学,田家湾小学,省安装公司二小,市47中学,高桥中学,东方中学,生活设施齐全，满足居民医疗、教育需求,史家湾一颗埋没在曲江、浐灞光芒下的星,项目地块评述,曲江核心区,浐灞核心区,西曲江、东浐灞，看似咫尺间实则千里远,周边的区域都在如火如荼地大跨步发展，然而这片孕育了华夏文明的土地，这条滋养了关中大地的河流，却随着时间的流逝，渐渐走出了人们的视线，甚至被越来越多的人所淡忘。,项目地占地面积约XXXX亩东西长XXX米南北长XXX米土地性质属于居住用地,东,西,北,南,项目地所处位置位于史家湾村核心腹地，北部紧贴暖山康城，南部靠近雁鸣湖一号湖。,项目期西侧是一马平川的农民房，三到四层的低矮建

5、筑鳞次栉比，本地居民生活其中，勉强维持着表面上看似幸福的生活。,城中村腹地，农民房鳞次栉比,项目地周边的高压输电铁塔威严矗立，看似一位位钢铁卫士，其实带来了巨大的安全隐患。,空气中弥漫的不是泥土的芳香和芳草的气息，而是从翻着白沫的池塘里散发出垃圾的恶臭。,高压电塔林立，空气污浊,东侧的浐河西路，双向两车道，向南一直延伸可以到达三环线和绕城高速，直取曲江核心也就是十来分钟的车程。,向北直通咸宁路，是进入城区的主要方式。道路上车辆非常稀少，偶尔才有汽车高速驶过。主要的公交线路集中在咸宁路上，浐河西路上只有一条708路小公交线。,道路平整，交通比较方便，车流量稀少,项目地旁的浐河流域河道宽阔，由于目

6、前处于旱季，浐河水量较少，河床裸露。,河床上杂草丛生荆棘密布，一股混浊不堪的溪水从中穿过，完全不是我们期待中“一级水源地”的景象。,浐河水量稀少，河床裸露，河道内杂草丛生,低调的史家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量,浐灞生态区，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。浐灞生态区被列入西安市重点发展的“四区一基地”之一。目前的浐灞生态治理已经进入第二阶段，建设“两塬夹一川”的南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平方公里）。打造9公里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将进入全面蓄水阶段，启动浐河碧水工程，在浐河滨河西路的部分路段建设截污管道，封堵了现有排污口，并开工建设“引灞

7、济浐”工程，不断净化浐河水质。到2015年这个浐河综合治理基本完成。,2015年这个浐河综合治理基本完成,随着浐灞生态区的逐步落实和曲江的生态资源开发殆尽，浐河流域将成为未来西安的新生态宜居区。我们项目地位置正好处在生态宜居功能区的核心，雁鸣湖的北侧，其区位价值潜力不可估量。,区域小结,1、处在尴尬位置的史家湾，看似享受到两个行政区域的共同眷顾，实际上却是两区行政管辖的盲区。2、在曲江和浐灞的光芒下，她犹如沧海遗珠被大多数人所忽视。3、在周边丰富的生活配套设施、便捷的交通条件映衬下，史家湾自身的条件反而显得贫瘠和匮乏。4、随着曲江核心区域开发殆尽浐灞生态改造的逐步深入，史家湾将逐渐被世人所关注

8、，之前的暗淡是给未来的璀璨聚集能量。,第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议,纲举目张：,2010.4.15贷款买二套房首付不低于50%；2010.4.17“国十条出台”；国务院：房价过快上涨区可暂停发放第三套房贷款；,2010.9.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%；,2010.1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台；2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；,2010年1月,2010年2、3月,2010.2.20银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法；2010

9、.2.20个人贷款管理暂行办法出台；2010.3.08关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台；,2010年4.17新政,2010年9.29新政,政策高压,2011年新年伊始“新国八条”、西安“限购令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有的寒冬期，2011年注定将成为西安房地产不平凡的一年,政策法规,1.限购政策：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。,2.停购政策：已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家

10、庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。,3.二手房贷：对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。通知要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。,西安楼市限购令,4.限购类型：本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。,国家限购令的出台：让老百姓的思维发生了变化,1.限购对市场需求的抑制是理论远大于实践 2.限购的实施打乱了既有的市场运行秩序 3.限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场长期发展 4.市

11、场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。5.限购令让一部分投资性需求转向二三线城市，推高了当地的楼价。,限购政策,停购政策,二套房贷,实质影响,近期市场分析,1月份城东区商品房销量为29.55万平方米，与去年12月相比上涨了57.33%；具体分物业来看，普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56%；商服用房销量环比上涨20.34%；别墅销量依然较旺，销量环比上涨了33.25%。,城东区2011年1月份销售情况 单位：平方米,一月城东市场普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56%,城东区2011年1月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位：平方米,本月城东区普通住宅销

12、售套数为2393套，环比上涨了46.54%。与以往相比，1月份城东区的住宅销售面积段偏大，其中110-130平方米的户型成交638套，占总量的26.7%，成为本月的主力成交面积区间；其次是90-110平方米之间，占总量的23.3%；再次是受刚需及投资置业群欢迎的70-90平方米的户型，销量占总量的14.7%；其他面积段的销售比重与以往基本保持一致。,90130平方米为城东主力面积区间,城东区2011年1月份普通住宅各价格段销售套数分段单位：元/平方米,从本月成交价格段分布图中可以看出，5000-5500元/平方米的房源共成交548套，占本月城东区的22.9%，是本月的主要成交价格区间；其次是5

13、500-6000元/平方米的价格区间，占总量的15.3%，排行第二；排在第三的是65007000元/平方米价格区间，占城东区普通住宅成交总套数的14%。,5000-5500元/平方米的房源为该区域销售主力,城东区2011年1月份普通住宅购买人群来源情况 单位：套,本月城东区普通住宅的购买者还是以本市为主，占98.2%；本市其他地区的购买值占0.9%；外省市占0.9%。与以往一样，本月城东区依然以本市的购房者为主。,东区普通住宅的购买者还是以本市为主,周边项目调研,御锦城,水岸东方,沁水新城,龙湖弗莱明戈,恒大绿洲,暖山康城,国际幸福城,国际生态城,本案,恒盛御锦城,水岸东方4期,沁水新城,暖山

14、西安,龙湖弗莱明戈,恒大绿洲,幸福国际城,项目暂时叫停,绿地国际生态城,市场小结,周边在售项目以两房、三房为主，价格范围主要集中在65007000元/，个别高端项目均价过万元，城中村改造项目价格较低，国际幸福城目前工程叫停，之前销售价格仅在3000元/左右。,重点关注,重点项目解析,1、原味西班牙风格建筑的100万平方米的大型居住社区，体量和风格于我们类似。2、一期4幢多层洋房、9幢9层小高层，产品与我们不尽相同。3、首次使用红陶筒瓦、精致铁艺、圆弧檐口和手工质感文化石等高端筑材与工艺标准。4、龙湖特有的五重景观体系。5、多种手法将别墅专属的尊崇生活体验与奢侈空间享受，完美嫁接于花园洋房。6、

15、社区内优质幼儿园及小学教育资源，以及10万平方米的社区配套商业。,龙湖弗莱明戈,1、总建面70万平米，南侧紧邻咸宁路，规划中的地铁6号线由此经过，交通十分便利。2、建筑设计为欧式风格、欧式皇家园林风格。建瓯风格内容丰富但不纯粹。3、20000多平米中心水景环绕双会所、7000多平米综合楼规划有超市、餐饮、艺术娱乐中心和儿童活动中心4、15000平米运动中心“一兆纬德”全程经营管理，规划有室内恒温游泳馆，室内篮球馆、壁球室、桌球室、健身大厅。5、2000平米的国际知名幼儿园，为业主子女提供优质的基础教育。6、全国一级资质的金碧物业有限公司携手全球知名物管专家戴德梁行，共同为您提供国际水准的英式管

16、家贴心服务。,恒大绿洲,暖山西安,SWOT分析,市场优势：区域内竞争项目较少，市场有待深挖。交通优势：道路交通发达，未来地铁上盖。商圈优势：周边生活商圈众多，满足居民需求。配套优势：区域教育、医疗条件充足，生活质量有保障。环境优势：地理位置优越，自然景观丰富，环境优质无污染。竞争劣势：周边竞争项目较为强势，竞争压力大。属性劣势：项目性质属于城中村改造，对树立品牌有影响。景观劣势：浐河周边景观比较原始，形象欠佳有待治理和改善。距离劣势：项目地上配套设施匮乏，生活配套有一定距离。,优势,劣势,机会,威胁,曲江资源消耗殆尽，浐河、雁鸣湖成为新的宜居生态区浐河流域改造为该区域带来新的发展契机经济实用型

17、房子需求量庞大，城改房还有不错的机会,政策高压“限购令”对市场造成极大冲击，限制了部分客户投资置业消费者逐渐理性，对城改房还有一定的偏见周边项目实力强劲，直接造成客户的分流项目在性质上始终烙着城改的烙印，品质道路在前行中受阻对比之下，项目的品质必须出奇制胜,WT主攻战略指导,应对策略：1、针对周边项目而言：避其锋芒，客户锁定，不与其争；2、针对目标客户：打造好而不贵的产品，提升居住的品质；3、针对产品户型：借鉴市场比较受欢迎的户型，填补市场空缺；4、针对市场价格：避免与高档楼盘的较量，张扬项目的性价优势。我们的目标是立足浐河岸打造片区内最适合居住的房子！,WT战略指导-克服内部劣势，回避外部威

18、胁,第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议,纲举目张：,客群定位,西安“限购令”的出台，在抑制房地产市场的过快增长的同时，将一大批本地投资型客户、外地改善型客户阻挡在了我们的售楼部之外。首次置业的刚性需求和二套改善型投资者成为目前市场的主力。,客群细分,客户策略：以纯粹的产品形象锁定核心客户；以精准的价值体验感染重要客户；以坚挺的片区价值传递打动游离客户；以产品投资潜力吸引偶得客户。,区域内追求优质生活环境，却承受不了曲江高额房价的首次置业青年,在区域内经营生意的外来生意人,有地域情结或者现在生活区域远离城市核心，稍有积蓄急需改善居住环境的本地二次置业

19、者,追求价格低廉，交通便利，倾心于浐河未来规划的本市其他区域居民,客群特征,1、大部分经济实力比较薄弱，少部分相对富足，具有务实的消费观，价格延伸的性价比往往是他们考虑的首要要素，因为口袋实在羞涩，所以可承受的总价有限！2、对该区域具有地域情结，祖祖辈辈生活在这片土地上，他们熟悉周围的一草一木，在这里有着他们曾经的美好回忆。3、现在生活、工作的地方属于城市的非核心区，向往城市便利的生活，希望分享城市资源，对区域的改变望眼欲穿！4、他们希望社区内和社区周边有比较完善的生活、交通等配套居住是他们最大的需求，对房子空间分割得是不是合理？没有什么清晰的认识！,客群小结,1、区域内经济实力相对薄弱的首次

20、置业青年2、区域内有一定经济基础，对目前居住条件不太满意的改善需求3、纺织城国棉厂的普通职工和一般管理人员4、周边商圈内的个体私营者5、周边城中村改造带来的周边村民,锁定客户需求，制定战略目标,第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议,纲举目张：,项目周边的楼盘风格调研,周边8个项目主要是现代建筑，品质感普遍较低，而且容易淹没在灰色的天际线之下！只有少数高端项目采用地中海式建筑风格，皇马建议的建筑风格力求与高端项目看齐！,细数我们周边的项目，唯有绿地国际生态城和龙湖弗莱明戈充分发挥所处地理优势，结合自身园林景观，打造了较为纯粹的地中海风格社区。但是由于产

21、品门槛过高，将很大一部分人挡在了优美的地中海风情之外。所以我们建议在产品风格上与之呼应，在产品结构上与之配合，打造纯粹的地中海风情高层、小高层社区，以弥补市场空缺。,一改以往城中村改造房品质低、户型差的形象，塑造好而不贵的高品质社区，城中村改造也有春天。,属性定位：浐河岸上地中海原筑,在有价值的土地上，河与山的价值首当其冲！在整个项目区域内，浐河水量虽然小、河面虽然也窄，距离项目有一定距离，但对提升项目形象具有举足轻重的意义！因此，我们也要立足浐河岸！自古及今，只要有水的地方就是人居的最佳去处！地中海风情，欧陆气质，点明项目形象，将来整个建筑都是欧式风格，园林建议为地中海园林，原筑，还原本真的

22、建筑，最纯的建筑，为原筑！,不同的建筑风格能为项目注入迥然的形象气质，从对以下几种风格的分析比较中，我们找出了合乎项目属性的建筑风格；项目精选欧洲风情立面，打造异域风情的高端项目！以期实现差异化战略定位！,建筑风格遴选,战略依据：1、城市低端片区，周边色调灰暗，要想远看就有视觉冲击感，首选欧式，然后是美式和泰式，但限于造价，我们仅建议欧式建筑风格，风情浓郁，色调亮丽；2、在普通的购房者心中，对异域风情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是项目地周边的老居民，早已经厌倦了那些低矮而缺乏生机的筒子楼布局，使用功能极差！3、基于打造一个浪漫而有味道的建筑群落，基于为这个片区注入新鲜的亮色基于更多，我们的建筑

23、风格，欧式恰到好处！,立面仅供参考,造型雅致的建筑立面：看不到一根管线的建筑外立面，彰显着生态环保理念。,采用的澳洲砂岩（淡水），源于澳大利亚昆士兰州，是由石粒经过水冲蚀及沉淀于石床上，经数百万年堆积变得坚固而成，生态环保。,案名建议：普罗旺斯 备选1、花盛香缇2、香颐郡3、月映长桥4、漫芳汀*犹如遗落人间的幻境浪漫，无以言表,主推案名：普罗旺斯 Provence,普罗旺斯是这个世界上最浪漫的地方之一，是欧洲的“骑士之城”，是中世纪重要文学体裁骑士抒情诗的发源地。普罗旺斯”已不但是一个单纯的地域名称，更代表了一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式，一种宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云

24、舒的闲适意境这个地方飘溢自由的气息，这样的气息蛊惑着艺术家创作的灵感，包括塞尚、凡高、莫奈、毕加索、夏卡尔等人均在普罗旺斯展开艺术生命的新阶段，蔚蓝海岸的享乐主义风气，也吸引了美国作家费兹杰罗、英国作家劳伦斯、法国作家赫胥黎、尼采等人前来朝圣，当然，还囊括了山居岁月，将普罗旺斯推向巅峰的彼得梅尔。普罗旺斯浪漫的色彩，永无止境的艺术也吸引着世界人居前往朝拜！,那午后弥漫着酒香的农场，停靠在海岸边小憩的游艇，少女耳际别着的一抹紫色无论是尼斯、戛纳、安蒂博，任何人都不可能到此而不动容。,普罗旺斯 案名释义Provence,那片灰色的天底下，纵横交织，蛛网状的高压线、高低起伏的棚户和工厂、冒着黄烟的大

25、烟囱、摇着尾巴到处跑的小狗、风驰电掣的拉土车、所向披靡的小货车建筑与土地之间，要么归为一体，沦为大地的附属，要么跳出大地的桎梏为城市抒写动人之画卷普罗旺斯，在灰色的土地上，建筑城市最亮丽的天际线浐河岸边，浪漫优雅的建筑、精致优美的园林地中海生活款款降临！一个浪漫天成的名字、一个风情弥漫的名字、一个可以让人遐思无尽的名字普罗旺斯，开启您最美丽人生之旅,核心SLOGEN：一生浪漫，宛如初见,我们要一句直抵人内心的口号，我们要一句高度概括项目气质的广告语！一生浪漫，说的是客户居住普罗旺斯之后，整个建筑、园林所营造的生活氛围和生活方式，一生浪漫，回到家！宛如初见，说的是一种永恒的赏心悦目，说的是一种浪

26、漫如同最初的心灵感受，这是一份永不变质的、宛如初见的美丽！一生浪漫，宛如初见，传达的是一种让生命永恒美丽的境界，这是一种居住上的人文关怀和心灵上的高度关照！,一生浪漫，宛如初见那是时光的倒退，还是时光的穿越，昨日和今日的幸福无数次地重叠在庭院里，普罗旺斯的秋日，像瀑布一样的浐河阳光，明媚而温暖，这一生的浪漫，宛如最初的相见，从未改变！,一生浪漫，宛如初见那是时光的倒退，还是时光的穿越，昨日和今日的幸福无数次地重叠在庭院里，普罗旺斯的秋日，像瀑布一样的浐河阳光，明媚而温暖，这一生的浪漫，宛如最初的相见，从未改变！,那浓郁的色彩是生命的歌唱，梵高、塞尚、莫奈、毕加索、夏卡尔、都曾用这里的色彩，点亮

27、生命最绚丽的画卷，普罗旺斯,简欧的建筑风格：整个项目的建筑风格为浪漫的欧式建筑，如同塞纳河边的小城；实用的中小户型：简约而实用的户型设计，完全满足不同目标客群，之消费需求；优美地中海园林：由于小区内铁塔林立，园林绿化面积大，将会成为项目大亮点；丰富而便利商业：项目周边临路部分布局不同体量商业，生活配套和主题相配合；泛会所巧妙设置：裙楼顶部的绿化，以及社区内的部分底层架空可以设置泛会所；主题会所的预留：想和周边的城改房拉开距离，那就巧于布局一些稍显品位会所；独出心裁的包装：主题个性鲜明的楼盘，我们的风情包装也一定抢足客户的眼球；全地下的停车位：为了追求项目的品质，人车分流的地下生态车库，生活更美

28、丽！,结论：1、本项目现代欧式风格，户型实用合理、园林地中海浪漫、优雅，绿化面积大。2、针对本片区内的客户，范曲江已经满足不了的客户，环境的稀缺，在性价比上提升一定的空间后，市场肯定会有一个小范围的追捧！,第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议,纲举目张：,产品定位,产品类型：全部为高层住宅。高度控制在100米范围内，建议层高按照2.9米以上设计，层数可按照28、30、31层考虑。,底商2F,住宅29F,住宅30F,住宅28F,+,+,90米,84米,95米,8米,根据2010年11至2011年1月城东普通住宅市场各面积区间销售份额统计开看，城东市场主

29、力面积区间集中在70130范围之间。,户型配比,根据目前市场情况同和对未来35年市场的展望，结合城中村改造项目的特点，我们对本次规划的户型面积分布及户型配比建议如下：,根据市场提出的户型建议,270度转角飘窗,飘窗,露台,单元平面：一梯四户,一梯四户的经典产品在功能分区及通风采光上极尽合理！,单元平面：一梯四户,单元平面：一梯六户,一梯四户和六户的经典产品在功能分区及通风采光上极尽合理！,3室2厅126平米,2室2厅85平米,户型点评：105.89 2+1房2厅1卫，户内花园送10.95,户型点评：127.77平米 2+2房2厅2卫，户内花园、客厅落地窗送20.25平,园林定位,组团式地中海风

30、情园林园林是小区的眼睛，是品质的中流砥柱，我们可能要在园林上花点心思，这关系到这个项目的顺利启动，鉴于区域园林水平我们以填补市场空白方式进入，以地中海风情园林与邻近的高端项目辉映；通过抬升/下沉等处理手法，为小区建立多层次、分组团式园林空间体系比如我们将1号地命名为：卡梅尔，2号地命名为：香波堡，3号地位：贡多雅，每一个地块的园林都异彩纷呈，锦绣如同欧洲的湖滨小城！,为营造良好的居住空间，构筑以人为本的生态建筑，设立架空层，引入阳光、引入新风、引入树木、引入流水、引入视野；,园林建议,结合开敞式广场/雕塑/喷泉/公共户外健身配套等设施的设计，以及不同层次乔木、灌木、草地的结合，创造出一种富有浪

31、漫感的异域风情园；增加园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼使用。,部分架空层,部分结构，比如中央楼王。68米架空层设计，引入绿化、放置休憩长椅、改建活动场所等，制造泛会所交流空间整个小区通透明朗，绿化连为一体，使整个社区园林更有统一感和连贯感。,入户大堂是客户观察项目品质的敏感点，需重点处理。,入户大堂适度雕饰，凸显品质感。,入户大堂在项目的1梯四的高层产品中适度强化，提升价值。,入户大堂,注意售楼处、样板房等现场展示，增加客户体验感，增强价值传递。,售楼处外部：在几条岔路增设引导性强、昭示性佳的路标指引；门口设置专属礼宾，并配置保安引导停车，增加车辆遮阳罩的人性化服

32、务，提高接待品质；售楼处外墙清洗，将门牌更换为更具有昭示性和尊贵感的门头昭示；门前广场种植花池花卉，入口地毯向外延伸，形成进入售楼处的仪式感；,强化动线感知，通过样板房的展示，提升客户价值感知。,看房动线及样板间：安排专职看房导购人员；前往样板间的看楼通道，两侧摆放盆花，丰富视觉；看房通道门岗设置专岗保安人员，不能由其他岗位随意替换，保持高形象与精神面貌；现代简欧风格装修样板间，增加客户对生活品质的感知；增加样板房背景音乐。,安 全,以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入户的三重保障,品 牌,与知名物业管理品牌强强联合，提升项目品牌形象,品 质,有效的职能化物业管理系统,品牌物管：

33、三大核心要素的落实关键点,英式管家标准不必要参照5星际，但形象至少要有英国管家的派头；细节落实首先是服饰和礼仪，将来联系专门的公司做培训即可！,商务主题会所生活俱乐部，属于片区业主的交际场、生活场,俱乐部定位：星级标准的商务主题会所，打造休闲生活俱乐部。俱乐部设施建议：会所面积约3000平米，设置红酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐厅、多功能厅、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娱乐室。会员权益球会、酒店等高档场所消费优惠卡赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠享受全国范围内鸿基集团所开发房产的额外优惠,参考标准 北京：京城俱乐部 中国会俱乐部 长安俱乐部 美洲会俱乐部,上海：银行家俱乐部 鸿艺会 雍福会,商务主题会所示意,下面是我们的视觉演示过程,甲乙同心，其力可断金谢谢聆听！,