2008年长沙别墅市场调查分析报告90页-43M(1).ppt

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3、盈卧龙湾35、河记黄埔,从分布图可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋(为由东城项目较少),这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。由于市府的搬迁、城市规划的扩张、市政配套的兴建，为河西楼市繁荣奠定硬性基础，带动了河西房地产的发展；而河西深厚的人文底蕴及岳麓山人文生态资源，更得高端客户青睐，同样也吸引开发企业的涌入。随着长沙融城计划的实施，南城板块作为融城中心地带和大量土地的供应，会更加吸引开发企业在此没。,别墅项目分类,别墅的分类（除售罄外）,以上看出，长沙市场现以综合性产品为主导，纯别墅产品为次，纯独产品更为市场稀缺性产品

4、未来政府对土地管理进一步的加强管理，开发纯独产品项目将越来越少，纯独产品更为稀缺,2,长沙各板块别墅项目基本情况,板块项目基本情况、08年上市项目汇总,板块项目基本情况,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,北城板块,1、绿城青竹园 2、湘江一号 4、长泰豪园,即将上市,3、沙河世纪城,售罄,金鹰星沙板块,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,7、藏珑湖上国际社

5、区6、长沙碧桂园威尼斯城 8、鹏基诺亚山林 9、水印山城 10、幸福里11、早安星城,在售楼盘,即将上市,12、山水湾13、好望谷,售罄,东城板块,15、万科西街花园,在售楼盘,即将上市,售罄,14、水云间,南城板块,16、国中新城17、托斯卡纳 18、美洲故事19、比华利山 20、御邦22、保利阆峰云墅,在售楼盘,即将上市,21、橘郡,售罄,23、同升湖白竹水乡,市府板块,24、卓越蔚蓝海岸5、西山汇景,在售楼盘,即将上市,售罄,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,麓南板块

6、,25、中天山语林居26、星语林汀香十里28麓山恋迪亚溪谷,在售楼盘,即将上市,售罄,27、香格里麓山别墅,29、岳麓山公馆30、卓越麓山别墅31、广晟西海岸,望城板块,32、长沙玫瑰园34、南山苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄,在售楼盘,即将上市,33、双盈卧龙湾35、和记黄浦,售罄,小结,长沙别墅竞争市场现状在售体量大，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项目，纯别墅项目较少。迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年来，长沙别墅的开发才逐渐呈规模性，市场体量一直未见缩减，2007年长沙各大板块别墅项目竞相入市。据不完全统计，别墅类项目总占地面积680多万m2（包含其他物

7、业），总建筑面积580多万m2。如此巨大的放量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常激烈。目前，长沙市场上正在销售的别墅项目共有25个，其中，纯别墅项目为8个，纯独立别墅项目3个，大多为复合型项目。由此可知，受国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项目众多，而这些别墅项目亦多为早年拿地、近年来才开发。,决定产品档次的根本区别：决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽

8、相同。目前，长沙别墅市场的发展趋势主要以二环以外为主，河西板块、南城板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大，这主要因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相对较好及产品的纯粹性较强所致。,园林风情、建筑主题依靠原生态森林水景地块开发的项目，在园林风格上多采用保留原始生态植物的园林风格加以人工浓缩的山石布景，最典型的是环绕岳麓山周边的项目，譬如麓山别墅、迪亚溪谷、岳麓山公馆等。此外，园林的异域风情浓郁，主要以适合长沙气候的植物为特色，明显的亚热带常绿园林风情，再加以适合各种建筑特色的小区主题浓缩山水，以达到彰显主题和卖点的特色。长沙别墅的建筑风格各有千秋，其中主要以欧式风格为主，这种建筑风格源于对欧

9、洲物质文明高度发达的向往。中式建筑风格所占的比重相对较小，主要存在于低密度的园林式别墅类型中，如星语林汀湘十里、万科西街三期。,以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限，独栋四面开花根据所掌握的市场数据来看，目前，长沙别墅产品供应量达到了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1793套；叠加别墅为488套,占到全市的8.84%，是目前长沙别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限，目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚溪谷等项目推出了一定的体量。对于独栋来说基本上所有项目都有独栋别墅，但真正意

10、义上的纯独栋项目并不多，主要以绿城青竹园、阆峰云墅为代表。,08年上市项目汇总,纯独栋,纯别墅,综合项目,小结,已知08年上市纯独栋项目为三个，纯别墅项目为一个，综合项目为五个。纯独栋项目将是08长沙市场以来集中放量异彩的一年，也是竞争最激烈的一年。它能否得到有效的去划，一是看市场消费能力、二也是需要看开发企业能够为产品提供什么样的附加值。怎样能在08年众多竞争项目当中把有效客户分流到自己项目，选用更加确切的营销思路、推广策略和销售手法将是我值得思考的。,3,长沙别墅竞争项目情况,在售纯别墅一线竞争项目、在售纯别墅二线竞争项目、在售纯别墅三线竞争项目、竞争项目价格走势分析,在售纯别墅一线竞争项目,绿城青竹园、保利阆峰云墅、碧桂园威尼斯城,纯独栋,绿城青竹园,总平图,开发团队,经济指标,推广语,户型：597,保利阆峰云墅,总平图,一期,二期一批,开发团队,经济指标,推广语,户型：452-461,碧桂园威尼斯城,一期总平图,开发团队,经济指标,推广语,户型：224,一线竞争项目推盘量,一线竞争项目价格走势,在售纯别墅二线竞争项目,美洲故事、湘江一号,纯别墅,美洲故事,开发团队,经济指标,推广语,湘江一号,开发团队,经济指标,推广语,二线竞争项目推盘量,二线竞争项目价格走势,在售纯别墅三线竞争项目,麓山恋迪亚溪谷、汀湘十里、南山苏迪亚诺、长沙玫瑰园,纯别墅,麓山恋 迪亚溪谷,