北京望京区域商业市场研究(133页） .ppt

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1、望 京 区 域 整 体 分 析,2023年2月,第 2 页,思源顾问,概 要,望京区域的地理位置和交通,住宅物业,办公物业,望京区域房地产市场分析,望京区域发展状况,商业物业,2023年2月,第 3 页,思源顾问,纲 要,第一部分 望京区域的地理位置和交通第二部分 望京区域发展状况第三部分 望京区域房地产市场分析,2023年2月,第 4 页,思源顾问,一、区域的地理位置和交通,（一）区域的地理位置“望京城”是北京城市总体规划中的十八边缘集团之一，位于北京市朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环

2、路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。,2023年2月,第 5 页,思源顾问,望京位置图,2023年2月,第 6 页,思源顾问,（二）交通1、交通道路规划 经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的50左右。它外有京承高速、五环高速公路)、机场高速公路、京顺路(主干路)、四环路(快速路)五条高等级道路环绕四周，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。此外，60条公交线路分布

3、在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站，为望京居民的出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。,2023年2月,第 7 页,思源顾问,图.望京道路现状图,图.望京道路规划图,2023年2月,第 8 页,思源顾问,2、望京地区交通现状 望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为7：30-8：30，晚高峰是17：30-18：30，高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系，目前，承担这部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。望京地区高峰期间的运输方式主要是公共

4、交通（包括城铁）、小汽车、自行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36，28.1420.39和11.23。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高于全市平均水平但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到60)还有一段距离。,2023年2月,第 9 页,思源顾问,3、主要交通问题（1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难 高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75，而且绝大部分流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。还有一部分车辆通过湖

5、光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条宽7米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其余的车辆都是经过阜通东大街进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱和，因此其分流的能力也是极为有限的。,2023年2月,第 10 页,思源顾问,（2）支路系统性差 目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部“封闭”其中，从实际使用上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理导致这些支路跨街区的连续通行几乎失去可能。,被切断的支路,被切断的支路,2023年2月,第 11 页,思源顾问,（3）停车设施不足 望

6、京地区目前有18.15万人，机动车拥有量达到6万辆，按照每户3人计算，平均达到每户1辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足，因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的“旧”小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。,2023年2月,第 12 页,思源顾问,（4）出入口建设滞后 望京地区共规划了11个出入口，但目前按照规划实施的出入口只有4个，其余出入口或者没有建设，不具备通车条件；或者具备通车条件，但其通行能力极为有限。（5）公共交通发展滞后 轨道交通发展滞后 公交服务水平较低 公交场站建

7、设滞后,已建成出口,已建成出口,已建成出口,已建成出口,2023年2月,第 13 页,思源顾问,望京交通小结,望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。,2023年2月,第 14 页,思源顾问,纲 要,第一部分 望京区域

8、的地理位置和交通第二部分 望京区域发展状况第三部分 望京区域房地产市场分析,2023年2月,第 15 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 16 页,思源顾问,北京市总体规划方案中对望京区域的规划,从南向北划分,旧规划,望 京 新 区,望京新技术开发区,来广营货流仓储中心,2023年2月,第 17 页,思源顾问,2004年-2020年望京新规划,2004年-2020年望京新规划,从功能划分,来广营旧城改造区,北小

9、河北居住区,“望京园”综合区,“南湖园”居住区,花家地建成区,居住公建外事工业仓储五大功能,2023年2月,第 18 页,思源顾问,2004年-2020年望京新规划（图示）,北小河北居住区,望京园综合区,花家家地建成区,南湖园居住区,来广营旧城改造区,2004年-2020年望京新规划分布图,2023年2月,第 19 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 20 页,思源顾问,望京区域主要产业功能区简介,望京属于朝阳

10、区高新技术产业区组团中的一部分；朝阳区高新技术产业区组团主要涉及望京、酒仙桥、将台路等街道和地区办事处,朝阳区高新技术产业区组团,望京,酒仙桥,将台路,2023年2月,第 21 页,思源顾问,望京区域主要产业功能区简介,2023年2月,第 22 页,思源顾问,中关村“一区七园”一览表,2023年2月,第 23 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 24 页,思源顾问,（一）望京产业概述,望京区域的产业结构主要为二

11、、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。,2023年2月,第 25 页,思源顾问,（二）望京产业园区生产总值,原始数据来源朝阳区统计局,近年来朝阳区工业总量在全市独占鳌头，工业稳步发展，区域工业企业完成产值、利税占全市的六分之一，位居全市工业的首位；隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。,单位:亿元,2023年2月,第 26 页,思源顾问,统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子

12、设备制造业,2003年望京电子产业产值状况,2023年2月,第 27 页,思源顾问,望京产业园区发展特点（一）,区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。摩托罗拉研发中心项目的入驻、爱立信研发总部落户电子城科技园，将大大推进园区的科技创新水平，进一步提升园区层次。,2023年2月,第 28 页,思源顾问,区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。2003年电子城园区内的工业企业165家，比2001年增长近1倍；完成现价工业总产值220.6亿元，比2001年增长45.7%；实现产品销售收入219.6亿元，比2001年增长48.7%

13、；盈亏相抵后实现利润总额19.5亿元，比2001年增长46.9%；产值、收入指标在区域工业经济总量中所占比重三年来均在30%以上，利润总额三年均达55%以上；从反映赢利水平的收入利润率来看，2003年园区内工业企业的收入利润率为8.9%，高于全区平均水平3.3个百分点；产销率为96.6%，生产、销售、效益呈现良性循环。,望京产业园区发展特点（二）,2023年2月,第 29 页,思源顾问,望京产业园区发展特点（三）,望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。,电子城科技园通过高新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企业，如：京东方科技集团股份有限公司、北京松下彩色显像管有限公司、北京东方冠捷电

14、子有限公司、北京西门子通信网络有限公司（原北京国际交换系统有限公司）、北京首信股份有限公司等。园内正在向数字化、信息化和网络化方向发展形成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技园区，现已形成了以通信、计算机（软件）、显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等为主的高新技术产业群。,2023年2月,第 30 页,思源顾问,望京产业园区发展特点（四）,近期，电子城北京首信集团、北京兆维集团、京东方科技集团公司通过升级改造，成为业界知名的强势公司并进入国内电子百强企业序列。日前公布的2004年北京名牌产品及生产企业名单中电子城科技园14家企业19个产品榜上有名，如：京东方笔记本电脑、北

15、广牌广播电视发射设备、大豪牌电脑刺绣机控制系统等。品牌效应及产业连锁优势吸引更多的电子生产企业和配套零部件生产企业进驻开发区，使生产经营形成更大的规模，产生群聚效应，电子配套和电子整机成并驾齐驱之势，实现相互促进、共同发展的整体优势。,区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。,2023年2月,第 31 页,思源顾问,望京产业园区发展特点（五）,园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。,2023年2月,第 32 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区

16、域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 33 页,思源顾问,1、本区域居住区建设的历史回顾,1994年规划的望京居住人口为33万，预计区内提供就业岗位8.25万个，就地吸纳的能力强。,近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近（望京东南角距东直门不足公里），周边大量的就业机会及生活设施吸引着望京地区的人们，为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。,受一些因素的影响，居住开发的收益速度高于商用开发，开发商开始改变土地使用性质或增加居住用地进行房地产开发，从而造成目前望京地区的开发性质主要是以住宅开发为主而其他配套设施建设则相对滞后。,目前，望京

17、人口达到18.15万人，为望京地区内部提供就业岗位不足2万个，居住人口与就业岗位之间悬殊的差距是望京地区对市区中心的依赖越来越强。因此，目前的望京地区几乎与市区中心形成一个整体，失去了边缘集团原有功能。,2023年2月,第 34 页,思源顾问,2、区域人口居住现状及特征,望京区域目前人口18.15万；望京区域年龄在20-40岁之间的中青年占73%；大学本科以上学历者占56%；人口构成主要为年轻的知识分子；人均居住面积44平方米。,2023年2月,第 35 页,思源顾问,3、现状居住用地,旧的规划中把望京分成了A、B、C、D、K五个区。,K区,D区,C区,B区,A区,科技园区,2023年2月,第

18、 36 页,思源顾问,新规划中，望京的北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；“望京新城”又分为A、B两区:A区为区级居住用地，规划建筑面积250万平方米，分为五个区；B区为以大型公共建筑组成的市级公建中心，包括写字楼、公寓、酒店、医院等，规划建筑面积270万平方米.北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区;望京西南部的K区也为居住用地，分为个区。,望京新规划中的居住用地,2023年2月,第 37 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划

19、方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 38 页,思源顾问,五、区域人口消费研究,对现阶段区域区居民消费状况的总体评价 未来几年区域居民消费需求的定量分析及前景预测,2023年2月,第 39 页,思源顾问,望京消费问题研究,因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。从消费与GDP、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民总体消费情况进行简要评价；利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行

20、定量分析及前景预测。,望京消费问题研究指导思想及研究方法,2023年2月,第 40 页,思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,消费占GDP的比例偏低 但增长势头明显,相比之下，朝阳区居民消费率则明显偏低，近年来一直在60左右波动。1995年为57.3，1998年为58.0，2000年为59.6，到2003年略为增长到62.3。从贡献率来看，1995年消费拉动经济增长的贡献率为51.6，1998年为51.8，2000年为60.8，到2003年增长到68.0。尽管消费率水平略微偏低，但消费率和消费贡献率的持续增长势头表明朝阳区的经济增长正在向更加良性发展的方向前行。,2023年2月,第 41 页,

21、思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,居民消费倾向波动下降,近十几年来，朝阳区居民消费倾向呈波动下降的趋势，如下图所示。2004年降为80.8。由以上数据可以看出，到2004年，朝阳区居民消费倾向都降到了历史最低值。,数据来源：朝阳区统计局,2023年2月,第 42 页,思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,收入对朝阳区居民消费的影响作用十分突出，但消费增长略低于收入增长。,影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。朝阳区人均可支配收入近十

22、年间年均递增10.6，其人均消费性支出年均递增10.0，收支对比看，尽管收入的增长带动了居民消费的换代升级，但居民的人均消费增速均略低于收入增速,单位：元,2023年2月,第 43 页,思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,区域居民消费结构变化特征明显,朝阳区居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。,2023年2月,第 44 页,思源顾问,五、区域人口消费研究,对现阶段区域区居民消费状况的总体评价 未来几年区域居民消费需求的定量

23、分析及前景预测,2023年2月,第 45 页,思源顾问,从节余购买力看朝阳区居民消费潜力可观,为了准确地衡量居民消费大小和潜能，必须测算居民的购买力，因为它反映了市场所能提供的能量。居民购买力是上期结余购买力与本期形成的购买力之和。,未来几年区域居民消费需求前景预测,根据2004年城乡居民收入与手存现金以及2003年城乡居民997亿元储蓄存款余额初步测算，2004年朝阳区城乡居民购买力水平应不低于1632.5亿元，人均至少6万元。如果再考虑到消费信贷因素，那么这一市场的能量和容量将更加广阔。这表明，居民消费的潜力十分巨大。,2023年2月,第 46 页,思源顾问,未来几年区域居民消费需求的定量

24、分析,收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率。用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系。,根据1996年2004年朝阳区城乡居民收入和消费情况，计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：,2023年2月,第 47 页,思源顾问,利用收入弹性进行需求预测,2023年2月,第 48 页,思源顾问,2003年末，朝阳区拥有常住人口258.5万人，其中外来人口（居住一天以上）92.8万人，外来人口占全市的22.7，是北京市的人口大区特别是外来人口集中的区域。同时，朝阳区也是北京市重要的对外交往区和中央商务区所在地，居住性和工作性外籍人口、商务人士也具有较大规模，因此，由于人口流

25、动性特征明显，朝阳区目前已形成了一个人员不固定、但总量相对固定的消费群体。,区域内大规模消费群体已经形成,2023年2月,第 49 页,思源顾问,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023年2月,第 50 页,思源顾问,六、望京综合服务体系现状,（一）商业服务配套网点（二）教育设施（三）医疗卫生（四）餐饮娱乐（五）体育设施,2023年2月,第 51 页,思源顾问,（一）商业服务配套,商业服务网点现状 望京目前超市、百货、商场具有一定规模的仅有

26、十六家，其中较大型超市和百货商场主要有华润超市望京店、燕莎望京购物中心总部、天客隆花家地店、中福百货、美国特百惠、大中电器等。但望京的大型商场超市都基本上分布在望京新城附近，分布在广顺北大街、广顺南大街和宏泰西街两侧。而在北部的高教园、技术区和南部的花家地地区商业服务配套较少。,2023年2月,第 52 页,思源顾问,（一）商业服务配套,商业未来发展趋势 今年，随着望京国际商业中心、嘉美风尚中心，以及一些新建住宅底商逐步推向市场，未来两三年内望京地区商业地产放量将达到50万平方米。,望京未来2年3年望京商业规划图,2023年2月,第 53 页,思源顾问,望京区域在售住宅项目也多有底商。从各项目

27、体量来看，金隅国际、季景沁园、澳洲康都项目商业体量在10000平方米以上，丽景新贵、宝星国际、国 风北京的商业面积均超过50000平方米。,望京国际商业中心的商业体量为12万平方米，已经开始招商。华堂、国美电器等已签约，该项目同时还在韩国招商，并且准备拿出一栋楼的体量建设韩国商品城；嘉美风尚中心的商业体量为6万平方米，目前已经建设到第7层；望京B区综合楼项目有10万平方米的商业即将放量；博雅国际中心也有8000平方米的商业面积。,2023年2月,第 54 页,思源顾问,未来望京商业发展趋势小结,如果这些住宅底商在未来两三年内能全部入市，望京区域新增商业面积将近50万平方米。,2023年2月,第

28、 55 页,思源顾问,六、望京综合服务体系现状,（一）商业服务配套网点（二）教育设施（三）医疗卫生（四）餐饮娱乐（五）体育设施,2023年2月,第 56 页,思源顾问,（二）教育设施,幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。,备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。,2

29、023年2月,第 57 页,思源顾问,六、望京综合服务体系现状,（一）商业服务配套网点（二）教育设施（三）医疗卫生（四）餐饮娱乐（五）体育设施,2023年2月,第 58 页,思源顾问,（三）医疗卫生,望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。,2023年2月,第 59 页,思源顾问,六、望京综合服务体系现状,（一）商业服务配套网点（二）教育设施（三）医疗卫生（四）餐饮娱乐（五）体育设施,2023年2月,第 60 页,思源顾问,（四）餐饮娱乐,饭店：望京目前饭店有31家，集中分布在

30、广顺北大街、广顺南大街北小河南岸沿线。菜系风味涵盖的种类众多，有粤菜、西北菜、湘菜、杭州菜、烤鸭、江南菜、小吃、火锅、烤肉、农家菜、韩国料理和日式料理等；快餐店：数量较少，较有名气的仅有一家肯德基；酒吧、咖啡厅、茶馆：11家，其中有10家分布在望京西园和广顺南、北大街上，仅有一家在花家地。,2023年2月,第 61 页,思源顾问,六、望京综合服务体系现状,（一）商业服务配套网点（二）教育设施（三）医疗卫生（四）餐饮娱乐（五）体育设施,2023年2月,第 62 页,思源顾问,（五）体育设施,望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、

31、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。,2023年2月,第 63 页,思源顾问,望京配套设施小结,望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；设施的未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来2年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。,2023年2月,第 64 页,思源顾问,望

32、京发展状况小结,望京整体用地十分大，建筑面积达到1400万平方米，相当于一个小型中等城市，区域功能包括了居住，居住、公建、外事、工业、仓储五个功能；望京目前居住人口已经达到18.15万，居住人口以20-40岁的中青年为主，人口消费增长迅速，增长潜力明显；望京的产业以二、三产业为主，其中以高科技、电子类为主的产业园发展势头良好，产值是朝阳区总产值的重要组成部分，对GDP的增长有巨大推动作用；经过十几年的发展，人口增长，配套设施已经逐渐齐全，并且随着产业园的建成，国际企业的入住，使得望京呈现前所未有的发展势头。望京受到国内外各界的关注，区域发展潜力巨大。,2023年2月,第 65 页,思源顾问,纲

33、 要,第一部分 望京区域的地理位置和交通第二部分 望京区域发展状况第三部分 望京区域房地产市场分析,2023年2月,第 66 页,思源顾问,第三部分 望京房地产市场分析,一、住宅物业市场分析二、办公物业市场分析三、商业物业市场分析,2023年2月,第 67 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 68 页,思源顾问,概况,望京居住社区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，规划总建筑面积约1000万平米，

34、相当于一个中等城市的规模。目前已售及在售项目如表31所示，由表31可以看出，望京住宅大部分为1999年以后建成，已建成及开工建筑面积近900万平米左右，属于新城区。,2023年2月,第 69 页,思源顾问,表31,望京住宅项目总体投资开发情况,未售,在售,已售,2023年2月,第 70 页,思源顾问,2023年2月,第 71 页,思源顾问,2023年2月,第 72 页,思源顾问,2023年2月,第 73 页,思源顾问,价格整体走势,19992005年间住宅的价格走势详见图31所示,望京住宅价格在20022004年间有较大增幅，2005年开盘的项目均价均达到了7000元/平米以上。,2023年2

35、月,第 74 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 75 页,思源顾问,（二）望京总体住宅市场形势的分析,1、市场需求的多元化2、产品全面更新换代3、价格上涨明显,2023年2月,第 76 页,思源顾问,1、市场需求的多元化,望京产业结构的调整,入住望京科技园区的大型企业增多,望京人口的日益增多,望京房地产业的发展,市场需求多元化,外籍人士购房的需求,特定客群购房的需求,高端客群购房的需求,2023年2月,第

36、 77 页,思源顾问,2、产品全面更新换代,建筑形式,配套建设,住宅产品的更新换代,如表3-2，在望京地区目前在售的楼盘中，有十个项目为板楼设计，仅有一个项目为塔楼设计；而处于市场较高价位水平的项目，如季景沁园、宝星国际、国风北京、湖畔雅居等均为板楼设计。从2004年末开始，望京商品房建设已经从“塔楼时代”全面走向了更高居住品质的“板楼时代”。,通过建设小区会所提升产品品质，进而全面提高产品竞争能力也成为望京大部分项目参与市场竞争的重要手段。如宝星国际推出SPA水疗中心，湖畔雅居项目除在小区中心设有6000平米中央会所外，还在每个组团建设独立会所。实际在销售过程中，会所也成为这些项目获得竞争优

37、势和价格支撑的主要方面。,2023年2月,第 78 页,思源顾问,表3-2 在售各住宅项目建筑形式统计表,望京区域的住宅产品的品质相比以往已经得到了全面提升，低品质产品在今后的市场上必然面临竞争的劣势，要另辟蹊径，以价格取胜。,2023年2月,第 79 页,思源顾问,3、价格上涨明显,望京住宅价格在20022004年间有较大增幅，2005年开盘的项目均价均达到了7000元/平米以上。,2023年2月,第 80 页,思源顾问,价格上涨主要原因,2004年市场供应不足,区域二次置业需求的增加,外籍需求的推动,产品全面更新换代,其他因素,原材料上涨，全国房地产价格呈总体上升的态势,望京地区产业结构的

38、调整、商务建设的启动和区域交通状况的改善,推动望京住宅价格上扬,2023年2月,第 81 页,思源顾问,2004年“8.31”政策,土地出让招拍挂,其它政策及影响因素,市场阶段性土地供应量的减少,新开盘项目数量减少,2004年市场供应不足原因,2023年2月,第 82 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 83 页,思源顾问,望京目前在售楼盘,2023年2月,第 84 页,思源顾问,望京目前在售楼盘,目前望京

39、市场2003年和2004年开盘的项目基本上已经接近尾盘期，个别盘属于后续期的开发，2005年上半年开盘项目较多，供应量较大。,2023年2月,第 85 页,思源顾问,望京2005年以后潜在楼盘供应,2005年下半年以后的望京新盘放量较多，且规模较大，新盘上市时间也比较集中，将会改变目前的望京区域房地产市场供给格局。,2023年2月,第 86 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 87 页,思源顾问,望京区域

40、2004 年各项目价格上升幅度比较,目前望京区域的住宅项目的价位较其自身开盘价位均有较大幅度的增长，目前的板楼项目均价多为 7000 元/平米以上。,2023年2月,第 88 页,思源顾问,望京区域 2005 年以后开盘的各项目均价状况,目前望京区域的即将开盘的住宅项目的均价多为 7000 元/平米以上,2023年2月,第 89 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 90 页,思源顾问,望京项目建筑形态,高密

41、度高层塔楼：整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。板楼或者板塔结合：近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为主，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等。,2023年2月,第 91 页,思源顾问,一、住宅类物业,（一）望京住宅整体情况（二）望京总体住宅市场形势的分析（三）望京住宅的供给状况分析（四）望京住宅平均价格走势分析（五）望京住宅的建筑形态分析（六）望京地区不同户型销售状况分析,2023年2月,第 92 页,思源顾问,望京调研部分项目户型,2023年2月,第 93 页,思源顾问

42、,望京地区不同户型销售状况分类调查,望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是市场主打户型。望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。（以上数据来源于北京房地产信息网）,2023年2月,第 94 页,思源顾问,望京地区不同户型销售状况统计研究,（以上数据来源于北京房地产信息网，因澳洲康都与宝星国际数据欠详排除于样本之外加上澳洲康都 2367 套与宝星国际 1700 套，本案调研项目共 13979 套）。,数据统计时间 2002 年 1 月到 2005 年 1

43、 月。调研的在售项目中共有 9912 套住宅,2023年2月,第 95 页,思源顾问,望京地区不同户型销售率统计研究,结论：一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。,望京地区调研项目不同户型销售率对比,2023年2月,第 96 页,思源顾问,望京地区调研项目不同户型销售总面积调查,结论：望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大，但一居销售总面积较小。望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为 2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上对一居消化能力极强。,2023年2月,第 97 页,思源顾问,望京区

44、域不同户型总面积销售比率对比,从望京地区在售住宅项目不同户型总销售面积可看出：一居的总面积销售率明显高于其他户型，四居的总面积销售比率其次，三居总面积销售率最低，仅有47.90%。结论：望京地区对一居小户型有较强的消化能力。,2023年2月,第 98 页,思源顾问,住宅物业市场分析总结及展望,市场售价状况,市场供给分布,市场供给规模,市场供给量,市场开发进度,2003年和2004年开盘的项目基本上接近尾盘期，个别盘属于后续期的开发，新盘上市时间比较集中.,目前市场上供给项目的规模均较大，普遍都在10万平方米以上；,2005年上半年开盘项目较多，供应量较大。2005年下半年以后的望京新盘放量较多

45、，新盘上市时间比较集中，将会改变目前的望京区域房地产市场供给格局。,目前市场供给的项目分布在京顺路、望京新城和南湖一带；,目前望京区域的住宅项目的价位较其自身开盘价位均有较大幅度的增长，目前的板楼项目均价多为 7000 元/平米以上。,望京住宅市场呈现良好势头，近一两年将会有许多新盘供应，并且规模均很大，加剧了望京住宅市场的竞争，同时，望京的住宅价格也将会进一步上升，大户型的需求将会进一步加大，建筑形式多以板楼为主。,2023年2月,第 99 页,思源顾问,第三部分 望京房地产市场分析,一、住宅物业市场分析二、办公物业市场分析三、商业物业市场分析,2023年2月,第 100 页,思源顾问,二、

46、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 101 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京北部产业园区 望京西部区域 望京南部建成区 望京中东部商业中心区,望京北部产业园区,望京中东部商业中心区,望京南部建成区,望京西部区域,2023年2月,第 102 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,中辰写字楼,LOFTEL,望京科技创业园,建协大厦,和平大厦,佳境天城,博泰大厦,望京西部区域,望京北部产业园区,望京南部建成区,望京

47、中东部商业中心区,鑫佳泓大厦,爱慕大厦,叶青大厦,尚古城写字楼,洛娃科技大厦,众运大厦,望京大厦,四强写字楼,星源国际,办公物业部分项目分布图,利景名门,博亚国际中心,2023年2月,第 103 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业目前供给状况表,2023年2月,第 104 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业未来两年供给状况表,2023年2月,第 105 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小 目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目5个 目前市场供给量为473751平米,未来两年供给量超过314300平米 区域办公物业分

48、布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心,2023年2月,第 106 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,已入住办公物业项目开发规模表（平方米）,办公物业项目规模较 小，44%物业规模普遍 集中在1200020000 平方米之间，属于小 体量办公楼；其中一座大体量物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险；大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。,2023年2月,第 107 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业级别统计表（平方米）,纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占

49、55%、45%。甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。目前市场中1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求,2023年2月,第 108 页,思源顾问,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 109 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.75元/日/平米,2023年2月,第 110 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,早期开发办公物业以租赁为主 现

50、有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在7800-8800 元/平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间 图表中最高售价的博雅国际 中心售价12000元/平米，目前 没有开盘,2023年2月,第 111 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以2-2.5元/日/平米为主 区域平均租金为2.76 元/日/平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳，起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强,办公物业项目租金水平图,2023年2月,第 112 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,物业租金水平的地理区