2012南通毛巾厂地块招商运营报告131p.ppt

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1、致观咨询（上海）2012年3月,【网罗大牌 淘金南通】毛巾厂地块招商运营报告,濠西路市中心传统商业板块南通服饰专业市场升级定位7万方裙楼大馆商铺产品1.6万方LOFT形态办公产品,这是一个商业产品处于市场变革的时代；这是一个商业成败决定项目成败的产品。,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品模型,概念模

2、型,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,项目整体运营核心思路,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,背景,住宅长期调控，成交难有恢复风险产品办公缺乏创新，市场持续疲软革新产品商铺方兴未

3、艾，投资预期上涨机会产品,这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场,住宅市场持续调控，市场迎来历史最低点,过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成；后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。,背景,办公市场长期疲软，普通产品面临困境,LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位；办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。,背景,商业市场销售随供应而动，存在市场机会,商铺供应不足，投资需求旺盛；未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。,背景,背景,商业供应放量，但同质竞争产品稀缺,背景,这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场,1、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱乐）广场、内街2、星光耀广场（购物、休闲娱乐）商

4、场、步行街3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮）步行街、广场4、汇金广场（美食街）沿街商铺5、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐饮）大卖场、沿街商铺6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱乐）沿街商铺7、京扬数码广场（电子产品专业市场）大卖场、沿街商铺8、百安谊家三期（汽车城专业市场）商场、沿街商铺9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮）大卖场、广场、内街,商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。,这是一个机会背后蕴含风险的市场,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,投资信心,运营概念,投资概念,本案制胜核心,服饰定位,轻纺城/八仙城/中

5、南城,南通服饰三大方向,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,服饰定位,简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88号，交通便捷，是个品类齐全的购物市场，商场包括布料、音像制品、箱包、日用小百货、服装、玩具、五金家电等12个经营区。受原有轻纺城车站的利好，认知度较高。业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/天）主要是私人店面。体量：面积以7-8平米为主，最大的是12平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400平米。客源：周边的居民，打工者，学生。,借鉴：外环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。,个案借鉴,轻纺城,简介：八仙

6、城是南通核心商圈的重要组成部分，由5组中国古典式建筑群和多个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区。业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯邦威、森马、摩高的专卖店。体量：面积以50-80平米为主，整个八仙城服饰合计25000平米。客源：辐射周边县（市）区，吸引南通高中低、老中青少各种层次年龄的人，是消费者的首选商圈。,借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。,个案借鉴,八仙城,简介：中南城位于南通市中央商务区（CBD）核心位置，工农路与桃园路交汇处，交通便利。项目于2011年11月26日开业，商场包括家居饰品、卖场、

7、娱乐、餐饮、服饰。是南通认知度较高的购物中心。业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包括Zara，H&M，ROCKPORT/LEXON，J&M，FILA，THE THING，MUJI 无印良品，next等体量：经营服饰的门店合计体量约5000多平米。客源：辐射整个南通和周边县市的人。,借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。,个案借鉴,中南城,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,X,X,服饰商城定位偏向八仙城的模式；但在业态定位方面需要有所提升。,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？,案例

8、研究,百安谊家/文峰城市广场/京扬数码广场,百安谊家,通宁大道,外环北路,该项目地下一层至地上五层为“百安谊家国际家居馆”，六至二十四层为“百安谊家国际商务中心”。项目位于南通主干道濠西路沿线，南接主城中央商务区，北靠港闸高端住宅区。项目依靠位置极地和品牌优势，是南通目前销售率较高的商业商场之一。,濠西路,案例研究,百安谊家,销售模式和销售情况,案例研究,百安谊家,借鉴一：形成百安谊家品牌系列概念,百安谊家陶瓷管,百安谊家国际馆,百安谊家汽车城,运营成绩：形成百安谊家系列，使品牌跻身于南通商业一线地位。,思考：本案与京扬数码广场是否可能采取这一模式形成系列品牌概念？,案例研究,百安谊家,借鉴二

9、：营业期间持续运营管理,运营成绩：取得商家绝对支持，成为业内资质标准。,理念一经营概念前置换取市场投资信心,理念二持续广告投入市场推广支持运营,案例研究,百安谊家,反面案例对比：红星美凯龙,商铺类型：建材家居专业市场占地面积：80000平方米建筑面积：250000平方米面积：30-180不等开发商：南通德尔物流有限公司项目地址：开发区通富北路59号在售商铺报价：一层均价25000元/平米，二层均价17000元/平米，三层均价10000元/平方米，四层均价9000元/平方米。销售模式：10年包租，年保底回报8%,项目不足：后期缺乏持续的运营管理。,案例研究,百安谊家,文峰城市广场,工农南路,洪江

10、路,该项目由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。商业一层层高5.5米、二层层高4.6米，面宽4.2米。项目依靠位置极地的优势，是南通目前人气较高的商业商场。,案例研究,文峰广场,销售模式和销售情况,案例研究,文峰广场,借鉴：市场需要足够信心支撑,市场环境：市场投资趋向从住宅向商业转变，市场商铺稀缺。产品背景：存在大量100200平方米大面积产品。价格背景：均价46万元/平方米，高单价高总价。销售成绩：半年销售6个亿。,成功条件：文峰在南通商业市场的绝对印象，树立投资者信心。品牌能够大幅提高单价的市场接受度，核心依然在信心。,案例研究,

11、文峰广场,项目由28626平米数码大卖场、7265平米主题商业街、27280平米公寓式酒店（日本爱泊满持有）以及50429平米LOFT构成。商业1层到3层的层高为5,5米，商业得房率在50%-58%之间。项目已与颐高达成协议，是目前南通关注度较高的商业项目。,京扬数码广场,人民东路,外环东路,案例研究,京扬数码,销售模式和销售情况,案例研究,京扬数码,借鉴一：长期运营模式概念,后期收益一九分成模式,投资回报率低于市场水平,+,长达10年的运营年限,+,投资者对投资回报率预期降低，代替以长期的运营预期；京扬的成功也确定了目前市场能够接受5%6%的投资回报率水平。,案例研究,京扬数码,借鉴二：低门

12、槛的投资标准,面积：2050平方米。单价：1F2.6万元/平方米，2F1.6万元/平方米，3F1.2万元/平方米。总价：20130万元。,缩小商铺单位面积，降低投资门槛加快去化速度；控制总价，在单位面积缩小后可以大幅提升单价。,案例研究,京扬数码,借鉴三：创新品牌商业成功模式,产品合理,价格合理,去化快速仍有提升空间,提升方向：品牌京扬的品牌在南通市场尚未达到文峰和百安谊家的地位；运营项目后期的经营概念尚未提出；升值项目缺乏未来价值成长模型，投资者看不到长期“退出效益”。,案例研究,京扬数码,百安谊家模式只租不售,文峰城市广场模式单纯销售,经营性项目只是单纯的招租或销售缺乏一套完整的长期运营管

13、理模式,借鉴提升：京扬模式投资者、经营者和管理者三位于一体。,“系列品牌效应”，“长期推广支持”（但缺乏投资者回报的概念）,成功保障,“文峰品牌效应”，“市场上升背景”（但缺乏后续管理运营概念）,成功保障,本案缺乏上述成功保障支撑无法继续百安谊家和文峰的模式,合理的服饰定位，成功的商业运营模式。,南通八仙城服饰的主要供货来源来自于上海七浦路；七浦路在南通服饰经营者心里具有很到的品牌印象。,七浦路位于上海市中心区域，靠近河南北路和海宁路。七浦路服装批发市场最早产生于80年代，2001年兴旺一期投入试用，二期在05年建成，批发商户超过1000多个，是上海最大的服装批发市场。,成功参考,上海七浦路服

14、饰市场,市场建议,树立投资者购买信心的支撑。,租售并举，通过招商树立投资者对预期收益的信心。签订长期运营管理合同，形成投资者对未来收益的保障。降低投资门槛，形成全民投资淘金的概念。引入大型主力品牌商户，树立经营者对未来预期信心。形成开发商系列品牌的概念，给到经营者对项目信心。,投资信心,经营信心,思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,市场建议,市场导向,商铺面积：商铺面积建议在850平方米，降低投资门槛。价格区间：单价提升，控制总价，形成10万元投资概念。投资回报率：五年投资回报概念，投资回报率在5%7%之间。包租期限：长期包租年限，建议1520年的周期。服饰定位：南通七浦路服

15、饰城。品牌借势：通过大品牌的入驻，奠定项目整体品牌基础。网络借势：借助网络平台，最大化本案的客源开拓渠道。,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,7万方商业+1.6万方LOFT办公为一体的精品服饰商贸中心,业态方向,产

16、品构成,项目定位体系-全案定位思路,南通首例线上线下互动模式,阿里巴巴、淘宝、网购服饰旗舰店招商引入,线上：,线下：,外来品牌七浦路、本土品牌八仙城、时尚街商家,招商背景,招商资源延伸,（源于阿里巴巴合作洽谈）,一站式 便捷 智能化 快时尚,消费模式,这里将形成以服饰为核心，延伸型业态为补充，线上线下联动运营，集品牌店与精品店为一体的进出货“快”流通中心,项目定位体系-全案定位思路,南通服饰城 快时尚中心,项目定位体系-全案定位,项目整体定位目标：,轻纺城南 7万服饰商贸城网购旗舰实体大本营,项目定位体系-商业定位,本项目商业做的是一个，“阿里巴巴”、“淘宝网”等网络大品牌借势，集专业服务、商

17、务餐饮娱乐服务于一体的 南通首家网购实体服饰商城,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,项目运营思考,思考一：招商先行，品牌力爆炸。主力招商的先行启动至关重要。思考二：以目前快速成长的网络购物平台为契机，依靠网络庞大商

18、 业资源，结合七浦路实体商业资源，线上线下互动的模式 贯穿营销全程。思考三：销售与招商交叉推进，互哺效用的精准应用，节奏性把握。思考四：快速营销。“快招商，快蓄水，快销售”，抢夺市场份额。,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融

19、产品模型,创新商业模型五大价值包,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,大小实力秀(品牌引入/招商推进思路/业态分布),最有料潜力铺(投资回报/租赁方式/运营支撑),价值原始股(定价建议/总价控制/收益平衡/推案节奏),网来聚宝盆(智能网络平台构建及运用),引领淘金潮(推广策略/阶段执行/广告形象展现),创新价值包,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模

20、型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,招商品牌阵营,线上：大平台聚头,线下：小区域集合,淘宝、阿里巴巴,七浦路,餐饮娱乐/零星服饰店,知名品牌服饰店,八仙城、时尚街等南通当地精品店铺,大小实力秀,招商先行：阵营强大的市场信心建立；节奏控制：平台先聚头，品牌快集合。,虚实渠道结合，最大程度发掘服饰品牌入驻的渠道，奠定招商基础,招商品牌阵营-招商品牌及推进思路,大平台聚头,小区域集合,网购实体线,精品联盟线,延伸业态线,商业联盟大会师,淘宝、阿里巴巴,七浦路服饰店,餐

21、饮娱乐/零星服饰店,品牌服饰店,八仙城、时尚街等南通当地精品店铺,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,网店线下实体店持续,2012年,招商品牌阵营-招商业态及分布,具体业态形式、分布、品牌参考（链接）,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置

22、网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,运营共赢平台,最有料潜力铺,租售并举、运营强力支撑，实现共赢成为南通最具投资信心与价值商铺,投资回报,租赁措施,运营支撑,5年包租，6%、7%、7%、8%、8%（前三年20%直接房价抵扣）,商城活动：节假日、庆典日举办促销类庆典活动，全年不低于15次；定期及不定期举办主题性活动全年不低于10次；推广：长期持有南通户外广告资源（大牌不低于10块），报广全年不低于30版；自有智能网络平台、短信等辅助；支撑活动推广。,每年运营支撑费用预计1000万元,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投

23、资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,销售定价思考,垂直扁平化：以3层为界，高中低3个区间设定不同价格体系区间面积、位置定价法，楼层差垂直化处理,单价：根据本项目有地段优势和楼层差价建议本项目单价在9000元/50000元/。,总价控制：在不明朗的市场前提下，主力投资客户出手相对比较谨 慎，本项目的大体量商业销售需

24、要更多的客户蓄水量，所以降低投资门槛，才能找到更多投资者，因此建议本项目总价控制在10万50万，以覆盖更多的投资客群。,金融产品模型,楼层定价,七浦淘商业为6层：均价21000元/-1层均价约为：13400元/1层均价约为：44100元/2层均价约为：30450元/3层均价约为：22050元/4层均价约为：14900元/5层均价约为：9500元/,负一层面积约2000，1F-5F每层约9500计算，六层面积共约67500商业总销约1,417,500,000元,金融产品模型,面积分割,根据本项目的单价区间以及总价控制在10万50万的要求，建议本项目商铺面积控制在820，其中10左右的小铺为主力面

25、积。,金融产品模型,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,外展中心落成开放,线下企划包装、招商,客户蓄水期、招商持续及信息释放,产品信息释放,2012.11.6首批一次开盘9500,2013.1.8首批二次开盘9500,2012.9.8首批认筹,一次持续销售二次蓄水,售楼中心落成开放,商业整体推案节奏分解,金融产品模型,一期持续销售、二期蓄客,二期持续销售,2013.3.1二批一次开盘9500,2013.5.1二批二次开盘9500,2013.7.1三批一次开盘9500,2013.9.1三批二次开盘9500,二期持续销售、三期蓄客,二期持续销售,三期持续销售,2月 3

26、月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2012年,2013年,招商线,销售线,招商线,销售线,首批开盘前招商完成15%（主力品牌）,第二批开盘前招商完成30%（服饰品牌）,2013年5月前招商完成75%,2013年9月招商基本完成,整体商业推案节奏,金融产品模型,资金回笼,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业

27、运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,网来聚宝盆,网络时代线下最具价值操作新模式,B2C电子购物，商务专属网站平台,APP store、android Market智能手机应用平台,为投资者,为消费者,为经营户,为开发商,形成网络+实体商业模式的切身感受及价值认可,对项目未来购物方式与环境的感知,是扩增销售渠道与范围的保障,降低营销及运营成本,前置网络营销/特色消费概念,智能网络平台,构建B2C电子商务专属网站平台B2C即企业通过互联网为消费者提供一个新型的购物环境网上商店，消费者通过网络在网上购物、在网上支付。

28、平台运用：招商推广促进，前期销售模拟体验，本项目商家入驻及上线联合推广，商品销售,费用预估：50万元,前置网络营销/特色消费概念,智能网络平台,构建APP store、android Market智能手机应用平台APP Store与android Market，即苹果及安卓系统软件零售商店，供第三方软件在此平台上线，供客户下载及应用。,例：举办拇指运动闪购活动可借助此平台不定期举办闪购活动，例如“1元”闪购T恤衫等，增强智能手机用户使用兴趣，扩增平台终端使用客户量。,费用预估：50-60万元,平台运用：招商及客户消费体验促进，本项目商家入驻及上线联合推广，商城运营销售,引领淘金潮,鲜亮入市在南

29、通建立本案特色的价值文化,招商品牌借力 项目特色价值诉求,阵地操作,VI鲜明形象导入,媒体渠道造势,智能网络运作,现场包装(围挡、智能平台导入、投资与运营信心树立),外拓巡展（招商、销售宣传）,媒体炒作,大众影响力活动（新闻发布会、签约会、推介会等),B2C网络购物平台APP智能手机运用平台,项目推广、商铺联合活动,阶 段 化 操 作第一阶段（4-7月）形象入市、招商品牌导入第二阶段（8-10月）政策、销售引导第三阶段（11-1月）开盘引爆、招商补充发力,前置网络营销/特色消费概念,媒体及活动运用,全市区域性覆盖+成熟商圈封锁+活动,户外大牌、高炮、公交：项目入市、招商等形象发布,报广、电视：

30、形象、价值推广运用,主要商圈选择：南大街商圈、新一佳商圈、二号桥商圈、中南城商圈,主要媒体选择：南通电视台江海晚报、南通日报、扬子晚报,新闻发布会大品牌签约小品牌集中签约年底答谢酒会阶段性巡展电子商务互动SP,直达平台选择：短信、直投等,前置网络营销/特色消费概念,现场包装/外拓巡展,售楼处现场增设E-table系统：,路演巡展,网络平台、智能手机应用平台,导入,导入,大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系全案定位/商业定位,创新商业模型五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资

31、金回笼分解,招商结构模型分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念,从网络购物到实体店售卖，全世界人都在做一件事情,从七浦路到八仙城，买的人、卖的人都在做一件事情,“淘”,我们要做,南通人自己的七浦路购物达人的终极站网购时代的体验场,玩的就是“淘”文化,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消

32、费概念,企划包装概念-案名VI表现,前置网络营销/特色消费概念,吉祥物塑造-最具有价值的形象代言,项目个性、特征、形象的展现与引领,前置网络营销/特色消费概念,企划包装概念-其它案名表现手法,招商线,招商推广线,大平台聚头,小区域集合,商业大联盟,淘宝、阿里巴巴招商及签约品牌店招商及签约,七浦淘淘“七浦”,七浦淘阿拉“淘”,形象入世期,招商品牌导入期,政策/销售引导,开盘引爆,招商补充发力,七浦淘七浦到,七浦淘全城来淘金,君子爱财“淘”之有道,七浦淘淘翻了,销售推广线,销售线,11月6日首期开盘,9月8日认筹,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月,7月售楼处开放,4

33、月金陵华侨接待点启动,4-5月媒体铺开新闻发布会,6-7月品牌商家签约会网络专属平台上线,8-9月南通本土百家店铺联合签约会,8-10月大型项目推介会路演巡展,11-1月开盘、旺销推广年底“淘”金答谢酒会,持续招商，网络互动消费模式联合推广,网店线下实体店持续招商七浦店招商及签约,八仙城、时尚街等南通当地精品店铺招商及签约；零星店铺及餐饮娱乐招商签约,前置网络营销/特色消费概念,2012年营销推广节奏,2012年,第一阶段4-7月,项目鲜明商业形象入市/大平台招商引入,运营节奏分解-第一阶段4-7月,招商线,推广线,销售线,4月,5月,6月,7月,大平台聚头，商业联盟雏形,七浦淘 淘“七浦”！

34、,七浦淘 阿拉淘！,形象入世期,招商品牌导入期,金陵华侨接待点启动,4月下旬媒体全面铺开,价格排摸及细化,七浦淘，七浦到！,阿里巴巴、淘宝网、七浦商会资源引入,品牌店引入,5月上旬媒体新闻发布会,6月网络专属平台上线阿里、淘宝、七浦品牌店签约,7月路演巡展,前置网络营销/特色消费概念,阶段策略,项目商业定位输出/招商活动引爆,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,前置网络营销/特色消费概念,形象入市广告表现,招商第一波次：领袖的力量,阿里巴巴、淘宝优质商户，强势入驻,第一阶段4-7月-招商广告表

35、现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,招商第二波次：榜样的力量,七浦路商家聚首七浦淘,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,七浦淘 七浦到七浦路大赢家，抢驻七浦淘轻纺城南服饰商贸城7万方网购旗舰实体大本营 淘金热线：051388888888 售楼处地址：濠西路金陵华侨酒店,招商第三波次：团结就是力量,八仙城、时尚街都来七浦淘,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络

36、营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第一阶段4-7月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,报广、电视：形象、价值推广运用（南通电视台、江海晚报、南通日报、扬子晚报）户外大牌、高炮、公交：项目入市形象发布（重点攻击南大街商圈、新一佳商圈、二号桥商圈、中南城商圈）,4月下旬建立线上媒体运用平台，全面铺开（媒体找寻、洽谈、合同签订、发布）,费用预估：600万元（此为以上媒体全年预计产生费用）,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,5月项目启动仪式新闻发布会邀请南通各大主流媒体记者参与，对项目概况、商业模式

37、、招商方向、项目价值、未来发展计划等，进行一轮舆论性报导，制造项目初期影响力。邀请媒体：南通电视台、南通日报、扬子晚报、电台、搜房网等,费用预估：30万元（含发布会现场及媒体发布费用）,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,6月阿里巴巴、淘宝、七浦路战略联盟签约 品牌商家入驻签约 网络平台上线仪式邀请参与者：“七浦淘”项目代表、七浦路、淘宝网、阿里巴巴商家及店主。南通各大主流媒体记者。形式：一场具有影响力的签约仪式，后续舆论媒体倾向性报导。,媒体发布：南通电视台、南通日报、扬子晚报、电台、搜房网等,费用预估：30万元（含发布会现场及媒体发布费用）,前置网络营销/特色消费概

38、念,运营节奏分解-第一阶段4-7月,7月启动路演巡展（持续到10月）巡展地点：南大街、陶乌路、金飞达广场、景华城、南方市场等形式：搭建临时场地，重点为招商、销售做宣传,费用预估：40万元,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月,项目价值诱导/本土品牌招商填充,招商线,推广线,销售线,小区域集合/大小品牌会师,售楼处接待蓄水,南通本土八仙城、时尚街、临街式小商铺招商逐步确定,9月8日认筹启动,七浦淘 全城来淘金,君子爱财，“淘”之有道,政策/销售引导,运营节奏分解-第二阶段8-10月,8月,9月,10月,8月网络专属平台完善网络互动消费模式启动,9月项目大型推介会百家店铺联合签约仪式,路

39、演巡展/开盘准备,前置网络营销/特色消费概念,阶段策略,强化价值/诱导投资,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第二阶段8-10月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第二阶段8-10月,8月网络线上、线下互动消费模式启动（后期持续进行）每入驻一个品牌商家，将由七浦淘联合开展一次联动性入驻商家促销性活动；例如：品牌商家在其自有实体店铺或网店开展入驻促销活动，七浦淘利用自有电子商务平台发

40、布网商入驻信息。,费用预估：50万元(含入驻商家互动营销贴补金),前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第二阶段8-10月,9月产品发布会/开盘前认筹参与者：项目代表、入驻商家代表、合作企业代表、媒体、客户形式：项目产品、规划、配套、后期经营模式等情况沟通。开盘前*万抵*万认筹活动。,费用预估：15万元,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月,销售开盘引爆/大小品牌招商持续，餐饮娱乐招商启动,招商线,推广线,销售线,商业大联盟,11月6日开盘/持续签约销售/老带新等促销类政策启动,开盘推广营销信息释放 网络互动消费模式主力操作期 年底“淘”金答谢酒会,1月8日第二批次开盘（暂定）,

41、七浦淘，淘翻了,七浦淘，有的淘,招商品牌补充发力期,热销传播,餐饮娱乐商业引入，网络实体/精品类店铺持续招商,运营节奏分解-第三阶段11-1月,11月,12月,1月,开盘引爆,前置网络营销/特色消费概念,阶段策略,销售执行/渠道深耕,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,招商第四波次：乐淘淘的七浦淘,KTV、知名餐饮招商成功,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,第三阶段11-1月-广告表现,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第三阶

42、段11-1月,11月6日项目首期开盘形式：开盘活动，释放营销信息、折扣信息；烘托现场火热场面、项目火热场面，渲染项目产品热卖、稀缺。,费用预估：30万元,前置网络营销/特色消费概念,运营节奏分解-第三阶段11-1月,12月项目年终答谢酒会（老带新促销活动启动）形式：高级酒店，设宴答谢，现场博彩活动、抽奖、表演等；现场老带新活动启动仪式。,费用预估：25万元,前置网络营销/特色消费概念,招商及推广费用预算,注：2012年营销费用预估1200万元,运营总结,营销方向,最成功的商业模式打造投资者、经营者和管理者三位一体的商业运营模式。,给予投资者最具购买信心的支撑投资信心方面：租售并举、长期运营管理

43、、低门槛投入设置，形成投资收益的信心保障；经营信心方面：开发商系列品牌，大型主力商户引入，树立项目经营价值信心。,运营总结,案名:七浦淘全案定位:南通服饰城 快时尚中心商业定位:轻纺城南 7万服饰商贸城 网购旗舰实体大本营 创新商业模型五大价值包:1、招商品牌阵营(大牌实力秀):阿里巴巴、淘宝网大品牌先聚头，七浦路、南通本土小品牌快集合。2、运营共赢平台(最有料潜力铺)：5年包租、20年托管、运营强大支撑，形成南通最具投资价值商铺。3、金融产品模型(价值原始股)：均价21000，最小8平米，总价10-50万产权商铺，以低门槛，网罗投资客。4、前置网络营销(网来聚宝盆)：智能网络平台运用，打造最

44、具价值操作模式。5、特色消费概念(引领淘金潮)：阶段化操作、活动与媒体的实效运用、鲜明的形象导入，诉说项目最具特色的价值文化。资金回笼:截止2013年底回款14.17亿元。招商营销费用:2012年费用预算1200万元，全案营销费用预算2100万元。,核心思考：招商先行，网络+实体商业资源互动；销售与招商交叉推进，互补效用；“快招商、快蓄水、快销售”抢夺市场。,LOFT篇,市场/定位/定价建议,背景一：这是一个办公产品整体滞销的市场。,6,在售写字楼现状,入市的写字楼去化缓慢，基本保持在50%以下的销售量目前入市的写字楼基本处于滞销状态，单月成交一套,个案借鉴,晏园凤凰汇,占地面积：10490平

45、方米容积率：3.83绿化率：30.10%所属商圈：小石桥开发商：南通森大蒂房屋建设开发有限公司地址：崇川区人民路与工农路交汇处西南侧 开盘时间：2011-11-28项目5-12层分5间，单间出售，13-20层，整层出售。最小单间100平米左右开盘全天出售5套，其中一个是17层整层销售,分3间,算3套,一组客户购买，其他的2套200平米左右.5套面积近1000平米,去化不理想。.,背景二：这是一个LOFT产品滑向住宅的市场。,在售LOFT现状,入市LOFT有90%作为住宅属性售出作为住宅属性的LOFT单价都不高，价格低于区域住宅价格,个案借鉴,北城一品,占地面积：31800平方米容积率：1.62

46、绿化率：35%所属商圈：城北开发商：南通苏宇置业有限公司地址：港闸区长华路与永和路交界处开盘时间：一期2011-4月底、二期2011-07-02、三期2011-11-10一期报价7800元/平，推出314套LOFT，去化64%；二期报价8600元/平，推出154套LOFT。去化20%；目前三期的成交价在8200左右，保持每周有成交量。,一、办公类产品整体面临市场滞销问题，现阶段推 出办公产品存在风险。二、LOFT产品如果作为住宅销售，必须要求水电 民用标准，且单位利润会受到影响。,思考前提：本案LOFT的产品定位办公产品,建议一：办公的成功必须借势商铺，打造与商铺概念符 合的办公概念。,建议二：办公短期内销售无法做高利润，建议押后销售 时间，等待商铺形成一定影响后再销售。,本案LOFT产品售价建议在10370元/平方米。,本案与鸿鸣摩尔项目的定价分析模型,END,