2013南通清华同方地块规划修改及产品建议报告81P.ppt
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1、南通清华同方地块规划修改及产品建议报告,2013.1.23,谨呈:南通清华同方,项目区位交通,项目位于开发区和新区交界的咽喉位置,隶属开发区但直线距与新区更近,项目周边配套,中央商务区CBD,动迁小区,低密度中高端品质住区,规划学校,乐天玛特物流中心,周边成熟社区众多,学区资源丰富,小区域商业配套匮乏。随着本案和学校的开发短期的商业能级将得以转变,农贸市场,幼儿园,新湖101方向,项目居住价值,依托狼山风景区,项目南向区域已开发大量低密高端复合社区,开发成熟,高端和品质居住氛围成型,项目区域规划,开发区,新城区,开发区定位于物流和产业基地,受新区辐射将作为新区延伸开发。本案作为接纳辐射第一承脉
2、,形象价值上更贴近新区,短期将融入新城开发,开发区,新城区,项目地块价值,体量适中,地块规整便于规划,具备打造品质社区基础要素。户型配比以刚需+功能改善为核心产品线,是目前市场高接受度的主流产品,项目品牌价值,中国科技产业龙头企业,发展高科技知识产业、能源环境技术,品牌具备良好社会公信力,中国“科技地产的践行者”,科技元素结合住宅开发,项目价值小结,项目区域价值:城市咽喉位置,未来将完全融入新城区发展,“离尘不离城,新区后花园”是本案的核心地段价值区域品质社区已开发成熟,同时具备了较好的宜居性,是本案住宅价值与价格实现的基础小环境商业尚未发展成熟,未来随着本案和学校的大规模 开发,将带动项目商
3、业的成功运作,产品品牌价值:地块素质较好,具备塑造品牌品质产品的基础。住宅产品是市场主流,商业、商办产品的打造将是项目的关键点和价值点中国科技产业龙头,科技地产践行者,科技元素结合住宅开发,是本案未来实现差异化竞争的产品品牌要素,项目竞品分析,从竞品地段、配套和产品级别上比较,本案目前的区域素质不占优势,项目竞品分析,项目竞品分析,项目体量和地块素质决定本案并无较大的规划发力点,与竞品比较无跳脱可能,总建面:住宅15万容积率:2.39物业形态:联排、高层排布:围合排布,本案:,项目竞品分析,项目竞品分析,华润、景瑞产品立面均采用石材及真石漆打造,品质感强烈,形象上具有较强的材质感、识别性和视野
4、冲击力,项目竞品分析,项目竞品分析,本案95户型空间紧凑,高附加值小三房,竞品均为两房设置,功能性本案强于竞品,面积:92户型:三房特色:三房设计、功能性强、南北通透,本案:,赠,项目竞品分析,面积:134户型:三房特色:具有附加值、厨房较局促、主卧套房设计,本案:,赠,本案134户型动静空间不合理,附赠面积实用性不高,与竞品同面积户型相比存在一定差距,项目竞争策略,以城南开发区交界的咽喉地段,新城区域的价值归属,差异于竞品开发区的区域属性,以“中国地产践行者”的品牌高度和科技创新住宅的产品价值,差异于竞品的产品、品牌价值,以高端低密度聚居为底蕴,以大量文化配套为基础,打造未来新城南部的人文地
5、产项目;,新城区,高科技,人文,项目定位新城南首席科技人文精品社区,项目操作关键点分析,规划建议,项目原有规划方案问题点分析,裤子河,园林路,18层,30层,30层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,23层,景观轴线,景观轴线,高压线塔,规划前提,规划调整方案一(调整说明)建议,高压线埋地处理,绿化隔离带能与相关部门沟通,由开发商代建提升项目商业形象实现商业价值最大化,规划调整方案一(调整说明)建议,规划调整方案一(强排示意),裤子河,通富南路,园林路,18层,30层,30层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,23层,2层,2层,2层,2层,2层,景观轴线,景观轴线
6、,学校地块,规划前提,规划调整方案二(调整说明)主推,高压线不做埋地处理,提高商业价值和利用率,规划调整方案二(调整说明)主推,规划调整方案二(强排示意),裤子河,通富南路,园林路,18层,18层,18层,23层,23层,23层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,30层,50M,1层,1层,280M,20M,100M,景观轴线,景观轴线,10M,广场,广场,2层,2层,2层,2层,绿化隔离带,学校地块,方案二规划意向,参考案例:上海贝尚湾,规划方案二亮点(本案借鉴点),商业建议,突出邻里中心居住感突出教育和人文概念营造风情式街区商业,建议原则,产品建议/商业产品策略,产品建议/商
7、业产品策略,集教育休闲餐饮、社区文化为一体的,美式学院派风情时尚街区,商业产品定位,内街商业:主题化人文、社区概念营造,打造集休闲餐饮教育一体化的美式学院风时尚街区沿街商业:与内街保持经营一致,服务社区和周边学校、居民单体面积:单套控制在进深10米,面宽4-5米,面积40-50,产品建议/商业1内街商业,美式人文主义风格,营造具有生活感、空间感和趣味性的风情商业街区,建筑风格:美式街区风格材质:建议局部石材+真石漆,风格材质,产品建议/商业1内街商业,一层:餐饮、书店、花店、面包房、洗衣店、美体美容、保健足浴二层:少儿辅导培训、室内亲子游乐园室,经营餐饮、娱乐、和亲子类的业态为主,服务社区,突
8、出文化教育主题概念(面积:单套40-50),经营业态,产品建议/商业1内街商业,端头设置南北广场,采用美式风格识别性的小品,营造文化感、趣味性浓厚的公共空间,文化广场,产品建议/商业2沿街商业,建筑风格:美式风格材质:建议局部石材+真石漆,沿街展示面最大化为原则,美式街区风格,体现项目差异化和品质感,风格材质,产品建议/商业2沿街商业,单铺面积:40-50(进深10米,面宽4-5米)经营业态:餐饮、书店、杂货便民商业,业态以便利店、饭店、书店、杂货店为主,满足业主、周边居民和学校的便民服务,单套面积40-50,经营业态,办公建议,标榜清华同方强大科研创新能力设置企业会所彰显项目形象品质运用清华
9、同方低碳环保科技系统,建议原则,产品建议/商办产品策略,商办产品定位,产品建议/商办立面形象,彰显企业形象,打造具有现代几何线条感、光影感、科技感的地标级建筑,风格:现代科技立面材质:双层玻璃幕墙+金属铝板,立面材质,项目会所,7大功能空间建议,建议设置:办公楼1-2层设置面积:3000左右,设置项目会所拔升项目品质,定位中高端,满足业主同时对外开发经营,产品建议/商办项目会所,产品建议/商办企业展示厅/售楼处,通过声、光、电、触四维展示系统,体现清华同方的企业文化科技产品概念(未来售楼处设置),设置建议:建议设置在商办楼一层面积:150-200,产品建议/商办企业展示厅/售楼处,低碳-通过各
10、种节能措施与装置达到生态节能,八大措施:1、雨水收集2、薄膜太阳能屋顶3、幕墙遮阳系统4、废热发电系统5、热电站6、热电井7、雨水保留8、冷却塔系统,产品建议/商办产品智能化,低碳-通过各种节能措施与装置达到生态节能,产品建议/商办产品智能化,蓄能统调系统,清华同方自主研发蓄能统调系统,节能省电低碳环保,产品建议/商办产品智能化,科技数字智能化创新运用家居智能数字化系统,蓄能统调系统,产品建议/商办产品智能化,全楼 智能化 5A+2E,倡导高智能、高节能的新型办公模式,产品建议/商办产品智能化,一、楼宇设备自动化系统(BA)1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视
11、系统二、安全防范系统(SA)1、闭路监视系统 2、防盗报警系统 3、停车场管理系统三、通信自动化系统(CA)1、综合布线系统 2、无线通信转发系统四、办公自动化系统(OA)以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制 2、广播音响系统,在此基础上,导入特色智能系统,打造专属于本案的智能办公,5A智能化标准配置,设置在大堂处,触摸式透明墙/透明玻璃双面电视等,高科技感受,产品建议/商办产品智能化,1.Touch Wall,主系统:大厦设有电话专用自动交换机(PABX)装置,每
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