广水市云都大酒店改扩建项目可行研究报告.doc

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1、广水市云都大酒店改扩建项目可 行 性 研 究 报 告主 持 部 门：广水市发展和改革局编 制 单 位：广水市工程咨询公司单 位 资 格：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061分 管 领 导：付立华公 司 总 经 理：吴 强技 术 负 责 人：王伟群（注册咨询工程师）报告编写负责人：叶仕文编 写 人 员：黄凤冰（注册咨询工程师）朱 萍（注册咨询工程师）李 军（注册咨询工程师）吴 强 叶仕文 吴铁军审 核：郝贤军目 录前言04第一部分 项目总论05第二部分 市场分析08第三部分 项目分析及评价18第四部分 投资及经营收入估算28第五部分 财务与敏感性分析33第六部分 可行性研究结论与建议

2、40附表：附表1 营业收入、营业税金及附加估算表附表2 利润及利润分配表附表3 项目投资现金流量表附表4 借款还本付息计划表附件：1、特种行业许可证2、企业法人营业证书3、组织机构代码证书4、土地使用证书5、卫生许可证6、委托书前 言广水市工程咨询公司接受广水市云都大酒店有限公司的委托对广水市云都大酒店改扩建项目的可行性进行了研究。本公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：第一部分 项目总论“云都大酒店”是广水市云都大酒店有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店改扩建项目，主要功能为

3、四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。云都大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景广水市云都大酒店有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原广水市云都大酒店改建成四星级酒店。1.1.1项目名称广水市云都大酒店改扩建项目1.1.2项目业主单位概况广水市云都大酒店有限公司坐落在广水市中心城区永阳大道，创建于1997年，是广水市委市政府对外接待窗口，经过几年的发展，云都大酒店已成为广水市最为有名的酒店品牌，公司注册资本1400万元人民币。酒店主楼十层，附楼三层。公司董事长兼总经理郝

4、贤军，男，大学学历，1971年出生，1990年参加工作，先后在广水市棉花公司三潭干休所和三里河棉花收购站工作，2003年经营云都大酒店。云都大酒店在他的带领下，目前正向规模化和集团化方向发展，2008年3月成功兼并了聚龙大酒店，企业获得了国家、省、随州和广水市多项殊荣，郝贤军本人也被当选为广水市人大代表，还被授予湖北省再就业明星企业家称号。1.1.3承担可行性研究工作的单位广水市工程咨询公司，公司法人代表：吴强。公司资质证书号：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061，资质等级：丙级。1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数（第三版）原国家计委建设部

5、关于房地产中介服务收费标准广水市主要经济指标广水市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容广水市云都大酒店，改建后属于四星级高级商务旅游酒店，单体10层（不含地下室），总建筑面积10823，其中原有建筑面积4410，新增建筑面积6413，项目总占地面积2265.1。1.2可行性研究结论经过对广水经济状况的研究分析，以及对2006-2007年产业导向的理解，本公司经过详细的市场分析后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市四星级酒店市场是乐观的； 四星级酒店更适合项目的整体发展与规划； 在200

6、9年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前该公司的实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析广水市位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积2647平方公里，人口93万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有1400多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广

7、铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。 近年来，广水市抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区5个， “三来一补”、“三资”企业139家，工业固定资产总值近20亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城市建设已初具规模，城市功能日臻完善。全市国民经济持续、快速、健康

8、发展，人民生活水平显著提高。2007年，全市国内生产总值达80.08亿，市级财政收入5.2亿元，农民人均纯纯收入、城镇居民人均可支配收入达到3900元和8000元。广水市以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为中国楹联文化城市、中华诗词之乡、全国科普先进县市、挤入了全省县域经济二十强的方阵。广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供

9、了有力的保证。2.1.2市场研究 广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。目前只有云都大酒店和乾星商务酒店是挂牌的星级酒店，其他酒店和旅馆起点低、规模小、服务水平差，无法与云都大酒店相比，云都大酒店市场份额达到40%，与乾星商务酒店处于双头垄断地位。近年来，随着广水市对外开放逐步扩大，主动融入武汉城市圈，广水正逐步武

10、汉旅游和发展的后花园，外来客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20万人左右。云都大酒店现仅有营业面积3300平方米，客房56间，大小宴会包房12间，宴会厅2个，显然是无法容纳如此大的客源市场，远远不能满足客人的需要，经常出现订不到客房和客餐的现象，大型的商务活动和会议不能在广水送行，广水也因此丧失了很多发展机遇。基于以上因素分析，云都大酒店进行大规模的改扩建显得尤为紧迫，届时市场份额将达到45%以上，处于绝对垄断地位。2.2市场宏观背景2.2.1广水市2008年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2008年上半年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，

11、各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2广水市历年酒店经营情况分析 1、从2003年低谷期开始，广水市酒店的入住率逐年提

12、升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年广水市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。2.2.3广水市2008年酒店整体经济预测及分析进入2008年，广水酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”小长假期间，广水市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染

13、投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；5、经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。2.2.4广水市现有星级酒店经营状况分析星级酒店名称年入住率(2007年）酒店规模3云都大酒店9010层5600多2乾星商务酒店7010层4000多1、消费价格分析云都大酒店虽地处市中心，但服务价格相对较低，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。2、入住率分析2007年广水市酒店的年入住率仍然达64，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在7090之间

14、浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到10层。4、酒店管理公司分析广水星级酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的

15、形式管理。2.3区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治、文化中心，国土面积24.3平方公里，总人口近10万人，辖12个社区、4个行政村。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。1、交通状况： 京广铁路和107国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。穿境而过麻竹高速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性的改善。2、服务设施：广水市文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全市颇具一定规模的综合市场和肉菜市场5个，

16、已形成了以中佰、轻工和家家福超市、商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆、酒店十几家，其中应山城区2家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活质量正日渐提高。3、投资导向根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、广水市投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）基地化农业生产项目5、

17、经济发展成就在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明城市的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，使广水市发展为一个拥有139家企业、超5亿元财政收入的工业重市，成为广水经济特区-广水市中心城的“经济走廊”，经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。广水市已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。2007年12月底，全市机新增授信企业19家，新增工业贷款8000万元，为企业

18、的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩序。6、酒店业发展分析（1）、区域内暂时无四星级酒店，较大规模酒店较少。真正具有四星级酒店正式资质的只有云都大酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个来看，酒店业仍然相对发达；（2）、酒店在规模上都比较小，客房数在50间以上的只有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他的均不到50间；（3）、酒店的入住率都比较高，维持在50%80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；（4）、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。7、广水市酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成（元

19、）配套设施备注乾星商务酒店标准房（188）高级房（288）豪华套（588）中西餐、桑拿中心、夜总会配套设施整体档次高档，但经营一般 云都大酒店标准房（160）豪华房（260）豪华套房（500）中西餐，夜总会，桑拿，KTV、棋牌配套设施高档并富有特色，是主要利润来源小结：1、各酒店标准房价格一般在160200元之间，套房价格一般在260300元之间；2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。3、广水市的酒店业代表了整个的最高水平，但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于广水市目前快速发展已略显滞

20、后。从长远来看，在广水市经济和旅游市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标n 建筑面积：10823n 层数共10层1-4层：商业配套5-9层：酒店客房10层：会议中心客房总数：90间标准客房：60套；高级客房：25套 豪华套房：5套酒店配套设施构成：n 休闲娱乐1-2层：宴会餐厅3层：宴会包房4层： KTV地下室：桑拿3.1.2交通条件及周边配套分析1、位于广水市经济文化中心，各种配套完善；2、项目方圆1000米内，高尚物业众多，集中了众多商业机构；3、紧邻永阳大道一侧，人流旺盛，项目所在

21、区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥广水市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于广水市区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目入住客户类型单一化；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

22、机会（O）1、广水市近年来出台的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、四星级酒店改扩建项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；3、外来客商多，商务会议多，消费能力强；4、本地居民消费欲望强烈。威胁（T）1、市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧给项目的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目广水市地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、强化、利用发展商良

23、好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4、快打快销规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本工程咨询公司认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳

24、差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价 广水市云都大酒店改扩建项目属于中高档的四星级酒店改扩建项目。由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，云都大酒店以四星级酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4项目评估：在整个广水市市场

25、中，云都大酒店作为目前唯一的四星级酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：n 整体出让n 抵押贷款n 产权式酒店1、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势：（1）能快速回笼大量资金；（2）不存在后续问题。劣势：（1） 大宗项目转让难以找到买家；（2）

26、丧失了对酒店的经营管理权；（3） 整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。2、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：（1）能以市场价格快速回笼大量资金；（2）能保持对酒店的经营管理；（3）能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：（1）操作方式极为复杂

27、；（2）存在巨大的后续经营回报风险。（3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应小结：基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大的社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。3、项目抵押贷款：概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势：（1）能回笼部分资金；（2）能保持对酒店的经营管理。劣势：（1）抵押贷款额度较低，回笼资金少；（2）将背负较重利息负担；小结：基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的要求因此，此种方式符

28、合对酒店最佳出路的要求。3.5项目定位云都大酒店为云都大酒店有限公司全资拥有，该酒店楼高10层，此次改扩建总投资1800万元。云都大酒店作为一家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：广水市首个国际级商务四星级酒店。3.6方案评估意见综合3.4项目评估三种方案的比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义： 快速回笼部分资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展3.7消防按照国家

29、对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓2-4个，设置干粉灭火器一台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。3.8节能节能是我国发展经济的一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施：1尽量利用原有道路、路线设计，尽量选择直线距离。2选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。3选用高效、长寿、节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。3.9环保1.该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。2.配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。3.严格执行广水市城市总体规划的规

30、定，从各方面努力做好环境保护工作。3.10安全1.安全是服务行业的生命线。项目建成后，要把安全放在第一位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。2.电气设备接线完全按GB5005295供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。3.主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。3.11地震广水市属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级也不大，地震烈度为6度。第四部分 投资及经营收入估算4.1 投资估算根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有

31、关取费要求，估算总投资造价见表4-1和附表1。表4-1云都大酒店改扩建军项目投资估算 单位:万元序号项 目成本分期计划进度121建筑工程费6125001122安装工程费4001762243其他工程建设费788待添加的隐藏文字内容3438350合 计180011146864.2各类收入估算4.2.1酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、由于项目周边没有类似的四星级酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式

32、：V=11/（1r）na/rV项目现今总价n项目的收益年限r酒店基准收益率，一般取经验值8；a项目的年净收益价格求取1、本项目作为四星级酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n202、本项目作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均租金收益：入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）80，宴会厅上座率50%，棋牌和餐厅包房上座率均为80%，KTVT每天使用率为60%。总套数（根据改扩建后客房数）90套4.2.2酒店总经营收入估算1已知条件：标准间60套，每天收费160元；豪华间25套，每天收费260元；高级豪华间5套，每天收费500元；大会议室1个，每天收费2000元；小会议室2个

33、，每天使用费1000元；宴会厅80桌，每桌收费400元；餐厅包房30间，每桌收费500元；KTV每间收费800元。棋牌室15间，每天收费500元。2经营收入估算客房年收入S1=（60160+25260+5500）80%365=543.12万元;餐饮收入S2=3080%5003652+8050%400365=1460万元;棋牌收入S3=1580%500365=219万元;KTV收入S4=1560%800365=262.8万元;桑拿收入S5=84万元;会议室使用收入S6=20002212+100022212=105.6万元;年总经营收入S=S1+S2+S3+S4+ S5+ S6=2674.52万元

34、.4.3项目回款计划项目回款详见附表1：营业收入、营业税金及附加估算表。4.4资金来源和项目实施进度4.4.1资金来源项目总投资人民币1800万元，其中项目业主自筹人民币1300万元，银行贷款人民币500万元。项目业主自筹人民币1300万元的明细为：云都大酒店自有资金人民币600万元，员工集资人民币300万元，股东集资人民币350万元，设备变卖收入人民币50万元。4.4.2项目实施进度本项目计划在10个月的时间内建成。建设进度计划如下：2008年5月-6月：完成原附楼拆迁。2008年6月：建筑方案设计。2008年7月：新主体工程施工。2008年8月：原主楼进行装修。2008年10月：原主楼装修

35、完毕，进行试运营。2009年2月：新主体建筑工程竣工并进行装修。2009年4月： 分项工程验收并投入运营。4.5经营净利润根据测算，正常运营后项目经营年净收入约为1130.02万元项目经营净利润详见附表3：利润及利润分配表。第五部分 财务与敏感性分析5.1赢利能力分析5.1.1目前四星级酒店的三种主要经营方式1、固定回报模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营1020年。发展商承诺每年7%8%的固定投资回报；业主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付13成首期，供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式

36、适合被地理位置偏远、销售价格低、酒店经营运作成本低的星级酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型四星级酒店的主要回报模式。2、利润分成模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营1520年。业主只需交付23成首期，另付月供。业主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店影响严重的度假型酒店广泛采用。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。3、业主自己经营模式：物业产权归业主所有，业主自己经营。后续经营风险相对较小，压力也较小。适合酒店档次较高，

37、销售价格和经营运作成本也较高的四星级酒店。小结：项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，本公司认为选择业主自己经营比较切合实际。5.1.2本项目经营情况预测1、从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率较高，约为90%，改扩建后价格提升后，客房出租率有一定程度的下降，达到80%。2、酒店餐饮、娱乐部分将是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益较好。5.1.3本项目成本分析：1.税费率本报告采用的各种税费率见表5-1。表5-1税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5、20城市维护建设税7

38、教育费附加费3公益金5企业所得税25法定盈余公积金10任意盈余公积金81、广水市酒店正常经营费用构成：A、能源费用 主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的10%，为267万元；B、职工工资 主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需200人，按广水市酒店员工人均工资1000元/月的标准计算，职工工资每年大约为240万元；C、保险费主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需10万元；D、管理费用 管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需20万；E、修理费为营业收入的1%，年费用为27万元。以上五项合计为564万元。2、财务费用银行贷款月利率为0.84%，年复利

39、为1.25%,项目贷款500万元，项目投入运营后三年内采取等额还本利息照付方式还清贷款，建设期为一年,运营期为10年，建设期利息为 3.1万元。3、固定资产折旧费 项目形成固定资产原值为1723.1万元,根据中华人民共和国所得税法实施条例的规定，房屋折旧年限为20年，工器具及家具折旧年限为5年，按直线折旧法计算折旧额，房屋年折旧额为30.6万元，工器具年折旧费用为222万元。4、摊销 项目前期费81万元分10年摊销，年摊销8万元。5、行业正常经营成本与本项目成本比较：类别行业平均成本项目成本备注比例金额（万）年摊销3%80水、电、燃油等能源耗费年折旧9.3%252.6财务费用1%3.1建设期利

40、息年经营成本19%564工资、维修、管理、物料消耗等年总成本5032.3%899.7注：上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运营所需费用。小结：1、根据调查，维持一个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的50%60%；2、从上表可知，本项目维持酒店经营所需总成本远低于行业平均水平，因此项目现有的经营状况较好，利润空间较大。3、针对项目成本率从50%到68%的经营测算，我们可以明显看出：酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。本工程咨询公司认为：项目酒店作为四星级经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经

41、营及发展都不存在问题；如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间将会更大。5.1.4项目赢利能力分析：1、项目在计算期内正常运营年经营收入2674.52万元，可年获利润总额1534.42万元，扣除年所得税404.4万元、年公积金113万元、任意盈余公积金95万元后还有922万元未分配利润。项目年缴纳的经营税金及附加为240.4万元，企业所得税为524万元详见附表3项目投资现金流量表。2、项目全投资内部收益率（所得税前）为92.95%，在预期可接受的内部收益率为8%时净现值可达8906.6万元，投资回收期为2.5年。资本金内部收益率为68.11%。3、投资利润率=利润总额/总投资10

42、0%=1534.42/1800100%=85.2%4、资本金净利润率=税后利润/资本金100%=922/1300100%=70.9%5.1.5项目清偿能力分析本项目500万元银行借款可在运营后三年内采取等额还本付息照付方式付清，三年内共付息12.6万元，还债能力强。祥见附表4借款还本付息计划表。5.2项目不确定性分析本项目的经营收入和经营成本两个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就二因素在两种最不利情况进行测算，结果如下：敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值(万元)6366.3内部收益率8%动态投资回收期（年）2.8当经营收入下降5%净现值(万元)5729.4内部收益率7.6

43、6%动态投资回收期（年）3.91当经营成本上升5%净现值(万元)4456.4内部收益率7.89%动态投资回收期（年）3.7经测算可知：1、本项目的经营成本和经营收入两个因素分别变动对项目效益会产生影响，是关系到项目盈利能力大小的关键；2、项目经营收入、经营成本在不利影响下，项目指标表现较好，说明项目抗风险能力强。5.3社会效益和影响分析1、完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目的建成将进一步改善酒店的经营水平，提升广水市对外开放形象；2、增加财政税收该项目的投产后预计将为国家缴税644.8万元。第六部分 可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论经过对全国和广水经济状况的研究分析，以及

44、对2008-2009年产业导向的理解，本公司经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市四星级酒店市场是乐观的 四星级酒店更适合项目的整体发展与规划 在2008-2009年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前该公司的经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为四星级酒店是可行的！6.2项目主要问题的解决办法和建议6.2.1如何提高酒店的盈利能力？1、树立广水市最高档酒店形象：（

45、1）将现有外包的餐饮娱乐部分统一引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次；（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别；（3）将固定客户吸收为会员，提高以后酒店经营的入住率；（4）建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力（1）引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，本公司建议云都大酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议：方式一：酒店管理公司在一定年限内为发展商提供一系列顾