邮储银行培训资料：个人商务贷款业务介绍.ppt

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1、个人商务贷款业务介绍,个人商务贷款业务介绍,第一部分:产品介绍第二部分:操作实务第三部分:房产评估,第一部分主要内容,个人商务贷款产品 业务流程简介 与小额贷款的区别 市场需求与竞争,个人商务贷款产品,产品定义 向单一借款人发放的用于本人合法生产经营活动的有担保贷款。是以房产为抵押担保的、短期经营性贷款。借款人：广大小型私营企业主（自然人）抵押担保：房产（住房和商用房）短期经营性贷款(有明确的用途,而非消费贷款)原则：额度控制、灵活使用、有效担保、按期偿还。,个人商务贷款产品,贷款对象小型私营企业主：包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业合伙人、有限责任公司股东贷款对象要求:年龄，18-60周

2、岁，不含港澳台参与生产经营，个体户、独资企业须为法定代表人；合伙人或股东，股份超过20%；合法经营手续，营业执照、税务登记证、组织机构代码证、特殊行业许可证经营年限：一般12个月，资信状况特别好的，可以6个月经营所在地：本地,个人商务贷款产品,授信额度（循环授信）循环授信：根据借款人的资信状况及担保物的评估价值，在授信期内向借款人提供可循环使用的授信额度。授信额度上限：总行确定的上限最高100万元，也受限于抵押物的价值。授信额度下限：与小额贷款有交叉,目前我区以1万元为下限抵押率为房产评估价值的60%或50%借款人可同时在我行申请个人商务贷款和小额贷款业务，但需在确定的最高授信额度内扣除小额贷

3、款余额，确定贷款支用,个人商务贷款产品,授信额度的财务指标测算条件：有效净资产的50%(企业有效净资产+家庭有效净资产)年净收入的2.5倍(企业净利润+家庭年净收入)有效现金流入的20%(帐户的年现金流入)抵押物价值的一定比例(不超过60%)额度有效期内借款人申请借款笔数不受限制，但借款本金总余额不得超过最高授信额度。单一借款人只能我行申请一种循环授信额度，在额度有效期内或有未清偿贷款的情况下，不能申请新的循环授信额度。授信额度每年年检一次，除增加新的担保物之外授信额度不得调高。,个人商务贷款产品,授信期限(3个概念)额度循环使用有效期：5年单笔贷款期限：5年额度存续期：10年，即额度正式生效

4、至最后一笔贷款到期止的最长期限注：贷款到期日，可超过循环期有效期举例:2008年7月30日额度正式生效:循环使用期至2013年7月30日在2013年7月30日申请5年期贷款,到期日为2018年7月30日（即额度存续期10年）抵押期按照产品设计应至2020年7月30日,但由于房产局抵押登记要求与贷款期限一致,大部分地区只能到2018年,即与额度存续期一致,个人商务贷款产品,贷款利率执行标准根据资金和经营成本、风险水平和市场竞争情况，总行设定利率下限：人行同期同档次基准利率上浮30%。单笔贷款：一年以内，固定利率，超过一年的，浮动利率，调整日为每年1月1日。额度循环使用期：新申请贷款如为浮动利率的

5、，随人行利率调整而调整；,个人商务贷款产品,目前执行的各档次贷款利率假设利率上浮30%,个人商务贷款产品,贷款利率确定的举例利率调整举例2008年12月23前一年期和二年期人行基准利率分别是5.58%和5.675；人民银行于2008年12月23日，相应档次贷款利率下调为5.31%和5.4%；客户在2008年7月30日获100万额度，于8月22日分别申请两笔50万贷款，一笔1年期，一笔2年期，均等额本息初次申请，1年和2年期利率分别为7.254%(5.58*1.3)、7.3775%(5.675*1.3)2009年1月1日，1年期贷款利率仍为7.254%，但2年期贷款利率调整为7.02%(5.4%

6、*1.3),个人商务贷款产品,还款方式到期一次性还本付息，适用6个月以内的贷款(比小额贷款长)等额本息阶段性等额本息，宽限期不超过为6个月借款人可根据自身周转资金状况，选择提前偿还部分或全部贷款本息，原则上每次提前还本额不低于1万元，目前，提前还款不收取任何费用。,个人商务贷款产品,担保方式（问题最多）采取房产抵押,是物的担保产权性质：包括住房和商用房，即个人商品住房、能上市交易和办理抵押登记的经济适用房、房改房、别墅、商住两用房、写字楼、临街商铺或住宅配套底商等。产权归属：借款人及配偶，双方直系亲属（父母、子女、兄弟姐妹）名下的个人房产。房龄：15年以内，自建设年代起或以评估报告为准所在地：

7、本地行政区域，即归当地房管部门登记，同一区域的房产可以有选择性接受。,个人商务贷款产品,担保方式2以直系亲属房产抵押抵押人家庭有两套以上住宅，即用于抵押房产为非唯一住宅抵押人要有稳定的经济来源，行使抵押权不会对其生活构成影响必须为直系亲属名下，非直系亲属的配偶名下房产证上注明共有人，共有人之一为直属亲属，且征得其他共有人同意,个人商务贷款产品,担保方式3禁止以下列房产作为抵押不能上市交易或不能办理抵押登记的房产存在产权纠纷的房产未成年人或年龄超过60岁的房产所有人名下房产即将纳入拆迁房产集体土地自建房、工业用地的房产、工厂配套住宅、大型市场内独立分割的产权商铺地方政府规定不能上市交易的房产需要

8、重点关注的,需要在开办业务前详细了解当地的房产部门抵押禁止性的具体规定,保证抵押物的合法有效性),个人商务贷款产品,担保方式4一些地区银监部门要求只能接受借款人夫妻双方房产或两套以上房产才能发放抵押贷款，需要按当地银监标准执行个人商务贷款虽整体上是标准化产品,但与小额贷款相比标准化降低,差异化相对加大,需要各地前期市场调研的精细化程度高,目前全区此项工作尚有较大差距,个人商务贷款产品,房产评估 评估中介机构的准入参照中国邮政储蓄银行个人信贷业务合作机构管理办法，原则至少确定两家以上的评估机构作为合作机构。房产价值以估价报告为主要参考依据，但可根据当地市场行情进行调整，但调整后的抵押价值必须低于

9、或等于评估机构出具的评估价值。,个人商务贷款产品,房产抵押与解抵押在开办业务前期，根据当地的房管部门规定到房产抵押登记部门办理机构备案手续。对于房产产权证与土地使用权证分开的地区，只需要办理房屋的抵押登记，不需要单独办理土地使用权抵押登记。在开办业务前期，必须由综合员从抵押登记机构领取他项权证，不得由他人代领。在取得抵押房产的他项权证后，授信额度才能正式生效。授信额度下所有贷款本息还清的情况下，由借款人申请终止授信额度。综合岗约同借款人，持我行出具的相关材料向房屋管理部门申请解抵押手续。,业务流程,业务流程,前台业务职责经办机构：一级支行、直属支行、直属营业部已开办小额贷款业务：选取一个小额贷

10、款营业部与一级支行信贷业务部合一 注：每个一级支行只允许一个营业部办理个人商务贷款业务，其他支行可作为营销机构职责：营销、受理、调查、签订合同与贷款条件落实、贷款支用申请、支用审批、日常贷后管理,业务流程,后台业务职责经办机构：二级分行信贷业务部下设个贷审批管理中心职责：额度审查、审批、不良处置、内部监督、贷后管理,业务流程,审批中心的工作原则风险控制原则审贷分离原则分级授权原则独立性原则时效性原则规范化管理原则,业务流程,岗位流程,业务流程,业务岗位已开办小额贷款地区：利用原有所有岗位；新增：综合岗负责办理征信查询、房产评估交接；抵质押登记未开办小额贷款地区：新设所有岗位，按小额贷款来设置要

11、求二级分行必须配备专职的审查审批、贷后管理人员、综合岗可以兼档案管理,与小额贷款的区别,市场环境差异需求：客户群体差异经营特点：经营方式、规模市场环境：熟人、半熟人向匿名社会的过渡竞争差异：大中城市，来自以房产抵押派生的各类综合消费信贷竞争,与小额贷款的区别,产品差异额度：1万100万期限：5年+5年利率：市场定价，下限人行同期上浮30%；固定利率浮动利率担保方式：从准信用房产抵押一次还款期：3个月6个月风险度量:由还款能力和还款意愿的判断到还款能力、还款意愿、抵押物的合法性、有效性、足值性的综合判断,与小额贷款的区别,业务流程差异审贷岗位分离机构分离房产评估与抵押登记环节审批权限上收，业务处

12、理周期更长职责更加明确:二级分行的职责,与小额贷款的区别,小额贷款技术的局限观察法的可操作性降低经营或财务状况复杂化客户隐私意识的增强信贷员判断能力受限,与小额贷款的区别,小额贷款技术应用范围相对熟悉、范围较小的区域客户经营规模相对较小贷款金额小额、分散信贷员对客户、业务的熟悉程度高,与小额贷款的区别,业务处理上的差异由“熟人+数码”“数码+熟人”从只重现金流现金流、担保物、信用状况、资产状况的并重从软信息（观察法）硬信息（各类记录）可利用硬信息：结算账户现金流、个人信用报告、纳税凭证、工商或税务评定指标差异：单一指标，净利润；多指标：资产、利润、现金流、信用状况、担保物个人商务以企业经营为主

13、,家庭为辅,增加抵押物的价值评估分析和征信的等级判定,与小额贷款的区别,个人商务贷款与小额贷款共同点贷款对象：小型私营企业主经营特征：缺少经营、财务记录信用状况：可能存在一定的信用记录瑕疵关注要点：注重第一还款来源处理方式：信贷员实地调查，编写调查报告,市场需求与竞争,市场需求市场需求：微小型、小型企业总量庞大房产抵押：在中城市，正在供贷款期间的房产比例较高局部：需求得不到满足 国有银行，1000万；股份制银行，200万-1000万；空间：50-200万区间,市场需求与竞争,市场竞争正式竞争性领域信用卡综合消费信贷其他银行同质化产品竞争激烈程度分区域性的,市场需求与竞争,市场特点与产品标准化产

14、品标准化特征额度：50万或100万；期限：5+5；利率：下限，人行基准上浮20%；还款方式：3种；担保：商品住房最高抵押率60%；其他50%,个人商务贷款业务介绍,第二部分 操作实务,内容,咨询与受理 实地调查 调查分析 审查审批 担保条件落实 贷款支用与归还 贷后管理,咨询与受理,咨询与受理,申请条件个体工商户、独资企业主、合伙企业的合伙人、有限责任公司股东完整经营手续（营业执照、税务登记证等）提供能符合条件的个人房产抵押(工厂、仓库不做)企业正常生产经营1年以上；资质较好的，6个月,咨询与受理,申请需要提交的材料身份证明：夫妻双方身份证、结婚证，合法经营手续：营业执照、税务登记证；公司制企

15、业：组织机构代码证、公司章程或出资协议抵押资料：抵押人夫妻双方身份证、房产证、土地使用权证、共有权证、（评估报告）经营或财务记录：企业或个人结算账户6个月以上交易明细、财务报表（资产负债表、利润表）、纳税申报表。资产证明：非抵押房产证明、汽车、金融资产,咨询与受理,客户基本情况了解借款用途经营状况：内容、规模、利润等家庭基本状况：户籍、婚姻、家庭成员、主要家庭资产与负债等抵押物：权属、处所、价值等,咨询与受理,申请资格初审经办岗位：客户经理主体资格：是否满足申请条件：年龄、有效证件、地址、合法经营手续等资料的完整性：申请表、证件材料、经营手续、经营记录、抵押物权属材料抵押房产：产权归属、户龄、

16、所在区域、能否办理抵押登记涉及文档：额度申请表、客户受理信息登记表、受理台账,咨询与受理,人行征信查询个人信用信息基础数据库应用管理办法经办岗位：综合岗（一级支行信息查询员）个人信用报告等级：正常类：无记录或正常瑕疵类：最高出现2，或累计4次（含）以内次级类：最高出现3，或累计4次以上，8次以下禁入类：最高出现4及以上；累计8次以上或出现3的2次次级或禁入类需要进一步了解情况，最近3个月正常还款，提供还款明细,咨询与受理,受理复核经办岗位：一级支行信贷主管复核要点：申请资料完整性抵押房产条件征信查询结果其他注意事项分派信贷员调查涉及文档：客户受理信息登记表,实地调查,实地调查,调查准备经办岗位

17、：信贷员（双人调查）准备内容申请主体资格信用报告抵押房产经营状况：各类经营报表、账户流水其他资料：其他资产证明材料,实地调查,经营场地调查了解基本经营情况经营的内容、现状、历史、管理情况利润构成情况主要经营风险等,实地调查,经营场地调查2进销经营记录：业务合同、缴费单据、纳税单据、进销单据、进出库单据、库存记录、工资单据核实财务记录：银行对账单、财务报表（年报、季报）、内部账本、核实实物：存货、房产、汽车、设备等,实地调查,家庭情况调查 根据实际情况决定是否对家庭进行实地走访，区域范围小或与抵押物在同一地址家庭成员情况资产负债情况收支信息社会关系,实地调查,担保物实地调查(房产)房产证及购买凭

18、证信息：地址、面积、年份、户型、楼层、购买价格等现场核实：拍照（小区、楼号、门牌、内部），小区地理位置、周边环境、配套设置周边房产交易价格信息：寻找可对比房产，位置、年份、楼层接近,实地调查,实地调查要点还款能力资产负债信息净利润信息现金流信息抵押物：房产的产权、价值及变现能力信用状况：人行征信，社会信用风险度量：排除各类潜在风险,实地调查,与小额贷款的区别主要从经营记录和财务记录分析的可靠性，收集更多的凭证资料以现场核实的真实性为主、辅助信贷员个人判断实地调查和收集资料时间更长,调查分析,调查分析-财务分析,个人商务贷款编制原则：经营企业与家庭财务信息分开计算与经营有关的资产负债、收支、现金

19、流信息全部计入企业财务报表与经营无关的，计入家庭资产负债和收支，不编制报表同时与经营和家庭有关的计入经营企业财务报表小额贷款编制原则：家庭性资产或不能产生收益的资产都不计，负债全额计入,调查分析-财务分析,家庭资产（见凭证）存款：非经营结算账户全额计入房产：按估价的80%或评估报告计入汽车：按估价的80%计入金融资产：国债、储蓄保单，按面值；股票、基金等，按市值60%家庭负债（见个人信用报告）按当前消费类贷款余额、信用卡透支余额、对外担保额对因经营发生的现房抵押贷款，则计入经营性负债家庭有效净资产=家庭资产-家庭负债,调查分析-财务分析,家庭非经营性收支家庭非经营性收入：工资、出租、补贴收入等

20、，需要确认凭证或按当地平均水平估算家庭非经营性支出：基本生活支出、教育和医疗支出、消费类按揭贷款支出、其他特别支出只包含家庭经常性的收支只包括非经营性的收支，经营性全部计入企业利润表家庭非经营净收入=家庭收入-家庭支出,调查分析-财务分析,企业资产负债表,调查分析-财务分析,企业资产负债编制依据资产确认依据：产权凭证、购买凭证、实地查看估算 企业资产折旧或折扣处理负债确认依据 个人信用报告、企业征信、经营记录、客户口述,调查分析-财务分析,企业资产负债分析提出有效净资产概念：有效：凭据确认或能看得见的，谨慎处理过的企业有效资产=（现金及存款+存货+房产+交通工具+设备+其他）*80%企业有效负

21、债计算=金融机构负债+（所有应付-所有应收）差额+对外担保+其他负债 其中（应付-应收）0，则不计该项企业有效净资产=有效资产-有效负债,调查分析-财务分析,企业利润表,调查分析-财务分析,销售收入确认依据销售记录（销售记录、出库、收入凭证等）经营合同纳税凭证销售收入确认的方法银行账单明细确认法成本倒推确认法,调查分析-财务分析,销售成本确定成本记录（进货单、入库单、各项缴费单据、支付凭证等）行业毛利倒推 费用行业平均比较企业经营利润分析指标净利润=主营收入-主营成本-营业费用合计季节性调整、月均值、年度值特殊：短期负债，非按揭类负债本金不分摊至每月，但利息费用需要分摊到其他支出项,调查分析-

22、财务分析,现金流量表编制,调查分析-财务分析,现金流量表编制依据企业、个人结算账户为依据 若以现金交易为主，或账户现金流入不足以反映实际销售现金回流的70%时，则以按销售收入的80%估算成现金流量，同时考虑其合理性,调查分析-财务分析,现金流分析指标：年度流入量=月均值*12或年销售收入*80%流入量、流出量、净流入量、月末全额只考虑现金流入总量，而非净流入量个人结算+企业结算账户月均值、调整年度值现金流分析的不足,调查分析-财务分析,财务分析的特殊情况经营规模较大、企业众多、家庭资产较大的客户，若满足以下条件：年净收入超过50万元或个人或家庭资产达300万元以上提供的部分资产或现金流数据足以

23、证明客户的其还款能力提供房产为本人或配偶名下抵押若无法对其整体财务状况进行分析时，则可只分析客户经营的部分企业或部分财务数据作为判断是否发放贷款的依据,调查分析-基本经营情况分析,基本经营情况分析经营现状、历史、资产规模、年销售、股权结构、管理水平利润构成进销渠道、季节性影响、结算周期,调查分析-担保物分析,担保物分析是否符合规定产权归属基本状况：位置、面积、房龄、周边环境、使用现状评估价值的合理性变现能力潜在风险：产权纠纷、拆迁、抵押登记,调查分析-抵押物分析,房产评估（外部评估）合作中介选择个人信贷业务合作机构管理办法注册资本金70万元（含）以上；以房地产价格评估为主营业务；从事房地产价格

24、评估业务连续三年以上；有5名（含）登记注册的专职房地产估价师。建设部评定二级以上评估资质合作数量：2-3家，引入竞争机制,调查分析-抵押物分析,合作模式一：客户与评估公司银行指定认可评估公司客户找评估公司评估，取得估价报告客户根据评估公司收费标准，付费客户执估价报告向银行申请贷款一般先出具口头评估结果，若审批不通过，不出正式报告，不收费用，审批通过评估公司出正式报告，收取费用；,调查分析-抵押物分析,合作模式二：银行与评估公司模式,调查分析-抵押物分析,房产评估（内部评估）适用范围：二手房交易活跃地区，容易找到众多的交易价格资料；房产价格稳定或上升适用房产：个人商品房，且房龄较短；商用房和其他

25、性质住房不适合评估方法：评估人员能使用市场比较法和收益法评估法与客户签定房屋评估价格协议,调查分析-信用报告分析,征信报告属次级类和禁入类说明原因，提交贷款行或发卡机构还款明细；次级类，一级支行信贷主管在调查报告上签字；禁入类的以下情况不接受：未结清销户、以资抵债、担保人代偿、非正常状况；二级分行信贷主管签字。,调查分析-信用报告分析,负债分析贷款：种类、金额、余额、月还款信用卡：授信额度、透支余额对外担保：担保金额配偶个人信用报告禁入类：借款人下调一级其他情况分析，等同借款人,调查分析-风险分析,经营性的不确定性风险 经营年限、行业风险、政策风险财务分析 收入或现金流、应收应付多、资产少负债

26、高其他非经营性风险 家庭关系、支出压力、担保物变现能力、不良社会信用记录调查的不确定性风险 数据的准确性、完整性,调查分析-综合授信分析,财务指标有效净资产=家庭有效净资产+企业有效净资产年净收入=企业年净利润+家庭非经营年净收入年有效现金流入=账户年现金流入或年销售额*80%,调查分析-综合授信分析,财务指标2若不能提供6个月以上的经营记录或账户流水或者这些记录不足以反映真实销售或现金流的70%，则上述指标全部*80%作为测算指标有效净资产=（家庭有效净资产+企业有效净资产）*80%年净收入=（企业年净利润+家庭非经营年净收入）*80%年有效现金流入=（账户年现金流入或年销售额*80%）*8

27、0%,调查分析-综合授信分析,信用报告等级正常类：适用当地最高抵押率瑕疵类：抵押率下降0.5成次级和禁入类：抵押率下降1成房产评估价值合理性明显高估20%以内，抵押率下降1-2成过高，重新评估风险因素调整：下调1-2成,调查分析-综合授信分析,综合授信测算,调查分析-调查报告编写,调查报告编写及上报经办岗位：信贷员个人商务贷款 客户及家庭经济调查报告个人商务贷款 客户评级表上报审批资料交接清单,审查审批,审查审批,调查复核经办岗位：一级支行信贷主管复核要点：申请人主体资格合规性申请资料完整性信用报告合规性调查报告编写、财务分析和授信建议的合理性文档：上报审批申请表,审查审批,资料传递经办岗位：

28、一级支行综合岗上报审批中心的资料内容调查报告和信用评级表原件额度申请表原件借款人及配偶身份证复印件借款人及配偶信用报告复印件经营手续材料：营业执照、税务登记证等复印件经营记录材料：账户流水、纳税凭证、经营合同资产证明材料：房产证、行车证、金融资产凭证抵押材料：房产证、土地使用权证、抵押人及共有人身份证复印件、评估报告（初评报告）原件上报审批申请表作好交接上报审批资料交接清单,审查审批,额度审查经办岗位：二级分行专职审查岗审查要要点：申请人主体资格合规性申请资料完整性抵押物的合规性和评估价值合理性各项指标、授信建议合理性信贷员及经办岗位是否履行相应职责系统资料录入完整性,审查审批,额度审查2电话

29、核实申请人的真实性（要求30%比例以上）可对三项财务指标进行重新测算根据信用情况、抵押物估价情况，调整抵押率形成文档：审查审批意见表审查审批退回通知,审查审批,额度审批经办人员：二级分行专职审批岗审批要点：申请主体资格合规性授信建议的合理性还款来源稳定性，还款意愿抵押物的足值、可靠性信贷员、复核人员和审查人履行职责情况,审查审批,额度审批终审意见：退回补充、调整额度、拒绝提出落实条件风险控制,审查审批,审批中心档案保管经办岗位：二级分行综合岗档案内容：个人额度借款申请表借款人及抵押人身份证客户调查报告房产证（土地使用权证和共有权证）上报审批资料交接清单审查审批意见表原件他项权证复印件（贷款行抵

30、押后补充）,担保条件落实,担保条件落实-合同签订,协议合同文本准备借款额度合同借款抵押合同 公司担保函,担保条件落实-合同签订,抵押合同说明多个抵押物对同一额度担保多个抵押物对同一抵押人：同一份抵押合同，两抵押房产合计金额为额度担保多个抵押物对不同抵押人：两份合同抵押合同，分别为都为最高额度担保,担保条件落实-合同签订,合同签订综合人员（信贷员）准备合同文件，留下除签字处，其他填写完整借款人、抵押人（共有人）亲笔签字；借款人不能代签。如果抵押人，共有人代签，则出具经公证的委托书先由借款人、抵押人签；再由贷款行授权人签，签订时核对相关信息加盖合同专用章,担保条件落实-抵押登记,抵押登记备案各地房

31、管部门规定要求备案手续贷款行金融许可证原件及复印件；贷款行营业执照（副本）原件及复印件；贷款法定代表人身份证复印件；办理备案经办人身份证复印件；办理抵押业务申请表；办理抵押登记备案委托书（由法定代表人委托经办人）,担保条件落实-抵押登记,抵押文本准备抵押人准备文件房地产权证书：房产证、土地使用权证、共有权证原件身份证件：抵押人（包括房产证上注明的房产共有人）身份原件及复印件，配偶的不需要评估报告或价格协议原件共有人前往不能办理，则提供经公证委托书,担保条件落实-抵押登记,抵押文本准备2贷款行准备材料房地产他项权利登记申请表；委托办理的身份证明：提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理

32、人的身份证明复印件（加盖公章）；贷款行的营业执照、金融许可证（加盖公章）；,担保条件落实-抵押登记,抵押文本准备3其他材料（非必须）：如：出租声明、承租人声明、非唯一住所声明等如客户不亲自前往办理抵押登记，需委托我行经办人员代为办理登记手续的，要求客户的夫妻双方共同签定委托协议并办理公证。采用拿回执，额度即生效的，必须委托我行办理,担保条件落实-抵押登记,抵押登记流程,担保条件落实-抵押登记,抵押登记说明经办岗位：贷款行综合岗关于办理时间：各地不同，他项权证：必须由贷款行综合岗取，不可代取原则上必须查册，存在不能抵押的可能性房产证与土地使用权证分开的，只需要办理房产证抵押，不需要办土地抵押抵押

33、期：12年或10年费用：委托公证费、查册费（客户出）、印花税（贷款行出）,担保条件落实-抵押登记,抵押登记说明他项权证保管：原件，现金保管；复印件，送交二级分行审批中心保管房产证原件保管：房产证、共有权证、土地使用权证，视当地银行做法，收回贷款行保管，向客户出具收条,担保条件落实-额度生效,经办岗位：原信贷员原则上必须取得他项权证，在系统内录入他项权证信息后生效对于抵押周期较长的地区，可采用取得抵押申请回执生效的做法：取得回执，在系统内完成额度生效取得他项权证，补录系统必须委托贷款行全权代理抵押登记,贷款支用与归还,贷款支用申请经办岗位：贷款行客户经理岗（内勤）提交资料：额度合同、身份证填写：

34、额度贷款支用单、借据：各一式三联：业务、客户、会计联提交一级支行信贷主管复核,贷款支用与归还,贷款支用审批经办岗位：一级支行信贷主管审核要点：贷款金额期限：经营现金流量、稳定程度、用途等情况、客户选择、确定期限长期投入或周转量较小，延长单笔贷款期短期投入或资金周转量大，缩短期限，3年内对曾发生过逾期的，缩短期限，3年内只有资质特别优良的客户，才定6个月内,贷款支用与归还,贷款支用审核要点：还款方式：根据客户资金周转情况，和盈利能力，来定还款方式资金周转较为平稳、盈利能力，等额本息资金周转量大，资质优良、前期记录好，允许6个月以内有投入周期，阶段性等额本息,贷款支用与归还,贷款发放经办岗位：计账

35、岗额度借款支用单借据贷款发放操作贷款归还正常还款提前还款：提前结清/还款申请书1、计账岗先偿还当期本息；2、信贷员岗在业务系统，贷后类审批管理，提前部分还本申请；3、计账岗会计系统，提前还本操作。,贷后管理-额度管理,额度冻结经办岗位：原信贷员出现下列情形，额度冻结不按约定偿还贷款本息信用卡或贷款出现恶现拖欠拥用贷款抵押物贬值或出现权属纠风不配合贷后检查卷入法律诉讼其他一般配合贷后检查完成,贷后管理-额度管理,额度解冻结经办岗位：原信贷员出现下列情形，额度解冻结归还贷款本息拖欠归还挪用贷款得到纠正抵押物恢复正常配合贷后检查法律纠风解除,贷后管理-额度管理,额度终止经办岗位：原信贷员出现下列情形

36、，终止额度到期日逾期超过90天或累计6次重大不良信用记录，被列入禁入类逃避债务或提供虚假信息担保物损毁或权属发生重大变化两年内不支用额度文档：额度和合同解除协议,贷后管理-额度管理,额度年检经办岗位：原信贷员检查内容：信用状况经营状况担保物价值（重估）检查频次与时间：一年一次，每年12月；额度生效不满3个月的，次年检查文档：额度年检报告,贷后管理-额度管理,额度调整经办岗位：信贷员岗当发生下列情况的信用状况下降盈利能力：财务指标下降超过业务规定抵押物价值下降，抵押率高于业务规定其他情况结合额度年检或贷后检查进行,贷后管理-额度管理,额度结清正常结清额度下所有贷款归还或到期合同及抵押解除协议解抵

37、押登记手续非正常结清：抵押物处置,贷后管理-贷后检查,贷后检查经办岗位：原信贷员首次支用贷款后，30天内检查正常归还贷款，后续支用贷款不用检查；发生逾期，7天内无法归还的，实地检查检查频率：正常类，每季度电话一次；半年人行征信一次；一年实地一次文档：贷后检查报告,贷后管理-逾期催收,逾期催收经办岗位：原信贷员岗、贷后检查岗（专职）30天内逾期催收3天，电话或短信7天，实地检查8-30天，每周电话一次30-90天逾期催收31-60天，逾期催收函60-90天，律师催收函90天，不良催收,贷后管理-档案管理,档案管理贷款行经办岗位：档案管理岗（贷后管理兼）一户一档所有纸质档案电子档案审批中心档案管理

38、，综合岗,第三部分 房产评估,房产与房产价格,房产定义房产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位的综合体实物：建筑结构、设备等权益：权利、权益和收益，所有权、使用权、租赁权、抵押权等区位：与其他地产或事物在空间方位和距离上的关系,房产与房产价格,房产类型按用途划分：居住、商业、办公、工厂和仓储、娱乐、农业、文化卫生按开发程度划分：生地、毛地、熟地和现房按收益性划分：收益性：直接生产租赁收益和其他经济收益非收益性：私人住宅、行政办公、公共设施等,房产与房产价格,房地产价格形成条件有用性稀缺性有效需求,房产与房产价格,房地产价格特征区位性：不

39、同城市区域之间的房产价格差异高值性：价值量大，价格高差异性：房产独特性，建造条件、标准、设施配套差别趋升性：时间序列，逐步增值权益性：土地使用权,房产与房产价格,房地产价格影响因素个别因素位置地质、地形、地貌土地面积、形状自然条件,房产与房产价格,房地产价格影响因素区域因素繁华程度交通条件基础设施一般因素行政、经济、人口、社会、环境等共同影响因素,评估理论与原则,房产估价的定义专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。,评估理论与原则,房地产估价解

40、释专业估价人员，注册房地产估价师估价目的，估价的用途估价原则，估价法则和标准估价程度，按照什么样的流程估价方法，市场法、成本法和收益法估价对象，被估价的房产影响估价对象的因素，个别、区域、一般因素估价实点，估价时所对应的时间客观合理价格或价值,估价作业流程,估价作业基本流程明确基本事项拟定作业方案搜集所需资料实地勘查对象选定方法计算确定结果撰写估价报告估价资料归档,估价作业流程,估价方法市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法,估价作业流程,估价报告内容（一）委托方（二）估价方（三）估价对象 1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土地状况 4、区域状况（四）估价目的（五）估价时点,估价

41、作业流程,估价报告内容-续一（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期,估价作业流程,估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析市场状况）（四）估价方法选用(详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式)（五）估价测算过程,房产估价-市场比较法,市场比较法定义指将待估房地产（估价对象）与在估价时间的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产

42、的客户合理价格或价值市场比较法原理替代原理，即效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵制，趋于一致交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力，具体的一宗交易可能偏离正常市场价格,房产估价-市场比较法,市场比较法满足的条件充裕、可靠的市场交易资料市场资料与待估房产有相关性交易实例与待估房产在当地市场供求关系基本一致交易实例与待估房产均能显示各自条件，即关键要素之间能够对比知识、经验丰富的专业估价人员,房产估价-市场比较法,不宜采用市场比较法的房产在房地产市场发育不够充分的地方在没有或较少有房产交易的地方特殊工业厂房、学校、古建筑等难以成为交易对象的房产,房产估价-市场比较法,市场比较法的

43、优缺点优点：简单、可靠、分析方法明确、市场资料收集较全局限性事实上没有完全相同的物业、交易实例与待估房产有差异评估必须在充裕的市场资料前提下进行，缺乏交易实例或实例不足时，影响评估结果实例与待估房产之间的比较调整，调整过多，该方法的可靠性降低,房产估价-市场比较法,市场比较法操作步骤交易实例的搜集可比实例的选取建立价格比较基础交易情况修正交易日期修正房产状况修正求取比较价格,房产估价-市场比较法,市场比较法的基本计算公式为：P=PABCD式中：P待估房地产评估价格 P可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数,房产估价-收益法,收益法概念收

44、益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是以预期原理为基础的。其基本思想可以粗略地表述为：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。收益法适用的对象有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。,房产估价-收益法,收益法的基本公式一收益固定，有年限，收益率固定n 房地产的使用年限或仅有收益的年限。假设前提：a为房地产的年纯收益，且每年不变；r为

45、房地产的收益率；n为年期有限,房产估价-收益法,收益法的基本公式二n 有限年期。t 表示纯收益有变化的年限。假设前提：t 年以前（含第t 年）纯收益有变化；t 年以后纯收益无变化为a；r 每年不变且大于零；年期有限为n,房产估价-收益法,收益法操作步骤搜集有关收入和费用的资料估算潜在毛收入（月租金*12*建筑面积）估算有效毛收入（潜在毛收入*出租率）估算运营费用（年管理费、维修费、保险费、税金）确定纯收入（有效毛收入-估算运营费用）选用适当资本化率（无风险报酬率+风险补偿）和收益年限选用适宜的公式计算价格（年金现值）,房产估价-其他估价方法,综合运用多种评估方法根据国家标准房地产估价规范，要求对同一房产使用2种以上的评估方法，并根据对比结果的合理性选取一种或多种的综合，作为估价结果不同房产市场，采用不同的组合策略住房房价较高时，房产估价=市场对比法估价*80%+收益法估价*20%住房房价适当中，房产估价=市场对比法估价*70%+收益法估价*30%收益性房产,房产估价=市场对比法估价*30%+收益法估价*70%新开发房产，房产估价=收益法估价30%+成本法估价*70%,完！谢谢！,