安徽省蚌埠市住宅市场深度分析.doc

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1、安徽省蚌埠市住宅市场深度分析1.总体发展情况及特征2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。1.1蚌埠市房地产总体概况1.1.198年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速

2、发展阶段。1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。1.1.3房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表：项目全市（市区、怀远、五河、固镇）市区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2443937362752住宅M2388244327903商品房预售面积

3、M27719274228住宅M26793065290商品房空置面积M24352227102住宅M22590810178商品房实际销售额万元5834449241住宅万元44906403391.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房根据蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51 类别项目合计新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗数（户）816312912192637161成交面积（万M2）110.8711.443.2616.511.21成交金额（万元）7

4、5300138009672.03132002433.27万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。1.3蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为

5、四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。1.4市场分析楼盘档次中低档次中高档盘均价（元/米2）1200-17001700-3000、6000物业形态以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2消费群体较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量40个左右项目规模规模较小，一般在50亩左右1.4.1

6、住宅总体价格分析研究（1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。蚌埠市在安徽省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价

7、格似乎也同时受到了波击，出现了波动。（2）不同建筑类型房价研究：n多层与小高层平均差价500多元经过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。n别墅价格2000-5000元目前，国内对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就可以给予确认，而对于各项景观条件并不苛求。而蚌埠市的别墅开发量很少，只是零星开发，没有纯别墅项目，且价格差异很大，如“一品黄山苑”的别墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。（3

8、）房价上涨原因分析n产品品质提高房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比以前更加齐全了”、“物管虽然还不完全满意，比以前也专业全面”房子涨价的另一个原因是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。n建筑类型变化其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。n外来开发商的推动外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，由浙江康恒开发的“沁雅花园”楼盘品质相对

9、较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。形成了一个价格上的跳跃。n投资成本的增加产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。1.4.2楼盘调研究分析（1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年） 从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。（2）蚌埠市楼盘汇集根据蚌埠市楼盘分布、影响力和规模对蚌埠楼市进行排序：楼盘建筑面积M2备注楼盘规模备注东区5新世纪广场90000高层

10、1龙湖香都1800006光彩大市场15000002新新家园1200007余庆苑83000小高层3东方明珠1000008新新苑96004世纪家园640009康庄生活小区旧项目别墅5和顺家园6800010天奥房产73766东城家园名仕苑4400011张公山北村910007生活家30000西区、郊区8皖北民族大市场750001新怡绿洲9清华园600002阳光水岸10天祥家园370003朝阳嘉园11和顺家园180004高科花园12金城花园180005新苑小区13祥如家园250006穗丰苑14亨通花园290007一品黄山苑15交通花园90008天地人花园16金康园85009长青小区17阳光新城36501

11、0淮上小区一期18宏业路七区3740备注：表示有少量别墅：表示有少量小高层其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。中区1沁雅花园3000002南北米亚花园1100003中心花园630004工农家园120000总结：总体特征：户型大、规模小、品质低、别墅少蚌埠市市区项目相对集中，由于地域范围较小，房地产发展较慢，楼盘相对较少。楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖

12、色为主，虽然符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。别墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了极小量的联排别墅。“龙湖香都”拟建30套别墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼别墅为客户内定项目，此外的康庄生活小区为旧项目别墅。（3）主要楼盘分析：楼盘名称龙湖香都项目类型40幢多层、小高层和4幢美式联排别墅开发商安徽华汉置业有限公司地理位置解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）交通状况5、7路公交车直达该小区工程进度一期最快已建到四层总占地面积170亩总建筑面积187578M2容积率1.65绿化率40.2%实用率配套设施健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿

13、园层数多层（6层）物业管理费0.48元/M2交楼标准毛坯房推出日期20031018交楼日期20041110付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）售价最高3300元/M2最低1400元/M2均价2500一楼花园有（赠送）顶层阁楼有（赠送）主力户型户型面积推出套数售出套数出售率二房二厅一卫77.66M2二房二厅一卫85.11M2三房二厅二卫108.31M2三房二厅二卫126.77M2四房二厅三卫158.60M2目标客户群中高层收入家庭主力卖点1000平方米中央水景主题公园1300M2健康主题会所+泛会所大型商业街，双艺术幼儿园周边环境周围有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，

14、振兴大酒店，东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，铁路中学，龙湖中学广告诉求打造珠城第一人居环境综合点评：精品需要精心打造，高品质的房地产项目需要高素质专业队伍完成。龙湖香都开发商显然意识到了这一点，在规划、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖香都，如加拿大N.P.D建筑设计公司（规划）、Tan.G唐格景观公司（景观）、台北亚典设计装饰有限公司（室内装饰总顾问）、厦门原创企划（行销策划）、金辰酒店管理公司（物业），开发商这种大手笔制作的气魄令人称道。其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的发展。景观塑造寻找与水亲近的生活方式，提出了对蚌

15、埠市场来说相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成功的一大基础，而其在营销方面做足了功夫是其成功的最大途径。通过这些基础的铺垫，开发商又试探性地以适中的价位推出了少量中、高档产品（小高层和别墅），成为一个成功尝试，同时也激活了人们对高档产品的需求。然而其打造的人居生态环境的理念，并不能切合蚌埠的现状和需求，过分超前，使人有种脱离现实的感觉，人们还没有对生态完全理解，过早提出这种理念可能让人简单地将景观、绿化理解成生态。-楼盘名称 新怡绿洲项目类型 多层为主、辅以小高层和极少双拼别墅开发商 蚌埠新奥置业有限公司地理位置 张公山公园大塘边（原木材公司厂区）交通状况 乘4、2、11公交车工程进度 一期

16、工程建至二层，共四期总占地面积 2700亩 总建筑面积 100万 M2容积率 0.55 绿化率 实用率 配套设施 会所、茶酒楼、车库、车棚层 数 6层、15层 物业管理费 0.4元/ M2 交楼标准 毛坯房推出日期 交楼日期 2004年下半年付款方式及折扣 一次性付款（9.8折）、按揭（9.9折）售价 最高 5000-7000 最低 均价 一楼花园 首层私家院落 顶层阁楼 主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率 二房二厅一卫 86.75 M2 二房二厅一卫 94.18 M2 三房二厅二卫 107.05 M2 三房二厅二卫 128.67 M2 三房二厅三卫 139.03 M2 目标客户

17、群 中高层收入家庭主力卖点 社区建在公园里，享受天然水景 40万平方米公用绿地 10万平方米休闲小岛周边环境 紧依张公山公园的大塘 第一人民医院、第五医院广告诉求 离自然很近、离繁华不远；我家住在公园里综合点评：该盘以多层住宅为主，部分小洋房、少量小高层，沿湖一些双拼别墅，多样化户型。1、区位优势明显，利用了张公山公园周边环境治理的有利时机，在公园内打造了一个大型现代景观社区。2、别墅线条流畅，简洁明了，采光充沛，富有现代气息，临湖而造，这一切都成为其价高的原因，其销售方式也以客户内定为主。3、定位正确及时打造新都市主义理念的New Town，作为“蚌埠房地产市场空前规模的大型居住社区”有着一

18、定的吸引力。4、在营销手法上，聘请形象大使的营销方案在蚌埠市场较为前卫。5、其规划简单而呆板，功能不全；由于离市区较近，直接引用周边的配套，作为目前蚌埠房地产市场最大的社区，却没有在配套上做足功夫。其虽然位于人们接受度不是很高的西区，但靠近市中市区，位于治理中的张公山公园，成为其最大的优势，也是主要卖点。同时地理优势也是其高价位的直接原因。楼盘名称 沁雅花园项目类型 住宅、商住楼开发商 浙江康恒房地产开发有限公司地理位置 工农路与涂山路交汇处交通状况 11、18公交车工程进度 一期工程已竣工总占地面积 306亩 总建筑面积 30万 M2容积率 1.6 绿化率 40.6% 实用率 配套设施 地下

19、车库、小花园、医疗中心、健康中心、乒乓球室、棋牌室、会所层 数 7、11、12层 物业管理费 0.65元/ M2 交楼标准 简装推出日期 2002年 交楼日期 2003年9月10月付款方式及折扣 首付20%，按揭付款限20年售价 最高 2800元/ M2 最低 2100元/ M2 均价 2400元/ M2一楼花园 顶层阁楼 主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率 二室一厅 90多M2 三室一厅 90M2以上 二室二厅 95 M2 三室二厅 110M2以上 目标客户群 教师、医生、个体、白领、商人 主力卖点 八角窗引进大量风景 欧陆精典外观设计 智能化电子保安系统周边环境 蚌埠城市中心

20、广场、科教图书馆 歌剧院、会展中心、商业步行街 广告诉求 康城?沁雅花园为您展示前所未有的幸福 综合点评：该盘以多层为主，以小高层为辅。楼盘整体素质已基本达到较高水准。1、户型新颖，布局独特，室内宽敞明亮；在设计上引用了富有创新个性的八角窗，一方面增大了室内空间视野，另一方面美化了外立面视觉效果，成其龙头卖点之一，深值借鉴。2、楼盘外立面，线条优美流畅，色彩搭配匀和，建筑风格在现代基础上融入其它多种建筑语言形式，包括一些传统建筑手法的运用与处理，但整体风格上凸显欧式建筑的浪漫典雅。其设计从风格、尺度、色彩、造型材质上都下足了工夫。3、楼盘规划布局点线结合，合理利用每一寸空间，标榜 “在限制中创

21、造品质，在束缚中解放空间，在统一中营造个性”，然而就楼盘整体风貌来说，颇显僵化，缺乏节奏感，好像原始版被设计者精心雕琢出来以后，被Ctrl+V了若干次，失去了灵动美。4、该盘在品质和营销理念上都达到了较高水平，其不成功之处在于价格定位时，未能准确把握市场消费心理；定位过高使其在销售上处于被动状态。总体说来，该盘整体素质较高，代表了蚌埠市房产行业的领先水平。楼盘名称 东方明珠项目类型 多层住宅开发商 明珠房产有限责任公司地理位置 凤阳东路383号交通状况 1、7路公交车工程进度 31幢楼同时开工，在明年一齐交付使用总占地面积 83亩 总建筑面积 10万 M2容积率 1.8 绿化率 34% 实用率

22、 配套设施 会所、戏水带、电子巡逻、红外线监控、有线电视、宽带网层 数 6层 物业管理费 0.35元/ M2 交楼标准 毛坯房推出日期 2002.10 交楼日期 2004.5.28付款方式及折扣 一次性、分期、贷款售价 最高 2880元/ M2 最低 1680元/ M2 均价 1800元/ M2一楼花园 顶层阁楼 有（赠送）主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率 二室一厅 67.77 M2 二室一厅 88.39 M2 三室二厅 117.31 M2 三室二厅 124.61 M2 三室二厅 178.7 M2 目标客户群 中高层收入家庭主力卖点 配套齐全 周边环境 银行、医院、建材市场 火

23、车、长途汽车站、华运超市分店广告诉求 托起东方明珠缔造人间天堂 环境优雅、静享清闲综合点评：该盘以“精品楼盘”为口号，引进原汁原味的杭派生活，以打造城市花园为目标。1、该盘环境设计以“景点”和“道路”为主轴，借鉴中国园林设计中的穿、透、掩、映、虚实相结合的手法。以绿树、花草、假山、卵石、流水、广场这些介质进行构划，复现苏杭美景。2、虽然打着为珠城造“精品楼盘”的口号，其楼盘整体素质并不高，应该是面对蚌埠市场的中端客户。3、其外立面效果，融入了杭州民间建筑风格，但与整体风格不协调，给人一种视觉上的不平衡感。4、由于开发股东在产品价格上意见分歧，使得该盘一度停盘，后价格略经调整重新面市。5、作为蚌

24、埠市的十大招商引资项目之一，享有很多政府优惠政策，得以发挥低成本运作优势。6、其在销售上得以成功的最大优势是：相邻楼盘沁雅花园售价过高。楼盘名称 南北?米亚花园项目类型 住宅楼开发商 浙江新南北投资置业集团有限公司、蚌埠南北房地产开发有限公司地理位置 朝阳路以东，工农路以西交通状况 1、3、4、11、16、18路公交车工程进度 在建（已建14幢）总占地面积 90亩 总建筑面积 11万 M2容积率 1.8 绿化率 34% 实用率 配套设施 中心会所、农贸市场、中心广场4700M2、欧美风情雕塑、健身步行街层 数 6层 物业管理费 0.35元/ M2 交楼标准 毛坯房推出日期 200210 交楼日

25、期 2004.5（一期）；2004.8(二期)付款方式及折扣 按揭（99%优惠）；一次性付款（98%）售价 最高 2367；2058 最低 1998；1748 均价 2100；1900一楼花园 顶层阁楼 主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率 二室一厅 55-83.53 二室二厅 69.91-140.34 三室二厅一卫 84.53-97.09 三室二厅二卫 111.88-128.09 待添加的隐藏文字内容3目标客户群 医生、教师主力卖点 多样的完美户型 经典的欧陆风情 美丽的园林景观周边环境 百大超市、红旗三路大型农贸市场、休闲时尚街、 红旗三小、一中、二中广告诉求 自己的生活 自己

26、的精彩综合点评：该盘以完善的配套，合理的户型，以及全框架的建筑结构向大众展示了其精心打造的园林居住式生活。1、在其景观环境的铸造上，秉承“天圆地方，以人为本”创作原则，将建筑融于园区景观环境中，让家的四周处处都是风景。欧美风情艺术雕塑，配合了垂直绿化，以大师级的手笔，打造了优美的人居环境。2、在基础配套方面，该盘将天然气、宽带网接入每家每户，同时以赠送的方式为每户配置了环保节能的太阳能（电）热水器及名牌进户防盗门。加之高智能化物业管理，使得该盘倍受关注。3、在销售上，与“东方明珠”享有共同的机遇， “沁雅花园”的价格定位过高，使得很大一部分客户在被“沁雅花园”的高品质吸引过来以后，又将视线转移

27、到价格相对可以承受的该盘中。1.5楼市特征描述1.5.1住宅价格分布与区域没有明显关系由于蚌埠市区的范围本身较小，楼盘相对集中，导致了楼盘受区域的影响很小，由于东部的发展潜力，以及现在的楼市发展速度，注定楼盘的价格在东部的发展不会因位置而呈现明显的递度关系。而楼盘的素质则成了影响价格的最大因素。1.5.2规模小，品质不高中部楼盘由于市中心地价高、发展受限制，楼盘体量小，缺乏社区氛围，在环境设计、整体规划方面也难以“铺开”，因此主要以多层住宅为主，辅以少量小高层。1.5.3概念过分超前，容易使消费者对市场丧失信心目前蚌埠房地产市场概念泛滥，炒作严重。房地产项目不针对市场，不注重对产品素质的提高，

28、过分使用超前的概念，CCD、CBD、生态、首席、智能化等概念层出不穷。这种概念过分超前，产品品质支撑不足的现象必将导致销费者对市场失去信心。1.5.4住宅产品高质高价、低质低价 总结蚌埠的所有楼盘发现，蚌埠的楼盘出现两极趋势即高质高价和低质低价楼盘，而以低质低价者为主流，高质高价者较少。高质高价指楼盘品质较高的住宅，价格在市场中也很高，而品质低的产品价格很低。这种分布状况容易导致两市场效果：不能满足有效需求，激发潜在需求这两种楼市分别面向塔尖和塔腰以下部位的收入阶层，不能满足蚌埠市场的整体需求，尤其中高收入阶层有着巨大的潜在需求和有效需求，但却没有对向他们的产品。导致这部分有效的需求得不到满足

29、，而潜在的需求又得不到释放。导致有价无市的局面蚌埠市目前出价格上升较快，而整个房地产地产开发市场并不繁荣，蚌埠市近年年均商品住宅开发量仅为100多万平方米，住宅销售量不足三、四十万平方米。虽然今年整体住宅销售状况较好，但销售量仍不高，市场不活跃。1.5.5缺乏高性价比产品高性价比项目是指相对于住宅产品的综合素质而言，价格在区域市场为中低价位。这样的产品，能够为消费者带来最大的产品使用价值和利益，而目前，高性价比的楼盘成为蚌埠住宅市场的一个空白。1.5.6别墅住宅市场放量较少，低价格高尚别墅为市场空白蚌埠市别墅住宅总量较少，仅有新怡绿洲、龙湖香都楼盘有零星开发，总量极少且面向的是高端客户价格很高

30、；低价格的高尚别墅是蚌埠市的市场空白，如果能拓展这部分产品，解决塔腰中上部的需求必将激活蚌埠整体市场的活跃。2.去年及今年上半年蚌埠市/凤阳县房地产发展分析2.1蚌埠市房地产市场起步晚、较规范由于蚌埠市场的房地产发展较慢，国家对土地管理和房地产业的相关法规也较为健全，因此其起步的平台也相对较高。对土地供应采取土地储备制度，建立了规范运作的土地交易市场，对土地批租运用了招标、拍卖和挂牌等市场化手段。同时限量供应土地控制了房地产的发展节奏，有利于房地产市场稳步发展。2.2房地产开发投资大幅上升去年，蚌埠市房地产开发完成投资8.1亿元，同比增长33.2%。其中住宅完成投资4.94亿元，同比增长28.

31、4%。小高层和别墅及高档公寓逐渐兴起，比重也将逐渐增大。2.3商品住宅价格逐步上涨目前蚌埠市商品住宅价格不断上涨，今年的房价均价每平方米比去年已有200元的提升，其主要因素有三：一、建筑成本提高；二、地价、配套、景观的投入增加，成本增加；三、别墅、小高层有所介入，住宅在档次和品质上有所提升。3.蚌埠市房地产市场发展趋势预测3.1开发量逐步提升，竞争日趋激烈随着蚌埠市房地产业的逐步成熟和蚌埠的政策、土地资源优势，吸引了不少的开发企业来蚌埠投资。而且蚌埠近年经济发展的回升，人均收入的提高，使得房地产的销售势头良好。因此，蚌埠在未来的几年内房地产开发量将会大幅提升。根据蚌埠2003年房地产开发程度和

32、2002的房地产总体增长幅度预测蚌埠在未来的两年内住宅开发量将突破300万平方，别墅开发量将进入开发热潮。而目前蚌埠房地产市场容量不大，但可开发土地大面积推出，众多外来开发企业涌入，住宅项目日趋增多，产品、开发成本逐渐提高，市场竞争日趋激烈。3.2开发成本和销售价格逐渐上升随着房地产市场逐步成熟和竞争的加剧以及人们对生活居所品质、配套、景观、服务的要求进一步提升，促进了开发成本的增加。因此，预测未来几年内住宅价格仍呈稳步上涨趋势。而价格上涨吸引客户对住宅市场的关注，有利于房地产业的发展；同时价格提高对本案形成优势，使本案打高性价比住宅的战略成为可能。3.3东部地区成为蚌埠房地产投资热土近年来蚌

33、埠对东部的投入和发展力度逐步增大，且东部具备发展空间和有利因素，决定了其向东发展和延伸成为必然之势。市政府移至蚌埠市东部带动了整个市区的东偏及东部配套的完善。东部有着比太湖还广阔的天然湖龙湖，水域面积超过80平方公里。近日，龙湖又荣获水利部颁发的“国家水利风景区”名片，目前正规划开发建设成为可观赏、娱乐、旅游、度假的景区。同时，蚌埠新火车站即将落址于锥子山附近、大学城在东部开工等等都将成为东部发展的重要支撑。因此，从蚌埠整体房地产发展趋势和东部的土地资源情况来看，蚌埠市房地产发展将逐步向东部发展。3.4“大盘”项目逐步增多目前蚌埠市的房地产开发大盘较少，由于开发项目多处于市区，在很大程度上抑制

34、了大盘的开发。而随着城市向东拓展的趋势逐步成熟，而且蚌埠城市发展规划将取消郊区，纳入市区，使得房地产开发在东部有了很大的施展空间，大盘也将随之而出。而且目前蚌埠已形成个别相对的大盘，如“新怡绿洲”、“龙湖香都”等说明了大盘发展的可能。因此，在今后的几年内大盘将逐步放量。3.5人口增长将促进住宅年平均消化20多万平方蚌埠市人口预测，蚌埠中心城区城市人口2010年将比2002年的人口增长8.89万人，就以2002年的蚌埠市城市人均住宅为20平方米计算，未来8年内蚌埠市人口自然增长促进住房需求量将达到177.8万平方，平均每年需求22.23万住宅。占蚌埠住宅销售总的比重较大。3.6买房投资不断发展蚌

35、埠房地产业总体处于上升时期，三产和二产的比例逐渐增多，随着高科技开发区的划定，蚌埠的IT业者、白领阶层及二次置业者的购房需求将日益增长。而且人们收入的提高，股市的风险和不景气，银行存款的薄利等诸多因素都将改变人们的投资方向。4.房地产政策研究随着房地产业的逐步发展和成熟，国家和地方都相应地根据发展需要对房地产业进行了规范和鼓励，并制定了相应政策法规来对应行业进行完善。4.1宏观方面4.1.1宏观政策调控为房地产发展保驾护航去年，国家和地方的房地产政策方面动作频频。去年下半年，国家计委和建设部联合发文，调整住房转让手续费和住房租赁手续费，新的收费水平平均降低幅度约60%，部分城市降幅达80%以上

36、。这是继2001年4月财政部、建设部宣布取消47项住宅建设收费项目之后的又一次政策调整。几乎同时，广东省政府宣布对15项房地产收费项目作出重大调整，此项政策旨在为房地产开发商“减负”，按此新标准，预计房地产开发成本可降低4-5个百分点。而北京从2002年1月1日起，取消了住房交易手续费。据了解不少城市也早已开始对房地产收费进行清理，并适时对房地产政策予以调整。针对我国局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题，建设部、国家计委、财政部等六部门联合发出关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，明确要求各地房地产宏观调控要做到五“不”。五“不”政策调控楼市政策一 凡未按

37、规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用，商业银行不得提供个人住房贷款政策二 对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目政策三 对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，凡未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地政策四 对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证和施工许可证、开工报告的项目，商业银行不得发放任何形式贷款政策五 对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处4.1.2住房制度改革将成为房地产业发展的助推器1991年我国人均住房面

38、积7平方米，2001年已经达到10.5平方米，10年的时间增加了50%。到2001年底，我国城乡住宅竣工面积已经达到13亿多平方米，房地产业已经成为我国的一个重要产业，2001年房地产业为我国GDP增长率的贡献率约为两个百分点。这10年来我国的房地产发展规模之大、格局变化之快居世界之首。 从1990年到2002年我国土地经历了两次制度改革。第一次改革实现了地产商品化，去年7月1日开始实行招标拍卖、挂牌出让国有土地，改变了土地商品化但没有市场化所出现的不公平竞争和腐败滋生的现象，使我国房地产走向更加健康的道路。房改和地改是我国房地产业发展的两架发动机，这两架发动机带动了我国房地产产业的翱翔。专家

39、预计，现在美国的住宅产业占美国GDP的17%左右，我国只有7%左右，我国的房地产市场还有巨大的发展空间。4.2微观方面4.2.1 政府的鼓励和扶持促进了房地产的发展蚌埠市在二00三年的主要工作中指出：积极发展新兴服务业，促进第三产业快速增长；加大城市建设力度，着力改善人居环境。促进第三产业发展实现中，要求加快发展房地产业，放开搞活住房二级市场。作为第三产业的房地产业，政府采取了明确的放开政策来鼓励发展，通过其发展带动和刺激其他经济的快速增长。 政府对房地产业采取放开政策，使随着市场的调节而健康有序地发展。4.2.2 完善土地储备控制房地产发展节奏蚌埠积极实施经营城市方略。全面推行土地有偿、限期

40、使用，完善城市土地收购储备制度，严格实行经营性用地招标、拍卖和挂牌交易，对房地产开发用地实行计划推出、限量供应。推行土地储备交易制度首先有利于城市规划和建设，进而使得房地产能够通过市场的调节健康地发展。过去开发商可以多头拿地，城市建设跟着开发商走，现在是有计划地供应，房地产开发商跟着城建规划走。土地制度的逐步完善，使得市场准入门槛抬高，有效地控制了房地产开发市场的无节制发展。4.2.3 旧城改造的实施丰富了房地产市场 去年，蚌埠市为加快房地产发展，实施旧城改造，对蚌埠的棚户区进行了改造。共实施棚户区改造项目22个，其中竣工7个，竣工面积26.53万平方米；今年下半年又将对东区的治淮路、延安路北

41、侧、二马路市场改造二期工程等进行拆迁改造。这部分旧城区的改造将会丰富蚌埠的房地产市场。 蚌埠市在2002年6月7日市人民政府第42次常务会议通过，自7月1日起施行的蚌埠市城市房屋拆迁管理办法（试行）促进了旧城改造的健康有序的发展。4.2.4 蚌埠商品房预售政策为开发商设置了一道门槛蚌埠市房地产开发商预售商品房时应符合的条件为：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。 从以上条件可以看出蚌埠市房地产的对商品房的施行的规范行地为，其实施将淘汰一批实力不够的企业，为开发商设置了一道门槛。提高开发商的实力和水平，将能使蚌埠住宅产业素质得以提升。