世联_户型研究_拼合户型专题研究_26P(1).ppt
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1、拼合户型探讨,中央别墅区第一个90/70项目容积率为1.05的混合社区整体规划基本确定如做拼合产品则需是90平米的整数倍,洋房产品是否拼合,如何拼?公寓产品是否拼合,如何拼?拼合产品的销售风险,问题:,本项目,1、拼合户型的产品设计,2、拼合户型的市场风险,注:叠拼户型不在本次分享范围内,A,B,A,B,卫生间、厨房在硬性拼合后使用受限,管线等原有设置隐患极大。,拼合后,拼合后,在硬性拼合后厨房转换为客厅一部分,操作墙面转化为电势墙,后期改造成本高,实现性差,阶段一:硬性拼合首批拼合产品在经验欠缺的基础上,普遍进行“硬性”拼合,并未现行进行考虑,导致拼合后功能空间、空间尺度无法满足使用者需求的
2、问题。并且受管线设置等影响导致隐患无穷。,阶段二:技巧拆分在原有硬性拼合经验下,吸取经验调整为技巧拆分的手法。有效规避了硬性拼合带来的空间折损等问题。但拆分过程中,需要考虑政府规划要求,关注拆分后小户型的使用性问题。,1)拼合后形成穿越式入户花园,采光通风良好;2)两户的餐厅、客厅连通形成通透的横向大厅通敞空间3)较大卧室可改主卧套房;4)实现了一房变四房的空间转变;5)拼合实现过程的工程量小,工程成本低。,阶段三:设计前置 在原有技巧拆分基础上。前置拆分考虑,在户型设计之初,便考虑如何将目标大户型拆分为两个功能齐全,使用相对舒适的小户型,并考虑防水、管线等综合方面。避了前期遭遇的诸多问题。,
3、基本模式,南向1居+南北2居=通透3居,基本模式,A1,A2,通透2居+通透2居=览景4居,注意:不可南入户,侨香诺园,120m2+135m2=260m2六室四厅,注意:公摊面积按套卖,拼合前,拼合后,拼合-技术要点:卫生间厨房结构墙公共空间南向优质面的利用,拼合实践技术总结,在拼合前提下的赠送技术要点:入户花园露台内庭院阳台小结,汇总拼合+赠送技术要求总结,营销策略:购买拼合户型额外享受8折优惠(佳兆业可园拼合额外8.5折,方鼎华庭拼合额外6.6折;绑定拼合户型进行销售;现场展示拼合前和拼合后的户型单页和模型。,拼合前,拼合后,拼合前户型:1)01户型客厅开间尺度比卧室还小,尺度感严重失调,
4、且客厅无任何景观面;2)02户型户型面积大,但厨房面积却很小,且有一很长过道,使用不便;3)入户花园不好用,只是充当过道功能拼合后户型:1)拼合后为相对紧凑四房,比较经济实用;2)入户即餐厅,品质感较低;3)拼合只是把隔墙打断,改造难度较低,拼合后共264套,其中拼合三房为138套由一房和二房组合,面积为114-138,销售109套,销售率达79%,营销策略:现场展示户型拼合后的单体模型,同时展示拼合后样板房及拼合前清水房。自选拼合手法销售。,拼合前(38平1房1厅一卫+72平1房2厅一卫),拼合前户型:1)存在价格高的纯北向户型,过道较长,功能简单,不好用;2)南向一房两厅存在宽厅和独立卧室
5、,功能上比较好用;拼合后户型:1)拼合后为紧凑型四房,比较经济实用;2)存在错层露台,附加值较高;3)打通隔墙即可,改造难度低;4)首次置业追求经济实惠的自住客较为追捧,拼合后(10平4房2厅两卫),拼合前一房一厅和一房二厅各192套,销售量均为84套,各占其总套数的43%.拼合后的四房共192套,销售量为83套,占合拼户型总量的43%,产品设计中预留拼合可能,充分降低拼合的工程难度;拼合户型在功能实现、附加值等方面应优于原始户型产品,如,增加一些景观利用,或者公摊面积的附加值等;拼合户型的销售建议不强制:可考虑给予优惠倾斜或在样板间打造等展示层面发力;,拼合风险预判,拼合的工程难度,多套房带
6、来的金融阻力,拼合实际销售的风险,产品设计中即充分考虑未来拼合的工程改造方案,将拼合难度降到最低;,购房同时签订拆改合同,一方面解决客户的后顾之忧,同时规避了项目交房以后发展商的法律风险,拼合风险预判,拼合的工程难度,多套房带来的金融阻力,拼合实际销售的风险,在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性,并以合同形式提供验收后改装服务,解决业主后顾之忧和未来纠纷可能,ACTION1:开盘期间,多家银行驻场办公,目的:为客户提供多选择贷款方案内容:联系至少2-3家银行提供贷款业务,其中至少一家为外资银行 同银行沟通,协商争取最大客户优惠的贷款方案,ACTION2:开发商多种让利方式,降低购房门槛,目
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