上海中指发布会-指数部分.ppt

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1、2009中国房地产指数系统4月研究成果发布,中国房地产指数系统中国指数研究院2009年04月,Contents,09年3月中国房地产指数发布,1季度上海典型项目测评发布,3,中国房地产指数系统背景与意义,1,2,中国房地产指数系统背景与意义,3,4,中国房地产指数系统,中国房地产指数系统（CREIS）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，并于1995年通过国务院发展研究中心主持的国家级鉴定。为了更有效的服务于全行业，由中国指数研究院运营和管理的中国房地产

2、指数系统自2004年1月起进行了全面的技术改进，并于2005年6月通过了由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会对中国房地产指数系统改进成果的学术鉴定。改进后的中国房地产指数系统运作更加成熟规范，目前已经覆盖了北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉等27个主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场内的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。,5,中国房地产指数系统系统设计评审委员会与技术改进专家鉴定委员会,6,中国房地产典型地产指数系统,为了从微观角度反映城市地产市场价格状况和市场表现，监测城市

3、地产市场发展走势，确立城市房地产市场代表项目及价格风向标，指导购房消费，1999年在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，中国房地产指数系统建立了中国典型别墅指数系统，它是一套反映中国主要城市别墅市场发展变化及当前市场状况的指标体系，旨在准确把握地方城市乃至全国别墅市场的脉搏，掌握别墅市场发展规律并预测未来走势，通过别墅指数的动态比较，以及对当前别墅市场的特征、热点等进行重点分析，为消费者及投资者提供别墅置业指南。自1999年运行以来，中国典型别墅指数系统已连续九年发布北京、上海、天津、深圳、重庆等中国主要城市的典型别墅价格指数，以房市“成份股”的方式向投资置业者推介这些优秀别墅项目，从而

4、达到树立中国城市地产品牌和项目旗舰，引导购房者的投资置业取向的目的。2009年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在北京、上海等城市成功运作的基础上，广泛收集城市典型别墅项目数据信息，确立以“典型性”、“唯一性”为基本原则，基于项目在“市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘”四个方面的突出表现，开展中国城市典型别墅项目研究工作，树立城市楼盘典范。,中国房地产指数系统:改进前,中国房地产指数系统（China Real Estate Index System,简称CREIS）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心

5、、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，并于1995年通过国务院发展研究中心主持的国家级鉴定。基于拉氏公式的指数计算It:：基于新基期的城市分物业指数P：物业价格A：权重1994.11：基期t:当前计算期i：物业序数,改进目的：与国际接轨，建立评价与量化指数体系，客观、全面的反映中国房地产市场变化轨迹；,2005年6月中国房地产指数系统技术改进与鉴定,8,改进思路：1、样本由部分覆盖改为全覆盖 2、设置新的基期，以缩短与现期市场结构的差距，使指数所反映的房价变化与市场实际状况一致。3、消除物价指数、季节对房价的影响 4、排除住宅异质性影响，使不同城市、不同时段的住宅价格可比,9

6、,1.全样本数据,9,全样本或全覆盖的定义：城市市域范围内的主要区域的达到一定规模的所有在售项目。部分郊县距市区过远且开发项目很少，不在调查范围之内。全样本数量：北京（613）:城8区（东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳、丰台、石景山）、通州、大兴、昌平、顺义 上海（720）:黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、宝山、闽行、嘉定、浦东、南汇、松江、青浦 广州（279）：市8区（天河、白云、海珠、越秀、东山、荔湾、黄埔，芳村）、新4区（番禺，花都、增城和从化）及佛山南海和清远地区 深圳（215）：福田、罗湖、南山、龙岗、宝安、盐田数据来源：中国房地产指数系统定期市场调查 中国房地产指

7、数系统数据库 各城市新房销售网上备案系统 有关政府部门、企业的统计资料,10,1.全样本数据示例,10,数据结构：以北京为例,11,2.基期调整,11,新基期基值：2000年12月北京住宅物业均价 理论依据：新基期在市场供求状况上具有一定的代表性；新基期在房地产价格和指数上具有一定的典型性；新基期与当前计算期（2005年）较为接近，各城市在新基期的价格、权重等数据丰富、可靠，相对而言较易获得。,数据来源：中国房地产指数系统、国家统计局,12,2.新基期,12,基期调整前后的计算方法（以城市住宅指数为例）:以1994年11月为基期，基于调整的拉式公式的t时期城市分物业指数为：以2000年12月为

8、基期，得出t 时期的城市分物业指数为：I：城市住宅指数 P：物业价格 A：权重 t：当前计算期 i：物业序数,13,3、物价指数、季节调整,13,3.1 物价指数调整调整的理论基础：当物价上涨，货币贬值，其它非日常消费品和产品的价值就不能再以不变的货币量来衡量。因此，多数经济数据序列（典型的如GDP、房价）都需要通过调整来消除物价的影响；国外权威机构（如美国联邦储备银行US Federal Reserve Bank）及研究学者在长期的住房研究中，早已明确区分名义房价（Nominal House Price）与真实房价（Real House Price）；真实房价：即消除物价影响（CPI-adj

9、usted）后的房价；真实房价的可比性明显高于名义房价。,数据来源：美联储2002,14,3.1 物价指数调整,14,物价指数调整的步骤：将消费者价格指数（CPI）从以上月价格为100的月度环比数据，转化与中国房地产指数同基期的定基比指数；名义与真实数据转换公式：,北京名义房价与真实房价,数据来源：中国房地产指数系统,15,3.2 季节调整,15,调整的理论基础：房价在一年中会有轻微的季节性波动，即在某段时间表现得比平时更高；国外在房价及房价指数的季节性调整方面，有较深的研究；1931年Macauley提出用移动平均比率法进行季节调整，1954年Shiskin在美国普查局（U.S.Census

10、 Bureau）开发了季节调整程序，1978年加拿大统计局的Dagum引进随机建模方法，90年代美国普查局Findley提出现今最常用的X12-ARIMA方法；根据英国房屋抵押贷款协会的长期研究，季节对房价的影响在2%之间；如果房价指数的月度变化小于1%，季节因素将显得非常重要；英国房价的季节调整实践显示：6月是最旺季（调整前房价比调整后高出1.3%），1月是最淡季（调整前房价比调整后低1.9%）。,16,3.2 季节调整,16,调整的理论基础：英国房价（套）指数（Halifax Index）的季节调整：,数据来源：英国房屋抵押贷款协会（Naitonwide Building Society）

11、,17,3.2 季节调整,17,季节调整的步骤：采用美国普查局（U.S.Census Bureau）的X12-ARIMA方法，将月度价格数据分解为若干元素，包括趋势Tt、季节St、循环Ct、交易日等日历因素Dt、以及残差或不规则项t ARIMA移动平均方法过滤出季节影响；,季节调整前后的北京月度住宅价格数据来源：中国房地产指数系统,调整结果显示：北京8月是最旺季（调整前房价比调整后平均高出0.82%），而2月是最淡季（调整前房价比调整后平均低0.99%）。,18,4.排除异质性影响,18,针对房地产的异质性特点，引入国际上广泛运用的特征价格指数（Hedonic Price Index）。“特征

12、”价格的定义：房地产除了提供最基本的功能外，更多的是给人以享受。人们为了获得房屋各种特征所赋予的享受，付出相应的价钱，即特征价格。典型的例子如地段，人们为了住在较好的地段，付出更高的价格。运用特征指数的例子：英国Halifax Index 特征指数的构建思路：从价格的整体变动中逐项剔除特征变动的影响，最后得到仅由供求量决定的“基准价格”的变动（之所以称之为“基准价格”，是因为该价格排除了所有物业特征的影响）特征价格指数的计算方法：将各城市不同月份的数据分别建库，逐个计算各城市每个月的“基准价格”，将其与基期基值比较后得到只受供求量影响的价格指数。即：项目实际价格=基准价格+受已知特征影响的价格

13、+受未知因素影响的价格 P：房价 X：项目地段、环境等特征变量 I：价格指数 P0：基期价格：受未知因素影响的价格：常数：特征变量的系数,19,4.排除异质化影响,19,特征价格指数的计算方法：数据处理：正态性检验 因变量和残差是否满足正态分布的统计假设条件 因变量若不呈正态分布：对数变形（可逆）残差若不呈正态分布：修改模型、重新收集数据,残差散点图 数据来源：中国房地产指数系统,20,4.排除异质化影响,20,特征价格指数的计算方法：变量的处理 相关性检验 共线性检验 重要性检验,数据来源：中国房地产指数系统,模型拟合度,21,5.调整前后的指数结果比较,21,数据来源：中国房地产指数系统,

14、调整前的中国房地产住宅指数,调整后的中国房地产住宅指数,22,5.调整前后的指数结果比较,22,数据来源：中国房地产指数系统,特征价格 指数,09年3月中国房地产指数发布,23,全国（1）：2009年3月中国房地产城市综合指数整体保持平稳，广州环比涨幅超过1%,24,主要城市综合指数涨跌互现，整体保持平稳，绝大多数城市涨跌幅未超过1%，其中上海、广州、深圳、天津、成都环比上涨，南京与上月持平，其他城市环比下跌。就各城市涨幅来看，广州涨幅最大，为1.37%，杭州跌幅最大，为1.40%,全国（2）：2009年3月中国房地产城市住宅指数涨跌各半，广州、杭州分列涨跌幅度首位,25,3月全国重点城市住宅

15、指数涨跌互现，指数下降的城市共5个，分别为：北京、武汉、重庆、南京、杭州；5个指数上升的城市为上海、广州、深圳、天津、成都。涨幅最大的为广州（2.17%）；降幅最大的为杭州（-2.01%）。,全国（3）：暖3月 全国30个城市成交量连续第二个月增长50,26,3月全国楼市普遍出现了“小阳春”行情，主要城市住宅交易量加速增长：中国房地产指数系统对全国30个重点城市的监测数据显示：2009年3月，全国30个城市总成交面积环比增幅已经连续第2个月超过50%；26个城市住宅成交面积环比上升，占到近9成；环比增幅超过100的有六个城市，分别是包头、杭州、青岛、天津、海口和贵阳；环比涨幅处于50%-100

16、%区间的共有13个城市，与2月份近一半的城市环比增幅在50%以内形成对照，说明3月份成交面积总体增速更加放快，重点城市中的北京、上海、深圳这三个一线城市皆处于此区间内。,数据来源：中国房地产指数系统,主要城市价格趋降，上海有小幅上调：3月全国主要城市楼市价格趋降，其中北京、深圳、天津、武汉和杭州价格均呈现小幅下降，上海由于三月成交火爆，价格出现上升。,27,全国主要城市3月住宅成交价格对比,主要城市第一季度成交量反弹明显：第1季度全国主要城市成交量同比去年均有大幅提高，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量均呈现上涨态势其中，深圳涨幅最大，高达191.64%，上海同比涨幅较小，仅为4.71

17、%。,数据来源：中国房地产指数系统,全国主要城市第一季度住宅成交对比,全国（4）：1季度全国主要城市交易明显增量,上海（1）：城市综合指数继续上扬，住宅市场交易活跃，非住宅市场略显疲软,3月上海房地产市场快速回升，住宅市场交易量大幅上涨，住宅指数上涨4点到2122点，带动城市综合指数上涨2点到2328点；非住宅物业受国际金融危机影响依然存在，成交量表现低迷，写字楼指数比上月下滑8点到3254点，商铺指数环比小幅上升3点到2482点。,28,上海（1）：房地产城市综合指数继续上扬,城市综合指数:2328点，涨幅0.09%：2009年3月上海房地产市场有所回升，虽然非住宅物业市场依然低迷，但住宅市

18、场交易量大幅上涨，成交量一度接近07年10月的成交水平，带动城市综合指数上涨2点到2328点，环比继续上升0.09%。,29,上海（1）：住宅市场交易活跃，Hedonic指数小幅上涨,住宅指数:2122点,涨幅0.19%；Hedonic指数：955点，上涨1.21%；2009年3月，上海住宅市场呈现快速上升态势，住宅指数环比继续上升4点，涨幅为0.19%，同比增长1.27%，部分项目小幅提价。商品住宅市场呈现供销两旺，本月Hedonic指数环比增长2点，继续小幅上涨。,上海（1）：供大于求，写字楼指数环比下跌0.25%,写字楼指数：3254，下跌0.25%：受 国际金融危机的影响，许多跨国公司

19、缩减了境外机构，导致上海跨国企业租户大量流失；同时一些新增甲级写字楼陆续入市，使得目前申城办公楼市场供大于求，空置率明显扩大。,上海（1）：市场略显低迷，商铺指数环比微涨0.12%,商铺指数：2482点，微涨0.12%：在经济形势依旧没有回暖的大背景下，虽然住宅市场快速回升，但商铺市场还是略显低迷，成交量没有太大突破，基本保持着08年以来的交易态势。,上海（2）：3月交易量全国第一，创5年成交高峰,成交创5年同期最高峰：2009年3月，上海商品住宅成交面积高达231.22万平方米（22248套），环比上涨97.09%，较去年同期增加28.22%，为5年来同期交易最高峰。3月17日日成交量首破千

20、套，之后交易量依旧高位运行。一季度成交总量达到428.45万平方米，已超出去年同期水平。,33,数据来源：中国房地产指数系统,2月下半月开始加速推盘：住宅新增上市面积为214.48万平方米（20186套），环比上涨263.92%，同比上涨20.95%。开发商出于对08年楼市低迷以及09年市场走势的不确定，在1、2月大多集体观望，2月下半月开始回暖迹象下推盘节奏加快。,上海（3）：3月供销比小幅提高，市场呈现供销两旺,供销两旺：3月上海新增上市面积与销售面积均有大幅提高，供销比为0.93，表明本月市场呈现供销两旺。住宅可售存量继续下滑，3月住宅可售套数和可售面积环比分别下降3.45%和2.13%

21、，本月住宅出清周期也相应减少到6个月，短期供应压力较小。原因分析：上海楼市这一方面是由于2月楼市的迅速回升使得购房者信心恢复，刚性需求集中释放；其次也与开发商的大力促销密切相关，春季房展会上保利叶上海、绿地金色水岸等项目均有一定折扣。后期的“少量多批，小幅提价”亦刺激部分刚性需求入市。另外一方面，政策利好的延期效应也是此次成交量节节攀升的重要原因。涨价再现：在市场持续升温的作用下，部分品牌企业项目价格出现上涨，如证大花园五期、万科金色里程等楼盘本月价格均有上调，大多数项目价格与2月基本持平。,34,数据来源：中国房地产指数系统,上海（4）：后市判断价的平衡与量的保持,需求层面：2009年上海之

22、春房展会短短的4个展览日内，共计客流近13万人，创历年上海之春房展会的新高，这说明上海住宅市场依然存在不小的潜在需求。这部分潜在需求能否转化为现实购买力，关键依然在于价格。从政策层面来说，近期中央和各地方政府纷纷表示不为高房价托市、并要求开发商自发调整来应对市场变化，以及房地产行业最终未列入十大产业振兴规划，表明政府对房地产行业的态度依然谨慎，短期内难有新刺激政策。供应层面：上海楼市在经过2005-2006年和08年的多次调整之后，09年供求状况在全国范围尤其是一线城市来说处于较好水平，但全球金融危机影响，整体经济尚未度过难关的情况下，楼市短期内不大可能真正回暖，楼市的风险仍需重视。考虑到20

23、09年经适房将大量进入市场，并且20072008年上海住宅供应量持续减少，不少项目先后由于70/90政策和2008年低迷楼市的影响而推迟供应，预计这部分供应量将在2009年逐步释放，从而造成供应压力。,35,3月交易放量能否保持，是判断后期政策与企业价格策略的重要指标。开发商、消费者需要各自适应市场变化，在市场竞争中形成双方接受的价格下，保证交易量稳定在相当水平。,春季调研：上海楼市主流需求特征,36,近6成的购房者对上海未来房价会下降抱有预期，但仍有多达22的受访人认为房价仍基本保持不变，且19的人认为未来房价将继续上涨。,46的购房者心理价位处于10000元/平方米以下，有28%的被访者愿

24、意购买单价在10000-11999元/平方米的房屋，选择购买12000-13999元/平方米的房子的购房者也有10%,28%的购房者愿意购买总价在70-89万元的房子，50-69万和90-99万的楼盘分别占到总体的17%和16%，14%选择100-119万的房屋,15%受访人员表示将选择黄浦、卢湾和静安区，其次是闵行、徐汇和浦东，分别占到受访者的12%、11%和11%，希望在普陀和闸北购房的被访者也占有一定比例,数据来源：中国房地产指数系统,春季调研：企业后市预期,37,绝大多数受访业内人员对2009年的预期十分谨慎，高达66的人员认为今年上海住宅交易量将不足2000万平方米，31认为将在20

25、002400万平方米之间,34认为房价将在2009年出现普遍回调但幅度看法不一，多数认为约为10，少数认为会出现高达30的下降，但仍有近一半的企业认为09年价格将保持不变,受访人员普遍认为2009年政府将继续出台刺激措施，其中预期最高的是房贷政策的进一步放松，其次是目前争论甚广的购房退税政策。,企业普遍对调整准备中期等待，仅10%的人员认为3月后楼市会有好转的迹象，一半以上的人员看好2009年下半年至年底的时间，34%的人则认为将在2010年以后。,数据来源：中国房地产指数系统,上海（5）：关注底部时点 把握楼市契机,可以从三个方面去考虑楼市可能的底部、从而确定楼市回暖的时间：第一是成本底部。

26、2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系；第二是价格底部。上海楼市非理性繁荣出现在2007年下半年，如果项目当前的报价回到2007年6月左右的水平，则可大致确定价格已经较为理性。第三则是政策底部。房价的政策底部应为保证银行金融系统的安全运行。2008年8月银监局进行的商业银行房贷压力测试中，部分银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这可视为政策底部的重要依据。,38,值得注意的指标,1季度上海典型项目测评发布,39,2009年第一季度上海典型样本项目测评,40,上海典型样本住宅项目测评top10,数据来源：中国房

27、地产指数系统,上海典型样本别墅项目测评top10,2009年第一季度上海典型样本项目测评,41,万科集团上海项目测评,数据来源：中国房地产指数系统,保利集团上海项目测评,同策上海代理项目测评,2009年第一季度上海典型样本项目测评-住宅,42,数据来源：中国房地产指数系统,2009年第一季度上海典型样本项目测评-别墅,43,数据来源：中国房地产指数系统,2007年上海典型区域板块价格涨幅榜,44,2008年上海典型区域板块价格涨幅榜,45,2009年第一季度上海热点区域嘉定主城区,46,嘉定主城区板块,数据来源：中国房地产指数系统 上海网上房地产,嘉定新城是全市“1966”新型城镇体系之中九个

28、新城之一。依托国际汽车城、科技城的强大产业支撑和11号地铁建设利好，嘉定新城以“6个10%”定义上海宜居城市生活标杆。为了实现远景发展目标，嘉定新城推进了一系列大型市政配套工程，部分已经投入运营。“嘉定无线城市”的建设。“远香湖”建设，嘉定主城区中心区域建设正式启动。瑞金医院、妇幼保健医院、华师大二附中、新城幼儿园、保利剧院以及诸多大型主干道等市政配套建设快速推进。嘉定主城区楼市嘉定主城区板块当前整体去化率为69.86%，与其它日趋成熟的热点新城板块相比略高，该指标反映出嘉定主城区板块目前市场存量压力明显小于其他板块，市场健康度相对较好。在政府配套建设迅速推进的支撑以及11号线的贯通将进一步加

29、快区域楼市的发展步伐。嘉定主城区板块典型项目08年下半年销售量稳步提升，09年前两个月成交平稳，呈现良好的上升势头。,嘉定主城区板块典型样本楼盘（为中国房地产指数系统重点测评推荐样本项目）,2009年第一季度上海热点区域青浦赵巷,青浦赵巷板块坐拥西郊与佘山两大区域优势，赵近年来迅速崛起，成为上海别墅市场的重要板块。赵巷板块内的别墅楼盘在市场定位上作了很好的细分，满足了不同层次消费者的需求。尤其是赵巷板块规划和产品定位向佘山的靠拢调整，为赵巷别墅的持续升值提供了强大动力。加上赵巷板块市政配套的逐步完善，日后有望与南边的佘山别墅区形成联动，将赵巷该别墅区推上更高层次。赵巷将建特色居住区，注重高级低

30、密度别墅区的建设。虹桥综合交通枢纽等西区重要交通设施的建设，包括轨道交通2号线西延伸青浦段的规划。,47,青浦赵巷板块,青浦赵巷板块典型样本楼盘（为中国房地产指数系统重点测评推荐样本项目）,青浦赵巷楼市 赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商进驻。靠近佘山区域的如恒联名人世家、西郊古北佘山国际别墅等凭借大佘山的地理优势，着力打造高端楼盘；而合生朗廷园等项目则依托老赵巷相对成熟的商业、生活配套，定位为都市经济型别墅，共同形成了协调的区域别墅供应体系。赵巷板块别墅类物业当前整体去化率为69.36%，高于朱家角、佘山、奉贤海湾等上海主要别墅聚集区，市场健康度较好。,48,THANK YOU!,