2008年苏州小石湖项目市场部分研究.ppt

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1、1,认识城市,认识自我,认识区域,我们的市场思路,认识市场,2,认识城市,3,认识城市,地理位置,苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部。东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州属亚热带季风海洋性气候，境内河流纵横，湖泊众多，土地肥沃，物产丰富。主要出产棉花、蚕桑等，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼等，是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府。,苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府,认识城市,GDP,合富观点：03年开始苏州GDP始终保持高幅度增长（大于15%），处于飞速发展阶段，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为苏州房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。,15%,认识城

2、市,固定资产投资,苏州固定投资保持在1500亿元以上,在2004-2007年呈现持续上升趋势。在房地产上的投资额度也在逐渐增大，保持在200亿元以上。苏州固定投资涨幅,均处于10%以上,其中2005年涨幅最大,超过20%;房地产投资涨幅最大的超过100%。2004年-2007年,在固定资产投资中,房地产占据了1/5的份额有投资过热的现象。,东扩建设苏州新城，挺进昆山连接上海；北拓城市未来发展的功能拓展区，辐射苏北、联系浙北的重要通道；南育继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地；西优优化区域空间，提高产业和空间聚集度。,认识城市,城市规划,认识城市,城市规划,苏州总体规划,苏州

3、的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略。由最初单纯的“一体两翼”更变为“南北扩散、东西共进”的和谐发展局面，吴中区是大力发展的城南区域.,城市道路网规划,道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。共规划为4条轨道线路一号线：起点在灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站.(线路长26.1公里，设站24座，2011年建成)二号线：起相城京沪高通铁路苏州站，止于吴中区迎春南路。(长27公里，设22站,2012年建成)。三号线：起沪宁城际线路苏州新区站，止于沪宁城际铁路唯亭站。(长43.5公里，设31站，2020年建成)。四号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。(线路长31.2公里，设22

4、站，2020年建成),认识城市,风景名胜,苏州是全国首批的历史文化名城之一,苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。苏州是全国重点旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、书画”等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，至今保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、藕园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。,拙政园,环秀山庄,9,认识市场,2023/2/24,认识市场,土地供应,整体市场,02-07年，苏州土地出让总量总体呈现增长趋势。03-

5、04年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。04-05年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量增长幅度有所下降。到06年，随着苏州楼市的回暖，07年土地供应量再一次被推向高峰。,认识市场,施工、竣工量,03-07年施工体量逐年提高，而竣工量却基本持平，预示着苏州近几年内商品房供应量将达到高峰，竞争将更加激烈。,整体市场,认识市场,成交、均价走势,07年5月到08年4月苏州住宅成交量走势图,07年5月到08年4月苏州住宅成交均价走势图,苏州住宅成交以9月为分水岭，07年初至9月份成交量、成交均价基本保持上升趋势，9月份达到顶峰。随后出台的调控政策给苏州房地产带来了严重的影响，成交量、成交均价

6、降幅较大。,政策调控,政策调控,整体市场,13,板块划分,苏州分为园区、吴中区、市区、新区、相城区五个区,园区,园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，价格领跑苏州。目前湖西开发用地匮乏，整体市场东向发展明显，未来还有大量储备用地面世。,市区,吴中区,借助西山、东山的自然景观，别墅供应量较大，普通住宅目前主要集中在越溪板块和吴中开发区板块，加上世贸、招商等地产商的入驻，区域逐渐被炒热。近期价格提升加速。,相城区,高新区,市区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套，支撑其市场价格，目前环线以内新房源供应较少，新房源集中在沧浪新城和平江新城。阊胥路、劳动路一段，由于中海、万科等品牌开

7、发商的进驻，正逐渐成为新兴的高尚居住区。,作为苏州房地产市场的价格盆地，其中心区域与乡镇板块形成了较为明显的价格梯度。目前合景、恒基等香港开发商进驻，加上人民路等道路的北延，交通日益发达，区域内人民路北延板块供应集中，未来市场发挥空间大。,产品主要集中在狮山路、何山路片区。开发时间较早，但目前可供开发用地少，北向发展趋势明显，浒关片区的发展潜力在政府规划下逐渐被挖掘。目前进驻该区域的有新创、新港、鑫苑等开发商。,园区领跑苏州房地产市场，市区土地资源稀缺，吴中区借助自然景观提升板块价值，新区北向趋势明显，相城区受到交通改造优势，未来市场发挥空间大。,板块市场特点,古城区,旧城保护，护城河内以园林

8、别墅为多，护城河外催生三大新城,工业园区,楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集,高新区,市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足,相城区,市场刚起步发展，产品档次一般，苏州城市发展的未来重点,吴中区,区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观,2023/2/24,苏州主要酒店式公寓分布图,2023/2/24,苏州主要酒店式公寓列表,2023/2/24,酒店式公寓代表项目价格,酒店式公寓低总价、精装修等因素的影响，在销售单价上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品质较高的酒店式公寓的销售均价已经达到同期高端物业如别墅的价格水平，目前由于各区域城市定位及发展状况各有不同，导

9、致其区域内的酒店式公寓的品质相差甚远，价格上就会出现明显的差距。,1.摩登大厦2.自由之邑3.时代晶华4.富达广场5.赛风公寓6.润亿皇朝,老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低.酒店式租金水平:较好:35-40元/月一般集中在25-30元/月目前并无在售的酒店式公寓,永达大厦该项目位于干将西路189号，共25，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56;租金为：35-40元/月,自由之邑该项目位于阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200租金为：30-35元/月,老城区项目分布图,老城区典型

10、项目介绍,园区项目分布图,玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号*玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工*全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅*房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等*配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务*租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天,园区典型项目玲珑湾精英,高新区项目分布图,新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目.目前

11、区域内的租金:一般:35-40元/月较好:55-70元/月,1.御庭国际公寓2.青庭国际公寓3丽景酒店公寓4.狮山峰汇5.汇豪国际,狮山峰汇该项目位于高新区狮山路89号,共22层,主力户型2室,约86.租金为:35-40元/月,汇豪国际该项目位于高新区狮山路58号,共18层,4-18层为公寓,主力户型1室,面积约35-45.租金为55-70元/月,高新区典型项目御庭国际公寓,相城区项目分布图,吴中区项目分布图,从目前越溪的公寓市场的情况分析来看，该区的公寓和商业需求仍然很大，随着未来住宅市场的进一步开发，需求将会更加旺盛，同时城市副中心的建成，对多类型商品房需求也会增大，这就为公寓的发展提供机

12、遇。,2023/2/24,所属板块：越湖路板块项目地址：吴中新城明溪路口吴山街18 号项目类别：酒店式公寓、商业开发商：苏州新天房地产开发有限公司开盘日期：2008.03占地面积：9292.9 平方米建筑面积：18586 平方米楼面单价：4304 元平方米容积率：2.21绿化率：25%得房率：1 号楼商铺得房率95%以上,酒店式公寓78%，2、3、4 号楼商铺得房率88%,酒店式公寓81%。销售热线：0512-66578881/66578882开发周期：该项目一次性开发,预计工程完工时间为08 年底09 年初。价格：预计均价8000元/平方米交房时间：预计2009 年1 月份。,吴中区典型项目

13、吴越新天广场,2023/2/24,吴中区典型项目美韵公寓,总建筑面积:42000平方米 总户数:588户 开发商:江苏吴中嘉业投资有限公司 投资商:江苏吴中集团有限公司 代理商:苏州博思堂投资顾问有限公司 物业类别:普通住宅、精装公寓 楼层状况:32层 售楼处地址:东吴南路388号现场售楼处 项目进度：已于2007年11月份售楼处公开，12月份现场施工进入实质阶段。交通状况:地处主干道人民路延伸段，大概有16条路公交线路直达，包括55路、54路、1路、522路、325路、932路、503路、63路、59路、58路、43路、3路、62路、5路、509路、57路等，规划中的轻轨2号、3号、4号线相

14、交围合于此，几个站点都很近，步行几分钟就可以到达了。周边配套:中小学、世纪联华超市、邮局、银行、医院、汽车站、公园等。产品特点：户型设计36-109多样户型，满足多层次人群的居住需求。,2023/2/24,吴中区典型项目金鑫蜜蜂城,总建筑面积:74000平方米 开发商:苏州金鑫房产开发有限公司长桥分公司 物业管理公司:金鑫集团下属物业公司 代理商:苏州港联形水房地产咨询有限公司 物业类别:公寓、商住楼 建筑类别:小高层 装修状况:全装修 售楼电话:82173888/82175588 周边配套:中小学:碧波小学、苏苑中学、长桥中学；幼儿园:碧波幼儿园,综合商场:华联超市、可的超市、华润超市、好友

15、多大卖场，自身商业配套,银行:工商银行、农业银行、建设银行,医院:吴中区长桥人民医院,其他:行政中心。交通状况：22路、53路、51路、503路、62路 产品设计：精装修小户型，1-2楼是上铺，三楼到顶都是精装修。商业有18000平方米，住宅部分是50-60平方米一室和两室的小户型。,老城区,高新区,工业园区,吴中、相城,高品质的酒店式公寓比较匮乏.供应:土地供应趋紧,酒店式公寓供应量屈指可数.,有部分高档酒店式公寓.供应:板块发展比较成熟,近两年商业供应量较小,众多大体量商业及住宅项目里顶级奢华酒店式公寓.供应:酒店式公寓仅限大社区的商业配套,体量多以3-5万体量为主,酒店式公寓项目较少,相

16、城主要依托专业市场,整体项目品质不高.供应:目前商业市场有待进一步发展,2010年后将会形成成熟的商业中心,各区酒店式公寓特征,酒店式公寓市场总论,目前苏州已建成使用以及正在销售的酒店式公寓达到数十个，作为城市发展成熟度较高的片区，工业园区和高新区成为数量最多，品质最高的酒店式公寓集中区域，中心城区商务功能也日趋成熟，相比之下，房地产市场发展起步较晚的相城区和吴中区则相对落后。苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓改造之后多为商住混用项目或精装修公寓

17、项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。中心城区和园区内的中高档酒店式公寓售价在1000015000元/，新兴的相城和吴中区酒店式公寓售价在8000元/。吴中区整体房地产市场发展一直处于发展停滞状态，近年来才发展。一直以来吴中区都以大量的普通商品住宅和别墅产品为主要特征，但是随着近年城市发展的需要，酒店式公寓这种新概念的住宅产品也开始发展，从原来的烂尾楼改造到现在的新盘开发，为吴中区酒店式公寓提供发展机遇。,2023/2/24,认识市场,酒店市场,五星酒店分布图,1、金鸡湖大酒店2、亚致酒店 3、建屋新罗酒店4、太湖高尔夫酒店5、香格里拉大酒店 6、中茵皇冠国际公寓7、吴宫喜来登酒店8、玄妙索菲特

18、大酒店 9、中茵皇冠假日酒店10、御庭精品酒店11、维景国际大酒店 12、东山宾馆,2023/2/24,认识市场,五星酒店列表,酒店市场,认识市场,酒店市场,各区五星酒店比例,苏州五星酒店有一半分布在工业园区，金鸡湖周围。借助金鸡湖的景色、园区迅速发展的经济，为旅游业、度假、休闲、公司、企业、商务人士提供服务。另一半大部分集中在吴中区、新区两个区域为为旅游业、度假、休闲提供服务。位于金融、行政中心的平江区、沧浪区各有一个五星酒店，主要为行政会议、商务人士提供服务。,认识市场,酒店市场,个案-东山宾馆,地址：苏州太湖东山风景区占地面积：24万平方米客房数：度假休闲豪华套房85套；标准房250间；

19、另有家庭型休闲度假客房50间房型：1室1厅客房建面约7090平方米之间、2室1厅客房的建面在90120平方米之间、远影楼、晓月楼、近帆楼等是别墅型酒店建筑10002000平方米/栋客户：以公司企业型为主，也有少部分个人客户价格：2房1厅在20004500元/天，1室1厅在15002000元/天，而公寓楼标准客房仅为8001200元/天，别墅型酒店客房1500-15800元/天出租率：50%-70%开业时间：1994年开业2002年重新装修,认识市场,酒店市场,个案-太湖高尔夫酒店,地址：吴中区 太湖国家旅游度假区吴城路2号占地面积：125万平方米客房数：度假休闲豪华套房98套；SPA套房7套；

20、行政套房13套；总统套房1套客户：旅游、度假类客户为主价格：豪华套房850-1300元/天、SPA套房1150-1200元/天出租率：60%开业时间：2007年中旬,酒店市场,认识市场,酒店市场总结,苏州市五星酒店在06-07年发展迅速、两年内增加9家，可见苏州酒店市场发展迅速，知名管理公司的进入，使得苏州酒店服务档次提高不少。苏州市酒店主要分布在经济繁荣的工业园区、旅游业发达的吴中区、高新区，以及行政、金融中心老城区。对于旅游业发达，经济发展迅速的苏州，酒店主要客户来源为旅游业、公司、企业商务活动。,42,认识区域,吴中区主要分为三个板块：城区板块、越溪板块、太湖板块,城 区 板 块,越 溪

21、 板 块,太 湖 板 块,区域板块分布,城区板块以老新村为主，越溪板块低密度住宅云集，太湖板块的住宅以度假别墅为主。,区域板块特征,2023/2/24,区域项目,越溪位于苏州西南部，是近几年房地产市场发展较快的区域，该板块一直以“真山真水”著称，汇集了石湖、上方山等东吴天然景观。房产发展较快，住宅较为集中。越溪东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约10.03平方公里，其中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到12万。区域没有向外扩展趋势，住宅较为集中，可供开发土地较多。,越溪规划,区间交通网络公路：贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高

22、速公路、苏州绕城高速；轻轨：轻轨2、3、4号线其他：多路公交，如55、501、62、514等等小结：苏震桃一级高速公路与轻轨的未来规划，将为区域带来更多的外区域客源，拓宽了区域的客源面，这对于未来区域与外界客户的关联度加强并且还为区域内交通便利性加分。,4号线,3号线,苏震桃公路,苏震桃一级公路和轻轨使板块内交通更加便利,2号线,交通优势,越溪板块位于苏州城南核心片区，区域内聚集了石湖、上方山等自然景观，成为旅游胜地。由于轻轨、高速公路等交通的便利；越溪板块较为集中的教育园；再加上合理的规划，该板块的居住氛围逐渐形成。从整体规划上看，越溪板块借助其自然景观特点，可供开发土地较多将成为一个低密度

23、住宅较为集中的人居居住区。越溪板块是吴中区较为独立的区域，扩张态势不明显，但区域内可开发用地较多，存在一定挖掘潜力。苏州城南核心片区，自然景观优势，交通日益便捷，教育园提供人文环境，越溪市场未来有很大的发展空间。,越溪市场优势,越溪板块项目分布,越溪在售项目,一期,开发商：上海裕都项目位置：吴中区越湖路118号占地面积：35万平米容积率：1.3总建面积：56万平米（商业8.7万平米，住宅47万平米）总户数：3336户 开盘时间：一期07年11月16日一期体量：占地156722平米，总建247864平米，会所1644平米，商业11929平米,容积率1.29，绿化率39.63%，共20幢小高层，1

24、6幢多层首次推出：一期推出50#82#幢主力面积：96平米的两房和130平米的三房销售均价：6500-7000元/平米,参考个案：越湖名邸,一期总体产品面积配比、客源,参考个案：越湖名邸,开发商：苏州吴中地产代理商：上海亿煌&苏州博思堂项目位置：吴中区越溪板块越湖路国际教育园对面占地面积：27万平米容积率：1.7总建面积：46万平米（15万平米商业街）开盘时间：一期06年12月，二期07年7月目前在售：9幢多层，3幢花园洋房，6幢小高层，高层产品,共40套花园洋房，194套多层产品，474套小高层产品，约7万平米下期预推：22幢别墅产品，共106栋联排，独栋产品，面积190-260平米，总建2

25、.2万平米销售均价：洋房：7500元/平方米，多层：6500元/平米，小高层：5600元/平方米,别墅产品12000元/平米,参考个案：石湖华城,主力产品：2-2-1 90-100平米 主力总价：50-56万,主力产品：3-2-2 132-146平米 主力总价：99-109万,主力产品：3-2-1 105-115平米 主力总价：68-75万,石湖华城户型配比,开发商：苏州新泽地产（新区高档住宅锦悦苑开发商）代理商：合美企划项目位置：吴中区越溪板块南溪江路明溪路占地面积：4.16万平米容积率：1.3总建面积：6.2万平米（商业1.6万平米，住宅4.6万平米）总户数：364户 停车位：295个开盘

26、时间：一期07年5月，二期08年3月规划：5幢6+1层电梯洋房，2幢10层小高层,2幢11层小高层销售均价：电梯洋房：7000-7200元/平方米，小高层：6800-7000元/平方米,参考个案：锦悦苑,产品面积户型配比、项目分析,主力产品：3-2-2 135-148平米 主力总价：94-106万,主诉求语：品牌家族，品质领航，锦华苑上品延续项目档次：中高档，1991年新泽地产开发苏州第一个外销楼盘锦华苑，在苏州市场口碑极佳，锦悦苑借锦华苑之势做项目推广，体现品牌优势。产品特色：1、直入式地下停车系统，奢华一步到家；2、墙面：外墙面砖采用著名的爱和陶品牌；3、包括安保，门禁，缴费，广播在内的大

27、量智能化系统。社区景观：无特色主题景观，主要集中在入口处的中央景观，包括一条人工河及中心广场社区配套：商业楼面积约为1.6万平方米，大厦一二层为商业用房，三层自用办公用房。,主力产品：2-2-1 101平米 主力总价：68-70万,参考个案：锦悦苑,占地面积：51344.30M 建筑面积：55142.89M 开发商：苏州顺达房地产开发有限公司 物业类型：别墅、多层、小高层 别墅产品：独体、双拼、联体量体：50多户面积范围：250-500平方米价格：7500-8000元/平方米客源：私营老板,外企高层管理人员、国企高级管理人员,参考个案：石湖庭园,客户特征：客户主要来自吴中新城，吴中区及市区南部

28、，购房目的主要为改善居住环境。客户主要是当地的私营业主，高教区的高职称教师，经济开发区工厂的中高层领导，部分公务员，来自市区和吴中区的一些企业的中层收入人群及部分首次置业者。客户家庭构成主要是三口之家，客户年龄集中在30-40岁之间，有一定的经济基础，收入稳定。另外有部分首次置业作为婚房的年轻客户，主要依靠家中经济支持。,在客户的职业上，高教区的教师居多，公务员与事业单位职员其次，由于越溪板块聚集了苏大文政学院、东吴外国语学校等学校，区域客源特色较为明显。,客户职业分析,客户年龄以30-40的人群居多，和大多数住宅的青年客户居多相比，越溪板块的客源年龄偏大，主要是由于区域环境适合中老年人养老，

29、大量投资客户的年龄也比较大。,客户年龄层分析,客户年龄集中在30-40岁，以高教区的教师和公务员居多,客户对2房、3房需求较大，购房用途主要为新苏州人首次置业，顶层复式和别墅吸引投资客投资,外区客源挖掘分析：客源区域：市区和新区将是客源拓展的重点区域。客源年龄：客源年轻化是外区域客源发展的趋势，25-40岁是主力，还有部分老年人作为养老。客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很强的客户的目光易于被吸引。购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投资为主。,客群分析,周边竞争项目不断出现，大量储备用地待开发。越溪板块的住宅项目产品形态比较丰富，由于越溪自然

30、景观的特色，板块内住宅以低密度产品为主打。区域价格逐渐抬升，板块花园洋房均价为7000元/平米，小高层均价为6300元/平米，联排别墅均价为11000元/平米。小高层产品市场认可度有一定上升趋势。各类产品推案量总和在未来两年内达到170万平方米，供应量巨大。大牌开发商纷纷进驻该板块，如吴中地产、香港新泽地产等，还有新城房产等大牌开发商也在该区域拿地，产品同质化竞争激烈,未来将更趋于白热化。,市场总论,63,认识自我,认识自我,2023/2/24,认识自我,1、优势（Strengths）吴中越溪板块的核心居住区域;交通网络发达便捷,四条主力干线连通周边各个区域;未来生活配套齐全,规划生活、教育、

31、超市、行政等；开发商品牌优势；项目为百万平米的大盘，容易建立区域知名度；项目临近小石湖风景区，地势平坦，适合打造景观 人文社区。,2、劣势（Weaknesses）项目靠近苏州的交通干道，噪音干扰严重；项目南面有一大型高压线，对项目影响较大 项目背面有工厂和定销房，对小区居住品质影响较大；公交站台距离项目太远，现有公交发车时间间隔较长。,3、机会点（Opportunities）政府规划建设,为项目发展带来基础和良好前景,对项目发展是一个良好的契机;项目北面为政府规划中的商业中心，,将为项目提供良好的生活配套,有利于本项目基地资源的最大化利用,也将成为本项目未来的一个诉求突破点之一。,4、威胁点（Threats）竞争区域市场内大量土地即将开动,将对本案形成竞争威胁；区域内已先进入市场的楼盘有先入为主的优势，对本案威胁较大。该区域距离苏州市中心偏远，未来配套只能依托区域内的商业规划。,项目SWOT分析,