2010潍坊城市广场营销策划报告115P(1).ppt

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1、,潍坊名嘉城市广场营销策划报告,山东名嘉集团有限公司营销策划中心2010年11月20日,前言,本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大化。项目定位SHOPPING MALL,打造成山东半岛新的中心地标、巨型城市群第一商业名片，增强城市经济发展的综合竞争力；通过宏观分析、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分阐述；,3,第一篇：宏观市场状况,4,5,1.1潍坊概述,地理位置,山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极,潍坊-半岛的中心,环渤海经济占据中国国土的12%和人口的

2、 20%。,6,1.1潍坊概述,地理位置,潍坊市位于山东半岛西部，地跨北纬3532至3726，东经11810至12001。南：依泰沂山脉北：濒渤海莱州湾东：与青岛、烟台两市相接西：与东营、淄博两市为邻,济南都市经济圈,半岛蓝色经济圈,潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉,气候特征,冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.3。适合旅游业的发展,7,1.1潍坊概述,道路交通,公路：交通体系发达，在济南青岛交流的中心轴线上,距离青岛约130公里，车程约1小时20分钟，距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里距离淄博约100公里，车程约50分钟，距离烟台约216公里，车程约2小时3

3、0分钟距离东营约90公里，车程约1小时,8,1.1潍坊概述,道路交通,铁路：胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输济青动车组，使得济南到青岛只需2小时，且在潍坊是半岛地区中心站,9,1.1潍坊概述,道路交通,航空：项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里潍坊直航城市有上海、北京、广州、海口，是全国四大航空邮件处理中心之一。,10,1.1潍坊概述,风土人情,国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国际风筝会，潍坊是世界风筝之都。潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市.国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。,扑灰年画,民间艺术“三绝”:扑灰年画、剪纸和聂家庄

4、泥塑,全国著名的民间木版年画产地，杨家埠木版年画创于明代，与天津杨柳青、苏州桃花坞并称中国三大木版年画画市,11,1.1潍坊概述,行政区划,潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约1379公里，约145万人,中心城区,2008年潍坊中心市区建城区面积，128平方公里，主城区人口108万人,12,1.1潍坊概述,人口情况,城市人口激增,潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速,2008年，潍坊全市常住人口889.5万人，户籍人口826.5万人，外来人口约27万人潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势，机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求,13,1.1潍坊概述,人口情况,

5、2008年潍坊城市化率达到49.23%，接近50%，房地产市场即将进入高速发展时期,潍坊49.23%,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到70以后，城市化进程将进入平稳发展期。,14,1.1潍坊概述,综述,潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。潍坊工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级信息产业园；国家级潍坊高新区

6、是中国最具创新活力、最具和谐魅力的5个高新区之一潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车城市潍坊是世界风筝之都，每年4月，举办国际风筝会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会潍坊是一个历史悠久的城市，有6000年的历史文化；潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全潍坊是全国最大的蓝宝石产区，是

7、中国最大的珠宝生产地和贸易地.总储量亿克拉潍坊地下卤水静储量58亿立方米,居全国首位潍坊是环渤海地区最具发展潜力的地区和城市，是全世界发展最快的10个城市之一潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达潍坊地多人广，全区15859平方公里，面积人口密度544人/平方公里,15,第一篇：宏观分析,16,1.2经济环境,GDP情况,受宏观大背景的影响，潍坊GDP略有放缓趋势；潍坊GDP在山东全省位居第4，增长速度第8,潍坊具备良好的经济基础，有很好的发展潜力,17,1.2经济环境,人均GDP情况,潍坊2007年人均GDP突破3000美元，20

8、08年潍坊人均GDP为28106元，折合4112美元，消费由温饱向享受消费升级，追求消费享受、娱乐、多元化，房地产进入高速发展阶段,人均GDP突破3000美元,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,18,1.2经济环境,产业结构情况,到2008年第三产业达到755.1亿元，根据潍坊“十一五”规划，到2010年第三产业将突破1000亿元，占GDP比重的35。随着城市化进程的不断推进，居民生活水平不断提高，对于第三产业的需求也在不断加大，同时第三产业对国民经济的推动作用也将逐年加大。,工业为主导，第三产业拉动经济增长明显,19,1.2经济环境,固定

9、资产投资情况,潍坊,固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长,20,1.2经济环境,社会消费品零售额,潍坊社会消费品零售总额增长势头迅猛。同周边地区相比，潍坊社会消费品零售总额位居前列,21,1.2经济环境,人均可支配收入和消费性支出,高收入增长：2008年人均可支配收入15691元，增长14.4%，低消费增长：2008年人均消费性支出11575元，增长仅7.2%消费释放空间大,22,1.2经济环境,经济综述,综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件,23,24,1.3城市发展规划,城市定位及性质,城市定位：潍坊为山东省

10、“一体两翼”发展战略中的重要城市，现代制造业基地，文化教育产业基地；具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要的商贸物流中心，联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。,准确的城市定位助推潍坊经济腾飞,25,1.3城市发展规划,发展方向,中心城区发展方向为“东扩西延，南控北展”。,中心城区,东扩,项目,南控,西延,北展,综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。,26,27,1.4城区情况,项目,28,1.4城区情况,项目,29,第二篇：房地产市场研究结论,30,宏观房地产市场情况,近几年来，潍坊市房地产投资呈波动高位增长态势，且增长幅度波动很大：2003年，高速发展的阶段；2

11、004年，发展平稳增长；2005年，集体井喷；2006年，理性回归，趋于平稳增长；2007年，再次投资增长高峰；2008年，大幅度震荡，进入调整期。,经过近几年的振荡增长，2009年进入新一轮高峰期，近期将进入调整期。,区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力,城市房地产市场生命周期模型,城市的房地产市场信息生命周期一般会经历：出现、成长、成熟、衰退。潍坊目前正处于城市化进程中，向大城市的成熟阶段发展。考虑到房地产市场发展与城市化进程的滞后性，其房地产市场相应的处于成长期。,潍坊房地产市场发展阶段,宏观房地产市场情况,4,1.白浪河中百、泰华商圈：潍坊市级商务中心。2.新华路佳乐家、沃尔玛、

12、利群商圈：区级商业中心。3.凤凰大街物流园、潍州路金宝汽车商圈：以汽车、物流为重点规划方向。4.潍县中路宜家园、华都、怡和第一城、红星美凯龙商圈：以大型的家居建材市场为主。5.西二环商圈：鲁东物流园、豪德、名嘉；大物流概念，未来将有多个商业项目。,1,东外环,2,新华路商圈,3,凤凰街区,白浪河商圈,通亭街片区,商圈情况,商业市场,差异化定位SHOPPING MALL,竞争突围,5,商业市场,现有的潍坊商业，以百货行业为主导，商业品质急需提升，业态不够丰富，竞争同质化现象严重,打造SHOPPING MALL购物中心世界顶级商业形式，提升潍坊商业品质,主要商业类型,商业市场,潍坊西部尚没有大型S

13、HOPPING MALL,35,写字楼市场,潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未来供应保持稳定增长。从分布看，在城区核心地带、主干道两侧，写字楼具有较大发展空间。,从分布看，现有写字楼项目主要分布在市中心范围，东风街、胜利街两侧，未来项目也主要分布在这两条街两侧。从供应看，目前潍坊写字楼市场处于蓬勃发展阶段，现有供应量超过400,000平米，但其中商住楼占66%。且为最期的新增供应，未来总体供应量稳定，产品类型由商住向纯写字楼转化。,市场供应,市场需求,未来发展,潍坊写字楼市场存量适中，新增供应平稳，市场处于良性环境中。产品硬件标准较低，呈写字楼与商住楼并存的局面。服务管理水平较差，国际化水平不够。

14、产业发展对写字楼发展拉动明显，产业聚集区未来供应可能较大。,城市第三产业高速增长，将拉动楼宇经济的发展。经过未来多年的发展，开发区产业不断的升级，将有可能拉动写字楼的需求。,写字楼将迎来一个快速发展阶段。产品标准提高，与一二线城市接轨。服务水平不断提高。写字楼的投资收益将得到有限的提升。,写字楼市场,写字楼市场小结,金融街,东盛广场,天马国际商务大厦,城区入驻大量高新技术企业，具有写字楼需求空间项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间,写字楼市场需求空间上升,白 浪 河,胜利街,东风街,健康街,新华路,潍州路,北海路,泰华商圈,胜利西街商圈,新华路商圈,火车站商圈,3500-4500,3000-3

15、500,2500-3000,2500-3000,2000-3000,2000-3000,3500-4500,2000-2500,3000-3500,2500-3500,潍坊城区住宅展产品价格分布趋势明显，总体上价格区间在20004500元之间，以沿白浪河的几大商圈和东风街、胜利街、健康街三大主干道为核心，朝郊区辐射；潍城区的平均价格达35004500元，尤其以沿东风街、健康街、区政府所在区的楼盘价格最为突出；城市西南片和项目所在的住宅项目目前分布较少；,居住市场,价格分布,项目周边缺乏居住配套设施，整体市场价格以中心城区向四周递减,居住市场,市场价格水平,潍坊的商品房均价明显低于青岛、济南等开

16、发较早较快的城市，居住产品的价格受居民收入水平、城市发展速度以及居住产品本身的档次等条件的限制，价格至今稳定在3500元/平方米以下水平。从潍坊中心城区新商品房销售均价2006年到2008年的增长来看，增长幅度总体较平稳，,潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健,除去位于高新区的五星级酒店金茂大酒店外，其他6家优质酒店均分布在潍坊市相对繁华的主要干道东风西街及东风东街两侧及风筝博物馆和辐射整个山东省的大型娱乐场所富华游乐场周边区域；,4,东风东街,东风西街,泛海大酒店4星级，149间,鸢飞大酒店4星级，368间,3,潍坊大酒店4星级，268间,7,5,1,金茂大酒店5星级，223间,风筝博物馆,

17、商业核心区,富华大酒店5星级，233间,富华游乐场,东方大酒店4星级，184间,国际金融大酒店4星级，221间,6,2,酒店市场,市场分布,项目周边缺乏酒店配套设施以支持高新区的发展和招商引资,40,酒店市场,入住率,根据调查得出：旺季入住率均在80%以上；五星级富华大酒店，年均入住率65%以上；四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率70%左右；风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动，持续带动高星级酒店的会议客源需求。,潍坊酒店保持高入住率,41,消费者调研结论,发放问卷方式对消费者调研,消费者期待潍坊大型一站式购物中心（SHOPPING MALL）的落成,潍坊本地300份,潍坊下辖区域200份,淄博等地

18、300份,42,SHOPPING MALL成功案例借鉴,加拿大西埃德蒙顿购物中心(West Edmonton Mall),营业面积：350,000 建成年份：1981年建成年份市区人口：52万人大都会人口：101万人交通条件：紧邻高速路出入口落成时发展阶段：工业化中期开业后创造的效益：客流量：2820万人次/年12亿美元/年经济效益。每年创造约23,500个就业每年创造约3.39亿美元税收。原本默默无闻的埃德蒙顿市,因该购物中心而闻名全球。,2008年潍坊主城区人口108万人，常住人口为889.5万人，户籍人口826.5万人 项目临近高速公路潍坊西出入口潍坊经济进入工业化中期发展阶段,43,市

19、场研究总体陈述,通过上述全面市场研究分析：潍坊迎来大型购物中心SHOPPING MALL的最佳发展时机作为大型购物中心SHOPPING MALL的配套住宅、公寓、写字楼、酒店,也均有良好的市场表现,抓住市场空白，在潍坊开发运作大型SHOPPING MALL是一项商业革命,44,第三篇：项目卖点提炼,45,卖点提炼,1、城市地标；“新半岛城市群中心的未来”2、商业建筑体量为世界前列；MALL文化 中国NO13、最全业态的商业服务综合体；大成之城3、名嘉集团的实力和背景；魅力聚焦 尊耀名嘉4、名嘉百货超前的商业规划设计和经营理念；世界精彩 名嘉汇聚5、投资经营两相宜，零风险入主潍坊名嘉；一个定位、

20、两个核心、四个概念、五个中心、六大支撑、九大优势,46,卖点提炼,6、极具投资价值的优惠政策；财富大本营 欢乐名嘉行7、小面积产权，低总价旺铺；今日寸金买土，明日寸土寸金！和世界知名品牌一起发财致富；铂金商业，聚天下财富 万商汇聚之地 您来 就是商业泰斗9、世界风情和自营部分市场完美融合；娱乐之都 美食之城10、打造最具魅力的区域旅游室内大型购物娱乐中心；文化之城、商品之城、科技之城、生态之城、时尚之城、博览之 城、旅游之城 世界精彩 名嘉汇聚 七星成就大城！,47,48,本项目定位方向思路,根据以上卖点分析提炼，定位思路方向为：寻找区域空白点，借助超前规划、全业态、配套设施拔高产品定位，打造

21、当地没有的超大体量、世界形象的、全业态的、超豪华的、室内游乐主题的集休闲购物、特色餐饮、时尚娱乐、周末度假、主题文化等为一体的世界级综合大型休闲购物娱乐中心。,49,商业形象推广语,1、“名嘉领誉半岛第一商业”打造中国的“迪拜购物中心（Dubai Mall）”2、停留一刻名嘉 瞬间得到世界 吃、喝、玩、乐多位一体，全业态，一站式买到所需，世界风采，名嘉俱现；全方位一站式环球购物新体验，世界顶级规模餐饮、美食、娱乐、购物基地3、潮流风暴最新前沿 领誉商场恢弘气度 名嘉购物，一网打尽时尚名牌；4、潍坊名嘉MALL 世界最大的MALL 名嘉集团倾力打造世界顶级一站式娱乐购物中心，世界 的品牌，品牌的

22、名嘉广场,50,潍坊名嘉广场业态描述,主要业态有：大型百货、大卖场、国际风情特色餐饮、咖啡西餐厅、特色小吃广场、儿童文化娱乐城、会所健身、星级电影院、剧院、电玩城、网吧、大型室内游乐场、洗浴、KTV包房、婚纱摄影城、商务酒店等。一层：百货、超市、电器、室内娱乐场、流行前线、箱包皮具、流行饰品、家电、数码手机、家具生活馆、装饰材料等二层：百货、超市、洗浴中心、餐厅、剧院、商铺、流行前线、旅游工艺品、土特产、家电、数码城、家具生活馆、装饰材料等。三层：百货、电玩、洗浴中心、餐厅、儿童城、商铺、服饰、内衣、鞋业、文化用品、古玩、美食城、家具生活馆、装饰材料等。四层：百货、影视、美食广场、家具广场、洗

23、浴中心、餐厅、商铺、运动服饰、户外用品、运动器械、购物中心、参茸批发、眼镜城、美容护理、SPA健身等。,51,第四篇：项目定位,52,项目定位,项目位置,项目位于潍坊潍城区西部城郊，处在鲁东物流园内，该区域是一个新兴起的商业发展区域。对内、对外道路交通便捷，生活配套设施、金融配套设施初步形成，随着潍坊西部的长足发展，急需大型零售商业、商务配套服务设施，提升软环境。,53,项目定位,基本数据,根据项目地块现有情况和最初提供的基本数据，现方案初步可规划的技术指标情况如下：,项目占地面积：平方米，净用地面积平方米，绿地率。,54,项目定位,整体定位,通过上述科学、严谨、认真的市场调研、结合项目的具体

24、情况，对项目的商业定位情况如下：,包含：大型综合购物中心SHOPPING MALL酒店HOTEL住宅HOUSE写字楼OFFICE停车场PARKING商贸博览CONVENTION国际公寓APARTMENT,“做半岛第一商业”,55,项目定位,商业部分定位,商业部分定位为：,世界顶级的一站式休闲娱乐购物中心SHOPPING MALL全业态/全天候/一站式/连锁配送 商业服务综合体,主题延伸：打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地,56,项目定位,功能定位,购物,娱乐,服务,餐饮,旅游,度假,商务,购物+娱乐带动作用,

25、+,展览,57,项目定位,SHOPPING MALL 商业氛围,58,项目定位,SHOPPING MALL 商业氛围,项目以现有世界顶级MALL为基准，项目打造成引领世界MALL潮流的顶级商业航母,59,项目定位,主要业态,名嘉百货,时尚、潮流、现代,60,项目定位,主要业态,生活超市,品类齐全、便捷、质优物美,61,项目定位,主要业态,购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、,化妆品,62,项目定位,主要业态,购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠

26、宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、,精品运动服饰,63,项目定位,主要业态,购物中心,64,项目定位,主要业态,娱乐休闲康体中心,65,项目定位,主要业态,大型室内娱乐中心,66,项目定位,主要业态,娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流KTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；,室内娱乐,高档溜冰场,室内蹦极,67,项目定位,主要业

27、态,娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流KTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；,电玩,电影院,68,项目定位,主要业态,国际美食中心,69,项目定位,主要业态,餐饮类包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等,餐饮：饕餮盛宴 汇聚天下美食,70,项目定位,主要业态,家居家具家装博览展销中心,71,项目定位,主要业态,汽车博览展销中心,72,项目定位,主要业态汇总,主要经营业态为：购物类：国际品牌折扣

28、店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、国际家居博览中心；娱乐：包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流KTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；餐饮：包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等品类齐全丰富的业态。,选取业态按照打造休闲、娱乐、购物、旅游、度假、餐饮、商务为一体的休闲娱乐购物中心

29、（shopping mall）的需求,73,项目效果图,74,项目定位,业态平面图,一层业态,75,项目定位,业态平面图,一层业态,76,项目定位,业态平面图,一层业态,77,项目定位,业态平面图,一层业态,78,第五篇：项目价格定位,79,本项目地处潍坊市西城外二环边缘，属于新规划区域，目前没有商圈氛围，是典型的非商圈商业模式，按照一般经验应比照本区域商业的价格制定销售价格，但考虑到本公司产品的高度，结合直销和分销的特点，每个商铺是作为一个投资产品销售的，价格应略低于核心商圈，高于本区域附近商业，同时投资产品总价不宜过高，因此应采取以下定价策略：1、一、二层应比照核心商圈的市场价格制定销售价

30、格，均价9000元/平方米，按主力面积20平米计算，对外报价18万/套（或者更高）返租后主力总价控制在11万左右；2、三、四层应比照本区域周边和一般投资者比较容易承受的价格，均价5500元/平方米，按主力面积20平米计算，对外总价控制在11万左右。（或者更高）返租后主力总价控制在7万左右；,80,致力于确立物超所值性价比优势，即同等区域比质素，同等质素比价位，同等价位比创新。莱芜名嘉广场销售策略的各楼层售（租）价表：(按6%回报计),81,第六篇：项目营销策略,82,一、项目推售策略,1,2,3,4,5,6,7,8,一期,二期,三期,83,将销售主要分为售卡期、开盘期、强档期和持续期三个阶段来

31、进行；售卡期主要吸纳各分公司已有的直销客户，开盘期主要依托低开高走的策略，利用价格优势打开当地市场；强档期利用前期的媒介及位置优势强档开销。控制一、二层价格，主推三、四层达到均价水平,一期商业返租后均价7000元/平方米,一、二层返租后均价9000元/平方米，主力20平方总均价18万元/套,三、四层返租租后均价6000元/平方米，主力20平方总均价12万元/套（注，此核算价格以建筑面积核算，具体需使用率提供后核算）,84,建议开盘主推3、4号楼的三、四层为主，鉴于市场认可首层商铺的市场情况下作出的安排，一是易于实现开门红；二是容易在多人争同一铺位的情况下拉升价格；三是由于考虑到到客户的经济能力

32、的差次不齐，为了实现每一个成交的可能在销售的时候会采用暗推的手法不知不觉把四层的铺位消化。以5000元/平方米，20平主力铺位10万元/套的低价位迅速撬开市场、迅速走量，并迅速提升名嘉品牌形象，为强档期和持续期的销售及价格提升打好基础。并未住宅高价位入市创造锲机。,一期（原定）营销阶段,蓄客吸筹期,2010.12.28开盘,开盘期,强销期,28天,32天,30天,1个月,4个月,第一持续期,第二持续期,2011.1.1,2011.2.1,2011.3.1,2011.6.30,6个月,第三持续期,2010.12.1开筹,2011.12.31,85,一期共推出1、2、3、4号楼：推出建筑面积约？平

33、方米，约？个铺位；,86,一期共推出1、2、3、4号楼：推出建筑面积约290925平方米，约11905个铺位；,87,二、项目价格制定,商业价格制定考虑因素：1、本项目所处的位置；2、本项目规划的超前性；3、本项目商铺直销的投资理财特点结合这三点，我们项目价格应略低于中心商圈价格，而高于周边可比商业价格建议项目商业对外销售均价：沿街销售均价：19219元/；一层销售均价：15253元/；二层销售均价：10982元/；三层销售均价：9609元/；四层销售均价：7392元/；整体对外报均价为：10937元/，实际均价7000元/。,88,销售分阶段提价策略,89,商业基础价格拟定,商业卖区一期总建

34、筑面积290925平方米，共11905套，共计目标销售3000张VIP卡，1万元抵2万元，认购抵房款优惠总金额为8000万元，折合单价889元/平方米。先扣VIP卡优惠金额，再打开盘一次性付款96折优惠，贷款98折优惠。开盘市场对外报价为10937元/平方米，扣除VIP房款优惠后价格为11826元/平方米，返租36%后价格为7000元/平方米。商业入市表面均价为7000元/平方米,90,三、项目商业销售计划,91,四、销售付款方式,92,五、开盘前销售模式,VIP卡10000、20000、40000元一张，购房时抵房款，目标认筹3000张，购房时卡面金额翻倍抵房款，目标销售面积6万平方米.VI

35、P增值卡共3000张，本地客户在现场认筹增值卡，外地直销团队销卡可在当地银行直接打款到公司账户，办理完毕后留存打款回执单并电话咨询公司款项是否到达，公司确认收款后开具收据及编号，留财务存留，开盘时客户到公司凭汇款回执单换取收据、认筹协议书及贵宾卡。,备注：合同成交价在10万元以下的客户不享受本次VIP增值卡优惠措施。,93,六、开盘销售优惠活动及政策,1、商业采用返租策略：每年6%返租，返租6年，共返租36%，一次性在签定购房合同时扣除；返租计算日期以交房日期开始计算,94,七、开盘销售优惠活动及政策,2、解筹期间老客户优惠策略：开盘解筹期间（三天），持卡者凭VIP增值卡及本协议书可选购“莱芜

36、名嘉广场”在售商业单位一套。(1)其中前100位持卡客户在签定正式合同时，除可额外享受卡面金额优惠外，还可享受100元/平方米额外优惠，该金额将自动转为定金并充入总房款中；(2)第101至300位持卡客户除可额外享受卡面金额优惠外，还可享受50元/平方米额外优惠，该金额将自动转为定金并充入总房款中；(3)剩余持卡客户除可额外享受卡面金额优惠外，还可享受20元/平方米额外优惠，该金额将自动转为定金并充入总房款中；（具体售卡方案见潍坊名嘉城市广场VIP卡销售方案）,95,八、开盘销售优惠活动及政策,3、开盘当日新客户优惠策略：开盘当天购买商铺，签定正式合同的新客户。(1)前100名客户享受VIP客

37、户抵扣优惠办法(2)准业主都有机会抽取汽车大奖；（具体抽奖方案见潍坊名嘉广场开盘活动方案）,96,第七篇：项目推广计划及费用,98,根据潍坊媒体渠道的特点，以及项目所处的阶段，制定以下广告投放计划：一、户外类投放时间：2010年11月30日2011年11月30日1、项目地块周边及临近项目高速路口处自建高炮位2个；2、潍坊火车站、长途汽车站和市内中心各一块，共3块楼顶广告；3、从项目地块至临近项目高速路口处灯杆道旗广告；4、项目沿线或至市中心、火车站等地的公交车体广告；5、主要公交站点的候车亭广告；预算费用：（具体费用须督查配合与广告公司洽谈）,99,根据潍坊媒体渠道的特点，以及项目所处的阶段，

38、制定以下广告投放计划：一、户外类投放时间：2010年11月1日2011年11月1日1、项目地块周边及临近项目高速路口处自建高炮位2个；2、潍坊火车站、长途汽车站和市内中心各一块，共3块楼顶广告；3、从项目地块至临近项目高速路口处灯杆道旗广告；4、项目沿线或至市中心、火车站等地的公交车体广告；5、主要公交站点的候车亭广告；预算费用：（具体费用须督查配合与广告公司洽谈）二、报纸类投放时间：11月1日11月28日（预售证）12月31日宣传节点：报纸选择：1、潍坊晚报2、潍坊日报,100,101,102,第七篇：项目活动安排,103,项目路演活动,时间：2010年11月-12月每周六、日地点：潍坊市内

39、商中心、火车站主办单位：潍坊名嘉广场置业有限公司举办目标：营造现场气氛，带动销售,104,产品推介暨商家签约活动,时间：2010年12月3日地点：潍坊名嘉广场临时招商大厅主办单位：高新区政府协办单位：潍坊名嘉广场置业有限公司举办目标：营造现场气氛，带动销售,三百多名知名品牌签约客商及关注和支持潍坊名嘉广场发展的各界人士齐聚一堂，一起分享了莱芜名嘉广场的招商成果。,105,潍坊名嘉广场开盘活动,时间：2010年12月28日地点：潍坊名嘉广场临时招商大厅主办单位：潍坊名嘉广场置业有限公司邀请明星：待定抽奖活动：“20抽一”购房中汽车大奖,106,第八篇：项目平面设计,107,108,第九篇：项目现

40、场包装,109,临时招商大厅门面包装,110,临时招商大厅外部包装,111,临时招商大厅内部包装,112,第十篇：项目物料印刷计划,113,115,谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8

41、LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkK

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