SVA创意产业园区-文本(最终).ppt

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1、1,SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划,2,项目诉求与核心问题,如何发挥大规模综合开发的优势？如何减少空间限制条件的影响，规划功能业态并进行建筑设计？如何以有限的投资额，实现项目价值的最优化？如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下，争取徐汇区政府装修等补贴与优惠？如何遴选招商对象，实现徐汇区税收属地化标准？,(2)KEY ISSUES,(1)项目诉求,特色创意产业园主题界定产业化办公与功能分区的关系与空间相匹配的业态导入经济收益与社会收益检验建筑设计与SVA品牌宣传效应初步招商建议,3,关注核心指标租金收益,以下为衡量租金水平的几个重要参照指标,（1）商务,如何通过业态与空间改造的

2、有机结合，实现基地租金收益率的上升？,（2）商业,4,遴选标准,租金标准原则,可持续经营原则,空间与业态相匹配原则,KEY ISSUES,打造何种特色创意产业园实现徐汇区政府的地税标准实现园区的租金收益结合建筑情况引入适当业态实现SVA品牌宣传为招商留下接口,风格定型,项目诉求,市场契合,租金保障,空间分隔,综合定位,业态与功能组合各业态定位服务对象开发模式经营模式,空间落实业态规划产品组合财务分析,总体开发原则,SVA创意产业园项目工作技术路线,5,本次研究的主要内容,（1）如何创意项目构建原则与发展定位篇,（2）创意什么园区核心业态遴选与构筑篇,（4）检验创意园区财务投资测算篇,（3）怎么

3、创意园区概念性规划及建筑改造建议篇,6,目录,7,1.如何创意项目构建原则与发展定位篇,8,1.1项目发展驱动因素考察1.1.1项目驱动状况与物业特征（1）基地区位条件简述,分列基地南北两大区域商圈对于基地产生辐射影响基地周边有一定的高校资源处于漕河泾园区与周边田林、康健社区的界面，受到居民消费与产业升级双重影响,9,(2)基地交通条件简述,劣 势田林路为断头路，影响商业流通宜山路暂时不能穿过中环，阻碍环内外流通中环线阻隔环线内外交流,优 势未来M9从附近通过，将对基地交通情况改观有较大影响地铁三号线、一号线等交通干线也会对本区域的交通产生间接影响,10,(3)基地内部物业概况（具体见物业状况

4、排查评估表）,11,1.1.2基地三大发展驱动力概述,基地发展的驱动力,C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持,租金利益最大化的要求,业态转型、提升的需求,B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟,A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势,功能定位多样化的要求,我们认为，漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力,12,(1)漕河泾园区产业升级的维度 A.现代服务业发展缓慢，限制园区长期发展,漕河泾开发区按照产业分类的总投资,2005年，上海漕河泾开发区累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。无论从投资比例，还是从销

5、售收入产值指标看，园区主要依托信息、电子等现代科技产业，而第三产业、现代服务业占据很小的比重。,漕河泾开发区相关经济指标 单位：亿元,漕河泾开发区相关经济指标在上海的比重,1%,Sourcing：漕河泾开发区,13,B.现代服务业的积聚将是园区未来发展趋势,开发区的成功运作，带来企业、从业人员的进一步集聚。产业集聚、产业链的构建需要重点发展科技研发、产业孵化、信息咨询、生产性综合科技服务等行业。企业日常的运作内生需要配置一定数量的商业配套设施。,漕河泾十一五期间规划中，将重点发展现代服务业：发挥该区域已入驻企业科技含量较高、发展成熟的优势，构筑高科技含量的生产性服务业集聚区。将商务楼宇、星级宾

6、馆、商业设施及相关生产生活配套设施合理有效地集中，在一定区域内形成生态和人文环境协调、资源节约、充分体现以人为本的、具有较强现代服务产业集聚能力的区域。,园区发展升级的内生需要,园区的未来规划,未来的漕河泾将进一步重点引进和发展研发、设计、技术、资讯、商贸、物流、信息、知识产权、文化等相关现代服务业；完成总部经济、设计研发、创新孵化、综合服务四个功能目标,14,人均消费潜在空间巨大三大区域有超过20万的常住（工作）人群，消费基础庞大，同时人群的层次较高，消费能力较强,商业氛围发展成熟商业氛围热，突出表现为社区商铺的租金成本相对较高，项目主要辐射范围的商业氛围发展成熟,田林周边的商业店铺租金状况

7、,虹梅街道40346人,漕河泾街道 98197人,田林漕河泾康健区域商业中心,基地,从商圈概念出发，距离1.5km为核心商圈；距离3km为亚商圈；距离5km以上为边际商圈；从园区距离上看，漕河泾园区、田林社区、康健社区是SVA园区未来发展重点关注、辐射的区域，因此基地周边存在巨大的商业消费潜力,(2)周边区域潜在消费能力的维度,15,TFT-LCD核心业务的发展需要大量的资金支持SVA盈利现状对主业发展的支撑相对有限田林园区物业租金对主业资金反哺，意义重大,主营业务收入（万元）,净利润（万元）,广电信息主要财务数据,每股收益（元）,低,高,高,相对市场份额,明星,金牛,问题,瘦狗,市场增长,低

8、,TFT-LCD,CRT产业,田林园区物业收入,SVA主要业态的波士顿矩阵,(3)开发主体产业链构筑的维度 SVA转型、主业发展壮大中的资金反哺需求,16,1.1.3小结：空间区位与园区发展的SWOT分析,S,W,T,O,周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大,体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势在装修方面可得到150-200元补贴相对一般园区更好的绿化空间,投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求,与其他园区相比，项目位于

9、中环，地段一般周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险,17,A.创意产业成为重要的经济增长点。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的年增速递增。一些国家年增速更快，美国达14，英国为12B.当一个国家的人均GDP超过5000美元，从所谓的资本要素驱动阶段进入创新驱动阶段后，创意产业将成为引领一个国家成长的支柱产业,1.2 寻异、取势：创意产业园区的深入再审视1.2.1创意产业：激发城市创造力的新引擎（1）国际典型国家地区的发展概况,18,从2002年起，上海市人均GDP突破5000美元，创意产业成为拉动城市发展的主要动力；到2

10、005年上海GDP达到8402亿元，创意产业进入高速增长期。根据上海市十一五规划目标，对创意产业的增速有所调整，未来创意产业的发展有望进入平稳增长时期。,上海GDP与文化产业关系（单位：亿元）,上海市创意产业规划目标,注：根据2004年统计数据，上海创意产业中文化产业所占比重为80%，故文化产业可在一定程度上代表创意产业的发展情况。,（2）蓬勃增长的上海未来支柱产业,19,上海创意产业园区发展从产品阶段到市场阶段，需要由对旧厂房简单利用转向对旧厂房价值进行实现与超越。SVA项目体量大，空间类型丰富，借助周边资源，将来立足于打造引领第三代的创意产业园区。,（3）上海创意产业园区发展路径及具体特征

11、,20,通过业态与空间改造的有机结合，实现基地租金收益率的上升。一方面，通过引入创意产业，提升商务租金与新建办公楼的差异，体现级差地租优势；另一方面，通过适量发展商业，适应区域需求，弥补旧厂物质形态下租金实现能力较差的现状。,（4）上海创意产业园区的价值提升：从市场阶段到产品阶段,21,（5）目前的园区布局,22,中环内中心区创意产业园区密集徐汇、长宁、虹口三区以上海2%的土地面积，占据了全市创意产业园区数量的1/2,可以预见，未来上海西南部中心区创意产业竞争较为激烈，寻找竞争性定位是本项目成功的前提,1.2.2周边竞争性创意产业园区考察（1）上海创意产业园区布局特征,23,以IT研发为主题,

12、开发主题包括教育培训、广告设计、时尚设计、建筑设计，主题多样混杂,与徐汇电子产业优势相结合的趋势明显,第一批园区,第二批园区,第三批园区,与周边产业链相结合，目前形成建材设计、IT研发两大开发主题开发起步相对较晚规模体量相对较大，建筑类型丰富,项目特征,（2）竞争性园区现状及特征,23,24,从时序看，数字多媒体与建材设计是主要的发展方向，两大主题园区占徐汇区园区比重的50%；第一批IT设计主题向数码娱乐主题的转型，体现出徐汇区产业优势与创意园区结合多样化；延续宜山路建材批发市场在全市的影响力，建材设计主题创意园区在徐汇区大力发展。,（3）周边创意产业园区的发展趋势,产业优势与创意要素相结合是

13、周边竞争性园区的主要趋势，数字多媒体与建材设计成为主流创意产业主题。,24,25,周边竞争性创意产业园区之间的功能积聚速度加快，相同或相似业态的园区在局部区域形成集中；从体量上来看，本基地体量大于徐家汇的任一主题的园区总量，具有规模优势。,文定坊,X2创意空间,数娱大厦,尚建园,西岸创意园,乐山软件园,虹桥软件园,IT/多媒体相关主题园区整合路径,建材设计相关主题园区整合路径,本项目的超大体量，为其整合周边两大主题的园区创造了条件。,（4）竞争性园区对基地的影响,25,26,大部分现有园区由于缺乏商业氛围，区段优势没有得到充分体现创意商业业态对租金价值的变现能力强，与商务租金拉开档次,主要竞争

14、对手商业规划与租金水平,分析创意产业园区租金、区位与商业配套之间的关系，可见创意园区租金价值的实现与商业配套比重有较大关系，与区位的关联度较差。,（5）商业业态对于园区租金变现贡献较大,27,X2位于徐汇区茶陵北路20号，占地4178平方米，层高6层创意商业的开发模式与设计风格参照八号桥，有效利用沿街优势，最大化商业租金，达到8元/平方米/天创意产业的导入与创意商业相结合。数码影音等创意产业对商业气氛有效推动，截止目前出租率已达到65%,（6）对应案例考察X2,27,28,C.租金水平,B.楼层分布,A.办公与商业业态组合,X2案例介绍如下：,29,顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发

15、展；在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术相关的多媒体应用主题,借势建材专业市场在全市的影响力与辅射力，发展相关主题避免专业市场低档次的影响，错位定位于高档家居设计及家饰工艺品DIY,延续并扩展数字多媒体产业链,1,升级并扩展建材设计创意产业,2,本项目体量较大，能够在主力创意产业业态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等环节构筑相互关联的细分业态,主力业态内部构筑相互关联的业态链,3,从本项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力,适当提升商业比重，提升园区租金变现能力,4,

16、（7）小结：四大业态构建策略应对周边竞争,30,第一批园区主要集中于艺术设计、研发设计与广告传媒等产业主题,第二批园区出现了尚建园、车博汇为代表的特色主题商业消费,第三批园区以尚都里的旅游开发、优族173的社区商业开发引领的创意元素与其他功能的广泛融合,1.2.3 由创意产业园区的发展趋势看基地（1）园区业态趋于集中、创意要素与其他功能全面融合,31,除了传统的产业服务功能外，创意园区越来越和周边居民的商业消费结合在一起，通过客群的扩大、业态配比的变化，增强园区的价值变现能力,（2）创意产业与创意生活的界限模糊化,32,创意园区内商业开发产生有特色的、服务大众的需求,A.上海城市中心区消费能力

17、的提高，传统社区商业面临转型,B.创意产业园区位于市区，周边多为大型居住社区，社区商业有大量需求,C.创意产业园区产业转型过程中，服务内部人员的商业配套的需求增强，比重增加,（3）特色主题商业比重增加,项目组对上海创意产业园区调查发现园区商业业态比重增加具有三大动因:,32,33,项目紧临陆家嘴中央公寓与在建国际社区及规划中的中央商务区，以未来3000余户家庭的高档居住消费为主体；项目以时尚消费为主题，分为创意用品专卖、休闲餐饮、休闲娱乐三大主题区域，创意工作室穿插其中；街长800米，占地面积为22596平方米，建筑面积为19375平方米，分为地上与地下两部分；出租面积以200-500平方米为

18、主，租金水平为5-10元/平方米/天。,（4）对应案例借鉴：逸飞创意街-休验式创意社区商业典范,34,35,泛创意：创意从产业形态延伸为园区功能的复合要素泛园区：园区从产业承载空间扩展为构筑特定人群全方位生活方式的区域,商务办公转向相关商业门类,产业链上游转向下游门类,IT研发 数字娱乐,旅游商品旅游休闲,广告传媒影音制作,园区创意产业业态整合的几大趋势,时尚设计时尚休闲,（5）小结 A.创意产业升级并与其他业态互融的趋势明显,36,1,规模小，企业少，难以形成集聚,综合型园区有利于实现产业链的构建与集聚,2,商务租金基本低于周边水平,综合型园区通过物业的合理使用，对租金提升作用强,3,客群单

19、一，大部分为租金敏感型企业,客群广泛，对不同业态与功能要素的整合性强,当前的发展弱势,未来的发展趋势,B.多主题、功能复合的综合型园区将是未来趋势,37,1.3总体功能定位与市场推广主题1.3.1园区发展趋势具体对本项目的影响“五大园区构建原则”化挑战为契机,建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合,结合项目体量的优势，实施大规模综合开发,市区10万平方米的综合型创意产业园,结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区,1,2,由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成,以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞,3,打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区,将创意元素

20、与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群,4,突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生,找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式,5,38,1.3.2项目总体发展定位,特色创意商务集群的灵动空间,动感商业的体验场所,提升园区商务配套的服务高地,融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷,38,39,F.空间序列的越界富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界,1.3.3项目市场推广案名策划,？,B.创意维度的越界为创意提供自由穿梭的卓越空间,A.精神境界的越界SVA时刻超越的精神境界的象征,C.业态构筑的越界创意产业业态与创意生活业态的越界内容产业集聚与SVA硬件提供商之间互

21、补的关系,D.信息形式的越界虚拟信息世界与实然物理世界的越界,E.生活形态的越界传统生活状态与未来卓尔不群的生活方式的越界,我们的推广主题要传达的是怎样的一种内涵？,40,越界放飞创意的灵性空间,SVA SURPASS-SPACESVA 越界,多彩 Colorful,超越 Surpass,人性Humanity,你的创见源于越界你的视界归于越界,此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的思想火花吗？,41,1.3.4项目市场推广LOGO初步设计(1)中文LOGO图示及内涵,毛笔手写中文与S变形的图形组合，相得益彰图形以变形的双S为基底，暗含越界英文SURPASS SPACE的首

22、字母，整体形成一个眼睛的变形，寓意了我们未来将是业界的焦点；同时开合有度、无始无终的图形也象征了永远超越的精神境界中文以暗金黄为底色，在两个点处处理为红色，象征了以深厚的传统文脉为底蕴并有所突破的飞扬创意简明优美，识别性好，过目不忘,42,英文LOGO中突出SVA SURPASS SPACE的三个S，整体字母规整大气的前提下，S有所变形，增强了LOGO的识别性与变化感；中英文组合，以红色色块连接，变化之中存在着和谐,(2)英文LOGO及组合图示意,43,在越界中，你可以在业态的交融中打破形式逻辑强加在我们身上的表面束缚，让思想穿梭于时空的隧道，由此真正激发你不禁锢于传统的创想与远见；在越界中，

23、我们将构筑商务、商业、创意要素三位一体的园区，打造一个真正针对无领人群生活方式的拓展其精神与物质生活的世界。,(3)市场推广主题口号,44,2.创意什么园区核心业态遴选与构筑篇,45,2.1商务及相关配套服务板块2.1.1承载传统创意产业的商务板块（1）园区导入内容创意产业集群的可行性 A.五大特征呈现巨大发展潜力,高增长产业集群,市场规模较大的产业集群,2001年主要制造业与内容产业的市场规模对比（亿美元）,可创造高附加价值的产业集群 具有较大的文化、经济波及效果的产业集群 便于进入海外市场的产业集群,46,内容是思想、是精灵，可以化之网络而成游戏，可以化之音波而成数字影音、可以化之纸面而成

24、书籍，而将共同依托于核心内容以不同形式载体的业态聚合在一起，信息的共享、内容的共享，其产生的效率和创造力将是惊人的,B.利于形成园区的协同化的多元业态格局,47,C.SVA园区的超大体量利于中小内容产业企业产生协同,48,(2)园区可选内容创意集群细分业态,主要类型,数字教育,出版,影音传媒,无线数字内容,动漫业,互联网服务,数字艺术,电子图书网络学习数据库,大众出版教育出版专业出版,数字电影数字音乐广播电视娱乐,文字短信彩铃彩信,搜索引擎即时通信WEB2.0门户,工艺设计广告设计,动画卡通网络游戏手机游戏多媒体,细分业态,主要类型,细分业态,1,2,3,4,5,6,7,49,(3)园区内容创

25、意产业集群的细分业态遴选标准,动画：高市场增长扩大产品需求，发展原创成为占据市场的核心动力；网络游戏：2005国内网络游戏玩家2340万人，较上年呈翻倍增长，未来成 为内容产业最重要的核心业态；影音：信息技术的迅猛发展开拓影音传媒业新的发展空间；出版业：民营企业的快速发展提升行业整体氛围的活跃度。,*互联网服务是内容传播最重要的保障,49,50,与竞争性园区的比较,2,与SVA产业的嫁接,3,与项目周边园区的互动,4,SVA园区具有更大的发展规模 类似园区关注业态较为单一，本项目更加注重产业关联度，前景更为广阔 核心业态市场需求旺盛，供需差额空间提供项目发展契机,SVA,传媒载体生产平台,电子

26、器件制作平台,网络服务提供平台,传媒、声光电、网络支撑核心内容产业的运作 核心内容业态进一步嫁接SVA产业链，实现园区的多元化运作,核心内容业态进一步促进SVA与漕河泾内多个园区的互动，利用软件开发、电子产品研发等提升园区展现力,51,(4)园区内容创意产业集群细分业态遴选结果,此评价依据专家打分法,52,(5)园区内容创意产业集群核心业态确定,动漫产业（网络游戏与动漫卡通为主）,大众出版,数字影音,园区核心内容创意产业集群定位,53,(6)核心业态市场空间分析A.动漫产业,体现朝阳经济的无限“钱景”,动漫产业,动画卡通网络游戏手机游戏多媒体产品,2004年与动漫产业相关的周边衍生产品产值已超

27、过5000亿美元。中国动漫产业产值占全球市场份额仅1，未来上升空间无限,2004年建成全国第一家“国家动漫产业振兴基地”2004年动漫产业产值占全国总量的70以上 2005年动漫产业产值40亿元，带动相关产值320多亿元,上海,动漫产业为目前全球市场规模最大的数字内容产业动漫产业在中国的供需差额巨大，未来市场将出现空前繁荣上海成为中国动漫产业发展前沿,54,核心内容：故事情节、美术、音乐、动画、程序,获取知识+,无限创意,参与游戏+,在网络竞技环境中获取经验 在书本、电影媒介中了解历史与情节 在创意环境中制作产品 网游培训成为研发提升的核心手段,市场的集中利于产品的选择,层层分销降低利润，市场

28、汇集利于成本缩减 产品销售需要展示空间,网络游戏随互联网普及得到迅猛发展，产业年均增长率（2001-2005）达200以上；运营商目前代理产品多为国外进口，版权费极高；中国网络游戏价值链最高的开发环节薄弱，研发将成为未来产业发展主导；,选择产品+网络运营,产品销售,游戏销售+,研发,运营,销售,网络游戏产业链,A.动漫产业网络游戏联手娱乐与传媒，以“创意”制造经济”,55,WEGARENA电子竞技场,地点：韩国首尔江南KEL BO大厦2楼空间容量：800人配套设施：网络设施、舞台、化妆室、专用竞技台、客座、记者室、会议室,COEXMALL SEJONG Game World,地点：韩国首尔CO

29、EXMALL地下一层面积：7260平米N设施：XBOX Experience center SONY Experience center Apple Experience center HP Experience Center Olympus Experience center MBC Game Studio PC zone/VR zone/DVD zone,A.动漫产业网络游戏的对应物业载体案例介绍,56,生产总量2.9万分钟,需求总量26.8万分钟,国内动画片产量,国内动画片市场缺口是供给的十倍以上，动漫制作前景广阔 国内动画制作目前呈散乱分布态势，内容创作源的整合为动漫创作提供更多的思想

30、源及交流空间,动画卡通产业链,动漫设计,制作出版,产品展示及推广,动漫产品（影音、书籍、游戏、软件）,动漫衍生品（玩具、文具、包装、服装）,动漫真人秀（COSPLAY）,动漫展示空间需求旺盛销售市场聚集成为必然趋势,工作室、彩印店、设计空间应运而生,市场前景,上游,下游,A.动漫产业动画卡通实现虚拟世界的现实展现,57,COSPLAY主题店,COSPlAY相关场所,酒吧cosplay日常聚会主要场所 COSPLAY主题公园新兴动漫互动空间 动漫吧动漫书籍、音像产品、动漫形象产品销售平台 动漫展览中心COSPLAY比赛、动漫作品产品展示、舞台走秀等活动的主要空间载体,A.动漫产业COSPLAY对

31、应物业载体案例介绍,58,市场需求多样，企业规模较小外包度最高，纵向整合度最低,大众出版特征：,结论：,发展上海“大众出版”优势，聚合小规模企业，打造区域市场辐射源,中国出版业图书品种逐年增加，内容需求多变，创意思维扩散成为市场发展的主要推动力,B.大众出版，文化领域的主流辐射源,59,SVA园区层高、跨度等空间特色刺激出版业内容创意的迸发；延续SVA传媒载体的概念，聚合大众出版业内小规模工作室，打造纸介质传媒新空间；书市、书吧、复合书店、内容创作室等新型业态提升园区生活品质；与市场的互动发展更利于上海出版业发挥固有的大众出版优势，前景更为光明。,B.大众出版打造大众出版业的全程创意空间,60

32、,影音传媒市场增幅明显，未来市场需求扩大 数字影音取得突破性进展，发行、运营网络和技术支持需求上升；上海民营影音传媒企业尚未形成集聚，文化氛围有待聚合；,市场前景,电视制作公司文化传播公司,具有影音高技术设施的专业企业,影视传播公司,广告公司,音像城,音像店,对租金较为敏感，部分企业对空间有特殊要求，如影音加工,展示性、体验性、娱乐性相结合，空间自由，具有开放性,物业特征,需求偏好,数字影音产业链,适合在本基地发展的环节,C.数字影音数字传媒，掌握话语权的力量,61,面积 200-600平方米人均面积 30平方米左右功能 可供专业人士使用 可为电影电视提供后期制作 可为热爱音乐和乐器的成人和

33、儿童提供制作个人专辑和收藏空间分割 控制室、录音室功能分割 控制室放置录音设备 录音室供演员演唱配套设施 咖啡厅和酒吧、休息空间、卡 拉OK包房（能够制作CD）,C.数字影音数字影音录音棚案例介绍,62,定义“Web2.0”：升华互联网单向发布信息的功能，用双向互动来丰富互联网应用。以Flickr、Craigslist、Linkedin、Tribes、Ryze等网站为代表，以Blog、TAG、SNS、RSS、wiki等社会软件的应用为核心，依据六度分割、xml,ajax等新理论和技术实现的互联网新一代模式。,（百万美元）,D.Web2.0信息门户，信息+创意的完美结合=未来电子社区的主导形式,

34、63,随着web2.0的发展，产品与用户的直接交流更为重要，虚拟与现实平台的融合迫在眉睫。,互联网络与SVA园区的结合呈现出前期内容创作与后期内容形态展现的有力结合；Web2.0服务数量众多，行业聚集成为创新元素迸发的必要条件；电子商务办公空间、网络工作室、网站制作平台、服务产品展示中心等新型业态丰富园区创意理念，升级园区生活空间,D.Web2.0信息门户，与SVA园区实现内容产业的强衍生整合,64,(7)SVA园区四大核心业态的互动分析 产业形式与空间载体的共舞,65,以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值,SVA CONTENT VALLEY,(8)小结：构建SVA内容创意产业聚集

35、区,66,2.1.2承载漕河泾服务业的商务板块（1）漕河泾园区商务服务发展状况考察商务办公租金尚有一定提升空间,新型高级商务办公楼在漕河泾地区出现并有增长趋势目前租金收益与徐家汇地区相比不高随着城市中心的外延，漕河泾地区相对较低的地价，使得其租金收益的长期趋势看涨,66,67,（2）漕河泾园区面临产业转型现代服务业四大功能提升区域价值,功能目标,主导产业,68,W19W16,项目,W19W16地块发展效果图,政策优势：W19为上海首批现代服务业集聚区建设的试点区，投资50亿元，政府支持力度大发展潜力：依托古美社区，辐射徐汇、闵行，可能成为区域新的商业汇集中心占地23万平方米，规划建筑面积80万

36、平方米。2007年首期交付使用，体量庞大，使项目面临压力交通便利优于本项目，为地铁9号线出口，集聚人气,项目发展威胁,定位：形成总部经济平台、研发设计平台、创新孵化平台和综合服务平台,（3）漕河泾园区相关性竞争性项目分析 A.W19+W16地块,69,仪电与项目临近，同为旧厂改造项目，规划功能相似，承载的客群类似，形成竞争；仪电规划中“数码港”，作为大体量的时尚主题商业形态，对项目提出挑战；商业开发规划注重与旅游相关要素结合，实现旅游购物的特色,仪电项目地块相关规划,项目发展威胁,仪电地块分布零散，不利于统一开发与主题延伸；项目定位以商务办公为主体，复合餐饮娱乐、主题商业、旅游休闲等，业态较杂

37、，没有明晰的主题；,项目发展机会,B.仪电项目,70,邮通项目属上海邮电通信设备有限公司厂区用房，基于信息服务业产业链的集成与整合能力强，以高档商务办公为主的专业科技园区发展潜力巨大二者距离不到1千米，邮通项目的商业业态策划包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等，大量商业配套会对项目形成潜在威胁,邮通商业规划以大型超市为主，降低了区域商业档次，项目可以在特色商业与主题商业方面错位经营,项目发展威胁,项目发展机会,邮通基地重点发展的信息服务业相关产业链软件开发业与系统集成 数据库与信息库开发业计算机信息处理业与计算机信息服务业 信息应用增值业与信信息咨询业网络支持与集成服务 系统集

38、成服务网络信息内容服务 咨询与培训等,C.邮通项目,71,D.竞争性项目横向比较分析,72,打造SVA集团形象 满足商务服务需要 以打造SVA集团形象为动力，以满足集团商务服务配套为基础，集中开发商务办公、商务休闲，形成产业、商务、服务的和谐共生与协调促进。集中营造漕河泾地区的高级商务港 以建设区域商务服务中心为目标，提升区域的商务功能和形象，奠定本项目作为漕河泾老区改造的形象示范区和商务活动客厅的标志地位。突出特色复合高科技创意产业园 以营造富有特色的高科技创意空间为发展动力，吸引周边地区的休闲娱乐、商务商贸的聚集，进而带动区域产业转型和长期可持续发展。,上海西南片重要的商务服务港展示SVA

39、集团形象的商务旗舰,（4）基地相关商务办公及配套服务的主题特色定位,73,基础服务,生产和市场服务,通信服务,信息服务,中介咨询专业服务,工业设计,物流服务,批发服务,电子商务,农业支撑服务,个人消费服务,公共服务,商品零售,教育,医疗保健,住宿,餐饮,文化娱乐,旅游,房地产,公共管理服务,基础教育,公共卫生,医疗,公益性信息服务,研发设计,金融服务,（5）现代服务业细分业态初选,74,（6）现代服务业发展趋势 A.工业设计产业升级与能级提高的引擎,工业设计是联系制造业和现代服务业的桥梁，是科技成果转化为现实生产力的核心手段，有助于产品形成品牌和高附加值。工业设计是现代服务业的高端业态和重要内

40、容，具有科技含量高、辐射性强、附加值高、资源消耗少的鲜明的产业特征。工业设计能够有效促进现代服务业结构升级。工业设计是现代服务业中的高端业态，依靠智力、服务为支撑，体现知识经济发展要求。,75,DRC工业设计创意产业基地位于德胜科技园内，一期面积为7000平方米，并在周围形成5.64平方公里的创意产业集聚区；DRC由北京市科委与西城区携手打造，国内首个最大的以设计资源协作为理念的工业设计创意聚集区，也是北京六大创意产业基地中唯一以设计为主题的创业产业基地；DRC设计资源协作理念以通过优化区域范围内设计产业资源(政府、院校、设计、商业、制造、金融)配置，构筑全新的资源共享模式与可持续发展的设计产

41、业发展平台；DRC工业设计创意产业基地在起动时，由北京市科委投入一期起动资金2000万元，主要用于基础平台建设和相关设备的引进。西城区补贴五年房租1500万元。,A.工业设计对应案例借鉴：北京DRC工业设计创意产业基地,76,五大功能板块,77,随着国际投资的加剧与城市中心商务成本的提升，国际大型企业集团内部职能部门分离，职能部门的选址受到级差地租的影响，在空间上逐渐分离；由于规模效应与外部效应，大型企业的总部、研发中心与管理部门趋于集中，总部经济形成；低密度办公环境反映了大型跨国公司总部和职能部门的需求，生态型办公场所开始兴起。,主要职能部门的区位诉求,微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市

42、IBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯,低密度总部经济办公环境,B.大型企业职能部门在空间上相对分离的趋势增强,77,78,微软总部位于华盛顿州西雅图，整个园区为开放式，内部绿化与景观布置较多；低密度办公建筑注意与树木等景观的融合，微软的园区中所有的建筑物都在4层以下。每一个建筑物都配有很大的停车场和多个入口，员工可以从自己喜欢的路线进入自己的办公室；建筑内部空间灵活多样，体现微软文化，具有大量个性化办公设施；配套设施健全，装修富有特色。工艺品展示与食堂的布置富有创意。,建筑与树木,小花园/绿化,B.大型企业职能部门对应案例借鉴：微软总部,7

43、8,79,80,企业孵化器在世界范围内已获得了迅猛的发展，截止1998年底，世界上已有3300多家企业孵化器，北美以每周新建一家的速度增长。,孵化器组织结构,项目招商部,产业服务部,综合服务部,物业管理部,信息部,综合性科技孵化器,专业技术孵化器,大学科技园,海外学人创业园,国际企业孵化器,孵化器网络,专利技术孵化器,流动孵化站,行业技术孵化器,孵化器分类,C.企业孵化器推动产业创新机制的形成,80,81,武汉东湖新技术创业中心的孵化场地超过10.4万平方米，全部建设了与因特网相联的内部计算机网络，还配套有公共会议室、餐厅及相关配套设施；孵化基金规模已逾2000余元，从事孵化管理工作的人员48

44、人，其他后勤服务人员200余人，目前在孵企业257家；截止2005年4月，武汉东湖新技术创业中心累计孵化企业600多家，毕业企业400余家，累计孵化科技项目400余个，累计提供就业机会5万余人/次，为国家创造利税过10亿人民币。,C.企业孵化器对应案例借鉴：武汉东湖新技术创业中心,81,82,项目的商务功能应体现SVA从传统制造业到顺应漕河泾现代服务业的转型，以企业为主体，提高区域的科技含量，并促进区域的产业升级,项目的商务招商可定位于引入大型跨国企业总部经济或研发机构，以主力客户带动区域招商工作进行，进一步形成产业集聚,项目商务功能建议引入产业孵化器，推动园区商务办公功能导入创新机制,项目的

45、商务功能还应注重与周边竞争性项目形成差异化定位，充分发挥创意竞争、差异竞争和品牌竞争的策略，实现园区商务办公业态的持续发展,1,2,3,4,D.小结,83,针对项目的特征，确定四大遴选标准，以匡定重点业态：,导入高端核心业态,集聚研发基地,培育孵化基地,丰富商务配套,项目位于内中环间，适宜发展以工业设计和研发设计为主体的产业集聚,结合项目周边的研发基地和区内的中央研究院，通过招商集聚跨国公司研发总部,整合漕河泾园区内高科技类型的风险投资企业，形成高科技产业基地,发掘项目旧厂改造的空间特点，发展一定体量的商业，弥补园区现有商务配套不足的现状,（7）商务办公功能 A.细分业态遴选标准,84,以工业

46、设计和研发设计为主导的商务港,围绕SONY、NEC等跨国企业的招商进行，集聚小型创业企业,工业设计为主导的产业集聚,跨国企业研发中心与总部基地,创投企业的孵化器,招商建议,核心业态,B.核心业态确定,85,吸取创意产业园的空间设计特色，充分利用工业厂房在空间上的特异性资源，突破传统商务办公的空间格局与功能配置,空间户型上打破传统高度与开间的限制，做到自由分割，灵活布局,交通足够而方便的配套，如交通面积、车位数量、与垂直交通（电梯）等,设备更经济、更节能、更开敞的设备与空调系统,招商注重共生（产业及产业链的集聚）、互补（产业类别的差异性与多样性）,配套更多的共享空间、更多的配套设施：会议室、空中

47、花园、氧吧、水吧、烟吧,C.创新特色,86,竞争园区考查-上海工业设计园工业设计园建筑面积为10000余平方米，入驻企业30余户，是以工业设计和产品研发为主题，整合与工业设计、产品设计展示、数据交换相关联的电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具等行业。工业设计园所在的彭浦大厦为智能化写字楼，共有16个楼层。1-15层层高 3.3 米，16层层高3米。每层标准面积545平方米，房型方正，自然采光，可灵活分割。底楼设有商务中心。多功能会议厅及咖啡吧，集办公、会议、休闲服务为一体。,D.工业设计竞争性园区考察,87,（8）商务配套功能 A.定位细化与业态组合多元综合立体配套服务体系,商务功能,商务配

48、套定位,核心业态,业态组合,漕河泾现代服务业,商港承载的工业设计及总部基地,创源承载的创意产业链集聚,衍生需求,交流、培训、会务、展示,休闲、娱乐、餐饮、居住,综合服务型立体商务配套体系,以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套,商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施,88,B.核心业态确定综合性商务酒店,88,89,最近4-5年,经济型酒店快速发展。上海经济型酒店的入住率常年保持在90%以上，投资回报率多在20%以上目前上海仅有50多家经济型酒店，不足6000床位，与上海现有的多达50万床位的经济型住宿设施相比，仍旧微不足道，市场集

49、中度还不到10%上海世博会、F1、网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。预计未来上海国内游客增长速度不低于6%，每年将新增600万人次，约660万房夜的需求综上所述，经济型酒店在上海有很好的发展前景，是项目需要重点考虑的商务配套物业形态,C.核心业态分析经济型酒店发展机遇,90,如家酒店年平均出租率90%以上。2002年的营业额为2000万元人民币，第二年升至7000万元，2004年超过1亿元位于一级城市一级地段的酒店建筑面积在3600平方米，100间客房，年投资收益率15%设施分为标房、单人房、套房等，提供24小时热水淋浴、空调、电视、电话、免费宽带网，价格在200元左右,锦江

50、之星是专营投资开发和经营管理经济型连锁旅馆，年回报率达到10%以上，2003年的利润率为17%，2004年利润率达到24%左右建筑面积约为5000平方米，客房数量为200间，主要经营住宿、中式餐，拥有单人、标准房，房价在88-118元/间，并设有小卖部、商务中心、会议室等设施,如家快捷酒店,锦江之星酒店,D.对应案例借鉴商务型酒店,91,成为集团商务客厅的延伸,提供功能各异、风格各异的会议室、洽谈室、教室，满足企业管理者不同的商务需求豪华套房、普通套房、豪华标间、普通标间等多种类型的高级客房，满足企业商务旅行的需求各类餐饮设施，中式、西式、泰式、韩式、和式等 茶吧、书吧、桥牌吧、雪茄吧、游泳健