信用社培训课件:投资性房地产.ppt
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1、投资性房地产,2/23/2023,2,主要内容,一、投资性房地产定义及其特征二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认和初始计量四、成本模式计量的投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的处置,2023/2/23,3,投资性房地产定义及其特征,房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。土地在我国指土地使用权。定义:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式:(一)出租建筑物、出租土地使用权,实质上属于一种让渡资产使用权的行为。(二)持有并准备增值后转让的土地使用权,其目的是为了增值后转让以赚取增值收益,在我国实务中,
2、这种情况较少,而且国家限制囤地,对取得土地使用权未在规定期限开发使用的收回或有相应惩罚。投资性房地产业务属于信用社的与经常性活动相关的其他活动,形成的租金收入或转让增值收益构成其他业务收入,相关成本计入其他业务支出。,2023/2/23,4,投资性房地产的范围,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。(一)已出租的土地使用权 指通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。注意:对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。因为该土地使用权不属于本单位资产。(二)持有并准备增值后转让的土地使用权 指
3、取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能带来资本增值收益,符合投资性房地产的定义。但实务中这种情况较少。注意:按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。(三)已出租的建筑物 拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。注意:不拥有产权或以融资租赁方式出租的建筑物,不能归为投资性房地产;此处只有已出租的建筑物,持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。提供的相关辅助服务在整个协议中不重大(与租金相比,如果重大为自用)。,2023/2/23,5,不属于投资性房地产的项目,(一)自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者
4、经营管理而持有的房地产,如经营用的营业用房和办公楼属于固定资产,生产经营用的土地使用权属于无形资产。分别根据固定资产以及无形资产的有关规定进行处理。出租给本单位职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为单位自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质,归为固定资产。(二)作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。实务中,存在某项房地产部分自用、部分用于赚取租金或资本增值的情形,如该房地产不同用途的各部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产(或无形资产)和投资性房地产。,2023/2/23,6,投资性房地产的初始确认和计
5、量,投资性房地产在符合定义的前提下,同时满足下列条件的,才能予以确认:(1)有关的经济利益很可能流入企业;(2)成本能够可靠地计量。投资性房地产的初始确认与固定资产的初始确认和计量基本相同,按照取得时的实际成本进行确认和计量,不同取得方式计量有所不同。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造的投资性房地产(建造过程也通过在建工程科目核算),其成本由建造该资产达到可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其他方式取得的投资性房地产具体核算参照固定资产。,2023/2/
6、23,7,投资性房地产的初始确认和计量,只有在购入或者建造完成的同时即用于对外出租或资本增值,才能在初始确认时就确认为投资性房地产,购入或建造完成后自用一段时间之后才对外出租的,应在初始确认时确认为固定资产或无形资产,改变用途对外出租或用于资本增值时转换为投资性房地产。由于信用社购买房地产的主要目的是自用,一般在后期由于地理位置等问题才会将房屋建筑物出租,所以自用的房地产转为投资性房地产的情况比较多。取得的房地产,部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应当按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。该被出租(或资本
7、增值)部分能够单独计量和出售的(可以理解为产权可以分割),为应当予以单独确认。,2023/2/23,8,投资性房地产的后续计量,投资性房地产后续计量模式:(一)成本模式 通常采用成本模式进行后续计量。其后续计量以历史成本为基础,要对其计提折旧或摊销,发生减值的要计提减值准备。折旧或摊销的方法比照固定资产和无形资产进行处理。(二)公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值模式计量。投资性房地产采用公允价值模式计量,应当同时满足以下两个条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及
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