山东迪尔置业泉河丽景商业市场调研报告(55页) .ppt
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1、泉河丽景商业调研报告,谨呈:山东迪尔置业有限公司,报告结构,商业推售策略,第二部分、,市场整体分析,第一部分、,设定目标 提出问题 解答问题,第一部分 市场整体分析,宏观市场分析,商业环境分析,市场分析总结,1、历史人文、交通概况,汶上县地处山东省西南部,辖属济宁市,全县辖14个乡镇、493个行政村,全县总面积为877平方公里;总户数为20万户左右,总人口76万。汶上古称中都,历史悠久,文化底蕴丰厚,是著名的佛教圣地。唐宋时期已成为北方佛教圣地,及至明清,县境内寺院尼庵林立。是全国著名的“千年佛都”、“运河文化之名都”。,1、历史人文、交通概况,汶上县区位优势明显,交通便利。105国道贯穿南北
2、,省道蒙管、汶金、旧邹公路穿越县境,县乡公路1000余公里,实现村村通柏油路。日东、济荷、济徐三条高速公路穿越县境。距兖州火车站、济宁站、梁山站均为40公里。距济南国际机场140公里,距济宁机场40公里。距日照港200公里,距青岛港300公里,距京杭大运河济宁码头25公里,规划280万吨的汶上港南旺码头已列入济宁市港航十一五规划。,2、物产资源、产业发展,汶上县地势平坦,环境优越,百里沃野,物产繁多。矿产、林果、畜牧资源丰富,义桥煤矿、唐阳煤矿、阳城煤矿等相继投后,具有使得煤炭产业化发展得天独厚的优势。同时,第一产业发达,是全国棉花重要产地;工业具有一定的基础,成为近年发展的热点;金融、商务、
3、酒店、保险、娱乐、餐饮服务设施齐全。,汶上各行业所占比重,3、经济状况,城市建设,经济状况方面:近几年伴随着汶上招商引资政策、经济开发区的建设、工业规模建设等举措的实施,汶上的经济得到了较快的发展,2009年的GDP达到了140亿元,实现全社会消费品零售总额45.7亿元。人均可支配收入大幅增长,消费力逐年增强。是济宁市重要的经济开发区平台。城市建设方面:近年来汶上县实施了城市建设的道路工程和旧城改造,“一池三改”“三水两河”治理;同时还进一步加大城市基础设施建设投入,提高城市品位,逐步完善了城市载体功能,如供热、供水、供气、路网等基础建设;着力改造提升了宾馆、餐饮等生活性服务业;同时积极发展以
4、宝相寺为龙头的旅游业以及佛都文化等文化产业。,3、城市建设-图片,3、经济状况,汶上在济宁市各区、县中之经济排名,3、经济状况,2008,2009,2010,36.2,45.7,53,汶上县全社会零售消费总额,2006 2007 2008 2009 2010,汶上县城镇居民人均可支配收入,4、市场环境分析小结,1、汶上在济宁市各区、各县中的大部分经济指标数值虽然排名靠后,但增长速度排名却位居前列,因此在未来的几年中汶上的发展潜力将日益突出;2、城镇人均可支配收入逐年增加,与其他县市相比增速较高,消费力强劲;3、汶上的内外环境和自身经济条件趋好,为本案立项奠定了稳固的支持基础;4、汶上人民消费力
5、的不断提升成为项目可持续发展的先决条件。,商业环境分析,第一部分 市场整体分析,宏观市场分析,市场分析总结,1、城区主要商业分析,1.1 汶上城区主要商业分析之商业特征,特征一:汶上的各类商业网点遍布全城,个体私营经济的发展较为迅猛;已成商业 格局的各街已经形成自身固定的业态组合,经营业态以服饰、鞋类、家居建材、杂货、通讯等为主;特征二:汶上的商业网点现阶段已几乎满租,但是经营状况却不理想,主要是由于各业态同质竞争较为严重;特征三:目前汶上的商业网点租金已渐成体系,这说明市场对于商业的投入热情较为高涨,市场对于商业的支撑较强;特征四:现阶段汶上的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低,品
6、牌引入较少,缺乏升级的商业引导点。,1、城区主要商业分析,1.2 汶上城区主要商业分析之主要商业布局,传统商圈:圣泽大街(宝相寺路段至南市街路段)道路属性圣泽大街是汶上县的交通主干道,是行人、自行车、电动车、汽 车等最密集的一条路;商业特征圣泽大街集合了人们日常生活所需的各种业态,是一个百货业的商业。特色商业街:圣泽步行街(宝相寺路段至中都大道路段)圣泽广场步行街是经规划且成功的一条品牌特色商业街,以经营品牌、精品服饰为主;专业市场:花园路(宝相寺路段至中都大街路段)汶上床上用品、窗帘零售和批发市场的 商业街 尚书路(宝相寺路段至中都大街路段)汶上摩托车、电动车及汽配专业市场的,1、城区主要商
7、业分析,1.3 汶上城区主要商业分析之主要商业分布图,现有住宅项目,专业商业街,特色商业街,已有建筑,佛都花园,亲水湾,现代城,银星佳苑,泉河路商圈,1.3.1 圣泽大街概况:,圣泽大街是汶上传统的百货业中各零售业态集合的商业街。圣泽大街是汶上县的主要交通干道,也是其主要的商业道路;圣泽大街整体的商业氛围较为浓厚,平均租金水平处于汶上县的中高位水平;整体商业业态较为单一,餐饮、手机批发与零售企事业单位办公楼是其主营业态;各业态同质化较为严重,且档次较为低下,因此即使所有街铺均已满租,其营业状况并不十分理想。,1、城区主要商业分析,1.3.1 圣泽大街商业租金描述,A,C,圣 泽,中都大街,花园
8、村路,宝相寺路,B,A,圣 泽,中都大街,花园村路,宝相寺路,A,圣 泽,中都大街,花园村路,宝相寺路,B,1、城区主要商业分析,1.3.2 中都大街概述:,中都大街是汶上县新兴的中高档时尚精品商业街。中都大街经营业态以精品服饰、餐饮。超市、家居建材等为主;因为统一规划,所以目前已形成一定的集聚效应。相较于传统的商铺,招商街的街铺经营格局已基本成形,主要以1F的底商为主。,1、城区主要商业分析,1.3.2 汶上城区主要商业分析之中都大街商业租金描述,1、城区主要商业分析,1.3.3 宝相寺路概述,宝相寺路是汶上的商业重点发展区域。宝相寺是汶上的重要交通路段,人流较密集;新华路目前以小吃、数码、
9、各类杂货等经营业态为主;宝相寺周边商业项目的建成使用,更是将宝相寺路的商业推上了一个新的发展阶段。,1、城区主要商业分析,1.3.3 汶上城区主要商业分析之宝相寺路商业租金描述,1、城区主要商业分析,1.3.4 广场路概述,广场路是汶上的老商业区,此次调研的地点主要是广场路上的三个新的小区,包括工矿新村、现代城和金都花园;目前除了餐饮、购物场所外,还集中了服饰,音像店等,说明汶上的商业对于地段的选择仍是极为重视的。是汶上的“广场小吃一条街”,在汶上人心目中影响较深。,1、城区主要商业分析,1.3.4 汶上城区主要商业分析之广场路商业租金描述,环卫管理处,雅士居,广 场 路,翠绿苑,佳和超市,中
10、都丽人音响,邦尼服饰,A,B,电脑,中都大街,宝相寺路,1、城区主要商业分析,1.3.5 尚书路概述,尚书路是汶上城区南北分界主要的干道,也是商业与住宅的结合之地。尚书路贯穿汶上城区的宝相寺路、中道大道、泉河路等交通大道:交通位置的区位明显。尚书路的东段为沿街铺面,且均已满租,几乎无店面对外出租;商业经营以生活配套等杂货类业态和专业市场(如摩托车、电动车等)为主;,1、城区主要商业分析,泉河路,尚 书 路,宝相寺路,步云鞋城天盛鞋城鹏程鞋城兴盛鞋业鑫宇服饰红豆羽绒服坦博尔羽绒服汶上电影工商银行,中都大街,中国邮政服务中心圣泽医药真爱电动车利民药店昆仑婚纱雅迪电动车县房管局,A,B,1.3.5
11、汶上城区主要商业分析之尚书路商业租金描述,1、城区主要商业分析,花园路属于汶上老城区的商业街。花园路因为规划时间较早,时代久远的关系,建筑形态比较旧,道路比较狭窄,但是聚集了一批商业业态,如老餐馆、小超市、以及一些流动商贩等;为了完善商业形态以及适应周边居民生活,花园路也包含了一部分生活配套业态,如窗帘批发以及床上用品的批发和零售等。,1.3.6 花园路概述,1、城区主要商业分析,1.3.6 汶上城区主要商业分析之花园路商业租金描述,花 园 路,以家贸产品等杂货为主,仍属金太阳商贸城的外围街铺,鞋类、快餐、食品、粮油等生活配套类业态为主,特色餐饮、布衣行、画廊、等业业态,宝 相 寺 路,中 都
12、 大 街,A,B,宝相寺路,1、城区主要商业分析,1、城区主要商业分析,1.3.7 泉河路商圈概述,泉河路商圈属于汶上较新的一条路。泉河路主要分成三个部分,圣泽大街部分、泉河路部分、县医院部分 该区域商业配套不是很完善,主要是超市和餐饮,人流量较大的地方博物馆和县医院。以县医院为例,人流量较大,餐饮是最主要方面,其次是药店等医疗设施。,1.3.7 泉河路商业租金描述,圣 泽,中都大街,花园村路,宝相寺路,B,A,圣 泽,中都大街,花园村路,泉 河 路,圣泽大街,县医院,C,1、城区主要商业分析,1.3.7汶上城区主要商业分析之各街商业租金比较,宝 相 寺 路,中 都 大 街,中都大街 圣泽大街
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