征地制度及政策要求教学PPT.ppt

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1、我国征地制度及政策要求,目 录,第一部分 征地的概念及制度政策演变 第二部分 现行征地制度政策主要内容 第三部分 地方实践及改革探索,一、概念宪法“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”物权法为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。土地管理法“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”,“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”,二、法律政策规定的演变:19531982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。1982-2004，特点:突出强制性,单一的产值倍数法

2、，按原用途补偿，明显的计划经济特征。2004-，特点:在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。,2004年月日宪法修正案 将第二十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益区分征收和征用 明确给予补偿,三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管 提出征地补偿做到同地同价。区片综合地价,国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428

3、号）,二、切实保障被征地农民的长远生计 征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发200629号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足 部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。,国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）,2007年月6 物权法 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。强调

4、“依法足额”补偿提出“安排社保费用”明确“保障生活”“维护合法权益”,十七届三中全会中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围;完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想；,(2010-6_),一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被

5、征地农民生产生活(四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理(十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落实征地批后实施反馈制度。,土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配

6、办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。,国土资电发201172号(2011-5_),一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求 二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益 实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式;征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件

7、之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为,征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方

8、式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。,目 录,第一部分 征地的概念及制度政策演变 第二部分 现行制度政策主要内容 第三部分 地方实践及改革探索,范围补偿安置程序,现行征地制度的主要内容,“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”土地管理法第四十三条，“除乡镇企业、乡村公益设施公用事业和农民宅基地这三种情况可以使用集体土地搞建设以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的

9、，必须依法申请使用国有土地。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”,现行征地制度的主要内容-范围,问题：范围过宽，法定模糊不仅限于公共利益原因：用地需求强烈、法律制度欠缺缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查,现行征地制度的主要内容-范围,征收耕地补偿：土地补偿费：前三年平均年产值的610倍 安置补助费：前三年平均年产值的46倍 地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土

10、地补偿费和安置补助费的标准规定。,现行征地制度的主要内容-补偿,被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般情况：建设用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的补偿费最高大中型水利水电另行规定：16倍大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例,现行征地制度的主要内容-补偿,国土资发2005144号文：关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知要解决几个问题：1、解决补偿标准偏低问题。2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。,征地统一年产值标准：在一定

11、区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关收益。以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。,产值标准,倍数标准,征地综合区片价基本概念及内涵 征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水

12、平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。,1，30000,6，20000,4，50000,3，40000,2，30000,5，20000,7，20000,某某市征地区片综合地价分布图,特征：两种形式，相互配合，渐近发展,1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过统一年产值。2.“不同地同价”，水田、旱地同价；耕地、菜地同价，农民不满。3.2-3年调整标准，影响征地实施（农民期待提价）。,除北京和西藏外，29个省份制定和公布了征地统一年产值标

13、准或区片综合地价，其中河北等10个省份全部实施征地区片综合地价，占已公布省份的34.5%；山西等7个省份实施征地统一年产值标准，占24.1%；其余12个省份同时实施征地统一年产值标准和区片综合地价，占41.3%。征地补偿标准以耕地为例，每亩在800元到37万元不等。截至2013年6月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘肃等6个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准，平均提高补偿标准10%30%不等，个别地市提高了40%以上。,新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的标准较之前都减少了区片数量，河南减少了44.47%；浙江温州全市只有两个区片。规范不同地类

14、的补偿标准，建立了调节系数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地价标准为基础，对其他各类用地设置不同的调节系数，如鱼塘高于1.0，未利用地则为0.3-0.7不等。,问题：1.缺少科学、公平公正的补偿机制土地永不灭失、保值增值、持续收益的不动产属性难以体现 理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。没有反映土地区位和供需关系 没有平等权利主体间的谈判 没有体现土地利用的潜在价值 按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿（30年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包

15、法的要求不符）,2.实践中：补偿过度与补偿过低并存 有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊-公共利益的征地转嫁给部分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大,3.征地成本中，税费比例偏高研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本

16、中所占比例一般可达3040%，有的地方可达5060%。,土地管理法第五十条：地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。现行法规对被征地农民安置措施的规定很不全面，缺乏操作性，很难保证生活水平不降低、长远生计有保障。就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次性货币安置，隐患。,现行征地制度的主要内容-安置,“一脚踢”方式：形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。,“一脚踢”方式

17、,种地无田,就业无岗,发展无路,子孙后代？,现行安置政策及地方试点探索：1、货币安置：安置补助费一次性发放给被征地农民，让其自谋出路。操作简单，容易接受，适宜年轻人；不足以解决长远生计。2、重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。3、农业安置：征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，

18、继续从事农业生产；在集体经济组织内部调整土地，土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。4.异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。,5、社会保险安置：是将征地补偿费用中的安置补助费和部分或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等社会保险。全国已有29个省级政府或部门制定了被征地农民社会保障文件，建立健全被征地农民的社会保障体系。全国有21个省份在征地补偿费外单列了社保资金，占比66%；另外10个省份有部分地区做到了社保资金单列。社保资金的缴纳标准各地因地制

19、宜，一般为每人4000-75000元或每亩3000-192000元不等，养老金领取标准从100元至1100元不等。地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承担自行支付费用部分等问题较为普遍。,6.住房安置：既可解决被征地农民的安居问题，又能靠出租多余房子增加收入。湖南长沙按照80/人的指标和1200元/的优惠价格（市场价格约为3000-4000元/）提供保障住房；成都市每人35平米，被拆迁的农民在基本住房建筑面积内不支付购房费用。厦门、杭州一般一户一套自住房、一套出租公寓。西安市留房安置的比例已经达到90%以上。7.留物业安置：主要是指留给集体经济组织或者被征地农民的经营用房，通过经营

20、或者出租，为被征地集体和农民提供长远生计。湖南长沙按照人均5和1500元/的价格提供商业用房，天津则按人均建筑面积15、绵阳人均2、西安人均10，无偿给被征地集体和农民提供经营用房。8.投资入股安置：对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。,9.留粮安置。河北邯郸为被征地农民建立长期补贴制度，在一次性货币补偿的基础上，每年给失地农民每亩2000斤粮食实物或折款补贴的“吨粮田”补偿模式，且世代可以继承，使所有失地农民“一次金

21、钱补偿、几代口粮不断”，保障了失地农民的长远生计。10.变一次性补偿为逐年、长期补偿。广西、贵州、福建等省区有多个水库、水电站项目移民安置实行了长期补偿：对移民的房屋、圈舍、零星果树、林地等其他征占用地类仍按国家相关标准进行一次性补偿，随迁移民被淹没的零星果树、林地等仍按国家相关标准进行一次性补偿;但直迁和随迁移民被占用的水田和旱地，都不再按其年产值16倍的标准进行一次性补偿，而是从耕地被实际占用时起，由业主根据相关部门核定的耕地年产值分年补偿。11.留地安置：在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上，按照城市规划确定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非农建设用地指标。,留地安置：海

22、南、广东、浙江、上海等省（市）在全省（市）范围内，江阳、宜昌、茂名、广州、江门、清远、杭州、宁波、赣州和湖州等市 出台了专门的文件，规范留地管理。一是“凡征必留”，广东省无论是城市用地还是单独选址建设项目用地，基本采取了“凡征必留”的作法。确实无法提供用地的，则将指标折算为货币进行补偿；二是“因势而留”，即对留地安置设定一定的条件，只有满足该条件时才予以适用。例如，海南省以被征地面积累计达到60%以上，且安置补偿无法保障被征地农民原有生活水平，就业困难等作为了留地安置的适用条件。浙江省则将留地安置的适用范围限定在城市规划区内，且人均耕地不足0.2亩的征地项目。三是“因意而留”，即是否采取留地安

23、置，由征地当事人协商确定。例如，南宁市设立了留地安置、实物补助、自谋职业补助三种安置形式，是否选择留地安置，由征地机构、用地单位与被征地集体经济组织在符合土地利用总体规划和城乡规划的基础上协商确定。二是留用地规模按被征地比例和被征地人口数量确定，各地差别较大。确定留用地的规模一般有两种方式：一是按照征地的实际数量，以一定比例计算，2.8%至15%不等，普遍在10%左右；二是按照被征地农民的数量，每人按照一定面积计算，人均15至80不等。三是留地性质既有国有建设用地，也有集体建设用地，主要取决于留用地的区位和被征地农民的意愿。四是供地方式划拨、协议、“招拍挂”一应俱全。政府会对出让金予以适量返还

24、，并对税费进行减免。五是开发利用方式自主经营、合作经营、政府主导相结合。,留地安置探索意义：一是从被动输血，到主动造血，有利于保障被征地农民长远生计。二是从博弈对抗，到互利共赢，提升征地农民参与征地拆迁的积极性。三是从给货币，到留土地，降低了征地直接成本。,留地安置在实施中需要注意的现象（一）多种因素制约，留地安置具有一定的局限性。一是适用范围上具有局限性。二是留用地落实上具有局限性。部分地方已经无地可留，因此承诺的留用地也难以及时兑现。三是时间上具有局限性。从办理审批到经营获益，一般需要经过25年的过渡时间，留地前期需要经过选址规划、可行性论证，以及办理一系列复杂的用地审批手续。四是经营上具

25、有一定的风险性。（二）配套机制不完备，留用地难以有效落实。缺乏统一规划，导致留用地凌乱分散，落地项目水平低，不利于发挥土地开发的规模效益和集聚效益，极易演变为新的“城中村”。计划不足。供地方式不符合法律要求，存在违法隐患。税费支付主体不明确，影响被征地农民积极性。,12费用支付,1、提出用地申请,6下达批文,8财产补偿登记,9补偿安置方案公告,11批准实施,5组卷报批,左图中：14为审批前环节；56为审批环节1113为批后实施环节。,13清场、供地,7征收土地公告,10依申请听证,通常称作“一公告”，内容为征地批准的机关、文号、时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和

26、农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、地点。,通常称作“二公告”，内容为本集体被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。,现行征地制度的主要内容-程序,2.告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着

27、物和青苗，征地时一律不予补偿。3.确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。4.组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。,(2011年1月21日公布施行_),VS,新,旧,关于补偿,新,旧,新,旧,旧,新,目 录,第一部分 征地的概念及制度政策演变 第二部分 现行征地制度政策主要内容 第三部分 地方实

28、践及改革探索,征地制度改革试点研究历程：第一阶段：上个世纪90年代中后期，经济发达地区多种补偿安置模式的探索。南京的补偿安置货币化、广东的留地安置、浙江的社保、上海的高速路入股分红等。1999年，国土部启动19城市的试点。第二阶段：2004年28号文后，提高补偿标准、建立社保制度、实行征地区片价及统一年产值的探索。,第三阶段：2008年十七三中全会后：缩小征地范围。“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”2010年，国土部启动新一轮试点，11个城市，主要在三方面试点：区分公益和非公益用地，缩小征地

29、范围；完善征地补偿安置机制；拆迁补偿安置及房屋拆迁补偿试点 改进农转用与征收审批方式：,海南征地拆迁实践的做法,三种模式,让无业无岗失地农民的长远生计得到有效保障,农民自我实施征地拆迁工作,城中村改造,大墩模式,月川模式,港尾模式,一、农民自我实施征地拆迁工作的“大墩模式”,村民上访、干群冲突,“有女不嫁大墩村”,村民无业无岗,昔,贫困村上访村光棍村,村民生活富裕,姑娘争嫁,干群关系和谐,今,先进村,富裕村,“誓死保卫土地，不让政府再征走一寸土地”,“共产党万岁”,一：合理制定征地补偿标准以被征收的农用地用益物权为依据，以被征地后农民生活水平不降低为原则，科学制定征地补偿标准。二：充分考虑被征

30、地农民的发展权 依照征地后“农民发展权益不减少”的原则，留给村委会“发展用地”，通过规划引导，确保其支撑劳动就业的能力和经济产出不小于被征收的农用地。三：明确赋予被征地农民的均等发展机会按照“不同阶层所获发展机会均等”的理念四：有效发挥农民参与征地拆迁的积极性“农民的事情农民办、农民的利益农民享”。五：赋予农村集体建设用地和国有建设用地同等的发展权益对于大墩村整体搬迁节约出的389亩建设用地，允许村委会出让一定期限的使用权。,“大墩模式”的主要做法：,改革资源配置制度改革县政府的采购制度扶持村办股份公司,人人是股东,成立村办股份公司，人人拥有等额股份，享有稳定财产性收益。,家家住新房,统一安排

31、253平方米三层洋房；配套建设敬老院、幼儿园、卫生院、文体活动中心、农家书屋等公共设施。,一、农民自行负责征地拆迁工作的“大墩模式”,年年有分红,政府将风险小、收入稳定、管理要求低的项目和工程交由村办股份公司经营，农民从项目经营、工程建设中受益。,过去的大墩村,现在的大墩村,二、城中村改造的“月川模式”,严重的官民冲突征地堪比“八年抗战”“上访村”“问题村”“贫困村”,村民：股东、养老保险生活基本必需品定期无偿供给子女上学补助老人生活补贴,先进村、文明村今后海南第一村,昔,今,一、让农民成为实施拆迁主体政府负责指导、监督规划的实施，由居委会成立股份制公司实施征地拆迁。,二、实行同地同价同权实行

32、同地、同价、同权政策，征收集体建设用地出让的纯收益少部分用于支付该地块所应分担的公共基础设施建设费用以外，剩下的全部返还农民。,三、实行留地安置模式为了切实解除失地农民的后顾之忧，真正实现农民长远生计有保障，市政府在拆迁改造后，按一定标准给予月川居委会留用地，积极培植适合农民从事的、有稳定收入流的产业。,“月川模式”的主要做法：,三、“港尾模式”有效保障失地农民的长远生计,以 往,如 今,每户一栋两层小洋楼敬老院、文体活动中心等公共设施齐全稳定的财产性收益分红,种地无田就业无岗低保无份,港尾“换地安置”模式构建新制度，改“输血”为“造血”。充分发挥不同区域地块的比较优势，利用级差地租来解决历史

33、遗留问题。,一：让农民的土地资产发挥最大的比较效益 在沿海二线选取具有居住比较优势同等面积的土地，与该村原来位于沿海一线的村庄建设用地置换；原来的村庄用地通过市场出让，所得的级差地租全部用于新村安置和发展集体经济。二：提升了区域的发展空间 不但群众的利益得到了保证，在不多占一寸农用地的情况下，社会经济的发展空间也增大了，置换出来的旅游用地计划建一个高星级酒店，增加了大量就业机会。每年地方财政可以增加税收。三：优化了区域的发展环境 由于旅游区“园中村”的外迁，旅游园区的综合环境得到了大大的改善，其旅游产品的品质、企业的效益也将相应的大大提高。四：改变集体经济组织结构，村民均享发展成果。每户村民每

34、年都可获得村集体的财产性收益分红，生活水平得到“飞跃性”的提高。,思考与启示,传统征地模式,三种新模式,行政成本居高不下、财务成本日益攀升、农民利益难以保证、干群关系紧张、政府公信力下降。,实现了“行政成本节约、财务成本下降、农民收益增加、经济效益提高”的多方共赢效果，而且改善了干群关系，消除了社会安全隐患，改善了政府形象，促进了社会和谐。,没有社会的发展就没有土地所有人利益增加的空间；没有土地权益人合理利益的保障，就没有社会稳定和发展。,在土地使用中实现社会效益和土地权益人利益最大化，是征地制度改革的关键。,思考与启示,思考与启示,落实农民发展权的有效办法：制度创新的科学、合理性,主线：农民

35、群众的用益物权和发展权等基本权益不减少,一是有利于避免翻烧饼二是有利于避免被征地农民变为贫困阶层三是有利于被征地农民及时转化为人力资源四是有利于形成合理的人力结构五是有利于减少政府财政的支出六是有利于合理回收二级地租七是有利于完善基础经济组织治理结构，确保农村资产收益的合理分配,不设拆迁办，避免政府与农民的对立；避免强制拆迁，拆迁速度快、矛盾少；防止腐败现象的发生，做到“农民能致富，干部能进步”；壮大集体经济，失地农民共同发展、长远发展。,确保顺利实施征地的核心：强化服务理念，改革农村基层组织形式，将事权下放到最基层,思考与启示,关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（国土资电发201328号

36、）,重点：防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护被征地农民的合法权益。亮点：1.按照被征地农民发展权益不减少的原则，实行留地安置或留物业安置等多种安置方式；要按照发展权益均等的原则，制定相应的政策措施，将有稳定收入、风险小、易于管理的项目配置给被征地农村集体经营，确保被征地农民成为新型工业化、城镇化和农业现代化的积极参与者和真正受益者；,2.征地实施前，要进行补偿安置收益分析，向被征地农民说明征地补偿标准的合理性、安置方式获得长远收益的可行性；要分析评估可能引发社会稳定风险的环节和因素，制定化解风险的预案。征地实施中，要加强监管，及时发现并化解苗头性、倾向性问题；要建立健全征地矛盾纠纷排查调

37、处机制，认真做好征地中矛盾纠纷化解工作；征地实施中一旦发生矛盾冲突，积极采取措施，配合妥善解决，防止事态扩大，引发群体性或恶性事件。3.严格文明执法，防止因执法不当引发相关恶性事件。,2012年，党的十八大明确提出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。2013年，十八届三中全会决定赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,建立城乡同意的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农场集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行余国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围、规范征地程序，完善被征地农民合理、规范、多元保障机制。,缩小计划经济特征：政府主导、强制取得、单方定价扩大市场化征用土地方式：平等参与、协商取得、市场定价。规范政府行为，逐步缩小征地范围，慎用征地权。确认土地财产权利，按市场经济规律进行征地补偿，合理分配增值收益。3.着眼于长远发展，拓展安置途径，完善安置办法。4.畅通司法救济渠道，建立争议裁决机制,长远改革思路,谢 谢！,