违规变更规划调整容积率案例(cgs).ppt

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1、规划管理及容积率变更专项治理,一、规划管理与容积率,法规管理技术管理规划研究规划编制规划管理（实施和监督）不同时期重点不同,容积率变更是规划管理的重要内容,建设用地容积率是实施规划管理的重要指标，也是国有土地使用权出让合同的重要内容。容积率的高低，不仅与与群众的人居环境质量紧密相关，也与开发利益得失密切关联。容积率的确定和变动，关系到各方面的利益和人民群众的合法权益。抓好房地产开发的容积率控制问题，将从根本上解决城乡规划工作关键环节的腐败问题，房地产开发领域特别是涉及违规变更规划、调整容积率环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制，维护广大群众的合法权益，促进城乡建设和房地产市场的健康发展。是否

2、可以变更为什么要进行变更谁来变更公共政策属性的稳定性,变更规划调整容积率的因由,制定程序的漏洞决策过程的偏差实施条件的变化利益需求（判断标准：利益取得是否合法）合法调整违规调整侵犯公共利益侵犯他人利益,容积率的高低对居民生活的影响,人口密度居住质量问题安防问题,变更规划调整容积率的主体,建设单位规划管理部门,容积率调整的程序,（1）调整申请（2）行政审核（3）下达任务（4）技术论证（5）专家论证（6）现场公示（7）行政汇总（8）重编控规（9）上报批准,二、规划管理和容积率变更的依据,中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日施行，至2008年1月1日废止）第二十条，第二十一条、第三十四条、第

3、三十五条中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起执行）第十九条，第二十六条、第三十五条、第三十八条、第四十三条、第四十五条、第四十八条中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日施行）第二十二条、第五十六条 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日施行）第十八条、第四十四条 风景名胜区条例（2006年12月1日施行）第十五条、第二十二条、第二十七条、第二十八条 历史文化名城名镇名村保护条例（2008年7月1日施行）第二十条、第二十四条、第二十八条城市黄线管理办法（2006年3月1日施行）第十一条、第十三条、第十四条、第十五条 城市蓝线管理办法（2006年3月1日施行）第十一

4、条 城市紫线管理办法（2004年2月1日施行）第十一条、第十三条、第十四条 城市绿线管理办法（2002年11月1日施行）第十一条,政策文件,中共中央建立健全惩治和预防腐败体系20082012年工作规划国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发200213号）关于印发中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权转让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定的通知（中纪发20043号）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知（建规20

5、08227号）等,城市规划编制办法,1.规定性指标一般为以下各项：(1)用地性质；(2)建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）；(3)建筑控制高度；(4)容积率（建筑总面积/地块面积）；(5)绿地率（绿地总面积/地块面积）；(6)交通出入口方位；(7)停车泊位及其他需要配置的公共设施。2.指导性指标一般为以下各项：(1)人口容量（人/公顷）；(2)建筑形式、体量、风格要求；(3)建筑色彩要求；(4)其他环境要求。,中小学建筑设计规范 学校的建筑容积率可根据其性质、建筑用地和建筑面积的多少确定。小学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7。民用建筑设计通则 一、建筑设计应符合当

6、地城市规划部门按用地分区制定的建筑覆盖率和建筑容积率。二、在既定建筑覆盖率和建筑容积率的建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑的一部分（如天井、低层的屋顶平台、底层、廊道等）作为开放空间，无条件地、永久提供作公众交通、休息、活动之用时，经当地规划主管部门确认，该用地内的建筑覆盖率和建筑容积率可予提高。开放空间的技术要求应符合当地城市规划部门制定的实施条例。,现有规范中有关容积率的条款,容积率既有严格的规定，又有灵活掌握的余地。,城市道路交通规划设计规范,土地开发的容积率应与交通网的运输能力和道路网的通行能力相协调。支路规划应符合下列要求，在市区建筑容积率大于4的地区，支路网的密度应为表7.

7、1.6-1和表7.1.6-2中所规定数值的一倍。市中心区的建筑容积率达到8时，支路网密度宜为1216km/km2；一般商业集中地区的支路网密度宜为1012km/km2。,城市道路交通规划设计规范 各类城市道路网的平均密度应符合表7.1.6-1和表7.1.6-2中规定的指标要求。,三、违规改变容积率问题,规划部门不按法定程序修改规划条件从“技术层面”上提高容积率 通过故意违规超建提高容积率,案例：项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积8.87万平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。开发建设单位申报建设项目方案设计批复及用地许可证，设计方案中住宅按跃层式设计、层高

8、为2.8米，但是做了较大面积的空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。由于相关规定不完善，找不到相关的可以不予审批的依据，根据行政许可法的行政审批原则，市规划局经多次讨论，发出建筑工程设计方案批复通知书和建设用地规划许可证，该项目批复总用地面积8.87万平方米，地上建筑面积16万平方米，地下建筑面积6.75万平方米，容积率为1.8。,案例：某项目违反建设审批程序，在未取得建设审批手续的情况下开工建设。因种种原因，市规划和国土资源局为开发公司补发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。在补发的建设工程规划许可证B座为9层，而实际B座建设了31层，核准建筑面积92127平方米，实际建筑面积10726

9、1平方米。由于B座严重超批建设，严重影响了相关居民的采光，引起居民的不满，造成了不良影响。鉴于该项目B座违规开发建设问题，省建设厅、监察厅作出了该开发公司按有关规定对挡光住户进行经济补偿，并按规定对其罚款1030万元的处罚决定。,改变用地性质的问题,不按规划要求改变用地性质不按规定程序改变用地性质,案例：某项目在未取得任何规划、建设手续的情况下开工建设，压占城市总体规划中两条规划道路红线，并压占110220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带。目前该项目已建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，其中：压占一条规划道路红线的三层框架结构楼房16座，总建筑面积33221.90平方米；压占

10、另一条路规划道路红线的二层框架结构楼房3座（5386.89平方米）、钢架结构大棚2座（4080平方米），总建筑面积9466.89平方米；压占高压供电走廊（同时压占绿地）的二层框架结构楼房10座，总建筑面积17940.33平方米；其他压占绿地的违法建筑10座，总建筑面积39063.71平方米。,案例：某市占用城市公园绿地建商品房案件 1999年，某市政府主管领导提出要加快城市化绿化建设，争取在一年内城市绿地人均增加1平方米，绿化覆盖率增加1%。按照这一指示，该市建委园林处拟定了具体方案，计划建成10个广场等大块绿地，但因资金短缺，该方案未能立即实施。为解决资金不足问题，1999年底，该市建委园林

11、处向市领导提出了置换土地、出让包括某公园南墙土地在内的两块土地，以土地出让金弥补绿化建设资金的建议。,案例：某市占用绿地和水面开发房地产,该市（1982年被国务院批准为首批24座历史文化名城之一）某风景区中水面过半，湖水面积大约46公顷。根据1993年3月国务院批准的市城市总体规划，该地块为水面和绿化用地。为解决旧城改造资金短缺问题，该市于2001年6月违反法定程序，擅自调整城市总体规划，将800余亩用地改为居住用地，分三期出让给某公司进行房地产开发。截止2002年5月，一期工程占地369亩，以5800万元出让，已动工建设了41栋住宅楼，并有70%已预售；二期工程占地200余亩，已由该公司支付

12、预付金1000万元。,四、关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知建规2008227号,在城乡发展建设中，城市和镇人民政府依据城乡规划法制定本地的控制性详细规划，并依据控制性详细规划对建设项目进行规划管理是法律赋予的权力和责任。容积率是控制性详细规划的重要指标之一，既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。近年来，一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，在城乡规划的行政审批中，对容积率的调整搞“暗箱操作”，涉及容积率管理的腐败案件时有发生，对城乡建设产生了不良影响，损害了党和政府的形象。强化城乡规划主管部门依法行政意识、切实加强建设用地

13、容积率管理和监督检查，对于规范新时期城乡规划工作，维护城乡规划的严肃性，推进城乡规划领域的党风廉政建设具有重要意义。各级城乡规划主管部门和监察机关要进一步提高认识，切实把加强建设用地容积率管理和监督检查作为当前一项重要和紧迫的任务抓紧抓好，抓出成效。,严格容积率指标的规划管理,城乡规划法中明确规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据经批准的控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当严格依据经批准的控制性详细规划

14、，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。对于规模小的镇、风景名胜区范围内的建设用地可直接根据相关规划提出规划设计条件。容积率作为规划设计条件中重要的开发强度指标，必须经法定程序在控制性详细规划中确定，并在规划实施管理中严格遵守，不得突破经法定程序批准的规划确定的容积率指标。城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定的容积率指标，并将

15、各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。,严格核查建设工程是否符合容积率要求,城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要求。核实中要严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10罚款。,加强建设用地容积率管理监督检查,要抓紧完善建设用地

16、容积率管理制度。尚未建立建设用地容积率管理制度的省（区、市），要抓紧制定建设用地容积率管理制度，明确容积率调整的具体条件、审批程序及管理措施，明确相关部门的职责，并根据工作需要，建立相应的协作机制。要切实加强对建设用地容积率管理的监督检查，督促各级城乡规划主管部门完善容积率管理制度，加大案件查办力度，坚决制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等突出问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。,五、开展违规变更规划调整容积率专项治理,违规变更规划调整容积率对社会的危害 一是城市建设总体效果会受到影响，如城市风貌、基础设施配套、功能协调等；二是有失公

17、允，扰乱市场秩序；三是侵害公众利益，包括近期业主利益和长期社会公共利益等。违规变更规划调整容积率对行政机关的危害,重庆、昆明、海口等城市的房地产开发过程中，在规划审批环节上相继发生重大腐败案件，其主要表现是，一些开发商在拿到土地后便采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导和干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以牟取非法利润。城乡规划系统发生的腐败案件，对政府形象与和谐社会建设造成了严重的损害，对国家、社会造成了严重的经济损失，对城市房地产市场的健康发展造成了严重的影响，这些问题已经引起了党中央和国务院的高度重视。开展专项治理工作，既是落实党中央、国务院和中央纪委的要求，

18、也是促进城乡建设和房地产市场健康发展的迫切需要。通过开展专项治理，对于从源头上加强惩治和预防腐败长效机制建设，预防房地产开发领域中擅自变更规划、调整容积率等突出问题，促进城乡建设和房地产市场健康发展，保证中央一系列重大决策部署的有效落实，具有重要而深远的意义。,关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知建规200953号,完善相关政策、制度加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查严肃查处违纪违法案件,完善相关政策、制度,各地要根据住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知要求，对本地区建设用地容积率调整的具体条件、审批程序及管

19、理措施作出明确规定，抓紧完善容积率管理的相关制度。对地方各级人民政府及其所属部门制定的城乡规划管理方面的规范性文件中违反国家关于建设用地容积率管理法律法规和政策规定的相关内容进行清理。对清理出的规范性文件，按照“谁发布谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正。各级城乡规划主管部门和监察机关要进一步完善违规变更规划、调整容积率等违法违纪行为的责任追究办法。,加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查,对建设用地容积率指标的规划管理情况进行检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容

20、积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。对调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查。对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地的房地产项目进行逐一清理检查。查清项目提高容积率、改变土地使用性质是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开

21、，是否有土地价款和配套规费流失等情况。对检查发现的违法违规问题，要严格依法处理。,严肃查处违纪违法案件,完善部门间沟通协调机制，通过监督检查、受理群众举报等多种渠道拓宽案件线索来源，加大案件查办力度，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。,严格容积率指标的调整程序,国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当严格依据经批准的控制性详细规划确定规划设计条件。规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据城乡规划法的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的建设项目

22、，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。,国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：（一）建设单位或个人可以向城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；（二）城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；（三）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县人民政府批准；（五）经城

23、市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告土地主管部门备案；（六）建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构（馆）移交备查。,关于补交地款,国务院下发的国发200115号关于加强国有土地资产管理的通知第二条规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土

24、地差价。国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是国有土地转让合同中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足国有土地转让合同约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据合同法确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。,进度安排,

25、1、部署动员阶段（2009年4月）2、实施阶段（2009年5月至12月）3、巩固、深化阶段（2010年1月至12月）,目前工作开展情况,完成了部署动员阶段的全部工作。各地目前自查自纠已经展开。典型性的案件处理。,六、规划变更和调整容积率的法律后果,行政责任规划部门建设单位其它单位,民事责任与纠纷处理,违约责任主体合法性与无效的法律后果违章建筑的处理,案例 147名原告分别与被告签订商品房买卖合同，约定商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。2007年10月29日，某规划局对被告作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分未通过规划验收。2008年3月31日，原告接房后发现超建4层，超建3254平方米，分别提出索赔请求法院认为，被告违反双方当事人在合同中关于总层数26层的约定，建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。该行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。违反了诚实信用原则，依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额，应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定。,谢谢大家！,