2011年驻马店市泌阳国际生态城产品定位及概念规划(1).ppt

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1、定位篇,规划篇,背景篇,泌阳县综合背景分析 泌阳县房产市场分析 项目地块现状分析 项目SWOT战略分析,成功案例借鉴 项目概念定位 项目战略定位 目标人群定位,项目总体规划 开发进度安排 项目投资估算 项目推广准备,整体框架；,附：泌阳国际生态城标志解析、3D宣传片创意文案脚本、物业发展建议,一、背景篇,1、泌阳县简介；,泌阳县位于河南省南部，隶属于驻马店市，面积2774平方千米，人口96万人，县辖6个镇、16个乡。全县总人口753774人，目前已形成了农业、畜牧业、工业、食用菌业、科教文化事业、旅游业、烟草产业等市场经济发展体系。,泌阳历史悠久，自然景观、人文景观及历史传说的遗址俯拾皆是。盘

2、古山有“盘古胜地”之说。铜山和白云山分别被确定为省级风景名胜区和自然保护区。此外，还有北魏石窟、楚国长城、南朝齐梁时期无神论者范缜故里以及焦竹园革命遗址等，闻名遐迩。泌阳土地资源丰富，全县现有耕地 127.7万亩，宜林面积147万亩。县境地域宽广，土壤资源丰富且类型多样，土地肥沃，涵养丰富，既适应于种植一般农作物，又适宜种植特殊的经济作物。泌阳矿产资源丰富，现已探明的各种矿藏43种，其中，铁矿石储量1000万吨以上；花岗岩储量1亿立方米以上；大理石储量100万立方米以上；石灰岩储量1亿吨以上；蛇纹石储量600万吨以上；含钾岩储量10亿吨以上，平均品位9.7%，储量及品位均居全国第二位。金红石矿

3、，其品位和含量为亚洲第一，世界罕见。泌阳森林资源丰富，适生树种繁多，仅以乔木、灌木为主的果树就这200余种。现有山林120万亩，其中，经济林20万亩，薪炭林25万亩，用材林60万亩，防护林20万亩，森林覆盖率33.7%，常年林业总产值4亿元。,泌阳境内有泌阳河、汝河等中等河流，有大中小型水库76座，其中大型水库2座（板桥水库和宋家场水库）。总蓄水量10亿立方米，可养殖水面12万亩，年水产品总量2400吨，为全省之最。淡水养殖前景广阔。泌阳距京深铁路70公里、焦枝铁路95公里、南阳飞机场90公里。地方铁路直达京深线的明港站。驻南、确内、泌唐、许泌、平桐、棠西六条省级公路贯穿全境，上武高速、新阳高

4、速穿境而过，形成以6条省道2条高速为骨架，8条县乡道为辅助的公路运输网络。凭借独特的自然环境和优越的气候特征，近几年，泌阳的的农业、畜牧业、工业、食用菌业、科教文化事业、旅游业（三山两园两水一圣地）、烟草产业都取得了飞速的发展，市场经济前景相当可观，目前，泌阳正在朝着中原经济百强县的目标不断前进。,2、泌阳县房地产发展现状；,泌阳县房地产发展尚处于一个初级阶段，由于受区域面积和经济发展水平影响，县内整体消费水平不高，因此中高端的楼盘并不多，主要为小梁河毕沟桥的碧水江南、南河公园正在开发的四季花城、小火车站的懿丰小区，均价在2600左右，整体上缺乏一个有代表性的标杆性建筑群体。随着泌阳县新区规划

5、建设的正式实施，政府招商引资的大力支持，产业结构的调整，泌阳县的经济进入了一个高速发展的时期，房地产业发展也步入了久违的春天，由于受外部房市政策影响有限，该区域的房地产市场将会很快迎来一个发展的高峰，前景相当可观，因此本公司应当及时抓住机遇，细分市场，力争在这次房地产发展高峰里打造出自己的一片天地。,3、项目地块现状研究；,该项目位于泌阳县人民南路（陈庄）附近，属县经济规划区，占地2000亩，附近有规划中的县三高和交警大队。目前该区域周边环境配套和形象差，经济发展滞后，缺乏地标性建筑，大面积的土地尚处于待开发状态（荒地或是农田），急需一个有代表性的综合体项目来引导和带动当地区域经济的发展。,该

6、区域目前尚处在待开发阶段，周围没有形成规模型的住宅群体，多半是零星的个体住户房屋，同时也缺乏一个标杆性的建筑，整体形象差，毫无特色可言，这和泌阳作为一个旅游城市的形象是极不相符的。因此，开发此区域，建设一个区域综合体项目是该区域经济建设发展的必然趋势。,3、项目SWOT战略分析；,开发商品牌（雄厚的资金和技术）泌阳丰富的生态森林资源和水资源产品形态较为高端,产品品质高,周边配套目前尚未成熟 地块不平整，开发难度系数大 地块规模大，整体开发周期长,当前经济发展提高生态环保节能与项目低碳建筑概念相符，易于得到政府支持，且市场极为稀缺,本区域相对陌生，消费认知度低；市场进入整固期,投资需求被抑制；政

7、策风险；,优势-Strength,劣势-weak,机会-Opportunity,威胁-Threaten,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,发挥优势，转化威胁,减少劣势，避免威胁,强调区域生态价值和未来城市综合体发展潜力；着力打造低碳城市氧生住宅概念，增加产品竞争卖点。,以城市综合体项目建设来弱化目前的配套不足,树立产品的高端形象；以产品的低碳技术运用来实现项目产品优势。,用专业精准的定位在竞争中脱颖而出,窄众营销,用形象和精神对位目标客户,发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁；,优势-Strength,劣势-weak,机会-0pportunity,威胁-Threaten,一个生态新区、

8、超大规模、强势自然资源驱动的城市综合体项目;,泌阳丰富的生态森林资源和水资源,强势自然资源,泌阳南区规划已经确定，并在逐步执行实施,生态新区,与主城“0”距离接触，道路已在规划施工中,交通配套,泌阳生态新城，城市“绿肾”“天然氧吧”,山地环境,占地2000亩左右，超大规模城市综合体项目,超大规模,运用低碳科技与建筑一体化，做真正氧生住宅,低碳建筑,二、定位篇,1/案例借鉴（天津中新生态城）,目标：建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现天津地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。规模：面积30平方公里，规划人口35万人 规划布局与特

9、点：用地布局呈紧凑的组团式布局模式。倡导邻里单位的社区布局模式。完整保留湿地和河道，实施水生态修复和土壤改良策略。提出绿色交通的理念，建设轨道交通系统，使用清洁能源公交，规划慢行体系。发展地热能、太阳能、风能、生物质能等可再生能源。采用海水淡化和中水回用技术为城市提供用水，应用气动力垃圾收集系统收集城市垃圾。,案例借鉴2（唐山曹妃甸生态城）,定位：“科学发展”的示范新城；“生态宜居”的魅力新城；“面向未来”的创新之城；规模：面积70平方公里，规划人口80万人功能：国际教育、滨海休闲旅游、城市服务业、居住等规划布局与特点：用地布局呈紧凑的组团式布局模式。连续开发混合功能的物业，建设灵活多样的街坊

10、（街坊尺度为220 x220米）。土地混合使用，就近就业，减少小汽车出行量，提倡步行交通，鼓励公共交通；城市公共交通主要方式为BRT。提出重新构筑绿色植物、建立雨水收集、淡水和海水分离、中水回用技术系统等规划理念。应用清洁可再生能源和工业余热；城市垃圾通过真空管道系统运输。,案例借鉴3（东滩*中国上海）,1、目标：实现“零碳排放”的“生态城市”2、规模：40至50万人，86平方公里；启动区规划人口5万人，12.3平方公里。3、特征：降低生态足迹、全部供应能源的可再生性、“二氧化碳零排放”。,案例借鉴4:马斯达尔（阿联酋）,1、目标：以能源安全、气候变化和真正实现人类可持续发展。2、规模：10万

11、人，640公顷。3、特征：利用沙漠的烈日建立太阳能之都，建构全球第一座“零二氧化碳”“零废气”的绿色城市。,2/概念定位-“生态城”,绿色的 紧凑的 零碳排的 可持续的,形态线性成长、土地集约高效、空间疏密相宜、功能混合多样,低碳技术碳汇系统,绿色交通绿色行动绿色能源,公平性:公平分配有限资源持续性:人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力,综合组团,生态核,生态楔,生态链,宏观,综合组团,综合组团,居住,商业,产业,生态,中观,微观,泌阳国际生态城-城南2000亩生态城市综合体-,区域属性：城南，作为当前泌阳的城市经济规划新区，未来市场发展前景无限；项目属性：总占地2000亩的生态城

12、市综合体，诠释项目真正的造城大盘气势，生态城市综合体，解说项目的生态新区特性，并从城市综合体的项目高度进行项目精神属性的传播。,圆一个生态梦想，创一座低碳城市！,生态优势,延展,泌阳国际生态城，“能够”呼吸！在泌阳国际生态城，好空气让呼吸更健康！河南最好的空气在哪里？在泌阳！泌阳最好的空气在哪里？在城南！在泌阳国际生态城！,泌阳国际生态城,圆一个生态梦想，创一座低碳城市！,低碳优势,延展,泌阳国际生态城，“能够”氧生！在泌阳国际生态城，低碳运动让氧生更简单！外墙节能、门窗节能，地板辐射采暖、衡温衡湿技术、置换式新风系统，让您和您的住宅更加具有生命力。,泌阳国际生态城,圆一个生态梦想，创一座低碳

13、城市！,规划优势,延展,泌阳国际生态城,圆一个生态梦想，创一座低碳城市！,泌阳国际生态城，“能够”长房！在泌阳国际生态城，四分之一的土地建房让房子更舒服！超低建筑密度24.50%，我们只允许四分之一的土地长房子。综合考虑景观影响、日照系数等指标，科学规划，围合庭院，小区近30000万平米生态森林公园，处处体现人文关怀。,配套优势,延展,泌阳国际生态城,圆一个生态梦想，创一座低碳城市！,泌阳国际生态城，“能够”愉悦！在泌阳国际生态城，城市综合体让生活更轻松！与主城区“0”距离相连，道路规划施工即将开始！集居住、运动、休闲、娱乐、购物、产业经营为一体，处处体现生活便利！,3/项目战略定位,国际 生

14、态城,产业发展战略解读,国际,以高附加值的创新性产业为导向，塑造国际高端品位,生态,低碳、可持续的产业发展方式；可循环的经济增长方式,城,以人为本，发掘人力资源优势；结合区域和本地产业要素,产业发展战略选择,产业发展构想,以战略型生态产业为主导，构建适合本地开发、前瞻性强、环保低碳、集群发展的产业结构体系。,大型商贸物流的集聚区,目标1,高端生态产业的集聚区,目标2,生态环保节能的样板区,目标3,持续健康生活的推广区,目标4,以农业研发展示、商贸物流集聚等重点行业构建战略型产业区，联动发展；并与生态城生活支撑体系相辅相成、共同发展。,国际生态城泌阳新时代,展示经济新发展窗口和实现美好生活的引擎

15、,4/目标人群定位,注：本项目为中高端定位，因此目标人群定位应把范围扩大到省级甚至中部范围之内，以便放长线钓大鱼；,三、规划篇,占地面积：2000亩（生态公园400亩）多层住宅40万平方米/别墅15万平方米；商务酒店1万平方米/豫西南农产品批发展示基地20万平方米；豫西南服装城15万平方米/豫西南汽贸城15万平方米；豫西南物流园5万平方米/休闲度假村20万平方米；综合体商业15万平米/行政办公区：1万平方米 生活配套设施（学校、医院）1万平方米；,1、项目总体规划,泌阳国际生态城总面积为2000亩，根据生态城的功能和类别，结合地形地貌，建议由12块组团组成：,多层社区：占地40万平米，沿人民南

16、路建造，多层5层，打造住宅中的劳斯莱斯；别墅区：占地面积15万平方米，形成以石料为基础以木料为主材的高档别墅群，沿缓坡顺势而建；生态公园：占地400亩，分布于生态城四个区域，其中生态公园人工湖面积达80亩；配套小学、幼儿园、医院：占地面积2万平方米，与省实验幼儿园合作省实验幼儿园泌阳分园，另外与国外著名院校联合建造一所中小学校，培养能与国际教育体系对接的未来人才，医院引入协和医院；,五星级商务酒店：占地3万平方米，提供商务住宿休息、大型商务会议洽谈、会展发布。休闲度假区：占地30万平方米，植物园、赏花、垂钓、攀岩、水面运动(水上摩托、水上蹦级、跳水、滑板等)、温泉养生会所、高尔夫球场等项目，为

17、居民和游客提供一流休闲盛地。综合体商业区：占地15万平方米，分布在生态城东北区域，集购物娱乐中心、吃、住、玩、商一体化；豫西南农产品批发展示基地：占地20万平米，集农产品展示、销售、批发、物流、农产品深加工为一体；豫西南服装城：占地15万平米，通过招商引入服装厂，形成规模，服装加工、批发为一体；豫西南汽贸城：占地15万平米，专业的国际性汽车展销、展示、新品发布中心；豫西南物流园：占地5万平米，为生态城产业园提供专业标准化的物流服务基地；行政办公区：占地1万平方米，设立泌阳国际生态城管理行政办公场所及医疗、金融等设施；,部分产品形象展示,生态主题公园,生态低碳社区,部分产品形象展示,国际星级酒店

18、,部分产品形象展示,综合体商业中心,部分产品形象展示,休闲度假区（一）,部分产品形象展示,休闲度假区（二）,部分产品形象展示,休闲度假区（三）,部分产品形象展示,豫西南服装城,部分产品形象展示,2、项目进度安排,3、项目投资估算,4、项目推广准备,2012-2014年推广准备；,一期以“生态居住、低碳生活”为主题，依托主题生态园展开推广宣传（准备工作暂略）；,2015-2018年推广准备；,二期鉴于项目体量较大，建议推广分2步进行（准备工作暂略）；第一步以“休闲度假、低碳生活”为主题，依托综合体商业区、休闲度假区展开推广宣传；第二步以“产业集聚，生态经营”为主题，依托农产品展贸中心、汽贸中心、

19、服装中心。物流园等展开推广宣传；,目前宣传推广准备工作：泌阳国际生态城总体规划图和形象效果图（规划设计院）；泌阳国际生态城形象宣传片（10分钟），采用国际先进3D技术，给投资者、商家、购房者打造出身临其境的视觉、感官冲击效果，成就项目的非凡卓越品质感；泌阳国际生态城整套VI系统设计和形象楼书制作，在项目未上市期间抢先入市，预热气氛，吸引消费者的目光；,附一：泌阳国际生态城标志解析,所谓生态城，其中必不可少的有3个主导因素：碧水、蓝天、绿地，泌阳国际生态城形象标志也正是在遵循这三个基本因素的基础上，设计完成的；,碧水：标志中部的水滴状结构，以此来说明生态城中碧水为核心；蓝天：标志中蓝色的色块代表

20、蓝天，与之相搭配的还有鸟、白云的剪影结构，鸟与蓝天、白云相互搭配，暗示此项目物华天宝、环境优美，适宜居住；绿地：标志中绿色的色块代表绿地条形状的设计更具有说服力，让人第一眼看上去就像是绿油油的田园，更具有真实性和生活感；由此，以上3中元素相互搭配就构成了泌阳国际生态城的标志，绿色与蓝色相互环绕，代表绿色的田园与蓝色的天空遥相呼应，再加上蓝天白云小鸟的衬托，更个生态城的意境就很快突显出来了。抓住了核心，也就抓住了灵魂，简介、大方、明了的风格往往最容易说服一切。,附二：泌阳国际生态城3D宣传片创意文案脚本,创意解析：1.开篇以郁郁苍苍的山林以及灵动的水系，带人进入一种自然、生态的意境之中。2.镜头

21、中叠入象征泌阳人文历史的图片，通过人文与自然的结合，迎合项目人文、健康、生态的规划理念。3.通过镜头穿梭以及地形的叠变，突出项目绝佳的区位优势。引出项目。4.引入2000亩大盘三维大鸟瞰，将这座大的生态之城展现在人们眼前，营造良好的第一印象，为分区介绍做准备。5.通过对各个分区的详细展示来介绍整个项目，6.住宅部分作为片子的主体部分，重点从建筑形态，建筑风格，优美景观以及完善配套上做详细展示。7.项目结尾通过对生态城内部生活的集中展示，引发人们无限生活遐想。,-低碳技术运用建议1:,外墙保温措施,挤塑聚苯板 保温板构,外墙采用挤塑聚苯板保温措施,附三：项目物业发展建议（低碳技术的运用）,-低碳

22、技术运用建议2:,-低碳技术运用建议3:,太阳能与建筑一体化运用,以太阳能为热源，以超导地暖为散热体，其工作原理是太阳能集热装置把超导介质加热，低温(只需30即可)传递热能到室内地面下铺设的管道，采暖通过管道内介质循环将地面加热到一定温度，再由地面均匀地向室内辐射热量，同时在冷热空气的比重差作用下，产生了空气的自然对流现象，从而创造出具有理想温度分布的室内热微气候，使室内环境达到人体感官最舒适的状态。,太阳能超导地热采暖,新型太阳能超导地热采暖系统。由于是房间地面地温辐射，所以对系统温度的要求十分低，20分钟即可将整个房间加热到 20以上（温度可自控），节省能源，使用寿命可长达50年，没有任何污染。不仅适用于冬季供暖，而且采暖期前后一年四季皆可供暖。还能同时满足厨房、浴室、卫生间等多处热水需求，真正实现热 水、洗浴、供暖三位一体。,太阳能与建筑一体化运用:,采暖方式：,地板辐射采暖,-低碳技术运用建议4：,地板辐射采暖是以温度不高于 60 的热水，在埋置于地板下的盘管系统内循环流动，加热整个地板，通过地面均匀地向室内辐射散热的一种供暖方式。,品牌成就非凡，专业创造成功，我们愿与您一起携手，共同打造泌阳国际生态城美好的明天！,