中润苏州中心市场定位方案(改).ppt

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1、中润苏州中心市场定位方案,2011-03-14,第一部分：苏州房地产市场概况（09、10年一级、二级、三级市场、政策等）,1、苏州全市固定资产投资平稳增长，社会消费水平快速提升,10年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市GDP总额的40%，城市基础设施建设以及房地产发展得到快速发展；10年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。数据来源：苏州统计局网站,2、苏州全市口人逐年递增，增长稳定,目前，苏州人口总量呈现稳步增长迹象，10年年末全市户籍总人口637.66万人，保持逐年稳步上升的趋势，比上年增加4.37万人，其中市区户

2、籍人口242.48万人，比上年增加2.27万人。截止到2009年12月，园区人口32.7万。数据来源：苏州统计局网站,3、第二产业为苏州核心支柱产业，第三产业呈逐年递增趋势,第二产业一直是苏州的支柱产业，其城市较强的竞争力和经济地位也是拜强大的第二产业所赐，第三产业一直属于苏州整体发展的软肋，但随着城市的深入发展，其产业转型和城市综合水平的提升也日益明朗，第三产业占据经济的比例也逐步提高，城市转型带来的后续效应将日益显现，苏州将向更加国际化和综合型的城市发展。数据来源：苏州统计局网站,苏州全市历年房地产投资与固定资产投资相关指标,数据来源：苏州市统计公报,4、苏州市房地产开发投资保持平稳增长,

3、苏州市房地产开发投资额占GDP的比重从2003年的约6%，逐渐稳定到2004-2010年的9-11%之间，维持在较稳定的水平，苏州市房地产业保持健康稳定增长。,5、苏州市住宅市场由供求平衡转向供不应求态势,10年苏州供求市场受宏观政策影响明显，1-4月份上市量体的增加，处于供不应求态势；4月份后，市场受出台政策的影响，成交量大幅缩水，在8月趋于平衡；“金九银十”的到来，成交量快速增加，由于9.29新政，供求逐渐趋于平衡，随着春节各项目推量的减少以及市场需求的加大，市场转向供不应求。,6、成交量受政策影响波动明显，但价格持续坚挺，一路上扬再度过万,4.17政策,10年苏州市场受宏观政策影响明显，

4、4.17政策的出台对市场打击较大，成交量有所下滑；随着9.29新政的出台，市场下滑幅度不大，呈现波动走势，购房者心态回归理性。,9.29政策,1.26政策,随着苏州高端购房者数量和高端住宅供应的快速增长，高端住宅成交呈现快速增长态势，自10年1月以来，180平米以上户型成交133.5万平米，与首置和改善型需求呈三足鼎立之势。,7、10年1月以来180以上高端住房成交133.5万方，市场份额快速攀升。,数据来源：苏州房产信息网,2010年1月-2011年2月成交房源中，吴中区继园区以146.72万方的成交量遥遥领先，已经成为苏州住宅市场的最热点区域之一。,8、吴中区目前已经成为苏州住宅市场的热点

5、区域,数据来源：苏州房产信息网,9、住宅二手房市场受政策影响明显，整体呈下滑态势,10年4月及9月成交量形成井喷之势，整体受政策影响明显。二手房住宅类成交与普通商品房市场走势相类似，受新政影响严重，观望情绪持续影响市场走势。,商品住宅市场与二手房市场成交比率逐年降低，10年成交比2.1。在新房源供应不足和价格飙升环境下，购房者的视线转向了二手房。新房市场成交均价走高对二手房价格行情起到了推动作用。,2010年苏州市场运营表现,1、2010年数字导读,2010年1月-12月（数据截止到12月30日），全市成交面积达518.54万，比09年减少45%；全市成交套数47226套，比09年减少39%；

6、成交均价为9955元/，环比上涨34%；2010年1月-12月（数据截止到12月30日），园区成交面积达174.84万，比09年减少45%；全市成交套数15835套，比09年减少39%；成交均价为11875元/，环比上涨39%；2010年1月-12月（数据截止到12月30日），全市新增供应568.28万，比09年减少7%，苏州商品住宅供销比为1.10；园区新增供应197.83万，比09年减少2%，商品住宅供销比为1.13，本月苏州商品房市场呈现供需均衡之势。2010年11月份，全国房地产开发景气指数为103.20，比10月份回落1.68点。,量跌价涨，供销平衡，“政策年”导致市场冰火两重天,注

7、：本文数据统一截止到2010年12月30日,2、2010年市场数据表现量大幅看跌，价有力上涨，刚性需求为主要推动力,数据来源：苏州房产信息网,2010年市场数据表现：从近五年走势来看，全市成交量受政策的影响，走势高低错落，09年达到全年的最高峰，10年受两次调控影响，成交量暴跌45%，成交价格上扬力度则为历年之最；园区成交量受到“重创”，价格则有力上扬，本年度更是突破万元，再度成为全市领跑区域。,上涨34%,下挫45%,上涨39%,下挫45%,量跌价涨，供销平衡，“政策年”导致市场冰火两重天,注：本文数据统一截止到2010年12月30日,3、二次调控影响力政策不断紧缩，市场短期震荡，调控效力不

8、足再度止跌回升,苏州市场2010年4、9月均出现全年量价“高峰期”,10月份成交受刚需客群拉动，成交量基本保持不变，至11月份受一系列组合拳政策影响，市场信心度回落，成交量显现下跌趋势，12月成交量稍有回升，政策影响效力减弱，刚需仍活跃市场。,数据来源：苏州房产信息网,下跌78%,急速上涨，导致政策“变脸”,效应减弱，企稳回升,限购令出台，量价下挫,量跌价涨，供销平衡，“政策年”导致市场冰火两重天,注：本文数据统一截止到2010年12月30日,按照2011年推案计划，高端房源预推量将达到1813套，2011年的累积的可售房源约2479套（不含绿城）；双湖板块2011年预计推出高端房源约782套

9、，占总量的27%，成为本案的核心竞争板块；预计2011年千万级以上房源占高端物业总供应的43%，预计总价1000-2000万的房源占有率将得到大幅度提高。,苏州高端产品竞争激烈，双湖板块作为园区新兴高端物业的代表性区域。预计2011年千万级预推量约达到780套，所推量体将达到历年来的高峰。,4、苏州高端物业推量预估总价1000-2000万成为主流产品,量跌价涨，供销平衡，“政策年”导致市场冰火两重天,注：本文数据统一截止到2010年12月30日,1、宏观政策来临对苏州的影响是明显的，但苏州市场对政策的消化周期呈现明显的缩短趋势，政策导致观望情绪蔓延，但只是暂时压抑需求，随着市场的回暖，供求关系

10、很快趋于平衡。苏州的购买力比较强劲，潜在购买力基础庞大，为2011年市场奠定了基础，楼市将经历一次“机遇”与“危机”并存的政策消化年。,5、年度总结及预判,基于我们对宏观政策的预判，我们认为苏州楼市未来2年内将以平稳发展为主，价格不会出现大幅波动。,量跌价涨，供销平衡，“政策年”导致市场冰火两重天,注：本文数据统一截止到2010年12月30日,第二部分：商业地产发展概况（一、苏州近年来商业地产发展情况）,2010非住宅类（商业物业）年度供应情况回顾,从月度供应量来看：呈现出 型的走势，从下半年开始，供应量激增，第四季度新增供应达到全年最高峰值，值得一提的是自9月新五条出台后，各地开始全面实施限

11、购令，对住宅打压力度巨大，商业物业则成为了市场上的香馍馍，开发商在四季度新开盘项目和推盘量上均呈现大幅度的提升。可见商业物业抗政策风险能力已经得到开发商、投资者、购买者等多方的认同。,从区域供应量来看：吴中区、相城区是苏州市近两年房地产发展的重点区域，2010年二区域的供应面积比重占到全市60%之多，并呈现出继续加大的趋势，2010年该二区域商业项目的开发、推盘可谓如火如荼，你方唱罢我登场，都是主角；近2年新区商业物业的供应量相对稳定，占比维持在15%-20%的水平；古城区寸土寸金，相对来说开发商更倾向于将古城地块用于开发高利润率的别墅物业，商业物业的比重呈现出缓慢下降趋势。,2008-201

12、0非住宅类（商业物业）年度成交情况回顾,2008年的调控可谓给开发商上了宝贵的一堂课，并且逐渐认识到商业类物业的抗政策风险的能力以及其巨大的发展潜力，得到开发商的认可，并于2009年开始逐步加大商业类物业的开发和推盘量，但从其价格来看，仍基本维持2008年的水平，可见开发商对商业类物业的营销、操盘手法尚不够成熟，仍以低价策略为主导。经过09年的狂热，迎来了2010年的调控，历经调控之后的开发商更为成熟，看待市场较之前明显沉着冷静，此次调控，商业物业再次显现出其抗政策风险的能力，开始受到开发商、投资者、购买者等多方的认可，在多方的共振效应下，加之开发商经过09年商业物业的开发、操盘、营销经验，2

13、010年商业物业的价格大幅上涨，成交量亦维持高水平。,2008-2010非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾,从成交套数来看：2010年商业物业在4月严厉的楼市调控政策出台后，5月出现短暂的缩减后迅速得到回调，并且自下半年开始，成交一路走高。并且之后9月的二次调控并未对商业类物业产生太大的影响，反而引发了市场对商业类物业的关注和认可度；2010年商业物业成交套数的走势与09年走势大体相似，总体来看均是一路走高的趋势，但2010年波动性相对要大些。,4.3.2 2008-2010非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾,从成交面积来看：2010年商业物业的成交面积走势亦是呈现出一路走高的趋势，下半年

14、涨幅尤为明显，主要是由于2010年商业物业抵抗政策风险的能力已经于09年得到市场验证，开发商对商业项目的开发和推盘的力度、信心逐步加大；在政策调控对象重点为住宅的大环境下，市场对商业物业也相当的买账；随着苏州城市格局的拉开，各区域级的大型综合商业是2010年苏州商业物业的发展特点之一，其中如亿象城、苏州中心、汇金新地等项目均为各自所在区域的典型代表，大苏州的发展趋势也是使得成交面积逐步走高的原因之一。,4.3.3 2008-2010非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾,从成交均价来看：2010年商业物业整体均价较前2年有大幅度的增长，2010年商业物业的总体均价水平已经稳定突破10000元/平

15、米，2010年各月的成交均价亦在9000-13000元/平米的区间浮动；期间重点高品质商铺物业如（亿象城、汇金新地、苏高新国际广场等）的推出亦是影响商业物业价格走势的重要因素之一；2009年商业物业的成交走势总体看是量升价平，2010年总体看是量价齐升，横向比对09年和2010年，加之各年度的政策环境，足见商业物业的优势日渐明朗，开发商青睐程度日益提高。,从市场的大环境来看，2008年受政策影响，商业类物业供销量均处于较低水平，两个指标都未能跨过百万方的门槛；伴随着2009年楼市的火爆行情，商业类物业亦受到市场的大力追捧；从供销比看，2009年商业物业供应不足的情况明显，新增供应量虽然较之20

16、08年大幅增长，但成交的商业物业中仍然有很大的比例是消化之前的库存；2009年的火爆行情迎来了新一轮的2010年调控，商业物业的政策特性使其持续受到热捧，在2009年供应不足的问题凸显下，开发商2010年新增供应明显加大，全年亦维持了高位水平的成交，供销指标开始向150万平米的指标迈进；2008至2010，商业物业供销比呈现出V型走势，供销比跌至0.73，供应不足情况出现之后，开发商在2010年的反应动作较为迅速（加大项目开发速度和推案量），全年商业综合体、专业市场、社区商业等各类物业形态的项目呈现出百家齐放的发展格局。,2008-2010非住宅类（商业物业）年度供销比分析,2010非住宅类（

17、商业物业）存量状况,从月度套数存量走势来看：全年套数存量总体呈上涨趋势，年末存量较年初增加4452套，上涨16.7%，为2011年的供应奠定了充足的房源基础，亦可见诸多开发商对商业物业2011年行情的乐观态度；,从月度面积存量走势来看：全年面积存量总体呈上涨趋势，年末存量较年初增加53.1万平米米，上涨27.34%，为2011年的供应奠定了充足的房源基础，亦可见诸多开发商对商业物业2011年行情的乐观态度；,通过套数存量和面积存量年末年初的增长比例对比研究：2010年大面积段的商业物业存量增幅较大，可能由于年末多个写字楼项目通过预售的原因。,（二、苏州商业地产展望）,一、宏观政策总体展望 20

18、11年1月27日，出台的新国八条，进一步收紧房贷，二套房60%，上海重庆等地试点房产税等一系列严厉的政策不期而至，为2011年定下了紧张的市场基调。三轮调控继续抑制投资性购房，但对刚需性购房仍然有不小的信心影响。预计2011年首套房的成交比例将大幅上升，一次性付款的比例亦将上升，2011年针对一次性付款的营销、优惠力度将加大。二套房首付比例超过商业，商业地产的优势再次显现，预计2011年更多的投资类客户将转向商业物业（尤其是租金水平较高的写字楼和商铺类物业）；商业地产将在紧缩的调控政策之下继续保持良好的发展态势。,2011年商业地产环境展望,二、2011年土地市场展望 2011年1月初的土拍吸

19、金200多亿，超过2010年土地总出让额一半有余；其中纯商业地块占总数量一半以上；结合2011年宏观政策的大环境，预计后续的土拍仍将有不少商业地块推出，住宅用地方面则可能动迁房用地的比重加大，别墅用地的数量也有所增加；结合苏州近年的发展格局，中心城区，各区域中心板块发展日趋成熟，土地出让逐渐向外区域扩展，外围区域土地出让的比重将陆续加大。,一、商业地产与资本市场的结合度更高 2011年长三角发展加快，并于上半年国务院通过了长江三角洲地区区域规划，预计各类国外的公司仍将继续通过股权投资、基金、信托等资本运作的方式进入长三角的房地产市场，其中备受青睐的有写字楼、百货类物业等具备稳定现金流的物业；其

20、次是加大对新商业地产项目（如优质的商业综合体项目）的开发运营，通过对商业物业的运营管理达到资产增值、最终利于打包上市进行一系列资本运作的目的。二、商业地产与金融工具的结合创新更加凸显 近年，商业地产与金融工具的结合创新的重要表现之一在于REITs（房地产投资信托）的日行日近，2010年REITS的发行方案得到实质性的进展，上海方面的几个组合方案已经上报，预计2011年极有可能正式推出。这也是目前多路外资、热钱流向我国商业地产的主要原因之一，REITS是中国商业地产发展方向之一，优质的物业只有通过金融手段的创新才能将其盘活，一旦中国的REITS放开，在各路资金的推动下，其将呈现较快的发展，同时亦

21、将我国的商业地产的发展推向一个新的台阶。依托于上海发达的金融市场，长三角地区将成为日后REITS放行后最大的受益者。三、旅游地产将成为继商业地产之后的又一片“蓝海”近几年，自万达广场引发的商业地产热潮之后；万达集团在商业地产发展炽热的行情下，开始着力于旅游地产的投资开发；根据国外的发展经验，全面实现小康之后，人们对旅游需求将快速增长；因此，从万达针对旅游地产的战略调整来看，旅游地产将成为实力派开发商的新增长极和战略开发组合产品之一。,2011年商业地产发展展望,在2010年调控政策以及通胀预期加强的大环境下，住宅首付比例的提高，2011年商业物业抗政策风险的能力将再次使其成为投资类客户关注的重

22、点，预计不少住宅的投资类客户将分流至商业类物业；苏州2010年末公告出让的地块中，商业地块比重加大，2011年商业地块加推，新开工项目数量亦将增加；另有不少08-09年开发的商业项目将陆续上市；商业项目成交量将在房产市场所占比例将会提升；苏州轻轨一号线建设的加快（预计2012年6月通车）将使得站点周边的商业物业加快速度上市，预计其价格亦将较2010年有不小的上涨，同时地铁开通的预期亦将一定程度的拉高全市商业物业的价格水平；新区美罗百货新区店（新港天都广场）以及亿珠美亚将于2011年开业，新区继绿宝广场之后的长江路又一商业中心将形成；2011年各区的几个重点的大型优质商业项目如活力岛板块：繁花中

23、心、恒基；新区板块：新港天都广场、狮山广场、合景峰汇；古城区：苏纶场；吴中区：苏州中心，园区东方之门、新鸿基；月亮湾板块等相继入市将延续2010年商业市场的火热势头，将持续引起市场关注，预计总体成交走势仍是量价齐升；2011年写字楼市场亦将迎来新的春天，新区标志性项目高新国际商务广场为代表，将引发苏州写字楼硬件标准的提升和市场对写字楼物业的关注。,2011年苏州商业地产发展展望,2011年苏州商业地产供应走势预判,2010年商业供应高峰出现于下半年，主要由于在上半年个别商业项目如亿象城热销的带动下，商业项目相继入市，争取在商业市场方面争得一杯羹；预计2010年的主角将是个别标志性写字楼项目引领

24、上半年，至下半年，以繁花中心为代表的优质项目的上市预期将引发商业物业的持续供应热潮；预计2011年整体的供应将呈现出 V 型的走势。,2011年苏州商业地产成交走势预判,初步预判在继2010年四季度放量成交后，加之2011几个优质的写字楼项目如苏高新国际广场等单套面积相对较大，数量相较小面积商铺项目少，故成交套数在上半年将呈现小幅回落；至下半年，以繁花中心为代表的商铺类项目的入市将重抬升势；预计2011年商业物业成交套数将呈 V 型走势。,2011年苏州商业地产成交走势预判,初步预判2011年商业成交面积将有大幅增长，主要由于2011年将有不少新的高品质写字楼项目入市，单套面积相对较大，因此将

25、拉高2011全年的商业的成交面积；预计2011年商业成交面积将呈 V 型走势。,2011年苏州商业地产成交走势预判,初步预判2011年商业成交价格较2010年将有一定幅度的增涨，成交价格的高峰可能出现于第三、四季度，主要由于优质商业项目繁花中心的上市可能拉高全市商业物业的整体价格水平；预计2011年商业物业的价格将呈现逐步上扬的走势。,2011年苏州商业地产风险预判,近年，商业项目扎堆上市，在一定程度上会造成商业的过量，部分商业项目将会面临经营的风险；房地产政策的逐渐收紧，也将会陆续影响到商业地产市场，随着整体大市场环境的变化，商业地产市场也将会迎来新的考验；办公和酒店式公寓项目逐渐增多，在有

26、限的市场上势必会造成市场竞争的加剧；新城的建设带动住宅区的大量开发，由于住宅区入住人口有限，新城内的商业项目生存空间面临考验；外资通过资本手段进入长三角房地产市场将加剧行业的竞争，本土开发商资金方面的弱势将影响项目开发和企业发展，高品质的写字楼和综合体物业为外资青睐的物业类型，竞争将更加激烈。,2011年苏州商业地产发展应对建议,在开发项目的选择上应通过科学细致的可行性分析，避免商业项目的盲目、跟风开发；在政策收紧的大环境下，不断提高项目的品质将是2011年房地产市场取得成绩的关键；办公、酒店式公寓物业的市场压力加大，突破的关键将是通过品质实现优胜劣汰以及对消费者产品变革的观念引导；新城商业项

27、目应该注意开发节奏、推盘节奏的把控，注重区域商业与住宅的发展、支撑关系，以及二者的内在关联，全面降低新城商业项目的入市风险；面对外资竞争，关键在于挖掘和加强本土企业的地域、本土资源、政企关系等优势，避免盲目的开发建设；随着苏州城市格局的拉开，各区域的区级商业中心陆续成型，未来这些商业项目的运营管理将受到极大考验，因此商业运营管理水平将是未来运作商业地产项目的核心竞争力之一。,第三部分：项目概况（项目总体介绍）,美国纽约的洛克菲勒中心，台湾101大厦，日本六本木，香港IFC国际金融中心，上海国际环球金融中心，这些城市综合体都是每一经济发达的城市的一张商务名片。未来,中润苏州中心也是整个苏州的商务

28、名片和经济中心。,吴中CBD核心区，将成为未来领衔苏州主城区域的市政、商业中心以及由吴中区政府巨资打造的CBD核心区域，目前已有近100万方商业体量成型，未来将陆续建成商业商务建筑群。作为主城区唯一世界级地标城市综合体，璞御公馆、环球主题购物中心、超甲级写字楼、巅峰豪庭、奢华酒店、巅峰会所、现代文体中心、吴文化中心等8大中心顶级业态，集政治、金融、商业、商务、会展、交通、文化、体育等八大中心功能于一体，以众星捧月之势为公馆高端人士精心服务。,百万方商业规划商赢天下,吴中CBD百万平米商业规划,苏州中心，位居人民路南CBD之核，吴中商圈、成熟高端社区环伺周边；轻轨2、3、4号线汇聚眼前；逾百万高

29、端活力人群，缔造近千亿财富，地标价值，脉动全城。,主城之心 三线交汇,地段价值：主城商圈寸土寸金的稀缺价值，使本案显得更加弥足珍贵；商圈效应：发展成熟的吴中商圈核心，商业氛围无须培养；毗邻政府：项目紧邻吴中区政府，左邻市民广场，右邻人民大会堂广场，直面吴中区人民政府，坐拥完备市政配套及金融服务，左右城市繁华；,主城CBD商圈腹地，得天独厚的成熟商业氛围。,田径场,体育会展中心,现代文化中心,市民广场,创意产业中心,吴文化中心,巅峰会所,璞御公馆,超甲级写字楼,奢华酒店,购物中心,八大商业形态互补，无忧式全能商业配套。,全能配套：无论是商务还是生活，全能的商业配套总是能够满意你不同的需求；链条效

30、应：8种商业形态，虽然独立经营，但在营运中，总是会产生互动、互补的关系。所有在此的业态，构建出一个新的城市核心区域；品牌效应：汇聚众多全球商业巨头及国内众多顶尖商业连锁企业；管理团队：包括GVA衡信柏迪等专业房产运营商强势入驻，全程严格把控；,璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心,巅峰豪庭,铂金大道,苏州市宝带东路345号，吴中区人民政府北侧，人民大会堂东侧（原职业中学）,3大投资价值吴中核心商圈百万方商业领头者36万方地标综合体主城绝版成熟地段3大收益保障11米挑高奢华大堂，德系精装品质5年38%稳定收益衡信柏迪(GVA）强势入驻,45-80

31、平米德系品牌豪装尺度,GVA Worldwide 作为一家引领全球房地产行业的国际机构，其前身 Grimley 于1875年成立于英国伦敦，是欧洲著名的资产管理咨询机构。1994年与北美 Advantis、Detroit、William 正式合并成为GVA Worldwide，并将行政总部确定在美国芝加哥，运营总部确定在英国伦敦，为包括企业、商业、工业等客户提供专业的房地产咨询、策划和管理等一站式服务。项目后期的物业管理顾问公司是GVA 衡信柏迪，为业主提供更为细致、奢华和便捷的服务，让您体验到国际化的物业管理品质。,GVA衡信柏迪国际物管公司，为您的奢华入驻保驾护航,沿河商业街,铂金大道商业

32、效果图,购物中心,购物中心,底层-1-5层的环球购物中心，整个8万方的购物中心汇聚了众多国际品牌。目前我们已经签约有位于-1层近3500的BHG精品超市，此外还有近2500国际级居家软装品牌特力屋，可以说是居家软装业设计趋势流行风潮的领导者；在地上的1-5层是一个大型的购物中心，以休闲购物、美食、娱乐为主，目前已经签约的有国际一线品牌如MANGO、GUESS（介绍下品牌）等服饰品牌，位于我们的1楼；此外在五楼我们签约了近4000的保利博纳影城，保利博纳公司2010年在北美纳斯达克上市，共发行了120多部影片，未来将是是苏州档次最高的电影城。,B1,1F,2F,3F,4F,5F,超甲级写字楼,奢

33、华酒店,八大商业形态互补，无忧式全能商业配套。,璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心,世界层峰人士商旅平台,奢华酒店，承袭全球声旺的酒店血统与严谨的标准，将以全球顶级配置与国际管家式服务理念，以独特的建筑艺术、无与伦比的尊贵待遇和奢华享受，打造面向国际层峰人士的商旅平台，提升城市、区域的国际性活动接待能力。奢华酒店，是苏州主城区最高标准及高度，完美的将2500年姑苏古城尽收眼底。,巅峰会所,八大商业形态互补，无忧式全能商业配套。,璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心,会当凌绝顶，一览众山小！,创

34、意产业中心,田径场,现代文化中心,市民广场,体育会展中心,项目所规划的近14万方的大型人文体育中心，今后苏州很多大型活动的文体活动都会在这里举行。这是多功能康体中心，里面有健身房啊，游泳馆啊，羽毛球馆等，这都是按照省级赛事建造的，居住在这里闲暇之余去锻炼一下身体非常方便。康体中心连接的是创意产业中心。体育场与文体中心相连接的。,现代文体中心,吴文化中心,八大商业形态互补，无忧式全能商业配套。,璞御公馆/购物中心/超甲级写字楼/巅峰豪庭奢华酒店/巅峰会所/现代文体中心/吴文化中心,第四部分：项目定位参考（环球188、苏纶厂）,大环境:位于盘门路与人民路交叉口西南侧，背靠古城墙和著名的盘门三景。小

35、环境:三、价格分析（起价、最高价、均价、价差楼层、位置、不同类型、付款）苏纶里暂无在售房源，预计4、5月份推出88-140平米小高层，电梯多层，高层，预计价格20000元/平米。另外预计今年底前将推出一批新商铺房源，户型面积均在300平米左右，价格待定。,地段:环球188辉盛阁酒店公寓，位于苏州金鸡湖CBD中央，frasers、chedi两个国际酒店进驻，周边有星海学校，新加坡国际学校都比较方便，另外综合商场：师惠坊邻里中心，星海生活广场，中央公园，像印象城，圆融时代广场开车15分中内到达。价格分析：酒店式公寓：起价：20000元/平 最高价：40000元/平 均价：40000元/平 价差：20000元/平写 字 楼：起价：20000元/平 最高价：400000元/平 均价：40000元/平 价差：20000元/平,环球188,园区星海街西、苏惠路北,第五部分：项目价值（价格定位准备，总销等）,项目定位,主城中心，地铁上盖，世界级城市地标综合体,项目价值（在售体量）,项目价值（持有体量）,