企业所得税及房地产企业所得税税收法规(1).ppt

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1、第一部份：企业所得税法实施条列第二部份：房地产开企业所得税处理办法,第一部份：企业所得税法实施条例,第一章 纳税收入,一企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收帐款、应收票据，准备持有至到期的债券投资及债务的豁免等。二、企业以非货币形式取得的收入，应按公允价值确定收入额。三、销售货物收入，指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品及其他存货取得的收入。四、劳务收入，指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游娱乐、加工及其他劳务服务收入。,第一章 纳税收入,五、转让

2、财产收入，企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得收入。六、股息、红利等权益性投资收益，企业因权益性投资从被投资方取得的收入。七、利息收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。八、租金收入，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权取得的收入。九、特许权使用费收入，企业提供的专利权、非专利技术、商标权、著作权及其他收入。十、接受捐赠收入，企业接受的来自其他企业、组织或个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。（按实际收到捐赠资产的日期确认收入实现）,第一章 纳税收入,十一、其他收入，包括资产溢余收入、逾期末退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏帐损失

3、处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。,第二章 允许扣除的成本费用,一、企业实际发生的成本、费用、税金、损失及其他支出。1、成本：经营活动相关的销售成本及业务支出。2、费用：经营活动相关销售费用、管理费用及财务费用。3、税金：允许抵扣各项税金及附加费。4、损失：经营活动相关的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失、转让财产损失、呆帐损失、自然灾害等不可抗力因素造成的损失及其他。注：企业不征税收入用于支出所形成的费用或财产，不得扣除或计算对应的折旧、摊销扣除。,第二章 允许扣除的成本费用,二、工资薪金支出，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资、及员工

4、任职有关的其他支出。三、据国家规定范围内的保险及公积金：包括基本养老险、医疗险、失业险、工伤险、生育险、公积金。四、除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或职工支付的保险费不得扣除。五、利息扣除1、向金融企业借款的利息支出准予扣除。2、向非金融企业借款利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部份准予扣除。,第二章 允许扣除的成本费用,六、职工福利费支出，不超过工资总额的14%。七、工会经费支出，不超过工资总额的2%。八、职工教育经费支出，不超过工资总额的2.5%，超过部份，准予在以后年度结转扣

5、除。九、业务招待费支出，按发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的千分之五。十、广告费和业务宣传费支出，不超过当年收入的15%，超过部份准予以后纳税年度结转扣除。十一、财产保险保费，准予扣除。十二、劳动保护费支出，准予扣除。,第二章 允许扣除的成本费用,十三、公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或县级以上人民政府及部门，用于中华人民共和国公益事业捐赠法规定的公益事业的捐赠。不超过年利润总额12%。,第二部份 房地产开发企业所得税处理方法,第一章 完工产品具备的条件,1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品取得了初始产权证明。,第二章 收入的

6、税务处理,一、销售收入范围为销售开发产品过程中取得的全部价款。二、企业通过正式签订销售合同所取得的收入、应确认收入实现，具体按以下规定确认：1、一次性收款方式：应以实际收讫价款或取 得索取价款凭证之日，确认收入实现。2、分期收款方式：应以合同约定的价款和付款日确认收入，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入。3、银行按揭方式：应以合同约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收入日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入实现。,第二章 收入的税务处理,三、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币资产等行为，应

7、视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管机关确定。,第二章 收入的税务处理,四、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家、地方税务局按下列规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市和郊区的，不得于15%。2、位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、位于其他地区的，不得低于5%。4、属于经

8、济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。五、预征所得税计算：,第三章 成本、费用扣除的税务处理,一、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。二、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本三、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等 实际维修费用，准予当期扣除。,第三章 成本、费用扣除的税务处理,四、企业在

9、开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定处理：1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位，其建造费用按公共配套设施费的有关规定处理。2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。五、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,第四章 计税成本的核算,一、企业计税成本核算程序：1、对当期实际发生的各项支出，按其性、经济用途及

10、发生的地点、时间区进行整理、归类、并将期区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。2、对应计入成本对象的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合同的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合同的归集、分配至完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销售开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部份，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待实际销售时扣除。4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销售开发

11、产品计税成本和未销开发产品计税成本。5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再结算。,第四章 计税成本的核算,二、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本则按配比原则分摊成本，具体分配方法可按以下规定选择：（一）占地面积法：按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积的比例进行分配。2、分期开发的，先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，

12、再按某一成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积的比例进行分配。,第四章 计税成本的核算,（二）建筑面积法：按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2、分期开发的，先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法：按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法：按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,第四章 计税成本的核算,

13、三、企业下列成本应按以下方法进行分配：1、土地成本，按占地面积进行分配。2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积进行分配。3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。,第四章 计税成本的核算,四、除以下几项预提费用外，计税成本均应为实际发生的成本。1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总价的10%。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类设施必须符合已在售房合同或广告、模型中承诺且不可撤销。3、

14、应向政府上交但未上交的报建费、物业完善费用可以按规定预提。（包括由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。,第四章 计税成本的核算,五、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。六、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得再计入计税成本。七、开发产品完工后，企业可在完工年度年业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理办

15、法有关规定进行处理。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf0

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