2013年1月房地产行业月报:2012年销售小幅增长、潜在供给下降-2013-01-18.ppt
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1、2012/1,2012/2,2012/3,2012/4,2012/5,2012/6,2012/7,2012/8,2012/9,2012/10,2012/11,2012/12,Table_Title,历史收益率曲线,24%,16%,8%,-8%,0%,-16%,Table_Summary,涨跌幅(%),重点公司,相关报告,Table_MainInfo报告类型/行业动态报告,/房地产,Table_Invest发布时间:2013-01-18同步大势,2013 年 1 月房地产行业月报,上次评级:,同步大势,2012 年销售小幅增长、潜在供给下降Table_PicQuote报告摘要:,房地产开发投资增
2、速有所回落,符合统计规律。房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长,未来供给萎缩。房地产开发投资资金来源连续 3 年回落。本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落,地价高位暂时企稳,未来供给萎缩有隐忧。,房地产,沪深300,十二月份市场成交基本符合预期,市场信心稳定。总体判断:我们认为,2013 年全国商品房销售面积预计能够继续保持,Table_Trend 1M绝对收益 8.12%,3M21.14%,12M27.44%,平稳增长的态势并保持个位数的小幅增长;从供给面上看,由于 2012,相对收益,0.25%,10.19%,23.70%,年新开工面积和土地购置面积都出现了近年来少有的负增长,
3、房地产市场的潜在供给能力将会下降,因此,2013 年房价可能会面临较大的上涨压力,从而利好房地产股。2013 年政策依然是市场演变的最大不确定因素,目前来看,政府短期内再度出台更加严厉的调控政策的可能性越来越小,比如原先预计的2013 年房产税试点扩大的可能已经被政府官员的讲话证实可能性不大了,这样的话,短期内地产股将会面临难得的政策真空期。B 股问题的解决日益加快,而万科的停牌更引发了万科 B 转 H 的猜想,,Table_Market保利地产万科 A金地集团信达地产广宇集团滨江地产首开股份,投资评级推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐,如果万科公告 B 转 H 方案并成功实施的
4、话,将会给地产股的估值尤其是一线地产股的估值带来提升的空间,因此,我们认为在万科复牌之前,地产仍然有着较好的基本面基础。上半年地产股的机会将会好于下半年,全年地产股的走势可能会成前高后低的走势。给予 2013 年房地产行业同步大势的投资评级。,Table_Report2012 年 12 月房地产行业月报2012-12-102013 年房地产行业投资策略报告2012-12-032012 年 11 月房地产行业月报2012-11-092012 年 10 月房地产行业月报2012-10-19Table_Author证券分析师:高建执业证书编号:S0550511020011,(021)20361169
5、,请务必阅读正文后的声明及说明,制作时间:2013-01-18,行业研究报告目 录1.房地产开发投资情况.31.1.房地产开发投资增速有所回落,符合统计规律.31.2.房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长,未来供给萎缩.41.3.房地产开发投资资金来源连续 3 年回落.51.4.本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落,地价高位暂时企稳.62、全国商品房销售情况.72.1 十二月份市场成交基本符合预期,市场信心稳定.73、国房景气指数.104、总体判断.10,请务必阅读正文后的声明及说明,2/11,19,98,20,00,20,02,20,04,2,20006,08,.,2012,09
6、,20.3,09,20.5,09,20.7,0,209.9,09,.,2011,10,20.2,10,20.4,10,20.6,1,200.8,10,20.10,10,.,2012,11,20.3,11,20.5,11,20.7,1,201.9,11,.,2011,12,20.2,12,20.4,12,20.6,1,202.8,12,20.10,12,.1,2,19,9,208,0,200,0,202,04,20200,086,20.12,0,209.3,0,209.5,0,209.7,2009.,099,20.11,1,200.2,1,200.4,1,200.6,2010.,18,200.1
7、,100,20.12,1,201.3,1,201.5,1,201.7,2011.,119,20.11,1,202.2,1,202.4,1,202.6,2012.,18,202.1,120,.1,2,比,行业研究报告1.房地产开发投资情况1.1.房地产开发投资增速有所回落,符合统计规律2012 年 1-12 月,全国完成房地产开发投资 71804 亿元,同比增长 16.2%,增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点,2011 年回落 11.9 个百分点。其中,住宅投资 49374亿元,增长 11.4%,增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点,占房地产开发投资的比重为 68.8%。本月,
8、房地产开发投资占固定资产投资的比例为 19.68%,比 1-11 月占比小幅下降了 0.17 个百分点。从近几年的统计规律来看,近年来每年的 12 月份,房地产开发投资增速都有所回落,本月房地产开发投资增速有所回落,也符合这种规律。房地产开发投资增速全年落在我们预计的 15%-20%的增长区间,符合预期。预计 2013 年房地产开发投资增速会比 2012 年有所提高,但估计不太会高于 20%。图表 1:固定资产投资与房地产开发投资增速%454035302520151050,固定资产投资增速,房地产开发投资增速,数据来源:东北证券,Wind图表 2:房地产开发投资占固定资产投资比重变动情况272
9、52321191715房地产开发投资占固定资产投资的比例%数据来源:东北证券,Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,3/11,19,2099,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,208,2000,20109,.,2010.2,20103,.,2010.4,20105,.,2010.6,20107,.,2108,20010.9,2010.1,1.1,200.11,20112,.,2011.2,20113,.,20114,.,2011.5,20116,.,2011.7,20118,2011.9,2011.1,1.1,201.11,2012.2,2012
10、2,.,2012.3,20124,.,2012.5,20126,.,20127,.,2012.8,20129,12.1,20.,1211,.1,2,4年,5年,6年,7年,8年,9年,0年,1年,2年,行业研究报告图表 3:房地产开发投资与房地产开发投资资金来源变动807060504030201004月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月200 2004年 200 2005年 200 2006年 200 2007年 200 2008年 200 2009年 201 2010年 201 2011年 201 2012
11、年,房地产开发投资累计增速,房地产开发投资资金来源累计增速,数据来源:东北证券,Wind1.2.房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长,未来供给萎缩1-12 月,全国房地产开发企业房屋施工面积 573418 万平方米,比上年增长13.2%,增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点;房屋新开工面积 177334 万平方米,下降 7.3%,降幅比 1-11 月份扩大 0.1 个百分点;房屋竣工面积 99425 万平方米,增长7.3%,增速比 1-11 月份回落 6.8 个百分点。从近几年的统计规律来看,近年来每年的 12 月份,房屋新开工面积等指标都有所回落,本月这些指标有所回落,也符
12、合这种规律。全年来看,2012 年房地产新开工面积增速自 1998 年来首次出现负增长,而且是在商品房销售保持正增长的情况下出现的,值得深入思考。新开工面积代表着开发商对未来 1-2 年房地产市场的预期,因此,要么 2013 年全国商品房销售继续减速,要么 2013 年全国房地产市场会由于供给萎缩的原因而造成房价的持续上涨,我们认为,出现后者的概率较大。图表 4:商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速%80706050403020100-10-20,商品房施工面积增速%数据来源:东北证券,Wind请务必阅读正文后的声明及说明,商品房新开工面积增速%,商品房竣工面积增速%,4/11,28日,行
13、业研究报告图表 5:房屋新开工面积与商品房销售面积增速%,706050403020100-10-20,706050403020100-10-20,04-12,05-12,06-12,07-12,08-12,09-12,10-12,11-12,12-12,房屋新开工面积:累计同比,商品房销售面积:累计同比,数据来源:Wind资讯数据来源:东北证券,Wind1.3.房地产开发投资资金来源连续 3 年回落2012 年 1-12 月份,房地产开发企业本年到位资金 96538 亿元,比上年增长12.7%,增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点,比 2011 年回落 4.8 个百分点。其中,国内贷款
14、 14778 亿元,增长 13.2%;利用外资 402 亿元,下降 48.8%;自筹资金 39083亿元,增长 11.7%;其他资金 42275 亿元,增长 14.7%。在其他资金中,定金及预收款 26558 亿元,增长 18.2%;个人按揭贷款 10524 亿元,增长 21.3%。房地产开发投资资金来源同比增速在连续几个月触底回升后本月有所回落。这和房地产开发投资以及新开工面积等指标一样,近几年来都是 12 月出现增速下降的情况,更多的是统计上的原因。但从全年来看,房地产开发投资资金来源增速已经连续 3 年回落,这主要和宏观调控密不可分。总体上看,房地产开发投资资金来源增长受到抑制,也将会拖
15、累房地产开发投资的增速。图表 6:房地产开发投资资金来源情况1201008060402002月(20)8月28日2月28日8月28日2月28日 月28日2月28日 月28日2月28日8月28日2月28日8月28日2月28日8月28日2月28日 月28日2月28日 月28日2月28日8月28日2003年 2003年 2004年 2004年 2005年 2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年(40),房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:自筹资
16、金:累计同比数据来源:东北证券,Wind请务必阅读正文后的声明及说明,房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比,5/11,2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月,(20),月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012,行业研究报告1.4.本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落,地价高位暂时企稳2012 年 1-12 月份,全国房地产开发企业
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