2010惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p(1).ppt

《2010惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p(1).ppt（103页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、富盈水口项目市场调研报告,深圳中原惠州分公司策略顾问部 惠州.04.2010,目 录,A、宏观政策及惠州市场动态,B、项目片区概况,C、项目片区楼市概况,D、项目片区楼盘介绍,宏观政策及惠州市场动态,Part A,Part A.1,政策热点,政策热点,国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

2、。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种目的性炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。,国务院常务会议：二套房首付提高至5成,政策热点,国务院常务会议：增加住房有效供应，加强市场监管,二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

3、各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为

4、加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。,政策热点,国务院再出组合拳：部分地区可暂停发放第三套房及以上贷款,继14日国务院提高二套房贷首付后，国务院17日再发出通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知。通知再出重拳抑制炒房和投机性购房需求，主要内容包括：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以 上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施

5、，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。,政策热点,国务院再出组合拳：暂停炒地房企上市和再融资,继14日国务院提高二套房贷首付后，国务院17日再发出通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨通知，通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为 的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产 重组。通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违 法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业

6、在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对 其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。通知强调，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参 与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。,政策热点,后续可能还有政策出台,1、二套住房的认定 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知 还要求住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。对于第二套住房的认定直接关系到国务院系列政策是否能落实有效执行，第二套住房的认定包括以家庭或者个人为单位、是否还清购房贷款等多方面因素。2、税收政策的出台 通知中要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费

7、和调节个人房产收益的税收政策。此前市场已有传闻房产税将取代物业税在京沪深等地试点执行，这也意味这政府对楼市的调控尚有保留政策，不过税收政策是否出台也要视国务院近期的政策组合拳效果如何。,政策热点,北京：三大行开始执行房贷新政,继上周五工行宣布实施差别化住房信贷政策后，中行北京分行、农行北京分行也宣布从即日起实施房贷新政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。根据北京中行的相关人士介绍，针对已经申请房贷尚未审批下来的贷款者，该银行以贷款合同生效日为“界”，按新人新办法、老人老办法执行。也就是说，在新政出台时已经签署了贷款合同的按老的政策

8、执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，则要执行“第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”的新政策。,基于政策影响，中原对后市发展的研判1,1、基于出台的新政对楼市的影响，可以反映出中央对楼市调控的坚决态度，从市场反馈的数据来看，政策短期效果明显，市场在售项目来电来访急剧下降，成交量萎缩，市场观望情绪较重；2、另外政策对一线城市的影响更大，内地二三线城市影响相对较小，中原认为本次政策调控的影响将至少在3个月之后才能最终显现出来；3、解析新政出台目的：主要是为了打击投机、投资性市场需求，对市场刚性需求影响较小，而对二套及以上购房者的影响更大。,

9、基于政策影响，中原对后市发展的研判2,4、因此根据政策对不同置业目的购买者影响差异性，预期未来市场将增加对85-89的小三房产品及130-144的大户型产品的需求；5、考虑楼市在整体经济中的地位，中央政策调控的目的不是直接打压房价，而是要抑制房价的过快增长，根据从08年至今宏观调控政策的实效及调控周期来看，因此本次出台政策也只以短期调控为目的周期性调整；6、本次政策调控的对象主要为购房者，包括通过提高首付及贷款利率来限制投资性购房，另外部分地区还出台了更为严格的限外令，对二套及以上购房者的影响很大，从08-09年市场行情来看，市场越调控，价格越会出现报复性反弹的行情，因此针对后政策时期的市场走

10、势，中原对市场的发展偏于乐观，但必须严格提防政府将会出台更为严格的政策；,Part A.2,惠州市场动态,城建规划,惠州市区住房建设规划（2010-2012年）将新增6000套保障性住房,4月12日，惠州市住房和城乡规划建设局网站公示了 惠州市区住房建设规划（2010-2012年），此次规划的范围为惠城区、惠阳区、仲恺高新区和大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。根据规划，惠城区、仲恺高新区的廉租房约有1500套，经适房约有4200套；惠阳区、大亚湾区的廉租房、经适房约有700套。在惠城-仲恺区域，除了已经动工的江北25号小区、江北45号小区和马安小区（原名马安阅粮畜牧场）之外

11、，还包括古塘坳尖峰山保障性住房项目，此次规划包含200套廉租房和400套经适房。未来3年供地计划（单位：平米）,新政影响,新政出台后,新政出台前,成交回暖,两会结束的同时，也结束了客户的观望情绪，成交量回复到春节前的水平；住宅供应量下降，供不应求。,均价上涨,住宅成交均价稳步上涨，由4913元/上涨至5206元/，环比上涨6%，同比上涨36%。,各类产品热销,成交结构以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现大幅上涨。,成交萎缩,均价下降,各类产品成交下降,新政出台后，大大限制了投资投机及改善型客户的购买，成交量开始萎缩。,惠城区住宅成交均价开始下降，由5253元/平米下降到5134元/平米，环比

12、下跌2%,成交结构依然以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现小幅下降。,惠州市场动态,惠城区成交情况,新政出台前,惠城区3月份住宅网上登记2207套，环比增加2倍，同比减少5.7%,惠城区3月份住宅网上登记面积合计约25.9万平米，环比增加2.1倍，同比增加3%,惠城区住宅网上登记套数（单位：套）,惠城区住宅网上登记面积（单位：万平米）,惠城区成交情况,新政出台后,新政出台后，惠州市场各方面数据呈现下滑趋势：1、成交均价下滑：新政后一周惠城区住宅成交均价5134元/平米，环比下跌2%。2、成交面积下滑：新政后一周网签87474.36平米，环比减少1%。3、成交套数下滑：新政后一周网签705套，

13、环比减少9%。由此可见，新政的出台对惠州市场的影响开始逐渐凸显。,项目片区概况,Part B,地理区位条件,项目所在片区水口位于惠州市区东部，东接横沥镇，南临马安镇，西靠桥东，北依汝湖镇，全镇总面积120平方公里，是省政府确定的首批中心镇之一。,自然景观,湖畔风光,水口公园,水口的地理位置优越，属于两江环绕地块，南边有西枝江，北边有东江。片区中还有青塘湖以及几个水库，自然景观资源非常丰富。,水口发展变迁,单一发展阶段,多元发展阶段,2003年，惠阳撤市改区后正式划归惠城区。规划思想和理念开始有了大改变，水口作为新兴居住片区的概念被提出。水口房地产开始发展。,2003年前，水口原属惠阳管辖。水口

14、被规划为一个工业镇，一些制衣厂、玩具厂、电子加工类工厂相继进驻水口。这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。,2005-2007年，蓝波湾花园、世纪东方城、合生国际新城、珠光御景湾等楼盘相继入市。2007年水口楼市达到最火热的程度，一个片区中相邻开发的别墅楼盘就有四五个。2007年最新的规划将水口作为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,水口片区经过05-07年房地产的迅速发展，目前已初步形成了以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,规划定位,资料来源：惠州市江东分区规划（2007-2020）,水口公共商业服务中心,水口中心区居住组团,工业组团,规划区空间布局结构为：“两个中心、多个功能组

15、团：在水口和马安各规划一个商业服务中心，形成水口以公共商业服务为主的中心，马安以专业市场、物流服务为主的中心；以水系、路网为基底，按照功能布局要求形成多个城市发展组团，主要包括六个居住组团、八个工业组团。,根据惠州市分区规划，水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,交通状况,在划归市区之后，水口的市政设施、公路交通得到了改善。惠澳大道对惠城区和惠阳、大亚湾已形成贯通，而以惠澳大道为主线，数十条公交线路和支干道直通惠州。从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内。,水口拥有得天独厚的区位优势和便利的道路交通，与市区规划融为一体，广汕公路和广惠高速公路穿境而过，在硬件方面与周边

16、城市的交通联系较为便捷。,交通状况,水口交通线路较多，连通惠州各地，且多为双向6车道，交通通达性虽然较高，但目前公共交通配套较少，较为不便。,三环路、四环路、324国道、120省道均穿越水口区内。自驾车，半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。而本项目距离东部建设中的惠州机场12.5公里，陆、空交通十分便捷，通达四方。但是由于水口片区规划建设滞后，外来流入人口较少，往来车辆较少，公交系统还没完善，导致交通来往不便。,工业特点,水口片区工业发达，拥有多个工业园，但布局较为分散，关联性低。,以劳动密集型产业为主、产业关联性低、布局分散。但随着深莞惠一体化进程的推进，水口将吸引更多大型企

17、业入驻，形成规模效益。,工业布局,水口工业,TCL力臣塑胶制品公司TCL金能电池有限公司立邦涂料有限公司惠州市纳纬仕视听科技有限公司南旋毛织厂 南旋集团 统将(惠阳)电子有限公司 兆婷化妆品有限公司 天祥、天宝电子有限公司 亚星精密部件(惠州)有限公司,惠州国威服装企业有限公司卓越化学(惠州)有限公司 比奥德食品有限公司 惠达电子有限公司惠州市惠城区威龙企业有限公司 惠州亚林企业有限公司 华英实业发展有限公司 惠州市惠城区兴泰实业有限公司 惠州市明志企业有限公司,中心村工业区岭头工业区汤普工业区东兴工业区,上霞工业区荔城工业区龙湖工业区东江工业区,水口现在拥有8个工业园区，20多家知名企业，涉

18、及了电子加工制造、建筑建材、食品加工、服装制造等多个领域。,人口状况,水口区于2002年被定为首批省级中心镇，2006年由镇改为街道办事处。辖区总面积120平方公里，下辖17个村委会和3个社区居委会，99个村民小组，15个居民小组。从水口区的人口结构来看，针对本项目的客户来源，本地客户所占比例将非常小，因此，本项目一定要重视周边客户（惠城）及外地客户（深圳、东莞、广州）的挖掘，提前做好客户定位。,水口总人口约15万，其中户籍人口5万人，外来人口9万多人。外来务工人员较多，多在当地工厂工作，购买力有限；本地人则热衷于自建房。,部分配套,水口中学,体育中心,水口医院,市政公园,水口片区目前公共及商

19、业配套较为缺乏，生活有所不便。所以在水口置业的客户较为青睐配套较为齐全的较大型社区。,片区总结,1,2,3,但受城市发展速度的影响，交通、配套是困扰水口房地产发展的重要因素；,水口拥有良好的景观资源、距离市区近、有高科技产业支撑、土地资源丰富等众多优势，未来区域房地产开发存在较大市场机会；,根据目前中原对该板块的监控，诸多开发商已在该片区拿地，等待合适的开发时机，随着规划配套逐步兑现，市场对区域发展存在利好预期；,项目片区楼市概况,Part C,从最初开发的蓝波湾别墅，到合生国际新城，再到远东伊世堡、塞纳艺墅、东方世纪城，水口已经成为了一个豪宅聚集的片区。,水口以其优越的地理位置及自然景观，成

20、为惠城区东线延伸的重点发展片区。吸引了外地大品牌开发商和本地企业在水口积极圈地。但由于水口片区城市发展速度相对滞后，并受08年整体市场萎缩的影响，目前区域在售楼盘屈指可数。,目前水口片区在售楼盘布局情况：区域楼盘依靠自然资源优势打造低密度楼盘。,现象1：别墅停工避开淡市远东伊世堡、塞纳艺墅、锦湖湾等项目或停工或烂尾；在土地市场上，一些原本定于09年开工的地块也迟迟不见动静。,受宏观市场影响或开发商自身原因，导致目前区域几个楼盘出现了停工或烂尾现象，导致市场对片区豪宅的价值认知发生偏离，区域市场形象不佳。,上图是位于水口的塞纳艺墅项目，由于08年房地产市场降温，开发商资金短缺，高端客户退出水口市

21、场，致使本项目被迫停工。,目前区域已停工项目：停工原因为资金短缺,基本信息：建筑类型：6栋联排别墅、2栋25层塔楼组成开发商：惠州市华乐实业发展有限公司代理商：深圳市中孚蓝德地产顾问有限公司共230户，其中别墅48套，面积300-400，别墅车户比2：1,塞纳艺墅，位于惠州市水口中心区，占面地积26010，建筑面积63600；绿化率36%，别墅容积率0.66，整体容积率1.9。,待开发项目：未来区域供应均来自大盘，楼盘之间的竞争将非常激烈。,中信集团和富盈集团作为实力开发商，对未来水口楼市的发展将起到积极推动作用。,水口片区属于未来城市豪宅密集型片区，但目前由于区域配套不完善，城市发展速度跟不

22、上，整体发展比较缓慢。,别墅停工,竞争对手因素,区域环境因素,其他因素,市场需求因素,水口片区属于豪宅密集型片区，单是合生就有两个豪宅项目国际新城、高尔夫庄园。一般项目与之相比竞争力相对较弱。,水口的整体发展比较缓慢，周边配套不完善，区域形象不佳，难以吸引高端客户来此置业。,楼市政策调控；开发商实力等。,目前，水口市场上的主力买家是本地自住需求的首次置业者，低密度高端产品主要满足于本地高端客户及部分外来客户。,现象2：洋房降价吸引本地客，由于外来购房者及投资者的减少，水口多个在售楼盘均采取降价手段，将购房群体定位在本地人群。,水口高端洋房的价格最高曾达到5000-6000元/平方米。珠光御景湾

23、、江南御都，针对本地人推出26002800元/平米的特价房后，销售情况开始有所回升。,水口片区楼盘竞争优劣势分析,水口拥有得天独厚的自然景观资源，土地资源丰富，交通通达性较高。但其基本配套缺失，楼盘工厂混居等成为其制约因素。,缺乏基本配套,虽然水口片区土地资源丰富，辖区内两江交会，大小湖泊众多，但是生活配套设施的不齐备，使得很多购房者在买房时首先就剔除了这一区域。很多客户买豪宅是买一种身份，周边的环境必须能够衬托自己的身份，而水口欠缺这样的长远规划和配套。,目前，水口地区无论是商业还是日常生活配套都比较薄弱，这直接影响了置业者的购房欲望。,规划落实缓慢,根据水口片区的具体规划，水口将引入更多公

24、共交通、学校及医院。但是目前这些配套还都没有落实，在水口中心区的水口中心广场，周边基本上没有大型的商业中心。生活配套、超市这些最基本的居住配套也无迹可寻。虽然三环路贯通水口，但是却没有将市区的各种生活配套、商业引过来。,虽然水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，但实施进度缓慢。,公共交通不便,虽然区域内道路众多，但这些交通干道却没有形成有机的公共交通网络，将周边的人、商业融合起来，形成一个路网。道路的功能还只是简单的交通，没有承载商业，没有将区域内的人流连接起来。,往来于水口和市内其他区域之间的公共交通比较稀少，最直接的影响就是人员流动的减少，这使水口与其他区域之间形成了明显的断

25、层。,楼盘工厂混居,水口最初是以工业镇来规划的。在众多企业进驻这一区域。造成了进驻企业和楼盘比邻而居的情况，而这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。,由于周边复杂环境的影响，楼盘靠外部单位的单价都要比小区内便宜几百元。,环境复杂，工厂林立，流动人口众多，致使购买高端住宅的消费者对水口的楼盘印象大打折扣。,水口片区楼市概况总结,片区规划、高档居住区概念、实力开发商的进驻、大量别墅项目的开发，让水口片区在惠州整体市场中的地位不断提高，大盘低密度项目开发成为区域楼市的特点。,1,2,3,但08年金融风暴之后，市场高端客户的退出，让水口市场立即冷却下来，甚至有不少项目出现停工、烂尾、封盘、降价销售等情

26、况。,随着09年全国市场的火爆，水口市场开始回暖，但受片区规划执行缓慢、城市发展速度滞后、配套缺乏、交通不便等因素的影响，水口市场仍然处于冷淡状态。,4,区域在市场价格及土地方面存在竞争优势，随着规划配套的落实，未来水口知名度与楼市人气将会得到明显转机。,片区在售楼盘分析,Part D,富盈项目,锦湖湾,江南御都,汤普项目,远东伊世堡,合生国际新城,世纪东方城,珠光御景湾,中信项目,蓝波湾,区域楼盘布局图,Part D.1,江南御都,江南御都,1、4栋均为16层高层，首层为临街商铺；2、3栋为14层高层，首层架空；5、6栋为16层高层，首层架空园林，15-16层为复式；7、8栋为11层小高层，

27、首层临街面为商铺，10-11层为顶层复式；,位于惠城区水口镇中心区环镇路（镇政府斜对面），项目分2期共14栋，目前在售的是1期，18栋高层和小高层单位。,项目基本信息,主力户型,三房两厅两卫约116平方米,四房两厅两卫约140平方米,以116140平米的三、四房为主，南北通透，并大面积使用观景凸窗，通风采光佳，户型方正，功能线条清晰。,Part D.2,珠光御景湾,区位图,珠光御景湾位于惠州江东新城，所处片区是惠城未来的CLD，拥有较好的区位优势。,珠光御景湾位于惠州东水口区域中心青塘湖畔,邻近文体中心、人民广场、湖滨公园。小区以半岛围合欧洲新古典建筑，周边大型高尚住区云集，有水口文体中心、人

28、民广场、湖滨公园、五星级皇冠假日酒店等高端休闲生活配套设施。,项目基本信息,周边配套,珠光御景湾，紧邻文体中心、人民广场、湖滨公园。小区为半岛围合欧洲新古典建筑，户型均为150-250平方米大宅，拥有青塘湖御景湖双湖环绕，社区规划有经典欧洲园林。配套有名流尊尚会所，天幕泳池、欧陆风情街区。,项目位于惠州水口街道办中心青塘湖畔，一期三栋192套小高层单位已封顶，二期高层单位建设中。,156.7,191-195,效果图：项目分两期开发，一期1-6栋为小高层，目前已封顶，二期为7-10栋高层，现正在建设中。,一期由6栋11-15层的小高层组成，主要产品为156平米的四房和191-195平米的五房。二

29、期由4栋17-30层的高层组成，主要产品为100平米到130平米的三房和四房。目前一期工程已经全部完工，小区园林也已经建好，二期工程8栋已经封顶，其它几栋正在建设当中。,B1-B4栋,C4-C6栋1-3栋,一期,二期,户型特点,B户型（五房191-195）,C户型（四房156.7）,一梯两户，所有户型均为南北通透；超大的入户花园或阳台、凸窗和观景落地窗，处处彰显豪宅的风范，180-270景观凸窗，计全面积。,中心园林,小区门前湖景,大门会所之间的广场,小区配套,客户评价,水口太偏，不知道3-5年会不会发展到水口那边去。珠光相对来说是我的dreamhouse，豪华，气派。我是看了很多楼盘的，御景

30、湾还是不错的，现在价格也不高，就是周边的治安需要考虑。感觉很大气,就是面积太大了。我去看了的，真的很喜欢，只是考虑到以后小孩子读书问题，就有些犹豫了,好的学校上学太远不方便。,大部分客户对珠光御景湾的产品相当满意，认为性价比不错；美中不足的是周边的环境较差，配套不足。,项目优劣势分析,湖滨住宅，有可利用的景观资源；品牌开发商开发；交通通达性较好；产品品质较高，欧式建筑特色；,优势,劣势,周边农民房多，对项目的形象有一些影响；工业区内，环境一般；项目周围的配套不成熟，生活不方便；户型面积偏大，总价高，客户群相对较窄；,珠光御景湾拥有良好的湖景资源，产品品质较高，但其周边配套不足，对当地置业者来说

31、户型面积偏大，总价偏高。,Part D.3,合生高尔夫庄园,项目基本信息,地理位置,合生高尔夫庄园位于惠州市惠城区水口龙和东路一号，广惠高速蓬陵出口旁。,规划设计,项目整体规划图,项目总占地面积207万平方米，总建筑面积122万平方米。拥有2公里私家江岸、500亩私家江心岛、对望青山28峰，集江、山、岛等自然资源于一体。,建设中的高尔夫球场,同时，项目建设有近百万平米私家高尔夫球场，总建筑面积超过100万平米，规划有18洞国际标准高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔夫会所，预计于2010年4月正式营业。此外还有休闲农庄、体育公园、泳池等高端配套。,主要产品,一期别墅平面图,别墅外立面图,一期建筑面积

32、约11万，主要产品是户型为230、270及330三层高法式风情联排别墅，共108套，目前已售罄。后续将有酒店式公寓等。,景观资源,合生高尔夫庄园项目地处东江上游，更拥有2公里长的东江私家岸线。与金蟾山隔江而望，郁郁葱葱的山景既可远观，也可摇船过江，登山观景。内拥500亩绝版私家岛屿，实现于自然、建筑与人文的交相辉映。,得天独厚的景观资源，拥有江景、山景、岛景等丰富而稀缺的自然景观。,交通,自驾车：从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内；半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。深圳至项目路线：1）机荷高速惠盐高速惠河高速（小金收费站）广惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左

33、右2）机荷高速深惠高速(白云出口下)三环路环镇路惠水公路东行三千米左右；3）机荷高速-深汕高速（凌坑出口下）-广惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右广州至项目路线：广惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右距离东部建设中的惠州机场12.5公里，陆、空交通十分便捷，通达四方。,便利的交通网络，吸引了众多深圳、广州等外来投资自住客户。,Part D.4,合生上观国际,项目整体基本技术指标,整体优势卖点分析,毗邻皇冠假日酒店和水口文体中心，政府规划的各类生活配套基本都在项目五分钟生活圈内，未来生活非常便捷。同时，三环路、四环路、机场路、公车站等都在项目附近，交通出行方便；占地30万平米，建筑面积

34、103万，大型高档社区，建筑风格为欧式新古典主义，打造1.4公里中轴景观，园林大气、豪华；一梯一户和一梯两户大户型设计，6米超大客厅、9米观景露台，180度落地窗，双景主人房，独立工人房；1万会所，网球场、健身房、足球管、羽毛球馆等多功能会所；“皇家物管”，提供全方位、细致、专业的物业服务。,豪宅定位，项目优势卖点分析,项目整体不利因素分析,项目不利因素分析,水口新城处于发展期，居住氛围有待提高，公共配套还需完善。水口新城目前新盘较多，大多处于开发或销售阶段，居住人口不多；公共配套，如商业、菜市、公交系统等尚未完善；项目定位为高端楼盘，但周边商业气氛冷清；还需要较长时间来营造居住氛围。附近有大

35、片城中村，周边治安存在隐患。项目周边有大量城中村，环境相对复杂，治安安全方面存在一定隐患。高端楼盘林立，竞争对手较多。水口新城定位为高尚住宅区，项目周边多为高档楼盘，高层、别墅等，如国际新城、高尔夫庄园、蓝波湾、东方世纪城等，竞争对手较多。与国际新城共用营销中心，指示不清。项目与国际新城同属合生创展开发，两项目共用一个营销中心，但是只标识“合生国际新城”，且离样板房距离较远。,项目整体分期状况,项目总体指标：占地面积：30万 总建筑面积：103万（分九期开发）建筑类别：高层、小高层容积率：2.99 覆盖率：25%绿化率：35%总户数：3970 停车位：3970,一期,项目分九期开发，其中一期由

36、8栋11层小高层及4栋18层高层组成，一期建筑面积为64768。,项目一期指标,项目一期户型配比,项目配套条件,1万会所，设有健身房、网球场、室外游泳、篮球场、羽毛球馆等。设施较完善，可满足住户运动、健身、交际等日常活动。,共享毗邻的国际新城商业街,规划有一个16班幼儿园，一个48班小学、一个54班九年一贯制学校。,合生上观国际,合生国际新城,项目产品线分布与设计分析,一期,高层,小高层,产品线分布及设计分析,项目目前只有小高层、高层两种产品，小高层位于社区入口两边。地块剩余用地目前规划未详。产品楼距较宽，高层为一梯一户，小高层为一梯两户。中轴线从社区入口开始，贯通整个地块，音乐广场，欧式亭柱

37、，精致园林，景观生动大气。,项目园林景观分析,花的种类繁多，花期不同，一年四季，花开不断树木高高低低，错落有致，富有层次感小区内有鹅卵石铺制的小道，有用不同颜色石砖拼接成各种图案的路面，细节处尽显精致,中轴景观设计一步一景，大气豪迈社区入口音乐广场，亭柱喷泉，生动有趣。,项目户型卖点分析,主力户型：五房、六房特征分析：规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；户户南北通透，采光好，通风透气；一梯一户或一梯两户设计，9米观景阳台，180度大型落地窗及大飘窗，双景主人房，独立工人房，功能全面，分工合理。,项目户型卖点分析,赠送面积赠送阳台、露台的一半面积，使用率达到87%。功能空间休息区、生活

38、区、休闲区分布合理，功能完善，动静分离。空间尺度大户型，6米超大客厅，9米超宽观景露台，超大阳台，180度落地窗。跃式设计跃式设计，下沉客厅，空间感强。,五房、六房功能共性分析,项目户型卖点分析,五房两厅三卫一厨，建筑面积约190,分布于小高层；一梯两户设计，南北通透，通风采光良好；层次丰富的跃式设计，下沉式客厅；宽阔的入户花园，超大观景阳台；主卧180度大落地窗，独立衣帽间；独立的工人房，保证业主私密性。,项目户型卖点分析,该产品分布于高层；一梯一户设计；9米超宽观景露台，超大观景阳台，大弧度飘窗，可随时观赏窗外美景；双主卧设计，独立衣帽间；工人房放在露台边，更多保障业主隐私。,六房两厅三卫

39、一厨，建筑面积约190,Part D.5,世纪东方城,项目整体技术指标,项目整体建筑及园林风格分析,小高层：简约的现代风格。没有很明显的特色；别墅：欧式风情；园林：规划打造欧式风情园林，已经打造好的园林由于后期护理不到位，植被品种少，难以体现出项目品质感。,项目整体优势卖点分析,位于水口中心区位置，地理位置优越；片区未来是高档住宅区，区域有多个高端楼盘在开发；项目南面是商贸城规划用地，预计3年内建成，可以大大提高生活便利度；可以享用水口文化体育中心，湖滨公园等市政配套，社区内配套3万中央水景园林；视野开阔，周边无高层建筑遮挡视线；以大户为主，户内空间开阔，户型涵盖4房至独栋别墅，面积范围跨度广

40、（从137-668），独栋、双拼及联排别墅均有层层退台设计；水口片区唯一有独栋别墅的项目。,片区前景较好，景观资源丰富，社区户型多样，水口唯一拥有独栋别墅的社区。,项目整体不利因素分析,离城市中心较远，昭示性不强社区区离惠城区中心距离较远，且项目户外宣传几乎一片空白，营销中心周围也没有导视牌，昭示性弱。片区民房多，大环境欠佳水口中心区商品房建设尚处于起步阶段，社区不多，均处于在售阶段，居住氛围不浓，民房聚集较多，大环境欠佳。周边生活配套比较欠缺水口属于惠州的居住新区，基本的生活配套及商业配套非常欠缺，后续配套的完善需要一定时间，对在售项目不利。,离市中心较远，昭示性不强，片区居住氛围不浓，周边

41、有众多民房，大环境欠佳，周边生活配套暂时难以跟上。,项目整体分期状况,一期,二期,项目总体经济指标：占地面积：9万 总建筑面积：26住宅面积：约23.5万（分两期开发）建筑类别：高层、小高层、联排别墅，独栋别墅容积率：2 覆盖率：30%绿化率：48%总户数：897 停车位：1510项目定位：领袖级人物的一块大隐于市的生活净土,项目分二期开发，一期已完工，目前在售一期别墅区，二期即将动工建设。,项目一期户型配比,项目整体布局与规划分析,中央园林,沿街联排别墅,双拼别墅,联排别墅,小高层,高层,公寓式酒店,沿街商业,幼儿园,独栋别墅,会所,整个项目才用内部别墅，外围临街联排+小高层+高层的布局方式

42、，别墅集中分布于项目西半区。,项目配套与分布分析,幼儿园,会 所,会所：会所设在四环路边，与东侧项目江南御都相邻。整个会所面积600幼儿园：本项目设有1个幼儿园，分布在项目外围靠四环路边，其意图很明显是使其具有对外性。,项目商业配套分析,沿街商业,商业配套：项目四面环路，底层皆为临街商铺。由于水口片区处于商业开发初期，居住氛围较淡，人流量不大，商业氛围较差；目前临商业业态暂时不确定(已规定不能做餐饮业）。,项目产品线分布与设计分析,沿街联排别墅,双拼别墅,联排别墅,小高层,高层,独栋别墅,项目入口、人流与车流动线分析,规 划 路,入口：主入口设于环镇路旁傍，两个次入口设于项目南面的规划路和项目

43、西侧的湖滨路，三入口均可直接连接别墅区，车流线：本项目车流线如图中蓝线线所示，除别墅车辆，其他将直接驶入各栋楼体附近的出入口。但如图所示，别墅区车流线与人流线混为一道，略失合理性。人流线：如黄线所示，主要围绕楼体及园林规划。,项目产品分析,中央园林,排布方式（点式、板式）高层小高层采用板式建筑线形排布，别墅区根据地块形状，呈排列状布局，中规中矩。建筑间距：中央园林处间距最大达300米，别墅区建筑间距相对较小，建筑密度较高。景观：中央园林规划与项目东区，基本在别墅区视线范围之外。,项目户型分析,特征分析：,主力户型：四房、五房、别墅,项目户型具象分析,四房（建面148，约送11）,二房主要分布在

44、1、2号楼：客厅开间4.8m，户型布置 方正实用，紧凑合理，不浪费面积，每个功能区区间分明；大面积花园阳台；主卧全景观弧形落地窗设计；卧室大凸窗设计,项目户型具象分析,五房（建面216，送12）,五房主要分布在1、号楼：户型方正、南北通透，功能分区稍显紊乱；客厅开间5.5m，独立式餐厅；主卧开间4.5m的长条型；大面积入户花园及客厅南向景观阳台，阳台朝向社区园林卧室大凸窗设计，主卧弧形落地窗设计。,Part D.6,天地源项目（原远东伊世堡）,（原）远东伊世堡项目,天地源项目,09年4月初，水口别墅盘远东伊世堡在部分产品已取得预售证的情况下，突然停工，当时开发商方面对停工原因的解释是资金缺口1

45、.5亿，停工是为寻求股权转让。9月8日，上市房企天地源股份有限公司发布了公告，拟收购远东(惠州)房产有限公司名下开发的“伊世堡”项目。这一收购由天地源下属的惠州天地源房产公司进行，收购金额达3.48亿元。天地源股份有限公司收购伊世堡项目之后，作出了拆除原有伊世堡项目，进行重新规划建设的决定。,由于资金严重缺口，导致远东伊世堡项目被天地源股份有限公司收购，天地源股份有限公司收购伊世堡项目之后开始拆除重建。,拆后重建,将物业类型调整为，别墅（联排、独栋），小高层，高层。将原有别墅面积缩小，栋数增多。规划将建120栋别墅。项目为三期开发，先推出一期临路联排别墅。准备在今年9月份推出一期产品。,天地源

46、股份有限公司收购远东伊世堡项目之后，对项目规划有以下几项修改：,市场总结,从统计数据可知，片区各楼盘未来将有256.7万的供应量。而参照片区各楼盘的销售情况可知，未来供应丰富。从片区各楼盘推出的产品来看，别墅和大户型产品将成为水口片区的主要产品，而别墅以双拼，联排为主，面积区间以200400为主。独栋别墅较为稀缺，面积以400 600 为主。而洋房却以大户型为主，面积集中在150-260 之间。从片区价格水平来看，联排别墅价格6000-7500元/，目前只有东方世纪双拼别墅，价格在6000元/左右，独栋产品价格在8000元/左右，而洋房价格处于4200元/的水平。而在价值依托点上差异较大、不一

47、而足,或江景、或湖景、或片区规划在项目规划上普遍重视园林的打造，对内部水景较为青睐。,市场总结,Thanks for your attention,Wish you a good day!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsL

48、CLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfy

49、TsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,