天力行2008年开封市裕康地产商业策划案纲要.ppt

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2、划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,第一阶段：市场调研阶段,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,一、市经济环境的分析和生活结构研究,总人口及区域人口结构2007开封市总人口达580万人口，市区人口达85万人，而接待旅游人数达180万人次之多，是城市人口的2倍多，市区人口的20倍。开封市辖5个市辖区、5个县，即鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区和尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县。开封市面积6444平方千米，人口4

3、90万人（2007年）。鼓楼区面积 58.68平方千米，人口16.13万人。龙亭区面积 91.51平方千米，人口11.6 万人。顺河回族区面积 86.73平方千米，人口24.11万人。禹王台区面积 57.05平方千米，人口14.83万人。金明区面积252.38平方千米，人口18.2 万人。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,GDP发展状况及产业结构情况2007年的GDP是257.21亿元，比2006年增长了12.3%,开封批发零售、住宿餐饮业发展情况（单位

4、：万元）,注：1、2003年及以前不含住宿业。2、限额以上批发零售业，指年末从业人员在60人及以上，年销售额在500万元及以上的企业；限额餐饮业指年末从业人员在40人及以上，销售额在200万及以上的企业。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,商业流通发展现状 截至2007年底，开封市共有贸易企业1406家，其中限额以上企业166家；住宿餐饮企业320家，其中限额以上68家，有近20个大型批发零售专业市场。2005年，开封市批发零售、住宿餐饮业完成社会消费品零

5、售总额154.2亿元，占全省的比重为4.6%，同比增长13.9%。其中，批发零售业完成127.8亿元，占全省的比重为4.5%，住宿餐饮业完成24亿元，占全省的比重为5.1%。限额以上批发零售企业资产总计42.6亿元，占全省的比重为4.2%；主营业务收入完成78亿元，占全省的比重为3.7%。2006年前三季度，开封市批发零售、住宿餐饮业实现社会消费品零售总额132.3亿元，同比增长14.7%，比上年同期提高0.9个百分点，占全省的比重为4.8%，比上年同期提高0.3个百分点。其中，批发零售业完成109.9亿元，住宿餐饮业完成20.4亿元。全市贸易业完成销售总额174.6亿元，住宿餐饮实现营业额2

6、2.8亿元。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,居民收支及生活消费情况：(单位：元),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,近两年开封房地产开发情况调查,2006年全市全社会固定资产投资完成166.29亿元，比上年增长38.5%，其中城镇固定资产投资123.94亿元，增长40.7%。在城镇投资中，住宅投资11.84亿元，比

7、上年增长46.8%。第一产业完成投资2.26亿元，增长2.5倍。第二产业完成投资57.23亿元，增长78.1%。其中，工业投资56.17亿元，增长75.9%。第三产业完成投资64.45亿元，增长16.6%。全年全市房地产开发投资10.75亿元，比上年增长45.4%。商品房屋施工面积152.82万平方米，增长20.1%，其中住宅128.78万平方米，增长30.1%；商品房屋竣工面积41.27万平方米，增长6.7%；商品房屋销售面积53.63万平方米，增长25.5%。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团

8、圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,2007年12月初对开封市有开发项目的房地产开发公司进行统计，共有57个公司，65个项目（其中5个为代建项目）。2007年1-11月份开封市房地产开发在建项目计划总投资55.9亿元，规划总用地面积267万平方米，规划建筑面积326万平方米（其中规划住宅和商业面积分别为234万平方米和83万平方米）。开封市房地产开发11月份完成投资1.08亿元，比10月份增加了0.28亿元，提高了35。至11月底累计完成开发项目投资11.85亿元，其中住宅投资为8.65亿元，占累计完成项目投资的73。至2007年11月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积83.2

9、万平方米，其中住宅累计新开工面积63.8万平方米，共6721套，平均每套建筑面积94.9平方米；商业累计新开工面积14.4万平方米；其他累计新开工面积为5平方米。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,至2007年11月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积184.5万平方米，其中住宅和商业分别为152万平方米和32.5万平方米，较上个月基本持平。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约23.7%，90-110平方米住宅占总量的28.9%，110-1

10、30平方米住宅占总量的25.6%，130-150平方米住宅占总量的13.8%，150平方米以上住宅占总量的8%，近期变化不大。从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型中低面积户型比重稍有增加，这和政府宏观调控政策的切实落实是分不开的。至2007年10月底，住宅累计竣工面积为29.2万平方米，2324套，竣工房屋平均每套125.6平方米；商业累计竣工面积为5.5万平方米。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,2007年开封市房地产市场销售情况：截至到11月底，

11、住宅销售面积为44.3万平方米，比上月增加2.2万平方米，增长10；非住宅销售面积为3.8平方米，比上月增加0.6万平方米，增长18.7。开封市楼盘销售价格有所增长，住宅类均价约为2623元/平方米，非住宅类均价6480元/平方米。住宅价格，以市中心、西区为最高，东区、南区较低，其中金明池综合项目住宅销售均价4878元/平方米；非住宅类销售价格最高的是以鼓楼商圈及周边几个重点商业项目的价格为最高（中大商贸城、凯撒财富广场、新都汇、鼓楼商城及城外地段较好商业），同一个项目每平方米高达两万多元和几千元的的售价相差很大，但是销售情况并不尽如人意，说明开封市商业地产饱和度逐步增大，应有效加以控制。,房

12、地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,以下是经济适用房数据：截至07年11月底经济适用房完成投资1.9亿元，总用地面积为58.8万平方米，规划建筑面积99.2万平方米，新开工面积36.3万平方米，在建建筑面积88.6万平方米，竣工面积16.5万平方米，销售面积为17.6万平方米，销售均价为1337平方米。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理

13、商、广告公司）,二、区域结构调查,交通体系状况 可直达本案的公交线路是11路、13路公交车，都可直达马道街商业中心。11路 起点站：公交四公司 终点站：水稻乡 途经：第二人民医院、化建生活区、供水总公司、锦绣嘉园、汴京公园、汴京桥、学院门、鼓楼、行宫角、新街口、河大一附院、城隍庙后街、大梁门、职工医院、万宝商厦、航天大酒店、开封大学、市技工学校、金明广场、市政协、省地税培训中心、河大新校、拓美瓦厂、喜台村、连霍高速口、水稻派出所、开封市监狱、单寨。13路 起点站：公交四公司 终点站：龙成香榭里 途经：第二人民医院、化建生活区、供水总公司、锦绣嘉园、汴京公园、汴京桥、学院门、鼓楼、北书店街、新街

14、口、河大一附院、城隍庙后街、大梁门、职工医院、万宝商厦、航天大酒店、开封大学、市技工学校、市发改委、金康苑、金明小学、开封网通公司。）在其附近进主要是金明广场的公交线路有16路、17路、101路公交车。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,道路状况、通行量 本案位于大梁路与夷山大街交叉口东北角，大梁路西接郑开大道，东接西门大街，双向6车道，为开封市的主干道，车流量较大；而夷山大街以大梁路为界，以南路段路面情况一般，车流量较少，以北则只有短短的二百米路程到万胜

15、街即止，到了路状况良好；本案北临的万胜街是一个露天的菜市场，狭窄的道路泥泞的地面，道路状况很差，基本不通机动车辆，但路对面的都市村庄近期会进行拆迁改造，整个万胜街会面貌全新，以及夷山大街和万胜街交叉口以北的道路情况也会有所改观（这些变化基本上都会在本案竣工前完成）。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,区域性质与功能特点 本案所在的金明区是开封市政府、市委、人大、政协、国税局、审计局、法院等的所在地，中国联通、中国移动、中国网通也都分布在金明大道上，中国人民

16、银行、农业发展银行、农业银行等各大银行的开封支行也都设在这里，同时还有开封大学、河南大学，周边的五星级中州国际饭店、菊海大酒店、东京艺术中心等也代表了这一带的区域消费性质。本案所在区域是开封市的行政中心，同在大梁路本案以西的金明广场类似郑州的绿城广场，是这一区域的人群主要集散地，也是郑开公交的必经之路。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,三、商业发展现状及规划,商业发展现状及布局情况 近年来，开封市消费品市场中新兴业态层出不穷，业态种类广泛，购物中心、超级

17、市场、专业店、专卖店、便利店、仓储式会员店等新型业态种类齐全，竞相发展。从业态结构看：百货零售发展稳健，连锁超市份额逐步扩大，专业商店势头迅猛，以及新型商业业态有加速发展之势。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,1、百货零售稳步发展，超级市场发展势头迅猛，所占市场份额得到提升。1993年，第一家超市现身开封，标志着新型零售业态开始登上开封商业舞台。其新颖的业态、丰富的商品和“一站式购齐”的理念，加上优惠的价格，极大地吸引了消费者，超级市场发展势头迅猛。到目

18、前，仅三毛一家商业集团在开封就拥有56个连锁店分布，营业面积已达3.6万平方米，全年实现商品销售总额1.6余亿元。而且，通过商业资本的运行积累，他们已经开始广泛的进入休闲娱乐、居民服务，乃至于工业生产领域。铜锣湾广场虽然运作的不是很成功，但也算是开封第一家真正意义上的百货商场。另外北京华联入驻开封，工程今年5月份竣工，开业后，依托北京华联强大的资源和实力将会给开封的百货业和超市业带来不小的冲击。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,2、专业商城、专卖店迅速崛

19、起，逐渐成为消费品市场的主体业态。自1989年万宝豫东商场在开封市开设第一家电器专业大卖场，率先走上了专业化之路以后，电脑、数码、手机、家居建材等多种行业的专业企业如雨后春笋般不断出现，并以其相对价格较低、专业服务、连锁经营等优势，迅速分割了全市零售市场份额。以老商业区环鼓楼为中心的日常生活用品市场，集中了以服装、生活用品为主的振河商业城、相国寺大市场和新开业的古楼商城等。以南北大通道中山路为主的知名品牌专营店，汇集了花花公子、adidas、梦特娇、耐克、皮尔卡丹、七匹狼、报喜鸟、金利来、雅戈尔等国内外40多种知名品牌，麦当劳、肯德基、德克士、豪享来等知名餐饮连锁也都在此安营扎寨。已经开业的龙

20、亭新都汇、今年既要开业的北京华联以及正在兴建的宋都皇城等（这三个项目分别位于宋都御街的两侧），作为一种新兴复合型商业零售业态，是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的综合消费场所，具有规模庞大、功能齐全的特征，建成后将成为开封消费品市场的新兴业态而受到青睐。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,3、专业批发市场已具规模。相国寺批发市场在开业之初是全国八大批发市场之一，主要经营日常生活用品、针纺织品等，经营范围覆盖豫东南地区，每年的交易额十几亿。还有开业较

21、早的东区以建筑材料、装修装饰为主的建材大世界，以及后来开业的豪德贸易广场等，汇集了国内外众多品牌的建材，可谓是琳琅满目，低、中、高档一应俱全，每年的营业额高达数亿元。以果品、蔬菜为主要对象的果品交易大市场，为大蒜、西瓜等农产品交易服务的专业市场有近十个，车水马龙，川流不息，每年的交易额以数亿计等。相同质的商品货物在较小的范围内形成的专业市场有利于消费者的充分选择，从多方面满足顾客需要，从而实现最终消费。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,4、贸易物流已具雏

22、形。由于开封市地势平坦，交通便利，特别是郑州至开封城市快速通道更是把两市合二为一等综合优势，为物流基础设施、物流信息、物流配套设施和物流产业政策提供四大平台，为现代物流业发展奠定基础。形成了以国家粮食库、兰考县板材、尉氏县棉花纺织、杞县大蒜、开封县食品、通许县农副产品为主的涉农专业物流中心。由交通运输单位组建的物流公司也已具雏形，势必强势推进开封市的涉外贸易的大发展，与全国几大经济圈的联系更加紧密。开封市商业布局总体上呈现“113”格局，即一个市级商业中心，一条商业街，三个区级商业中心。一个市级商业中心是鼓楼马道街商业中心；一条商业街是中山路商业街；三个区级商业中心分别是南关商业中心、东城商业

23、中心和西城商业中心。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,目前，开封市商业布局存在着单中心内聚型的演变趋势，具体表现是，鼓楼马道街市级商业中心的规模进一步膨胀，商业活动向其集聚的趋势不断强化。相反，南关商业区、东城商业区和西城商业区三个区级商业中心相对萎缩。根据中心地理论，交通运输条件的改善，增加了高等级商业中心的吸引力和影响力，使其具有更大的吸引范围，影响到次一级商业中心功能的发挥，并使区域内商业中心的数量减少，从而替代了过去高等级中心地购买高级产品，低等

24、级中心地购买日用品的规律。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,城市商业发展规划 开封的“十一五”规划已经描绘出开封贸易物流的宏伟蓝图。依托汴西新区便利的公路、铁路及航空交通优势，优惠的投资环境，宽敞的场地资源，繁荣的商贸基础，规划建设开封市汴西新区物流园区，集货运代理、仓储、分拨配送、流通加工、物品展示、信息服务等功能于一体，成为开封物流主要的功能载体，从而带动整个开封物流业的发展。着力打造“一个综合物流园区、五个专业物流中心、多个城乡商贸市场”为格局的物

25、流网络体系，把开封建设成为河南省重要的物流枢纽城市。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,四、消费者消费行为调查与研究,消费人群 1、本项目和周边项目住户及开封市民 2、优秀丰富的旅游资源吸引来的大量游客 3、郑开大道交通枢纽带来的大量游客 消费者购买力分析 从以上的开封消费情况看，当地市民的购买力相对低下，而西区是开封的行政中心，也是开封市中高档楼盘的聚集地，所以项目周边的购买力相对开封整体较高些，另外由于开封的大量优秀旅游资源以及本案优越的交通和地理位置

26、，将为这里带来大批的消费者，而通常情况下在外旅游的人的消费欲望又很强烈，这些因素提升了该地的整体购买力。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,消费者交通和出行方式 开封当地的消费者多以自行车为出行的交通工具，公交系统还不很发达，但也是常用出行方式之一；而对于本案，周边居民也可步行至本案，由于本案的地理及交通优越性，公交车的方便程度，外地游客从景点或老商业中心至本案多以出租车和公交车为主，自驾车也能占到一定比例。本案位于与郑开大道相接的大梁路旁，几乎是进入开封

27、的必经之路，且案址路对面就是郑开公交的终点站之一，所以对来开封的游客来说非常容易到达本案；而对于开封市内的顾客，除了大梁路是主干道之外，本案周边更是有多辆公交线路，且大多开往景区和马道街商业中心，路面状况良好。整体而言，无论顾客以什么样的出行方式都很容易到达本案。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,购买者购买心理及行为分析 在开封当地的消费者心里，90%以上的开封人逛街购物的第一选择就是鼓楼-马道街商业中心，另外还有中山路商业街，两个商业形态同在一个商圈中

28、，也就是开封的老商业中心。在鼓楼-马道街商业中心，消费者可以购买到价格比较适中而档次较低的商品，中山路商业街除了铜锣湾商场和三毛购物广场外，临街商铺的品牌从国际一线的部分高档品牌到当地低档廉价的东京服装超市种类繁多，档次参差不齐。在这里开封市民或是游客只能买到档次偏低的中档货，或是只能享受到落后的服务和购物休闲环境，如果需要购买上档次或是更高要求的商品就只能去郑州了，在他们的印象里开封是没有的，即使有也感觉不到，比如说在中山路的三毛购物广场一楼就有世界名牌的梅花表，可是在阴暗的角落，早已落后的塑料灯箱根本无法让人相信那是世界名牌。所以本案要打造开封市民乃至在此旅游的市民心目中的时尚、精品形象。

29、,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,五、项目立地条件研究,项目地块经济技术指标,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,周边环境和公建设施 紧邻本案西侧的夷山广场是开封市政府开发的公共游园广场，在西侧百米外的金明广场是开封目前最大最有人气的广场之一；本案西侧一路之隔的东京艺术中心建筑风格现代时尚，斜对面又是五星级的中州国际饭

30、店；本案南侧一路之隔的是开封大学北门，整体人文环境较好，而且公建设施较老城区相对齐全些，还有待改善。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,项目SWOT分析,优势：1、规模较大，业态齐全，涵盖居住、消费、餐饮、休闲娱乐等；2、先进的住宅加商业理念，三面临街底商，规划合理；3、区位极佳，位于开封西区中高档楼盘的集中开发地，且大梁路西接郑开大道可以说是开封的门户，为此处带来可观的外地客流，提升了整体消费层次；另外该地也是开封市的行政中心；,房地产策划大全房地产项目

31、工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,劣势：1.本案西临的夷山大街段还没有完全开发，以北的都市村庄拆迁工程还没有定性，万胜街的改造也还没有准确日期；2.周边整体生活配套设施落后，影响日常生活；3.本案所在区域虽是中高档楼盘的集中地，但尚未完全入住，入住率的高低对本案的商业会有所影响；,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,机遇和挑战：1、目前在开封市

32、最有影响力的商业中心就是鼓楼马道街商业中心和中山路商业步行街，九成以上的人节假日休闲购物的去处都是这两个地方，也包括本案所在的西区消费者，所以如何改变开封市民的消费习惯是一项很大的挑战，但由于西区是开封新区，商业形态尚未完善，而且像鼓楼-马道街，中山路这样的老的商业中心整体设施已经落后，业态结构也相对落后，而且偏于中低档，很难支撑起开封快速的经济发展，所以，本案先进的市场定位以及合理的业态分布配比对改变开封现有的落后商业形态起到关键的带头作用，也是一个很好的机遇；2、离本案不远位于晋安路和金明大道正在建设的开元盛世广场，规模也很大，是大型商业加别墅的另类组合，除了拥有一个大型的仓储式商场外，其

33、主商业区是一个多层的露天步行街区，建成之后既是整个开封市区的标志性商业地产，也是西区的商业旗舰，同时和裕康形成开封的西区商业中心，从这个层面说，开元的存在既是机遇又是挑战。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,六、商圈的确定和研究,随着城市框架迅速拉大和第三产业的发展，开封市黄金商业区的重心出现向西偏移的趋势，但是以鼓楼广场为中心的鼓楼商圈仍然是商业网点最多、人流量最大、最繁华的街区。在这一核心区域的马道街、二马道街、书店街、鼓楼街、寺后街以及鼓楼广场周围，

34、几乎每一寸土地都蕴藏着极高的商业价值，商场店铺林立，各种商品一应俱全，日客流量数以万计，成为展示繁华开封和都市风情最直观的风景。在市区商业重心西移的过程中，中山路商业带目前已经形成气候。这一变化扩大了市区黄金商业区的发展空间，也进一步丰富了鼓楼商圈的商业内涵。目前，以鼓楼夜市、第一楼、万宝商场、三毛时代购物广场、振河商业城和航天铜锣湾等重量级商业企业为代表的商圈经济正在发挥着巨大的聚集效应，其中鼓楼夜市已经成为中原地区最有感召力和影响力的风味性美食品牌，每天晚上都能吸引大量外地游客前来消费，是我市最具兼容性和开放性的商业经营区,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策

35、划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,由于地理位置优越，再加上传统商业区对市民消费的心理暗示，鼓楼商圈对商业精英们产生了巨大的投资引力，也造就了一批商业精英。万宝、三毛、航天等都是在商圈内成长起来的本土商业企业。由于民营企业的迅速崛起，鼓楼商圈很早就确定了开封市主力商圈的地位。本案所在的商圈属于西城的商业中心，从目前本案自身的条件还不足以形成一个商圈，而在离本案不远的金明池商业中心建成后将和本案一起打造出一个最具竞争力的商圈-西南商圈。金明区的常住人口达到19万左右，而在该商圈附近又聚集了一批中高档的住宅以及很多的市政单位、

36、学校等，金明广场也是开封市民经常出游的地方，而在象征开封新区的金明区内，还没有大型的集中商业，而该商圈的形成不仅可以成为金明区的商业中心，解决该区域居民的日常消费行为，同时该商圈的这两大主力商业分别位于金明广场的东北、西南两侧，连接两大商业的是直接郑开大道的大梁路，又是开封市的主干道，夹在两大商业中间的金明大道也是开封市的主干道，交通的便利又为整个开封市民提供了更好的消费选择。也就是说该商圈的辐射范围可从金明区辐射到开封市区。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公

37、司）,附 金明池概况：金明池项目位于河南省开封市金明大道以西，距离开封市政府约一公里，与市人大办公大厦相邻，规划占地面积1008亩，是杭州开元房地产集团有限公司投资开发的一个大型复合地产项目，物业类型包括高级别墅、五星酒店和大型商用物业。金明池项目原由另一家开发商向开封市经济发展委员会申请立项，并由河南省经济发展委员会批准，并于2001年动工建设，计划于2003年完工。后来由于种种原因停工，成为开封市一个“半拉子”工程，现在一些主要景点的主体建筑物已经封顶完工，开封市经济技术集团公司已经投入近3000万元（不计土地成本）。开发商开元集团在与开封方面协商后，初步商定：在基本保留原来景点建筑的基础

38、上，在建筑布局上做比较大的修改。在地块北面（约50亩）建造一座五星级的酒店，建筑面积不小于4万平方米；在东南角沿金明大道建造一商业中心，建筑面积不大于8万平方米。在西边约250亩的土地上进行房地产开发，容积率不大于0.6。现开元具体已聘请了美国WG公司为项目做了初步的概念性设计。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,第二阶段：项目定位阶段,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管

39、理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,一、项目的市场定位建议,目前，在开封商业中占主导地位的仍是由国有百货商店延续下来的传统百货，其中的货品、布局方式等零售组合都是针对年龄较大的人群以及部分游客。而从90年代后期起，70年代与80年代出生的人群已经逐渐晋升为社会消费的主流力量，这部分人群大多是家庭的独生子，是由浪漫、电脑、快餐伴随长大的一代，他们崇尚个人价值观，追求唯一性，对于新事物有极强的渴求心，而旧有项目的落后已不能满足这批人群的的消费需要。其次，开封的最大特点就是古都，历史名城，是以其悠久的历史文明而闻名世界。所以在开封到处可见古老风格的建筑，更甚是当地政府规定在景点聚集

40、的龙亭区内部分区域的新建建筑必须仿古建筑。换句话说，仿古建筑风格或是在其历史文化上做文章已经显得毫无创意和吸引力。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,所以建议该项目走时尚的现代路线,做出“年轻”、“时尚”的休闲、购物一站式消费中心-“引领开封时尚消费的综合型购物中心”，同时要树立充满活力的“开封消费第一站”或“城西消费第一站”的标榜形象。而且郑开大道也为各商家货品的及时性与领先性提供了相应的保障。要让熟悉开封的人见到本案时的第一个反应是“这里不是开封吧？”

41、,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,二、目标客户定位,商铺的目标群1、国内国际名牌服装郑州、开封代理商 2、国内知名饮食联锁店店主与加盟者3、国内高档休闲娱乐场经营者4、本地、外地商铺投资者,商业中心的目标群1、郑州、开封的中小商贸企业2、外地企业驻开封办事处3、本地、外地商铺经营者,酒店公寓目标群1、写字楼白领2、中小私营企业主3、外地来开封商户4、高级公务员5、公寓投资者,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规

42、划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,三、商铺的经营业态定位及功能定位,功能定位购物中心+大型综合超市+商业街+产权式酒店经营业态定位购物中心：一层流行密码，化妆品+女鞋+珠宝+名表专柜，二层淑女馆，时尚女装+精品女装+精品皮具三层男人世界，休闲男装+品牌男装+男鞋四层儿童天地，品牌童装+孕婴服饰+孕婴用品,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,大型综合超市：由于北京华联已经入住开封老商业区，可考虑引进世

43、纪联华卜丰莲花等大型连锁超市，也可以考虑当地知名的三毛超市；商业街：临大梁路的商业街为一类店铺，以精品专卖店为主，打造临街名店长廊；临夷山大街和万胜街的商铺为二类商铺，底层以休闲运动专卖店为主，二层和三层可作为通讯大卖场、健身房、娱乐厅、特色西餐厅、咖啡馆、茶馆健身房等，临夷山大街处以通讯大卖场、麦当劳或肯德基西餐、咖啡等餐饮为主，临万胜街可作休闲运动商业街；,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,酒店式公寓（商务住宿）：由于当地的外来常住人口比例很低，且白领

44、这些阶层的小户型目标客户很是稀少，而开封又是旅游重地，每年接待的旅游人次是其市区常住人口的20倍以上，所以建议以产权式酒店对外销售，引入一家专业的酒店经营公司进行管理，购买者与酒店经营公司签订包租协议，保证业主固定的投资回报率。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,第三阶段：项目规划、设计方案阶段,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、

45、广告公司）,一、商业整体规划设计建议,整个设计规划具有浓郁的现代特色，设计风格极具前卫、领导时尚潮流的新型商场，这主要从三大方面进行表达：第一 项目交通组织的科学性、方便性以及合理性；第二 项目的外立面新颖、独创；第三 功能配置的先进性和完善性。通过以上三大元 素，充分体现“裕康购物中心”前卫的现代风格。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,二、景观设计方案,绿化带 本项目绿化的重点是临大梁路一侧主入口门前广场，可在绿化带种植一些容易的护养树木，同时可在主入

46、口门前设置体闲座椅，人们休息之用；购物中心的正门是商业街拐角处，可设计一个喷泉池，或沿街喷泉带。铺地 铺地是体现本项目的生态绿化。在规划设计中，通过它的材质，颜色，肌理，图案的变化创造出富有魅力的路面和场地景观，极富装饰美感。本项目可利用项目的广场、角落进行铺地绿化。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,小品 小品在商业区硬质景观中具有举足轻重的作用，精心设计的小品往往成为人们视觉的焦点和商业区的标志。本项目可在南北两个拐口处进行一些小品的设计，比如喷泉、人

47、物雕像、铜塑等体闲座椅 座椅应设于三面商业街的门面前，主要是方便消费者就近使用。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,照明 根据本项目商铺经营业态的市场定位为：名店长廊、娱乐、餐饮、手机通讯、等。按照行业的特性，营业时间主要集中在早上9:00晚上22:00左右，娱乐和餐饮可能营业时间需延长至午夜12:00左右，所以无论是商场内外商铺，室外、人行通道、地下停车场还是室内的照明必须做到绝对充足。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策

48、划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,三、交通组织设计方案,商业区要为广大消费者和各经营商家提供一个方便、安全、舒适的商业环境，交通组织设计是对商业区经营影响最为深远的。根据本项目是以商业中心为主导，临街名店长廊为辅的综合性商业市场，交通的规划设计是否科学、合理将直接影响到消费者的客流动线和经营商家的卸货、上货等，所以交通网络的规划举足轻重。为了保障二层、三层、四层与首层的相互交通顺畅以及批发商家运输货物至首层，本项目的功能分布应具合理性之外，如何组织垂直式交通一样举足轻重，因此在各区配备有足够的手扶电梯以及垂直式电梯、货梯

49、，保障交通的通畅、井然有序。首、二层要在多套商铺内设置上下楼梯进出商场，一层商场入口处要有一组扶梯（含上行、下行），另有至少一部观光电梯直达二至四层。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,第四阶段：项目营销策划阶段,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,一、营销整体规划方案建议,商业街结合住宅开发进度，建议采用“以租代售”的

50、方式，即前期先以较低的价格对外租赁，以聚集人气，待先期住房交房阶段时再对外销售，届时销售价格有较大的上升空间。建议首层和二层及三层分开独立销售。营销策略：他们是开封城市中商业的弄潮儿；他们有较强的事业心与投资欲；他们正在寻求一个增值迅速，回报快捷的投资点；他们需要一个可持续发展的生意基地。,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）,购物中心购物中心的营销方式是租赁、联营和自营，建议前期在不能确定其经营状况的前提下以租赁形式为主，对个别销售业绩比较有把握的知名品牌可