宜春奉新南门项目营销推广总体思路报告.ppt

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1、奉新南门项目营销推广总体思路报告,策略规划,推广建议,市场分析,一、市场概述1、奉新商业概述 奉新县商业体量相对较大，区域性分区比较明显，城北地处老城区，集中了大部分繁华的商业街道，核心商业街租金在45-70元/，次级核心商业街维持在20-40元/。商业形态多以服饰、生活配套为主，县城内有大型购物广场一家，中型购物广场三家，能够满足广大消费者日常消费能力。城南由于政府新近规划，人气尚不足，商业气氛不浓，随着行政企事业的搬迁，后市升值以及人气将有所改善。商品销售业态：主要集中在日用百货、小商品和服装，中高档和品牌商品消费量有限。,2、商业结构核心商圈：冯川路、迎宾路、步行街、奉新大道；交通便利，

2、离汽车站非常近，人流量大、辐射力强。,3、商业发展趋势 从商业发展趋势判断，奉新县商业区域进一步向华林公园及现商贸步行街集聚，依托原有的商业环境，华林公园将成为一个中高档商圈的中心点。,次级核心商圈：建设路、解放路、沿河北路、城南片区；交通便利，人流量大、辐射力较广。,4、消费状况中低档商品仍是市场消费的主体。日用品等生活必需品是消费的主流商品。县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长将会显著。5、经营户状况经营户对奉新经济发展前景看好。但是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随

3、着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。,二、SWOT分析,1、优势与机会：,多种营销策略，降低客户首付压力（后期营销报告中着重阐述）,开发式的商业街区，对于经营业态的要求较低,530多米长的街区，在奉新首屈一指项目规模性,一层底商+综合商业体+现代风格的住宅=产品风格,地段项目最重要的优势,2、劣势与问题：,整体街区的不连贯性，对交通动线有一定影响；工期时间跨度大，尤其商业开街，等待期较长；价格：价格的制定是按照现有租金水平反推还是超前市场价格？客户信心：面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望

4、心态严重,三、客群分析,本项目的客群分住宅与商铺二类，住宅客群特征：1、奉新县城中高收入者 改善已有居住条件为主，注重生活配套的完备性。2、乡镇进城人员 3、身在异乡工作的奉新人“落叶归根”的中国传统思想，让奉新的家人享受更好的现代生活商业客群特征：1、投资目的性明确，注重长期回报的投资客 2、扩大自身经营面积的成功经营户 3、新的进城人员，给人打工不如自己做老板,我们的客户从哪来？当前在奉新置业的主要来自:冯川镇 85%周边城镇 10%外来地区 5%随着当地未来的发展:冯川镇 65%周边城镇 25%外来地区 10%,商业客户置业的目的现在:自用 45%投资 55%未来:自用 30%投资 70

5、%,怎么抓住住宅客户利益点,四、项目定位 考虑到南门与西门2条商业街的同质化产品，2个项目从2种不同方向做定位，尽量避免造成“兄弟”项目的竞争定位风格：现代、时尚项目定位：超前十年的现代领地广告推广语：城市因“你”而变推广元素：现代的街区生活，年轻化，,案名推荐 本项目，住宅与商业并存，其中以商业的市场竞争压力最大，是本项目的销售难点所在，因此项目以街区概念为主，住宅部分为街区的一个组成部分，不另做案名推广。主推案名：南门星街本案名直指南门路，直白的告之消费者项目之所在，简洁，明了；星街概念，紧紧抓住项目的定位，突出项目的时尚元素及街区的概念；本案名“星”味十足，切合项目的年轻元素，未来在平面

6、表现上将以绚丽、缤纷的效果为主，抓住项目的超前定位，能很好的将本项目打造成奉新的明星楼盘。其他推荐名：南门尚街,五、营销计划初步考量 根据项目现状，住宅先与商业销售这一主思想不变，住宅销售考虑以“精准销控，短频跑步”为主的操盘思路，配合低开高走的价格策略为开发商创造最大的利润。此种操作手法需要开发商大力配合才能达到最佳效果。商业则以“重点招商，各个击破”的操盘思路，利用项目部分的综合商业体，前期着重招商，以“从大到小”的招商原则，对相关业态各个击破，利用招商的成果展示，打消持币观望人群以及投资客的顾虑，进而扩大销售成果。1、营销筹备阶段现场包装、表现：包括售楼处、工地功能牌、导视牌、形象识别、

7、大卖场店面和门头等；销售人员培训和对潜在客户的摸底；制订住宅详细的广告和促销计划；销售道具到位，包括海报、楼书、招商手册、户型单页等；建立招商小组，对商家及业态进行删选，根据项目商业特点选择性招商；售楼员现场接待，客户预约登记展开；售楼处公开展示SP活动；,2、住宅开盘期及商业筹备阶段销售中心：制订住宅销售表价，同步积累商业客群销售人员对商业客户的摸底；制订商业详细的广告和促销计划；销售道具：商业海报等；确定商业包租返租细则；住宅开盘活动；住宅签定购房合同；,3、住宅强销期及商业开盘阶段借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用其良好的口碑和经营氛围，扩大商业客群投资信心；做好商业开盘期间的广

8、告和促销，形成旺盛的人气和良好的投资氛围；做好住宅强销期的广告促销和活动推广，保证售楼处现场来客量的持续；完成商业工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；充分利用大户进驻等有利点，进行营销推广，促进销售；商业开盘活动；,4、住宅销售持续期及商业重点销售期（08.1109.1）住宅销售全方位、大力度展开；商业销售推广全面展开；旗舰店开业活动筹备；加大SP活动力度，营造商业街区营业氛围；,六、招商政策1、大户经营面积在400平米以上，带动人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年；2、品牌户经营面积在120400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三

9、年租赁合同时，免租两年；,七、销售政策1、一次性购买一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予5%的优惠让利。2、一年分期付款购买在交纳50%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%的优惠让利。3、按揭购买首付50%，银行提供50%、20年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同备案后30天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续。4、预订金购买针对住宅销售，在预售许可证发放以前，对意向客户收取预约金（属违规操作，确定可行后方可实施），预约合同签订后，预定房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预定款原则上不予退还。,八、媒体策略1、媒体组合整体销售阶段以

10、户外看板，道旗及灯箱造势、影视广告做全面覆盖配合。分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。2、广告区域电视广告：针对奉新城区及周边乡镇普通受众。报纸广告：宜春日报，主要受众为奉新地区的公务员。印刷品广告：户外看板、墙体及沿街道旗，面向整个奉新老百姓。现场SP活动：根据销售时间节点及工程节点，引爆销售热潮。邮政DM单：直接将项目资料送达目标客户群体。经营户海报派发：针对商业的招商及扩张经营面积的经营户。,3、广告形式印刷品：海报、楼书、户型单片、招商手册（或折页）；户外广告：大卖场户外看板、墙体看板、道旗、灯箱旗；影视广告：30秒促销广告配合专题新闻，售楼中心现场三维影像播放报纸

11、广告：硬广告、软文、新闻；4、公关策略政府公关获得免税、免费等多项优惠政策，以帮助招商小组工作开展；大户公关在区域内删选大户商家，并重点公关；市场公关长期在现场举行各种SP活动，聚拢现场人气，为销售提供源源不断的客流。,九、户外广告位建议,十、媒介选择：现有奉新县媒体主要有：电视、户外、公交车体，三大类。奉新县报纸广告的发行量相对较小，传播面不广，不予考虑；电视方面以奉新1套楼盘宣传片以及各电视台的游字为主。位于各道路以及项目周边，鉴于各楼盘户外看板均为自己量身定做，本案可适当选择自身制作广告牌、围板等物品。对于相对重点区域的户外广告，如中桥大型平面看板、三座桥道旗等，可待其签约终止时再行接洽，有待跟进。售楼处的户外广告：以门口的精神堡垒为主要手段。现场围墙。,6、广告费用 整体推广（宣传）费用以项目总销金额的1%为标准，在资源不足的情况下，另行提交广告传播方案和项目推广报告，申请补充广告资源。7、费用支出 代理公司提供阶段性广告传播计划，在双方讨论认可的情况下，代理公司进入广告设计、创意、制作、发布过程，费用由开发商掌握，并依据双方协商确定的计划支出。广告制作可委托代理公司执行，也可由开发商委托第三方执行，但执行结果需达到计划要求。,THANKS!,本次报告关键词：形象定位 推广计划 媒介计划,