北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告.doc

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1、 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告 中船建筑工程设计研究院二零零八年十一月目 录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1三、报告编制原则及依据5第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析7一、发展规划分析7二、产业政策分析10三、行业准入分析13第三章 资源开发及综合利用分析14一、北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划14二、项目土地使用状况14三、项目土地利用状况分析15第四章 节能方案分析18一、用能标准和节能规范18二、设计方案和能耗状况分析20三、节能措施和节能效果分析22四、能耗指标24五、 效果分析25第五章 建设用地、征地拆迁及移民

2、安置分析26一、项目选址及用地方案26二、土地利用合理性分析27三、征地拆迁和移民安置规划方案28第六章 环境和生态影响分析29一、环境和生态现状29二、生态环境影响分析及生态环境保护措施30三、地质灾害影响分析32四、特殊环境影响分析33第七章 经济影响分析34一、经济费用效益或费用效果分析34二、行业影响分析38三、区域经济影响分析39四、宏观经济影响分析39第八章 社会影响分析41一、社会影响效果分析41二、社会适应性分析42第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况建设单位名称：北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社法人代表：郭庶培联系地址： 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村注册资

3、金；3508万元所有制形式：集体所有制组织机构代码：77549515-x二、项目概况1、项目名称：北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目。2、项目建设地点：本项目位于朝阳区十八里店乡周家庄村。具体四至范围为： 南临大羊坊路，北至周庄二期规划路，东至西燕东街，西至大羊坊79号院。3、项目承办单位：北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社。4、项目建设内容：商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。图1-1项目区域位置图5、项目总投资：本项目总投资估算为1800万元。6、项目资金来源：本项目资金由北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社自筹。7、项目建设周期考虑目前办理相关审批手续的周期及工

4、作结点。考虑到项目性质及所在区域建设的要求，本项目为框架结构，建设周期计划约22个月左右，其中前期工作为10个月左右，实际施工期约为12个月，2010年10月底投入使用。7.1项目启动阶段本项目为绿化隔离地区产业配套项目，须完善各种前期手续的准备。预计工作时间为2008年12月至2009年9月。7.2全面建设阶段完成基础建设、结构建设、内部装修、室外工程建设等。预计工作期间为2009年10月至2010年10月。 8、项目建设的投资进度根据本项目前期手续办理进度的预测，依据各项费用投入的顺序制定本项目的投资进度如下：项目初期，第一阶段分别投入用地补偿资金、基础设施建设费和部分建安工程费约为900

5、万元，占总投资的50%；项目第二阶段（即项目全面建设期），投入建设资金900万元，占总投资的50%。9、 总规模及技术指标9.1建设用地面积：1.76公顷9.2总建筑面积：22860平方米其中：地上建筑面积: 22860平方米9.3层数：地上3层， 9.4容积率：1.39.5本项目总体技术指标如下表 ：表1-1 项目建设技术指标表用地性质总用地面积（公顷）总建筑面积（平方米）容积率建筑高度层数停车数总面积地上面积地下面积地上地下总数地上地下商业1.7622860 22860-1.0-2- -配套-1-总计1.762286022860-1.0-2- 10、总平面布置本项目南临南临大羊坊路，与京津

6、塘高速路隔路相望。北至周庄规划路，与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新村物业小区相呼应，东至南磨房路。项目用四周有消防通道，商业楼出入口均与消防环路相连。11、 主要建筑物的建筑特征本项目的设计风格、三维尺度、外立面颜色应与周边环境相和谐，细节设计包括：如砖、窗、屋顶构件等，也应遵循协调统一的。外立面设计可结合目前流行趋势以及本项目的特点，以现代简约建筑风格为主，以给人一种大气、简约、实用、时尚的感觉。12、项目进展情况2008年7月9日，经对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目的申报，朝阳区发改委做出了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函（朝发改投资函200877号）；2008年1

7、1月3日朝阳规划局就朝阳区发改委的函件，作了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函复函（规朝文2008090号）。 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社取得“北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目”的土地开发权，承担本项目的开发建设。13、项目招标本项目建设过程中所涉及的招标内容主要包括：勘察招标、设计招标、施工招标、监理招标和其他专业工程招标。本项目的招标工作应按照北京市规划委员会关于印发北京市规划委员会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知、北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定（北京市人民政府第89号令）、关于印发北京市工程建设项目招标方案核准办法的通知（京发改（2

8、006）664号）等文件的规定执行。三、报告编制原则及依据1、报告编制原则本报告按照中央的要求和北京市的总体规划，合理配置和利用现有土地资源，坚持科学开发和建设，坚持可持续发展，坚持节能减排的方针，坚持社会效益和环境效益的统一，建设大众化的一流的建筑精品。面向群众、面向科学、面向自然与和谐。2、报告编制依据2.1国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；2.2国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2.3北京城市总体规划(2004年2020年)；2.4北京市土地利用总体规划(2005年2020年)；2.5北京市朝阳区区域总体规划；2.

9、6北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2.7北京物流港、十八里店乡规划2.8关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函（朝发改投资函200877号）；2.9关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函复函（规朝文2008090号）； 2.10委托方提供的其他数据资料；第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、本项目符合北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在“坚持统筹兼顾的原则，努力促进城乡和区域协调发展”的规划原则中指出：按照城市总体规划和区县功能定位的要求，加强分类指导，完善产业布局，促进区县

10、发挥各自的优势，实现特色发展。建立城乡互补、区域协调、统筹发展的机制，推进社会主义新农村建设，加快郊区城镇化、现代化进程，集中力量抓好重点新城的发展建设。积极参与和推动京津冀都市圈经济合作，促进区域经济协调发展。本项目属于北京市绿化隔离产业用地的商业楼项目建设，在北京城东南部地区，位于京津塘高速与京沈高速路汇集点之间，有利于实现城市功能优化，便于参与京津冀都市圈经济发展。由于，本项目由北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社出资建设，还将有利于加快城镇一体化、现代化进程。因此，本项目的建设是符合北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求的。2、 本项目的建设符合北京城市总体规划(2004

11、年2020年)为了适应首都现代化建设的需要，2002年5月北京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划的工作任务，根据2003年国务院对北京城市空间发展战略研究的批示精神，以及2004年1月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作的函，特编制北京城市总体规划（2004年2020年）。2005年1月27日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复(国函20052号)，同意了总体规划的实施。北京城市总体规划（2004年2020年）中对城镇建设用地规模进行了规划，2020年，北京市建设用地规模控制在1650平方公里，人均建设用地控制在105平方米。其中中心城城镇建设用地规模约778平方公里，人均建设用

12、地控制在92平方米；新城城镇建设用地规模约640平方公里，人均建设用地控制在112平方米；镇及城镇组团建设用地规模约212平方公里，人均建设用地控制在120平方米以内。本项目利用集体非耕地土地建设周庄商业楼建设项目，位于北京城的城市功能拓展区域，本项目的建设内容与建设规模已获得北京市朝阳规划委员会下发的关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函复函（规朝文2008090号）。本项目的建设符合北京城市整体规划的要求。项目的建设有利于城市环境整治、基础设施改善、有利于提升城市职能中心品质。3、本项目符合北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的要求北京市朝阳区是城市功能拓展区，将

13、成为国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外服务业发达地区、现代体育文化中心和高新技术产业基地。本项目位于北京市朝阳区，在北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出，“十一五”期间朝阳区的主要任务之一是优先发展现代服务业。按照对外服务业发达地区的功能定位要求，完善政策，改进服务，优化服务业发展环境，稳定提升金融保险、商务服务、会展旅游、商贸流通等优势行业，加快发展文化传媒、教育培训、医疗保健、体育健身、信息服务等需求潜力大的行业，构建“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业体系，增强现代服务业的主导作用。依托CBD等重点功能区，大力发展总部经济，吸引更多跨国公司设立地

14、区总部、投资公司、研发中心和采购中心，带动会计、审计、评估、律师、信息咨询等中介服务业发展，使朝阳成为国内外跨国公司和国际机构的集聚地，提高朝阳区综合服务能力。北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在加强土地资源管理中指出，要完善土地储备制度，合理安排土地投放的数量，优化土地资源配置，节约和集约利用土地。挖潜土地存量，整理利用闲置土地，加强土地供应总量和结构的调控。坚持“组团式规划、板块式发展”，推进边缘集团建设，促进绿化隔离地区建设，构建奥运、CBD、电子城、温榆河、定福庄、垡头六大城市组团布局。合理利用城市地下空间，推进地下交通系统、地下人防系统和地下公共设施系统建设。北京市朝

15、阳区十八里店乡周庄商业楼项目在北京市城市功能拓展区的朝阳区范围内，是朝阳区重点林带建设区域。本项目的建设有利于优化区域服务业发展环境，整理利用闲置土地，保护生态环境，同时促进农村劳动力就业。此项目符合北京市朝阳区的发展规划要求。二、产业政策分析根据北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要1. 促进产业升级调整不符合功能定位的产业。走高端产业发展之路，严格限制高能耗、高物耗、高污染、低附加值产业发展。加快小商品批发市场、集贸市场改造升级，限制并淘汰低级次产业，提高产业发展层次和技术水平，提高规模和集聚效益。对限制类新建项目禁止投资，对属于限制类的已投资项目加快改造升级。优先发展现代服务

16、业。按照对外服务业发达地区的功能定位要求，完善政策，改进服务，优化服务业发展环境，稳定提升金融保险、商务服务、会展旅游、商贸流通等优势行业，加快发展文化传媒、教育培训、医疗保健、体育健身、信息服务等需求潜力大的行业，构建“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业体系，增强现代服务业的主导作用。依托CBD等重点功能区，大力发展总部经济，吸引更多跨国公司在区设立地区总部、投资公司、研发中心和采购中心，带动会计、审计、评估、律师、信息咨询等中介服务业发展，使朝阳成为国内外跨国公司和国际机构的集聚地，提高朝阳区综合服务能力。改造提升传统产业。围绕提升城市功能、促进劳动力就业，推动商贸、餐饮、交通运输、社区

17、服务、物业管理等服务业加快发展。运用先进适用技术，大力提升服装、家居、包装、食品、印刷等都市型工业水平。坚持大商贸、大流通发展方向，规范引导特色市场、专业市场发展。充分利用绿色资源，以市场为导向，重点发展符合城市化要求的都市农业和绿色产业。引导房地产业发展，优先支持增强经济发展后劲和整体竞争力的房地产项目，合理控制住宅开发规模，促进房地产二级市场发展。2. 发展循环经济加强土地资源管理。完善土地储备制度，合理安排土地投放的数量，优化土地资源配置，节约和集约利用土地。挖潜土地存量，整理利用闲置土地，加强土地供应总量和结构的调控。坚持“组团式规划、板块式发展”，推进边缘集团建设，促进绿化隔离地区建

18、设，构建奥运、CBD、电子城、温榆河、定福庄、垡头六大城市组团布局。合理利用城市地下空间，推进地下交通系统、地下人防系统和地下公共设施系统建设。3. 保护生态环境加强绿化美化。提升绿化隔离地区绿化水平。加快温榆河、京沈高速路、五环路、京承高速路、机场高速路等重点林带建设，加快奥林匹克森林公园、太阳宫公园、朝阳公园、高碑店兴隆公园、东坝千亩湖生态公园等重点公园建设，创造一批精品公园。加快完成三大功能区规划绿地建设，积极推进城市集中绿地、居住区绿化建设，加强新增道路、河道水系、社区公园建设，加强湿地保护和建设。加强环境建设和保护。巩固和发展国家级生态示范区创建成果，推进国家环境保护模范城区和全国生

19、态区建设。加强水环境建设，加大对清河、坝河、凉水河等主要河道及骨干排水沟的截污治理力度，加强污水排放管线和截流管线建设，强化对污染排放的监管，全面改善区域水环境质量。加强大气污染防治，严格控制扬尘、燃煤、机动车排放和餐饮业油烟污染。加强噪声污染防治，推进安静小区建设。加强固体废弃物污染防治，完成高安屯垃圾无害化处理中心建设，完善回收和集中处理体系，加强环卫配套基础设施建设，推进城市垃圾分类收集和减量化、资源化、无害化处理。切实落实环境卫生管理责任制，加强执法监督。发展环境卫生保护志愿者和社区公益性组织，提高全社会参与管理的责任意识，引导公众养成文明、健康的卫生习惯。4. 扩大劳动就业多渠道促进

20、就业。加强就业与产业的对接，重点开发饮食服务、商贸流通、交通运输和专业特色市场等领域的就业岗位，挖掘物业、家政、配送和保健等领域的社区就业潜力，拓展就业空间。促进符合区域功能定位的劳动密集型行业和中小企业发展，增加就业容量。以“4050”失业人员和低保、残疾、农转非失业人员为重点，完善促进就业政策，鼓励失业人员自谋职业和自主创业。对转居人员、低保人员和失地农民采取积极的促进就业措施。完善农村劳动力转移就业政策支撑体系和城乡一体化就业服务体系，促进农村劳动力就业。健全就业和失业统计分析制度，建立失业预警机制。强化劳动合同管理，完善劳动保障监察制度，依法加强劳动用工管理，维护劳动者的合法权益。加强

21、技能培训和就业服务。广泛发动社会资源，为劳动者开展多层次、多形式的职业培训和创业培训，提高劳动者就业能力和创业能力。加强区、街（乡）、社区劳动力市场建设，实现各级公共服务就业机构的信息共享，提高劳动力市场的服务功能。发展和规范各种专业性职业中介机构和劳务派遣、职业咨询指导、就业信息服务等社会化服务组织，鼓励社会各类职业中介机构为城乡劳动者提供诚信、有效的就业服务。完善职业介绍补贴政策，建立与服务成效挂钩的机制，对提供免费职业介绍服务的各类职业中介机构给予补贴。综上所述，本项属目商业地产项目，是“十一五”规划提倡的加快如房地产业等消费性服务业的发展内容，项目的建设符合相关的产业政策要求。三、行业

22、准入分析该项目是北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社开发建设的十八里店乡周庄商业楼项目，开发主体的资质等级为暂定资质。按照开发企业相关资质的规定，开发企业可承担10万平方米以下（含）的开发项目，将根据企业资产、专业技术管理人员等情况，核准可承担的项目规模。本项目总建筑面积为22860平方米，根据有关批件，北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社已取得土地开发权，符合行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析在中国，人多地少的基本国情决定了土地资源高效集约利用不仅是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实现人口、资源、环境可持续发展必须解决的重大问题，而且是资源节约型、环境友好型社会

23、必须高度重视的重要问题。一、北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划“十一五”时期是北京市落实“新北京、新奥运”战略构想、全面实施国务院批复的北京城市总体规划（2004年2020年、在全国率先基本实现现代化、构建现代国际城市基本框架的关键时期。考虑到北京市山地多，平原少，可用于开发建设的土地所占比重低；生态环境脆弱，土地后备资源不足等特点，在这个高速发展阶段，土地资源对经济社会发展的约束作用将日益明显。二、项目土地使用状况1、项目未建设前的土地使用状况北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目总用地面积1.76公顷，总建筑面积30920平方米。本项目位于朝阳区十八里店乡周庄村。具体四至范围为：

24、南临大羊坊路，北至周庄二期规划路，东至西燕东街，西至大羊坊79号院。经对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目的申报，朝阳区发改委做出了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函（朝发改投资函200877号）；朝阳规划局就朝阳发改委的函件，作了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函复函（规朝文2008090号）。 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社取得“北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目”的土地开发权，承担本项目的开发建设。2、项目土地利用方案本项目南临南临大羊坊路，与京津塘高速路隔路相望。北至周庄规划路，与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新村物业小区相配套，东至南磨房路

25、。项目用四周有消防通道，商业楼出入口均与消防环路相连。本项目总建筑面积22860平方米，其中地上建筑面积22860平方米。包括商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。等。本项目商业建筑容积率1.3，地上商业建筑及配套3层。本项目具备独立商业建筑功能，以商业购物为主，合理配置公建设施，完善周边道路、停车、休憩等各项公共设施功能，融入周边区域建设配套，以促进本项目与周边区域的和谐。项目的建设将有效的提高土地的使用率，提升该区域的购物环境，有助于提高市政配套条件，有利于土地资源的高效集约。三、项目土地利用状况分析本项目实施以前，当地的经济、市政配套、生活条件都不理想，通过本项目的实施，改善

26、了当地城市居民居住条件，使该地区成为北京新城市建设中一个集生态居住、商业、办公、休闲娱乐于一体的核心区域。项目建成后，使所在区域商业配套齐全、生活条件满足、购物环境优美，使该地区的经济效益与社会效益并举且相互促进。本项目为商业楼建设用地，不存在资源开发和综合利用问题。根据市政规划，本项目周围有完善的雨、污水市政管网。运营期间产生的生活污水通过市政污水管网排放，不会对地表、地下水造成不利影响。四、水资源利用分析本项目在建设阶段主要消耗钢材、混凝土等建筑材料，为常规资源的投入，在确保建筑质量的前提下，以成本最优化为目标合理使用该类建筑材料，间接影响金属矿、建材矿的开发利用。本项目建成后主要用于文化

27、活动中心自用，对自然资源中的水的需求一般。但北京市作为水资源严重短缺的城市，人均水资源量不足400m3为全国的1/7,全世界的1/28.目前北京市年用水量已达到平水年水资源量（42亿m3），水资源匮乏已成为制约首都经济和社会发展的一个主要瓶颈，节约用水己成为刻不容缓的现实问题，具体到本项目，仍应在建设及后期使用阶段要注重对水资源的利用与节约。根据项目建设规模、使用需求，参考相应的设计规范能够计算得出本项目对水的具体用量需求，其中总的给水用水量300 m3/d（最高日）。 为有效节约用水，本项目拟采用如下节水方案：（一）合理使用管材、降低供水能耗使用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失，使用

28、低阻力阀门和倒流防止器，较少管道局部水头损失，水利损失降低后，相应可减少水泵供水压力，以此降低供水耗能。（二）采用节水型器具；为减少漏水现象，卫生设备采用节水型，各种阀门采用建委、规委允许产品。坐便器采用冲洗水量为6升水的节水便器且采用两档冲洗阀门，水龙头采用陶瓷芯片，公共卫生间采用红外线感应式水嘴，感应式冲洗阀冲洗大小便器，消除长流水。第四章 节能方案分析能源既是人类赖以生存和发展的基本条件，同时也是制约国家经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。本项目属房地产开发项目，建筑节能为该类型项目实现节能降耗的一项重要

29、工作内容。本项目将严格遵照民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ26-95、北京市居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006)及公共建筑节能设计标准(DBJOl-621-2005)等有关规范标准进行各项细部设计与建设，以使本项目的建筑水平达到节能型建筑标准。选用节能、节水型建筑设备与产品，并使用市政中水，以利水资源的节约。一、用能标准和节能规范建筑节能主要是指在建筑中合理使用和有效利用能源，不断提高能源的利用率，减少能源消耗（主要包括采暖、通风、空调、照明、炊事、家用电器和热水供应等的能源效率）。我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期，经过建筑节能技术研究、节能标准制定的探索与试

30、行后，现进入制订建筑节能政策和全面组织实施阶段，并明确了住宅建筑采暖节能目标与公共建筑总体节能标准。具体内容如下：1、北京地区住宅建筑冬季采暖的节能目标是：在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能60%；2、以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础，现代公共建筑节能目标50%,具体能耗包括建筑维护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。3、为达到上述有关建筑节能标准，项目前期规划、建筑设计与建造需符合国家颁布的相关节能政策、规范与设计标准：3.1相关法律、法规、规划和产业政策（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国建筑法（3）中华人民共和国计量法（

31、4）国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）（5）建设部关于贯彻国务院关于加强节能工作的决定的实施意见（建科仁2006231号）（6）民用建筑节能管理办法（建设部令第143号）（7）节能中长期专项规划（国家发改委发改环资2004】2505号）（9）北京市贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定若干意见（10）北京市建筑节能管理规定（北京市人民政府令80号）（11）北京市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法3.2建筑节能规范与设计标准（1）公共建筑节能设计标准GB 50189-2005（2）公共建筑节能设计标准DBJ 01-621-2005（3）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20

32、03（4）外墙外保温工程技术规范JGJ 144-2004（5）建筑照明设计标准GB50034-2004（6）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（2007)二、设计方案和能耗状况分析1、空调工程空调系统采用集中空调系统。2、供水工程 2.1供水现状本项目紧邻北京物流港，可利用市政自来水主干网。2.2供水方案分析（1）给水系统给水包括自来水供应系统、中水供应系统。根据市政自来水的水压、建筑的高度和建筑的实际情况给水系统采用以下分区方式：设置生活水箱（不锈钢板结构）及变频调速水泵房一座；地上3层由市政给水管网直接供应。经雨水收集系统收集的雨水、及生活排水等，处理成中水以后，供应项目的冲厕及绿化用

33、水。（2）排水系统污水经过化粪池后排入市政排水管道；厨房含油废水经隔油池处理后排入市政污水管道。雨水采用虹吸雨水排水系统，内排水，经收集后排入市政雨水管道；室内污水、雨水分流；室外污水、雨水分流。室内排水采用同层排水系统，管道采用HDPE管，承插粘接。3、供电工程按供电局和消防要求，本项目内设置变电所，变电所采用一台1000kVA干式变压器，由市政引两路独立电源进变电所。设置派接室和配电室。消防电梯、正压送风、防排烟、应急照明、消防泵等一级负荷，以及客梯、给水设备、排水设备等二级负荷采用两路电源，末端双电源自投复式供电；其它三级负荷采用一路供电。项目采用集中式火灾报警系统，在项目走廊、楼梯前室

34、、展区设置感烟探测器，在厨房设置燃气泄漏探测器；在走廊设置手动报警按钮和声光报警装置。按火灾报警设计规范设计。项目采用闭路电视监控系统、门禁对讲系统，周界防范系统等安防系统。项目设计有线电视系统，电话系统，网络系统。4、燃气工程实施方案本项目区接入市政中压燃气管网，并设置一台燃气调压器调压箱，经减压后供应直燃机房。 5、通风工程洗手间加吊顶式排风机，经竖井集中排放，换气次数不小于10次/h。变、配电室均设置单独的排风系统。设备用房设置机械通风系统，换气次数810次/h。排风机均吊装于室内，风机入口处设置防火风量调节阀，排风系统风管均采用镀锌钢板风道。6、电信工程实施方案由于区域建设很早，周边建

35、设单位已完成朝阳路等路段的电信管道，在区域内已建设电话交接间若干座。根据北京电信公司惯例，项目区域内的电讯线路（包括：电话线路、数字传输线路）由电信公司负责施工到位，我方在综合设计时预留相应管线位置，网通公司有可能建一个模块局，电话容量满足我项目及附近增容的需要，能够达到每个租户两条模拟线路（安装两部电话）、一条数字线路（两条宽带）的布线要求，由北京通讯公司负责安装施工并承担费用，模块局用房由网通公司向我方以成本价购买三、节能措施和节能效果分析为贯彻执行国家能源政策，节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。针对本项

36、目的特点，拟采用的节能措施如下：1、建筑节能措施1.1采用先进的围护结构节能技术、外墙保温技术，外窗采用保温、密封的中空玻璃窗，使建筑物具有良好的保温隔热性能，减小外围结构的传热系数。1.2采暖采用高效节能设备，节约运行成本。1.3风机、水泵采用变频技术，可大大节省用电量。1.4风管采用复合材料风管，水管保温采用高效保温材料。1.5充分利用自然光源，并采用各种高效节能光源。2、机电设备节能2.1变电所变压器、备用柴油发电机均选用高效率、低能耗产品，提高设备运行效率。2.2供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。暖通、给排水工种选用变频调速泵，根据负荷

37、变化节省能源。2.3设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。2.4机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。3、照明系统节能3.1充分利用绿色高效照明技术，庭院、道路部分照明采用各种高效节能光源。3.2建筑按有关标准和规范安装应急灯，保证各楼区内所有人员在紧急情况下能够安全地疏散，应急照明灯具在规定的时间内能被启动点亮，在市电断电的情况一下保证备用电源自行点亮90分钟以上。3.3变电所的设置接近负荷中心，减少线路损耗。3.4本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，既提高了功率因数，又降低了损耗。3.5采用建筑设备自动监控系统，对

38、给排水设备、电气设备、照明设备及其他用电设备进行监视和自动控制，降低能耗。3.6公共区域采用智能照明控制系统，既延长了灯管的使用寿命，又有利于节约电能。4、加强节能管理提高能源利用率4.1建设单位及使用单位对公共重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。4.2公共区域加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。分户采用节能设计。四、能耗指标 本项目能源消耗量及能源消耗总量住宅和公建合计：840.73吨标煤。1、电力能耗指标：电力年总耗量为343.72万千瓦时，折合422.4吨标准煤。单位建筑面积电力年能耗为111.16千瓦时，折合13.66公斤标准煤。单位投资

39、电力年能耗0.2347吨标煤/万元。2、燃气能耗指标：燃气年总耗量为34.45万立方米，折合418.33吨标准煤。单位建筑面积燃气年能耗为11.14立方米，折合13.53公斤标准煤。单位投资燃气年能耗0.2324吨标煤/万元。综上所述, 年综合能耗840.73吨标准煤，单位建筑面积年综合能耗为27.19公斤标准煤/平方米，单位投资年综合耗能0.4671吨标准煤/万元。五、 效果分析本项目所包含的各类型建筑设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足公共建筑节能设计标准DBJ 01-621-2006、GB50189-2005 公共建筑节能设计标准及民用建筑节能设计标准（采暖公共建筑部分）DBJ01-

40、602-2004、全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇2007）-暖通空调动力、全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇2007）-电气、全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇2007）-建筑等设计规范要求，并严格执行了所有强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能建筑设计一级。因此，达到了50-65%节能率。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案1、项目建设地点北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目位于北京市朝阳区十八里店乡西部的周庄村地区，具体位置为：南临大羊坊路，北至周庄二期规划路，东至西燕东街，西至大羊坊79号院。2、场址土地权属类别依据北

41、京物流港、十八里店乡规划，该用地规划性质为绿化隔离产业用地。3、项目占地面积项目地块属绿化隔离地区用地（C），总用地面积1.76公顷（具体以钉桩成果为准），容积率为1.3，建设层数3层，本次申报的总建筑面积22860平方米，其中地上建筑面积22860平方米，包括商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。等。4、土地利用状况根据北京市土地利用总体规划（1997-2010年），项目所在地点为朝阳区，地处近几年发展起来的城市功能拓展区。拟建项目符合土地利用规划和城市规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求，目前地上已腾空，不涉及拆迁。5、占用耕地情况本项目地块属于十八里店乡周庄商

42、业楼项目，项目不涉及占用耕地情况。6、取得土地方式本项目地块性质为绿隔地区集体土地，使用权属于北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社。二、土地利用合理性分析1、本项目适用北京市政府和朝阳区政府的具体规划1.1北京物流港、十八里店乡规划；1.2十八里店乡地区控制性详细规划；1.3朝阳区控制性详细规划；1.4北京市土地利用总体规划。因此，本项目符合土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。2、本项目履行的相关审批文件经对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目的申报，朝阳区发改委做出了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函（朝发改投资函200877号）。朝阳规划局就朝

43、阳发改委的函件，作了关于十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划征求意见函复函（规朝文2008090号）。 北京市朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社取得“北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目”的土地开发权，承担本项目的开发建设。本项目所在地块建设内容为商业及配套；具体有家用电器、床上用品、灯饰、超市。，取得规划部门的审批，符合规划用地要求。三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地规划性质为绿化隔离产业乡政府绿化用地，场地内种植各种树苗等。用地现状基本达到七通一平，不涉及征地拆迁。场地自然平整，并已经达到建设施工条件。第六章 环境和生态影响分析一、环境和生态现状1、 气象条件北京市朝阳区十八里店乡周

44、庄商业楼建设项目，所在北京地区的气候类型属典型的温带、半湿润半干旱大陆性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，年平均气温11.6。据北京市气象局近30年统计的数据，北京地区平均最低温度为-9.4，年极端最低温度为-26；年平均最高温度为30.8，年极端最高温度为43.5。北京地区为季风区，冬季以北和西北风为主，春、夏季主导风向为南风。年最大风速约22米/秒，七月份最大风速约14米/秒，一月份最大风速约14米/秒。北京地区年平均降水量609.9毫米，降水量季节性变化大，年降水量80%以上集中在七、八月份，夏季降水量可达400450毫米，冬季降水量10毫米左右。北京年日照时间约2700小时，年总辐射约

45、5350兆焦耳/平方米/年。冬季气温较低，且风力较大，应尽量避免冬季室外作业。2、 地质条件北京市位于华北大平原的西北部，西、北及东北面三面环山，东、南及东南面为广阔的平原区，称为北京平原。第四纪以来由于受新构造运动的影响，山区不断抬升，平原强烈下降，接受了巨厚的河流沉积物。第四纪厚度由西向东逐渐增大，市区中心范围内厚度一般为40120米。西部以砂土和卵、砾石地层为主；向东在城区大部分范围内，地层过渡为粘性土、粉土与砂土、卵砾石土互层；再向东北，东郊及北郊地区，则是以粘性土、粉土为主。二、生态环境影响分析及生态环境保护措施按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理方法”和北京市“实施建设项目环境

46、保护管理方法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。本项目环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声及汽车废气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。1、建设期间项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。施工噪音主要来自施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声，因此，需对施工过程中产生的噪音进行控制。建议尽量采用低噪音工程设备，避免夜间施工，将噪音污染降到最低。施工扬尘对环境的影响可以通过覆盖物和及时的洒水等措施来降低；施工中的废水应统一收集，经简单的处理后排放。施工中的固体废弃物（包括生活垃圾、渣土及各种废弃的建筑装饰材料等）应统一处理。建筑渣土等按有关部门的要求在指定地点消纳。此外，为减少项目施工过程中对环境的污染，在拟建项目施工前，须制订工地扬尘控制方案，在施工期间接受监督检查，执行北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定、北京市建筑工程施工现场管理办法和建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中的规定，做好防尘、降噪工作，不得扰民。施工渣土必须覆盖，严禁将渣土带入交通道路。遇有4级以上的大风天气要停止拆除和土方工程作业。禁止现场搅拌混凝土。2、建成运营期间项目