万达工程质量手册受控文件93345984.doc

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1、万达物业工程部质量手册受控文件第一章 设备管理组织架构图一、设备管理组织机构图第二章 工作职责一、工程部工作职责1、消防中心、配电房、电梯组实行24小时值班，做好记录。2、每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。3、对重大突发性故障，立即抢修。4、对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可行地运作。5、对业户投诉，快速予以处理。6、节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收款室。7、对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。即：三干净：指设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；五良好：指使用性能良好、密封良好

2、、润滑良好、坚固良好、调整良好。8、编制每月备品备件计划，上报管理处。9、按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报管理处审核并实施。10、确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火救灾的目的。11、积极组织参加管理处的各项义务活动和物业管理专业知识的培训。12、完成上级领导交办的其他工作。二、工程部主管岗位职责1、在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。2、全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审查。3、负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划

3、得以落实。4、对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行业务培训及季度考核。5、协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。6、负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。7、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。三、工程部高级技工岗位职责1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。4、根据岗位要求以

4、及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。7、对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。10、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。四、工程部技工岗位职责1

5、、确保整个管理项目供水正常，负责给排水系统维修工作。2、检修涂刷消防栓、消防水管、配件、开关、楼道、天台、水池开关、给排水，并做记录。3、检修涂刷，给排水主管道、开关、草地喷淋系统。4、参加供水公司抄表。5、给排水、土木维修工程质量监督。6、参加管理处大型全面检查。7、提出下月给排水维修计划，给排水维修材料计划。8、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。9、每日巡视供电系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向主管汇报并及时处理。10、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。11、参加供电公司抄表。12、负责用电线路、电器维修、更换工作。1

6、3、处理有关违章。14、参加抄住户电表，计出电度交财务计费。15、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。16、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。17、负责处理业主（住户）水电项目报修处理。18、完成上级领导交办的其它工作。五、工程部木工岗位职责1、严格遵守规章制度和操作规程。2、负责管理项目所有木器家具的维修、保养。3、负责管理项目墙纸、大花板、玻璃及各种装饰的装修维护。4、为管理项目举办的各种活动制作和安装道具。5、负责管理项目贴面维修保养和更新。6、定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修。接到派工单迅速维修，遇到重大问题及时请示汇报。7、维修完毕后清

7、理现场。8、完成上级指派的其它工作。六、工程部水暖工岗位职责1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。2、熟知管理项目水暖管路的布置和分布情况，掌握主要控制闸阀的具体位置，以利于维修、维护工作的快速、准确进行。3、对主要闸阀做好日常维护和检查工作，并做好记录。4、接到报修任务时及时赶赴现场，及时维修、填写维修记录，并及时复命。5、管路、管件维修好后，及时通知相关部门，保持现场环境整洁。6、努力学习业务知识，提高业务操作技能。7、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。8、定期向工程部高级技工述职。9、完成工程部高级技工交办

8、的其它工作任务。七、工程部锅炉工岗位职责1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。2、根据锅炉的保养要求，做好锅炉的日常保养和维护工作。3、锅炉出现故障时，及时通知并协助维修人员进行抢修。4、负责锅炉房的环境卫生。5、认真做好锅炉运行的原始记录、巡检记录。6、做好交接班工作，认真填写当班记录。7、定期向工程部高级技工述职。8、积极参加培训活动，努力钻研本职工作，主动提出合理化建议。9、完成工程部高级技工交办的其他工作任务。八、工程部电工岗位职责1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作

9、任务。2、熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。3、做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。4、接到报修任务应及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。5、在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。6、设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。7、努力学习业务知识，提高业务操作技能。8、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。9、定期向工程部高级技工述职。10、完成工程部高级技工交办的其它工作任务。九、工程部弱电工岗位职责1、负责水泵变频柜、消防系统、监控系统

10、、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。3、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。4、负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。5、当弱电设备（系统）发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常运行，维修后做好维修记录。6、每日进行一次巡视检查。7、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并作好记录。8、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。9、认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。十、工程部土建工岗位职责1、负责房屋本体公用配套

11、设施及管理项目内室外公用配套设施的维修及保养，为管理项目创造一个舒适良好的环境。2、服从管理处经理、工程部主管及高级技工的工作安排，协助其它维修工做好各项维修工作。3、负责管理项目内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花园瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。4、负责每栋楼天面隔热保湿层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房防盗网、停车场防护栏及管理项目内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。6、及时满足业户土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修小补应及时修完。维修时认真负责，尽职尽责，不能造成返工、窝工。7、配合水工确保管理项目内地

12、上、地下排污管（沟）、雨水管道、化粪池的畅通。每月要全面检查一次并作巡查记录。发现问题及时处理，不能处理的大工程要及时报告工程部主管或管理处主任。8、负责管理项目内公共设施及业主室内外渗水的处理，认真做好各项质量记录。9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。10、认真完成管理处经理、工程主管及高级技工交给的其它任务。十一、工程部维修技工岗位职责1、遵守公司各项规章制度。2、服从工程部主管及工程部高级技工调度和安排，按时、按质、按量完成工作。注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。3、遵守操作维修持程序，作到高效、优质、安全

13、地完成维修任务。4、努力学习专业知识，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平，做好各项质量记录。5、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多作贡献。6、对业主及住户要彬彬有礼，以及时优质的服务为管理处争取荣誉。7、作好“工完场清”卫生工作，注意节约材料。8、着装整洁，上班要佩挂员工牌，保持管理处良好形象。9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。10、认真完成管理处安排的其它工作任务。十二、工程部中央空调工岗位职责1、熟练掌握管理项目中央空调系统情况，设备技术性能及操作规程。2、按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情

14、况，发现故障及时排除；并认真做好记录。3、监督保养单位做好对机组的保养。4、保持机房设备的清洁，做到无油渍、无积水、无灰尘。5、遵守员工守则和各项规章制度，服从上级领导的安排。十三、工程部电梯工岗位职责1、熟练掌握管理项目的电梯系统情况，设备技术性能及操作规程。2、坚守岗位，定期对电梯整个系统进行巡视检查，发现异常情况及时分析并处理，解决不了的及时报上级领导，认真做好记录。3、严格遵守安全操作规程，不得利用职务之便开启已停电梯；不得随意改变电梯的性能，特殊情况及时上报工程部。4、维修保养及其他原因造成的停梯应及时在基站挂牌。5、监督保养单位做好对设备的维护保养6、保持机房的清洁卫生，做到地上无

15、积尘、无水渍、无油渍。7、遵守员工守则和各项规章制度、服从上级领导的安排。 第三章 工程部工作制度及规程一、设备保修期管理办法1、国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：a、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；b、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；c、其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。2、保修期的计算应以上述条款及开发商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议开发商适当延长保修期。3、物业设备接管时，工程部、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内

16、容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。4、设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。5、保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务

17、，工程部有权拒绝签字。二、水电过户审批制度1、用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。2、用电、用水由开发商过户到管理处必须满足以下条件：a、各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。b、工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。c、水电居民、商业比例开发商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就开发商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。d、以住宅为主的小区/大厦，开发商已申请办理抄表到户。e、原用电用水户结清已发生的水电费。3、水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向开发商索要原供用电合同、供水

18、合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部审核管理处不得自行办理。4、水电过户审批流程图三、配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1、配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。2、配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态

19、须作好警示、标识。3、室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35以下，墙壁配挂温度计。4、建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5、配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。四、发电机房管理制度1、非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2、机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。3、发电机平时置于自动待发状态，蓄

20、电池定期充电保养。4、配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5、每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6、发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。7、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。8、发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、

21、工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2、经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3、生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。4、泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5、水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。6、按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。7、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。六、空调制冷设备房

22、管理制度空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1、空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。2、无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。3、室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。4、做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5、须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6、定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。8、调整冷

23、却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。9、控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。10、空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。1、中控室/消防中心实行24小时值班制度。2、各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。3、值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。4、火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控

24、制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。5、防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录像信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。6、中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、

25、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。7、办理业主装修申请时，工程部须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。8、对监控设备每月要进行一次保养。八、电气维修规定为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、供方（或维修人员）对于辖区内配置的电气设备，按计划定期

26、保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由品质技术部把关审查并派专人参加。3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。6、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。九、临时用

27、电管理规定为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保管理项目电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护管理项目住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。1、管理处对管理项目进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限定在不影响管理项目供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员在报修缮计划时，必须同时上报用电设备详细资料，经管理处批准后，才能组织施工。2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。3、凡进入管理项目内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照

28、明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。4、进入管理项目的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。5、管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。十、用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季

29、节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年510月每个月加药二次（每15天一次）；14月及1112月每个月加药一次。4、在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。5、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。6、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。7、本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充

30、。十一、电梯管理规定为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：1、电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。2、运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检修。3、切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。4、电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。5、全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。6、因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。7、组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。十二、设备管理规程为保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公

31、共设备满足服务要求，特制定本规程。（一）定义1、例保指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2、一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3、二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对

32、电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4、中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。5、大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。6、设备更新和技术改造设备更新和技术

33、改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。（二）设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭

34、火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。（三）设备管理模式采用计划预修制（三级保养例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1、对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。2、对于、级

35、电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。（四）职责1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状

36、态的月检查。3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。（五）设备前期管理1、前期介入设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向开发商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。2、设备的接管验收（1）设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同开发商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改

37、，进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理（验收单接收人处签字盖品质技术部公章）。、级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件开发商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向开发商收取并办理接收手续。对于开发商尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。 （2）当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开发商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到

38、户手续。办理手续前，管理处须向开发商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。3、设备的编号设备编号由以下四部分组成：（1）第一部分表示单位的名称：用双字母表示(取AZ)。（2）第二部分表示设备的类别：用数字0199表示；（3）第三部分表示单位设备序号：用数字123.表示；（4）第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例： KD 03 1 ()源海电力小区物业管理处 电梯 1号梯 级管理设备4、设备的建帐（1）管理处给所管

39、物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。（2）管理处对所管理的所有设施设备都应建立设备台帐。5、设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由品质技术部验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。6、设备标识管理（1）设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。（2）设备的颜色设备的颜色由各管理处自行统一。（3）设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须

40、标识。（4）设备标识牌由各管理处统一设计。（六）设备使用管理1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。4、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经品质技术部批准。（七）设备维修保养管理

41、1、计划（1）维修保养计划供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的设备保养计划表汇总，于每年12月下旬报品质技术部审批，审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。（2）检定计划：电梯检定计划由管理处制定；计量器具检定计划由管理处制定。2、实施（1）有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方提供的表

42、格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 （2）发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用故 障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修申请表，维修费报品质技术部审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写外委维修申请表按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由品质技术部组织招标。关键设备发生故障，造成

43、小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。（3）设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质技术部组织有关人员（相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。3、检查（1）维修保养检查工程部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“例保”

44、计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由品质技术部组织检定并备案；属级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。（2）设备的检定 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期 检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。（八）设备安全管理（1）持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查，并责成未

45、达标单位对安全隐患进行整改。（2）安全事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告，品质技术部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。（九）设备封存及报废管理1、设备封存拟封存的、级设备由管理处报品质技术部，品质技术部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。2、设备报废对不能修复或维修后

46、检定不合格的设备，由技工填写设备停用/封存/报废审批表，报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写设备停用/封存/报废审批表。 （十）组织对供方的控制1、供方的选取：类 提供零星设备维修的维修方类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商2、新供方评价零星维修及日常养护须外委由管理处按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由品质技术部组织公开