门店开发选址标准.doc
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1、开发选址标准1目的保证门店开发选址的标准和质量,指导开发人员进行选址工作。2范围商业投资公司及各省级商业公司开发人员使用。3内容3.1连锁店立地调查项目分析3.1.1地理位置调查;3.1.1.1在城市中的位置(附商圈分布图);3.1.1.2商圈内的主要调查内容:包括居民区、商场超市、农贸市场、鲜肉店、学校、公园等的数量和分布,铁路、快速路、主干道、河流、山陵等环境阻隔情况;3.1.1.3距配送中心距离。3.1.2四周交通状况调查3.1.2.1街道性质:包括形式、宽度、方向、位置、人流量、车流量;3.1.2.2方便程度;3.1.2.2.1人行道、车行道是否有区分,隔离带宽度,能否聚住人群;3.1
2、.2.2.2有无停车位与自行车停车位及停放数量,人员出入空间;3.1.2.3距预选店址最近的公交站牌及具体位置,主要车站每日上、下客及出入人数;3.1.2.4明显度(广告力度)与视觉效果。3.1.3人口状况调查3.1.3.1小区规模、分布;3.1.3.2核心商圈、二级商圈的住户、总人数、入住率、入住对象;3.1.3.3人口结构比;3.1.3.4收入水平、消费习惯、民族比例;3.1.3.5住户习惯购物地点。3.1.4店前人流测算3.1.4.1人流(含自行车)测算;3.1.4.1.1年龄、通行主体;3.1.4.1.2在门店日营业时间内,每两小时为一段;3.1.4.1.3以星期一到星期五为佳(上午7
3、:30-9:30,中午11:30-12:30,下午16:00-18:00);3.1.4.1.4客流量计算方法:(早中晚三个时段人流量相加)/统计时间*6(因一天14个小时的营业中,客流量有高有低,根据历史门店的统计数据,用6个小时的时间计算一天中最大的人流量,总体误差很小)*(5-9)的入店率(根据各省级公司门店统计情况,由于店前街道性质不同,入店率基本在5-9之间浮动);3.1.4.2车流非主要目标群,可以忽略不计。3.1.5附近集贸市场调查3.1.5.1规模;3.1.5.2数量;3.1.5.3位置;3.1.5.4肉摊数量;3.1.5.5生鲜肉销量;3.1.5.6生鲜肉分割情况、卫生质量及单
4、品价格。3.1.6竞争情况调查3.1.6.1竞争店包括超市、量贩、副食品店、生鲜肉店的数量、所处位置;3.1.6.2竞争店的规模、经营范围、经营状况;3.1.6.3生鲜类单品价格调查、质量情况、销售情况。3.1.7房产租赁调查3.1.7.1周围房屋租赁行情3.1.7.2房屋的可使用性(面积、结构、水电、压缩机位置),对房屋面积和结构要绘制一份简图;3.1.7.3房屋的合法性和永久性;3.1.7.4业主的资信调查。3.1.8未来5年区域人口发展和区域规划3.1.8.1小区开发与否(规模);3.1.8.2房屋拆迁与否;3.1.8.3道路拓宽与否;3.1.8.4公共设施或重大建筑工程。3.1.9立地
5、调查结果3.1.9.1立地调查的主要依据分析;3.1.9.2不利因素分析;3.1.9.3经营效益分析;3.1.9.3.1营业额预算,包括客流量和客单价。客流量按营业时间内店前人流的5%-9%的入店率;客单价参照同城或同省历史数据;3.1.9.3.1.2经营费用预算,包括固定费用和变动费用。设备和装修费参照标准,变动费用参照财务数据;3.1.9.3.1.3毛利率参照财务制定的经营标准;3.1.9.3.1.4预算盈亏平衡点和该店的投资预算盈亏平衡点计算公式:月经营费用/30天/毛利率*1.15;3.1.9.4后期工作建议:3.1.9.4.1卖场布局,根据预测销量,建议收银机数量及柜台长度等;3.1
6、.9.4.2商品结构大类;3.1.9.4.3开业后宣传促销策略;3.1.10开发报告的注意事项;3.1.10.1以预选店址为核心走访周边3-5分钟的商圈半径,通过走访实地了解居民的分布情况,了解商超肉店等竞争对手的经营情况,了解附近的商业氛围等。在确定商圈半径时要学习借助城市路标计算商圈距离,如街灯、电线杆等;3.1.10.2要善于向政府单位了解商圈情况,如到统计局、街道办事处、居委会等调查商圈内住户和商业竞争情况;3.1.10.3店前人流是预算客流量的关键要素,开发人员务必要真实详尽的统计店前人流量。交通主干道次干道,中间有隔离带或者对面行人不便于入店的,店对面的行人可以忽略不计;小区主干道
7、和行人方便两边穿插的次干道,要统计路两边的行人。3.2商圈平面图绘制标准图例:北交通主干道超市公共场所交通次干道交通次干道公共场所居民区居民区小区主干道小路企事业单位菜市场*公寓学校商圈半径卤肉店人流方向公共场所预选店址居民区河 流3.2.1商圈内基本符号3.2.1.1“ ”表示预选店址。3.2.1.2“ ” 表示竞争对手卤肉店。3.2.1.3“ ” 表示菜市场。居民区3.2.1.4 表示居民区。3.2.1.5 “ ” 表示交通主干道;“ ” 表示交通次干道;“ ” 表示小区主干道;“ ” 表示巷子、胡同。3.2.1.6“ ” 表示商圈及商圈半径。3.2.1.7“ ” 表示道路转盘、环行过街天
8、桥。3.2.1.8“ ” 表示过街天桥。3.2.1.9“ ” 表示人流方向。3.2.1.10“ 北 ” 表示商圈图的方向。3.2.1.11“ 左或右” 表示预选店址左右相临店铺的经营形态,除超市、便利店、肉店、百货商场外。3.2.1.12“ ” 表示公共场所、企事业单位。3.2.1.13“ ” 表示学校、幼儿园。3.2.1.14“ ” 表示河流。3.3连锁店开发报告格式*省*市预选连锁店开发报告报告人复核人时间城市门店距配送中心距离、路况店号具体位置连锁店类型出租方联系人电话承租方电话租赁面积(m2)月租金(元)转让费(元)房屋有无产权纠纷或拆除规划5 付租方式(有无发票)租赁年限压缩机放置位
9、置电力负荷(有无三相电)评分结果投资分析效益分析建店小组评审各部门评审 商业公司总经理3.4预选店址综合评分表预选店址综合评分表预选店址综合评分表区域评分时间位置评分费用一、商圈环境(4) 得 分六、商圈平衡破坏(3) 得 分1区域别:29有无其他替代门店:2道路别:30与其他双汇店的关系:3生存条件:31受影响的店数:4标识清晰度:七、营业额预测 (15) 得 分5四周环境状况:32与平均营业额对比:二、交通体系(6) 得 分八、盈亏平衡分析(15) 得 分6街道性质:33与平均盈亏平衡点的对比:7有无停车位:34费用标准分析:8有无路灯照明:九、发展趋势(4) 得 分9有无站牌:35人口成
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