经典房地产估价报告范本.doc

《经典房地产估价报告范本.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典房地产估价报告范本.doc（32页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、房地产抵押估价报告 估价项目名称：四川蜀城房地产有限公司所属的位于成都市温江区涌泉镇“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋在建工程建筑物部分的抵押价值评估委托方：估价人员： 估价作业日期：2010年10月9日至2010年10月14日估价报告编号： 中评（2010）房字第GS10-08号成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司公司地址：电话号码：移动电话： 目 录一、致委托方的函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告9五、附件 19 致委托方函四川蜀城房地产有限公司：承蒙贵方的委托，我公司对位于成都市温江区涌泉镇“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋在建工程建筑物部分进行评估，本次

2、评估对象为已完工主体地上部分建筑面积15755.26平方米（不包含建筑物占用范围的剩余土地，建筑面积是经委托方确认的数据）。本次估价时点为二一年十月九日，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。本公司经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用假设开发法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点二一年十月九日可能实现的抵押价格为：评估建筑面积：15755.26平方米单位价格：1735（元/平方米）评估总价：2733.54万元（百位取整，四舍五入保留两位小数）大 写：人民币贰仟柒佰叁拾叁

3、万伍仟肆佰元整。详见评估结果一览表。 估价报告应用有效期自本报告出具之日起至2011年10月13日止。估价结果报告随函送达，如有异议，请委托方于十五日内向我公司提出。特此函告。 法定代表人：竹雅东成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司 二一年十月十四日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正、合法、谨慎的专业分析、意见和结论，但要受本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。4、

4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、参与本房地产抵押估价报告的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。7、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。8、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责。王 川 注册房地产估价师 注册证号：5120050083谢 宇 注册房地产估价师 注册证号：5120070079估价的假设和限制条件一、估价的假设条件

5、1、在估价时点，估价对象为在建工程，尚未办理竣工决算手续，但已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等，故本次评估结果的成立是建立于估价对象为合法建筑物的基础上，且委托方拥有对估价对象的完整权利状况，拥有对估价对象的所有权、使用权、收益权、处置权。2、本估价报告评估结论是反映估价对象在本次估价目的下的抵押价值，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有不可抗力对评估价格的影响。3、本报告假设估价对象房屋保持估价时点的设计用途住宅用房，且为估价对象的最高最佳使用用途。4、根据国有土地使用证温国用（2009）第10926号、温国用（2008）

6、第23654号，估价对象土地使用权均系出让，土地用途为商业、住宅用地，实际用途与登记用途一致。至本次估价时点，评估对象的土地使用年限为其各自剩余年限。5、估价对象为在建工程，工程进度会根据工程施工期正常进行，因此，假定估价对象在估价时点的工程进度未发生改变，工程进度情况依据委托方工程部门出具的在建工程完工进度说明为准。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定估价对象是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。2、至估价时点，估价对象尚未取得房屋所有权证，注册房地产估价师仅以委托方提供的建

7、设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等资料，设定产权人为四川蜀城房地产有限公司。如与实际不符则应调整估价报告。3、至估价时点，估价对象尚未取得房屋所有权证，注册房地产估价师以委托方提供的月进度工程量以及在建工程完工进度说明中的数据为依据。4、委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款的情形。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、本报告对估价对象抵押价值的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的设定用途而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、悉知的优先受偿款、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价

8、值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。2、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的抵押价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、悉知的优先受偿款、市场供求关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。3、委托人所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不

9、承担任何责任。四、估价限制条件1、根据委托方提供的资料，我们无法核实估价对象是否存在优先受偿款，本次评估未考虑优先受偿款对估价对象价值的影响，若估价对象存在优先受偿款，应首先考虑优先受偿款对其价值的影响，提请报告使用者注意2、本估价结果仅包括已完工房屋主体结构价格。我公司仅对估价时点时的建筑物已完工部分价值确认。本次评估对象不包含其分摊占用的土地使用权，故评估结果未包含土地使用权价格。3、估价对象依法处置时所得价款按下列顺序分配：、支付相关处置费用；、扣缴权利转让时应缴纳的相关税费；、偿还抵押债务；、剩余金额归权利人所有。4、本报告有效期自报告提交之日起一年内有效，即2010年10月14日起至

10、2011年10月13日止，超过一年，需重新进行估价。5、本报告估价结果为2010年10月9日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。6、关于他项权利的披露。根据委托方提供的资料，截止评估基准日，估价对象未设置抵押。7、根据委托方的介绍，估价对象所在宗地已进行了项目抵押贷款，故本次评估对象仅为在建工程建筑物已完工部分。建议，委托方的进行建筑物抵押贷款时注意与土地使用权抵押权一致，避免由房屋、土地其抵押权人不同所带来的权利影响。8、本次评估的评估目的仅为委托方进行房

11、地产项目追加贷款时估价对象在建工程建筑物已完工部分的价值提供价格参考依据。如果改变估价目的、或委托方将本报告用于其他用途，我公司不承担任何责任。9、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。10、如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。11、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。12、未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价结果报告一、委托方名称：四川蜀城房地产有限公司

12、住所：成都市温江区永康路漫草园6-5号法人代表：陈玖成注册号：510123000007220二、估价方名称：成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司法定代表人：竹雅东注册地址：成都市人民南路三段17号附1号资质等级：贰级资质证书编号：510101G28三、估价对象1、估价对象范围：估价对象为成都市温江区涌泉镇“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋在建工程，本次评估对象为已完工主体地上部分建筑面积15755.26平方米。2、估价对象权属、建筑及使用状况：（1）产权状况在估价时点，估价对象属于在建工程，尚未办理房屋所有权证，根据委托方提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土

13、地使用证、商品房预售许可证等表明，四川蜀城房地产有限公司投资兴建了估价对象，根据城市房地产管理法拥有对估价对象的所有权、使用权、处置权、收益权。（2）估价对象权利状况根据委托方提供的占用范围的国有土地使用证，其土地登记状况如下：序号土地证号土地使用者座落地号图号地类（用途）使用权类型终止日期至估价时点的剩余年限（年）1温国用（2009）第10926号四川蜀城房地产有限公司成都市温江区涌泉镇华丰村四社WJ7-3-22/商业用地，住宅用地出让商业：2048年12月21日住宅：2078年12月21日商业38.2住宅68.22温国用（2008）第23654号四川蜀城房地产有限公司温江区涌泉街办花土社区

14、十一组WJ10-1-66/商业用地，住宅用地出让商业：2047年9月19日住宅：2077年9月19日商业36.94住宅66.943、估价对象房屋建筑物现状：在估价时点，估价人员结合委托方提供的在建工程完工进度说明对现场进行了查勘。本次评估对象为“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋，设计总层数为8层，剪力墙结构，抗震设防烈度为7度。根据委托方的介绍，该房屋的交房标准为简装房，具体定义为：1、采暖系统：无；2、保温材料：外墙为发泡聚苯板、内墙无；3、外墙：瓷砖；4、内墙：刮腻子；5、顶棚：刮腻子；6、室内地面：细石砼毛面；7、门窗：无；8、厨房：水泥抹面；9、卫生间：水泥抹面。委托方提供的在建工程完工

15、进度说明，估价对象4、5、6、8栋的主体6层均已完工，7、8层正待建设，已完工建筑面积15755.26平方米，综合完工进度约75%。外墙装饰、基础设施尚未开工。4、区域位置估价对象南邻清泉街、东临光华大道，距离花博会主场馆约500米，周围有边城香格里、温江区政府新城市广场、成都七中国际学校、树德中学、碧落湖公园等。因此，区域位置较好，对房地产价值的保值增值有利。所在区域以光华大道为主，通过光华大道与成青快速通道、成温邛高速、温泉大道等相连，道路路况好，双向通行，交通便捷度高。同时，该区域来往的公交车有309路，且与规划中的地铁4号线相邻，公共交通状况较好。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提

16、供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二一年十月九日六、价格定义1、本报告中估价对象抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；本次评估的估价结果是在遵守谨慎性原则下评估出的市场价值，该市场价格未包含土地使用权价值；法定优先受偿款是在指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2、房屋用途：商业、住宅；3、币种为人民币；本次评估为符合以上条件下估价对象价格的估价，否则结果无效。七、估价依据1、房地产估价委托书；2、中华人民共和国担保法；3

17、、中华人民共和国城市房地产管理法；4、城市房地产抵押管理办法；5、房地产估价规范：GB/T 502911999；6、建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知：建住房20068号；7、国有土地使用证；8、建设用地规划许可证；9、建设工程规划许可证；10、建筑工程施工许可证；11、商品房预售许可证；12、在建工程完工进度说明；13、现场查勘情况；14、本公司掌握和搜集的有关资料；15、国家有关房地产估价的法律、法规和政策。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：1、合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。2、最高最佳使用原则

18、：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。3、替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会互相影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 4、估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。 5、谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法

19、定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、技术路线本次评估抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值，因此技术路线为选取适当方法先求估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，再逐项扣除我们知悉的优先受偿权金额，就得出估价对象抵押价值。公式：抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-优先受偿权金额十、估价方法房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等。估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市

20、场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。假设开发法的定义为：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本，税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

21、法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。成本法定义为：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。基准地价系数修正法是以基准地价为标准，经区位等因素的差异修正而得到的价格。基准地价体系是在大量样本地价的基础上建立起来的，并经过级差收益模型的检验，其理论基础是替代原则和预期收益原则，其估价结果与市场相近，且可操作性高。结合估价背景资料及房地产估价规范（GB/T502911999）有关要求，此次估价对象虽然属于商品

22、房项目，类似房地产的交易和租赁资料较多，可比案例及收益性资料易取得，其完工进度和竣工时间、规划资料都科学、齐全，按照规程可以采用市场比较法、收益还原法和假设开发法。但是，考虑到本次评估对象仅为建筑物已完工部分，不含其分摊占用的土地使用权，故此次评估采用成本法。十一、估价结果本公司经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用假设开发法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点二一年十月九日可能实现的抵押价格为：评估建筑面积：15755.26平方米单位价格：1735（元/平方米）评估总价：2733

23、.54万元（百位取整，四舍五入保留两位小数）大 写：人民币贰仟柒佰叁拾叁万伍仟肆佰元整。 评估结果一览表附表1楼层房号4栋1单元建筑面积（m2）在建工程价值（元）2单元建筑面积（m2）在建工程价值（元）3单元建筑面积（m2）在建工程价值（元）11220.74382984235.94409356235.944093562173.99301873225.26390826225.2639082621210.05364437184.54320177184.543201772183.77318841179.2310912179.231091231135.93235839127.52221247127.5

24、22212472122.3212191122.18211982122.1821198241141.11244826129.72225064129.722250642124.32215695124.38215799124.3821579951135.93235839123.98215105123.982151052119.13206691118.64205840118.6420584061122.65212798118.13204956118.132049562113.78197408112.79195691112.79195691小计1803.70 31294221802.2831294221

25、802.283126955评估结果一览表附表2楼层房号5栋1单元建筑面积（m2）在建工程价值（元）2单元建筑面积（m2）在建工程价值（元）11235.94409356235.944093562225.26390826225.2639082621184.54320177184.543201772179.2310912179.231091231127.52221247127.522212472122.18211982122.1821198241129.72225064129.722250642124.38215799124.3821579951123.98215105123.98215105211

26、8.64205840118.6420584061118.13204956118.132049562112.79195691112.79195691小计1802.28 3126955 1802.28 3126955评估结果一览表附表3楼层房号6栋1单元建筑面积（m2）在建工程价值(元)2单元建筑面积（m2）在建工程价值(元)11172.53299340172.532993402181.11314226181.1131422621182.16316048182.163160482189.81329320189.8132932031117.32203550117.322035502122.68212

27、850122.6821285041117.32203550117.322035502122.68212850122.6821285051117.32203550117.322035502122.68212850122.6821285061117.32203550117.322035502122.68212850122.68212850小计1685.61 29245341685.61 2924534评估结果一览表附表4楼层房号8栋1单元建筑面积（m2）在建工程价值(元)2单元建筑面积（m2）在建工程价值(元)11172.53299340172.532993402181.11314226181.1

28、131422621182.16316048182.163160482189.81329320189.8132932031117.32203550117.322035502122.68212850122.6821285041117.32203550117.322035502122.68212850122.6821285051117.32203550117.322035502122.68212850122.6821285061117.32203550117.322035502122.68212850122.68212850小计1685.61 29245341685.61 2924534十二、变现能

29、力分析及风险提示1、变现能力分析根据我公司对该区域房地产市场走势预测及城市规划方面的分析，估价对象抵押价值大幅下跌的可能性较小；根据我公司对该区域房地产市场需求的调查研究，假定估价对象在估价时点实现抵押权时，在没有太多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性较差。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次估价对象位于温江区涌泉街办境内，周边区域基础设施和公共设施较齐全，交通便捷，有利于商品住宅用房的保值增值；但由于估价对象为在建房地产，一旦抵押失败，其整体变现能力差。变现时所需费用、税金的种类主要为：1、卖方应负担：拍卖佣金2.5%

30、5%、营业税及附加5.55%、交易手续费0.75%、印花税0.05%及土地增值税和所得税等。2、买方应负担：契税4%、交易手续费0.75%、印花税0.05%。变现时清偿顺序为：1、支付法定优先受偿款；2、支付处置抵押房地产的费用；3、扣除抵押房地产应缴纳的税款；4、偿还抵押人债权本息及支付违约金；5、赔偿由债务人违反合同而对抵押人造成的损害；6、剩余金额交还抵押人。2、风险提示根据本报告估价目的，在运用本报告时应在考虑未来市场波动风险、房地产变现的不确定性和变现费用、房地产转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价值定义后，参考估价结果确定贷款额和担保

31、额；抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记。十三、房地产估价报告的使用范围1、本房地产估价报告只限于本估价报告书所述的估价目的使用，不能用于其他目的。2、本报告估价结果仅作为在本次估价目的下的参考依据之一，不得作为房地产确权的依据，且对估价目的的实现不具有强制力。3、本估价报告未经我公司书面同意，不得向委托人以外的单位和个人提供其部分或全部内容，也不得将其全部或部分内容发表于公开媒体上。十四、估价作业日期二一年十月九日至二一年十月十四日。十五、估价报告应用的有效期二一年十月十四日至二一一年十月十三日。十六、估价人员王 川 注册房地产估价师 注册证号：5120050083谢 宇 注册房地

32、产估价师 注册证号：5120070079成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司二一年十月十四日附 件1. 房地产估价委估书（复印件）2. 估价对象照片及位置示意图3. 相关资料（复印件） 4. 房地产价格评估机构营业执照（复印件）5. 房地产价格评估机构资格证书（复印件）6. 估价人员资格证书（复印件）评估委托书成都中地华诚房地产咨询评估有限责任公司：兹委托你公司对我方拥有的下列项目进行评估，以下是我方提供的该项项目的详细资料。我方保证所提供的资料真实、合法、完整，估价对象权属符合本次估价目的要求，若因权属引起的任何经济法律纠纷，均由我方负责。估价对象及范围成都市温江区涌泉镇“蜀城8号公馆”4

33、、5、6、8栋在建工程的房地产进行评估，本次评估对象为已完工主体地上部分建筑面积15755.26平方米及占用范围的剩余土地27293.41平方米评估目的确定房地产抵押贷款额度提供参考依据估价基准日二0一0年十月九日委托方提供的资料建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、销售房屋面积清单、在建工程完工进度说明、承诺函、企业营业执照等委托方(签章)： 联系电话： 年月日房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象范围：估价对象为成都市温江区涌泉镇“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋在建工程，本次评估对象为已完工主体地上部分建筑面积15755.26平方米及占用范围

34、的剩余土地27293.41平方米。2、估价对象权属、建筑及使用状况：（1）产权状况在估价时点，估价对象属于在建工程，尚未办理房屋所有权证，根据委托方提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等表明，四川蜀城房地产有限公司投资兴建了估价对象，根据城市房地产管理法拥有对估价对象的所有权、使用权、处置权、收益权。（2）估价对象权利状况根据委托方提供的占用范围的国有土地使用证，其土地登记状况如下：序号土地证号土地使用者座落地号图号地类（用途）使用权类型终止日期至估价时点的剩余年限（年）1温国用（2009）第10926号四川蜀城房地产有限公司成都市

35、温江区涌泉镇华丰村四社WJ7-3-22/商业用地，住宅用地出让商业：2048年12月21日住宅：2078年12月21日商业38.2住宅68.22温国用（2008）第23654号四川蜀城房地产有限公司温江区涌泉街办花土社区十一组WJ10-1-66/商业用地，住宅用地出让商业：2047年9月19日住宅：2077年9月19日商业36.94住宅66.943、估价对象房屋建筑物现状：在估价时点，估价人员结合委托方提供的在建工程完工进度说明对现场进行了查勘。本次评估对象为“蜀城8号公馆”4、5、6、8栋，设计总层数为8层，剪力墙结构，抗震设防烈度为7度。根据委托方的介绍，该房屋的交房标准为简装房，具体定义

36、为：1、采暖系统：无；2、保温材料：外墙为发泡聚苯板、内墙无；3、外墙：瓷砖；4、内墙：刮腻子；5、顶棚：刮腻子；6、室内地面：细石砼毛面；7、门窗：无；8、厨房：水泥抹面；9、卫生间：水泥抹面。委托方提供的在建工程完工进度说明，估价对象4、5、6、8栋的主体6层均已完工，7、8层正待建设，已完工建筑面积15755.26平方米，综合完工进度约60%。外墙装饰、基础设施尚未开工。4、区域位置估价对象南邻清泉街、东临光华大道，距离花博会主场馆约500米，周围有边城香格里、温江区政府新城市广场、成都七中国际学校、树德中学、碧落湖公园等。因此，区域位置较好，对房地产价值的保值增值有利。所在区域以光华大

37、道为主，通过光华大道与成青快速通道、成温邛高速、温泉大道等相连，道路路况好，双向通行，交通便捷度高。同时，该区域来往的公交车有309路，且与规划中的地铁4号线相邻，公共交通状况较好。四、估价思路和方法房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等。估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

38、法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。假设开发法的定义为：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本，税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。成本法定义为：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假

39、设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。基准地价系数修正法是以基准地价为标准，经区位等因素的差异修正而得到的价格。基准地价体系是在大量样本地价的基础上建立起来的，并经过级差收益模型的检验，其理论基础是替代原则和预期收益原则，其估价结果与市场相近，且可操作性高。结合估价背景资料及房地产估价规范（GB/T502911999）有关要求，此次估价对象虽然属于商品房项目，类似房地产的交易和租赁资料较多，可比案例及收益性资料易取得，其完工进度和竣工时间、规划资料都科学、齐全，按照规程可以采用市场比较法、收益还原法和假设开发法。但是，考虑到本次评估对象仅为建筑物已完工部分，不含其分摊占用的

40、土地使用权，故此次评估采用成本法。五、最佳最有效使用最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：1、在法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、在技术可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。

41、3、在经济上可行。即估价价格应是在各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也说是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不一定按原用途估价，而按房地产与其周围环境协调能获得佳外部经济效益的最优使用的用途进行估价。6、可持续发展性，即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地

42、产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。六、估价测算过程采用成本法对估价对象在建工程价格的测算估价对象为四川蜀城房地产有限公司位于双流县西航港街道成白路社区的在建工业及附属配套设施用房，各层房屋情况详见“建筑物现状”描述。目前，土建、主体安装工程、装饰等工程均已完工，尚未办理竣工决算。1、建安工程费：建筑工程包括土建工程、装饰工程、水电安装工程、弱电设备、配电箱等内容。根据国标建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003），四川省建设工程工程量清单计价定额及其配套资料结合类似建筑物建安费用情况，本报告估价对象建筑物建安造价详见计算表。2、专业费用：估价对象属于投资性房地产项目，专业

43、费用主要包括咨询、可行性研究、规划、勘察、设计、工程监理等费用。根据国家现行法律法规，结合估价对象工程难易程度等实际情况，综合确定估价对象的专业前期费用约为工程造价的10.02%。专业费用=建安造价专业费用率3、报建税费：主要项目包括：资质证书工本费、定额测定费、城建配套费等。根据德阳市现行的建设项目报建收费政策，类似估价对象房屋的城建配套费约为40元/平方米，工程质检费和定额测定费为工程造价的2%。4、投资利息：投资利息ZI5n5n5为建筑物修建正常建设工期，由于估价对象为独幢建筑物，施工难度不大，建设周期在此取3年，为计算方便，设投资在报建、修建中期一次性投入。I5为对应于n5的贷款利率，在此取半年期贷款利率5.40。5、建筑物投资利润：建筑物投资利润ZRP建筑物投资利润率RP根据同类房地产平均投资利润率确定，取5。6、销售税费及转移手续费：销售税费及转移手续费=重置价格C销售税费率取值I4估价对象为工业生产用房，建成后投入生产，未进入流通销售环节，故销售税费率取值I4为0%。7、折旧：采用成新率法计算折旧根据1984年原城乡建设环