济源市房地产市场概况及本项目简析.doc

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1、济源市房地产市场概况及本项目简析（意见稿）目 录一.济源市宏观背景研究二、济源市主要道路解析三、济源市房地产住宅情况分析四、济源市房地产总体特征五、主要项目指标分析 六、本项目具有借鉴意义重点六盘解析七、本项目AB两套户型方案简析一济源市宏观背景研究1.1济源市概况1.1.1济源市概况1.1.1.1地理位置济源市位于河南省西北部，是传说中愚公的故乡。北依太行、王屋二山，与山西省阳城县、晋城市搭界；南临黄河，与洛阳市吉利区和孟津、新安两县相望；西与山西省垣曲县接壤；东与沁阳、孟州两市毗邻。市域面积1931平方公里，其中主城区面积28平方公里，山区丘陵区面积约占全市面积的88。是一座新兴的工业旅游

2、城市。济源市辖济水、北海、双桥、天坛4个街道办事处，克井、五龙口、轵城、承留、邵原、坡头、梨林、大峪8个镇，亚桥、思礼、王屋、下冶4个乡，共521个村(居)民委员会，3635个村(居)民小组。全市总人口近70万人人口密度每平方公里3404人。1.1.1.2人文历史济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，1997年实行省直管体制。为中原历史文化名城。1.1.1

3、.3资源和气候济源地处温暖带大陆性季风气候区。由于受地形和季风的影响，光、热、水时空差异明显，春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干冷少雪。年干均气温平原区144，浅山丘陵区132143，北、西部太行、王屋山区低于10。济源物华天宝，资源丰富。经多年的地质普查与勘探，已查明各种金属、非金属、能源、水气等矿藏41种，探明储量的有19种，已开发利用16种，主要有煤、铁、钢、铝钒土、石英石、耐火粘土等。全市共有林业用地89万公顷，其中有林面积8万公顷。茂密的森林为动植物的栖息繁育生长提供了天然场所。全市有各种动物697种，有44种被列为国家重点保护动物，38种被列为二类保护动物。有各种植物

4、1760种，属国家和省级保护植物34种。济源山青水秀，风光旖旎，境内高山、大河、丘陵、平原交相辉映，文物古迹和文化遗址遍布各地，木结构古建筑居全省之冠，文物保护单位达64处。经过强力开发建设，目前已初步形成融自然景观和人文景观为一体的王屋山国家级风景区；以黄河文化和小浪底工程为主要特色的小浪底黄河三峡景区；以寻幽探胜为主的九里沟风景区；以自然山水和猕猴观赏、地热矿泉疗养为主的五龙口风景区；以供奉千年济水的济渎庙为主的市区中心游览区。1.1.1.4交通情况济源具有良好的区位优势和交通优势。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的

5、“丁”字通道。公路运输四通八达。207国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及310国道。新济公路东起新乡连结107国道，西达山西垣曲。1999年，全市公路通车总里程2100余公里，形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网络。二、主要道路解析：1、东西主干道黄河大道黄河大道是济源市的景观大道之一，道路宽阔，平坦，干净，路面为双向8车道，路两侧有宽约4米的绿化带，机动车与非机动车以绿化带隔开，人行道为地砖铺地，两侧人行道上有行道树。黄河大道向东至东环，向西到南北主干道天坛路，济源市的主要机关行政单位多

6、分布在该路两侧，如济源市政府，市委，市公安局，市民政局，市烟草局，济源日报社，中级法院，黄河路中心小学，移动公司，联通公司等。2、东西主干道学苑大道学苑大道是济源市的一条人文大道，道路宽阔，平坦，干净，各车辆行驶井然有序，路面为双向4车道，人行道为地砖铺地，两侧有道行树。学苑路向东接济源大道，向西达天坛路，该路两侧分布着济源市职为技术学院，及西校区，济源电大，济源一中，篮球城，世纪广场，文化城，中国银行，市地税局，市公安局刑警支队等，因此该道路区域教育文化氛围浓厚，在休闲，运动，娱乐方面有着得天独厚的地理优势。3、东西主干道济水大街济水大街是贯穿济源市东西方向的主要迎宾大道，道路宽阔，平坦，路

7、面为双向4车道，机动车与非机动车以绿化带相隔，人行道为混凝土砖铺地，部分路段有道行树。济水大道向东至高速，济源市汽车客运总站，向西至王屋山，九里沟景区，交通四通八达，是重要的交通要道。道路两侧主要分布有济源三中，市汽车客运总站，恒泰建材厂，市农业局，妇幼保健院，市交通局，济钢医院，丹尼斯量贩，中原国际商贸城等。4、东西主干道北海大道北海大道城市东西方向的一条主干道，为双向4车道，道路宽阔，平坦，干净，人行道为地砖铺地，有道行树。建业森林半岛就位于路旁，另有市水产公司，市急救中心，清真寺，远大物资公司等。5、东西次干道宣化大街宣化大街为济源市经济商业最繁华，机关单位高度集中的一条道路，是济源市的

8、行政，商业，金融核心。道路平整，为双向2车道，宽约十米，路中间无栏杆，人行道以地砖铺地，两边为遮天蔽日的法国梧桐，人流量车流量较大。宣化大街向东向西皆可通至东西主干道济水大街。该街道两侧为商业步行街，济源市百货大楼，未来百货，商品及服饰批发市场，人民商场，汤帝大厦，城煌商贸中心，银行，建业新天地步行街，市建委，市中腔医院，市中级法院，市畜牧局等。6、南北主干道沁园路沁园路是贯穿济源新老城区的南北主干道之一，是济源市的一条形象大道，向北直达北环，向南直达新政府，与南环相接。沁园路为双向8车道，道路宽阔，平整，干净，机动车与非机动车以绿化带相隔，人行道上有行道树，以地砖铺地。路两侧分布有市政府，市

9、委，世纪广场，文化城，丹尼斯，市工商局，新华书店，中国人民银行，市体校，建行，市人事局，济源职为技术学院，市二院，国际时代广场等。7、南北主干道文昌路文昌路是贯穿新老城区，将南与北，新与旧统一起来的一条南北主干道，向北直达老城区商业核心地段，向南直达黄河大道与南环相接。该道路在南部新城区段为双气4车道，在老城区段为双向2车道。整体路面平整，干净，人行道以地砖铺地。道路两侧分布有市烟草局，中盛商贸广场，篮球城，济源市职业技术学院，双桥一中，市教师进修学校，农贸市场，商品批发中心，工行，酒店等。8、南北主干道天坛路天坛路贯穿济源市南北区域，向南穿过新区，直达小浪底景区，北到穿越老城区，直达北环路。

10、该道路路面平坦，宽阔，干净。2.1路况与流量黄河大道，沁园路，学苑路，文化路等新区道路均宽阔，平坦，干净，车辆行人都井然有序，交通秩序良好。各条道路人流车流量都不大，但到下班高峰期部分道路如文化路略显拥挤，大量人流车流由新区流向老城区。由于新政府迁入新区，带动了很多机关，单位的迁入，因此本案附近聚集了大量的公务员，机关干部，职员，及部分工薪阶层，为未来区域人气的提升奠定了基础。三、济源市房地产住宅情况分析1、项目周边主要楼盘汇总图2-1项目主要楼盘区位图2、济源市主要楼盘一览表名称位置开发商银基世纪华城济源市黄河大道与文昌路交汇处济源市银基房地产开发有限公司新城花园济源市黄河路中段河南省太行伟

11、业房地产开发有限公司水岸名家济水大道河蟒河交汇处河南新锦乡置业有限公司御景尚都济源市文博路与济源大道交汇处河南长基置业有限公司建业森林半岛沁园路与北海大道交叉口济源建业住宅建设有限公司万帝大厦济源市济水大道与沁园路交汇处东河南万帝置业有限公司长基国际广场文昌路与学苑大街交汇处济源长基置业有限公司3、各楼盘规模，物业类型及绿化名称占地建筑面积建筑/物业类型绿化率银基世纪华城45亩约5.5万在售6栋高层，高档住宅40%新城花园140亩在售3万在售二三期为高层，一期为多层；中高档住宅40%水岸名家40亩约5万高层，高档住宅30%御景尚都45亩15万高层，中高档住宅30%建业森林半岛约143亩11.0

12、99万多层，高档住宅33%万帝大厦16亩8万高层，酒店式公寓极少，只有屋顶绿化4、户型，配比及销售情况名称户型面积配比价格银基世纪华城2-2-13-2-293-11012543%57%2100起价，均价2400元/新城花园3-2-24-2-2顶层复式122/150170200-260各占38% 19%5%2400元/水岸名家3-2-24-2-24-2-3173/176188/194/207280/34835%60%5%2600元/御景尚都2-2-13-2-24-2-2113142-1474-2-222%68%10%一期2700元/二期3300元/建业森林半岛3-2-24-2-24-2-4复式1

13、20/1324-2-2 150216三房四房为主二期2100元/三期2600元/万帝大厦1-1-12-2-13-2-25080-90133一房为主力户型3000元/(部分精装) 5、内部配套及交房标准名称内部配套交房标准银基世纪华城一二层商业街，地下停车场，双层中空玻璃，品牌电梯，双气毛坯新城花园社区底商，知名物业管理，24小时安防，双气毛坯水岸名家社区底商，地下停车场，中心广场，鑫苑物业管理，名牌电梯，双气毛坯御景尚都会所，音乐喷泉，景观廊架，地下停车场，专业物业管理，智能可视对讲系统，网络监控系统，24小时安防，宽带网络，红外线保安系统，边界防范系统，双气毛坯建业森林半岛会所，建业小哈佛双

14、语幼儿园，建业物管，门禁系统，红外线防范，24小时保安巡逻，可视对讲系统，紧急求助系统毛坯万帝大厦商场（1-3层），专业酒店管理公司，名牌观光电梯，安防系统，5A智能化系统，餐厅，商务中心，娱乐中心，会议室，健身中心，大型地下停车场，功能会所，空中酒吧菜单式装修四、济源市房地产总体特征：随着新政府的南迁，新的住宅小区也逐渐南移。新城区的房地产市场发展空间较大，发展前景广阔，但整个市场投放数量不多，目前该区域房地产市场处于发展阶段。1房型，在售项目中，高层住宅供应较多，且多为中高档小区，面积为二房二厅95-110，三房二厅二卫120-130，四房二厅二卫，170-200。多层供应较少，以110-

15、130的二房三房为主。2规模和分布，济源市的住宅项目分布较分散，但新区新建项目多，且集中分布在新政府附近。多数项目占地面积在45亩左右，100亩以上的较少，现有小区也为中等规模，还未形成大规模的住宅小区。3建筑类型上，高层建筑进入市场，且受到中高档消费者的热烈欢迎。在建筑上部分产品加入了一些新元素，如水岸名家，客厅采用创新的错层设计，增加了空间立体感，门窗为270度拐角观景飘窗，多数高层均采用落地观景飘窗，拐角窗。4物业类型上，住宅始终占据市场主导地位，但每个项目均有一定的商业配套，临街1-2层多为底商。别墅项目较少，数量少。酒店式公寓，及多种业态综合体开始出现，如万帝大厦为酒店式公寓。5主力

16、客户群，目前济源市面上客户主要为，政府官员，公务员，私营业主，教师，医生，济源重点钢厂的中高层如济钢，531钢厂等。6畅销房型，目前市场上销售速度较快的是125三房二厅二卫，这种产品面积适中，功能齐全，价格适中，总价不高，又能满足舒适生活的居住愿望。消化速度较慢的是四房170-200及别墅，由于总价较高，令部分中层收入者望而却步。小结：济源市房地产是近两年才发展起来的新兴行业，尤其是高层住宅近两三年才正式进入市场，但整个市场的发展比较迅速，人们对高层住宅表现出极大的热情。但竟争还是很激烈的，多数项目在规划设计，园林景观设计上相互借鉴又各有特色。五、主要项目指标分析1、 规划设计1.1 楼盘规模

17、结合济源市在售项的规模特征，可分为以下几类，占地面积在100亩以上的为大规模楼盘，占地面积在40亩以上的为中等规模，40亩以上为小楼盘。从在售项目的占地面积来看，济源市中等规模楼盘占比例较大。1.2 建筑形态项目推出的产品大多为高层。高层建筑为市场的新宠，一经推出，便受到了市场的认可，这一点从御景尚都（长基国际花园）的开盘热销场景便足以证明。1.3 建筑布局济源市高层建筑多采用围合式建筑及自由式建筑，多层建筑仍采用传统的兵营式布局。但高档多层小区如建业森林半岛，采用围合式建筑，中心景观。1.4 园林规划普通多层住宅园林景观规划较简单，只有小片绿地和植物，代表楼盘如，长基时代广场；高档住宅比较重

18、视小区的园林景观设计及绿化，个别楼盘比较有特色，如，水岸名家，小区内部中心景观广场，御景尚都内部建造有音乐喷泉等。1.5 停车方式及车位配比多层住宅仍采用地面停车和地面车库停车，基本上保证了人车分流；而高层住宅均有大型地下停车场，采用地上停车和地下停车两种方式，人车分流，保证了小区环境安静，活动空间较大。车位基本上达到了1：1的比例。1.6配套设施内部配套方面，大部分小区均配有社区商业部分，改善周边基本生活、商业配套不完善的现状。多数小区建有会所，采用智能化系统，红外线防范系统，双气，部分高档楼盘建有幼儿园，如建业森林半岛、御景尚都。普通住宅仅提供24小时的安防，如长基时代广场。2、 建筑设施

19、2.1 建筑风格项目建筑风格以现化简约风格为主，外立面以明快为主。对建筑文化的挖掘和应上，还处于起步阶段。2.2 门窗高层建筑多采用中空玻璃，彩铝合金窗，窗户设计较多元化，转角窗，落地窗，飘窗，270度观景拐角飘窗。门的设计较传统，装有门禁系统。2.3 屋顶以平屋顶为主，部分项目开始采用坡屋顶，如，水岸名家为欧式坡屋顶，增加了屋顶的防水系数。2.4 外立面多采用外墙外保温材料。部分采用高级防水涂料，如银基世纪华城；部分采用钢筋环保型玻璃幕墙，如新城花园，为玻璃幕墙。2.5 交房标准以毛坯房为主，但万帝大厦采用菜单式装修。3、 景观设计许多项目比较重环境建设，多数有中心景观区，部分中高档小区有水

20、系，如建业森林半岛的流动水系，别有情趣；御景尚都的音乐喷泉，设计独特。另外，水岸名家注重小区内环竟营造的同时，也充份利用了外部环境的优势，把溴河与蟒河的河岸风光与小区环境统一起来，内外环境互动，营造了合协优美的居住境4、开发周期在售项目均采用分期开发。5、 销售周期中等规模的楼盘采用分期推出，总体来讲，刚上市的高层住宅，销售情况较好。如银基世纪华城，09年9.20开始内部认筹至11.5日销售率达40%，不足两个月就创下了好的销售业绩；御景尚都二期10年开盘更是带动了济源新一轮销售高潮。i. 户型特征住宅项目中三房所占比例最大，在60%左右，面积多集中在120-150；二房占比例在10%左右，面

21、积在90-110；四房占比例在高档住宅中较高,占总体推广率的25%左右，如水岸名家达60%，中档小区集中在10-20%之间，面积集中在170-210；复式占比例最小，5%左右。市场上高层住宅中开始出现了小户型产品，如万帝大厦，小户型面积在50左右，占相当大的比例。ii. 价格特征从项目价格上看，09年高层均价为2400元2700元/，10年部分楼盘价格已拉到了3300元/（如御景尚都二期），普通多层价格约2000元/，高档住宅多层价格仍较高，如建业森林半岛，二期为2100元/，三期在2600元/。综上所述，高层售价较普通多层高500-800元/，高档多层住宅价格与高层住宅相当。6、营销主题营销

22、主题名称营销主题银基世纪华城优上生活，一种你从来没有体验过的尊贵身份新城花园 锦绣之都，城市荣耀水岸名家原生水岸国际豪宅御景尚都新时代的名门望族建业森林半岛品质生活领跑者万帝大厦享受高于住宅，生活美过酒店 项目多围绕产品，环境，生活品位等展开，多数宣传主体明确，特点突出，但营销主体多停留在广告形式上，未运用到整体推广中。iii. 推广方式大部分注重产品包装，多采用售楼部形象展示，项目围墙广告宣传，户型单页，手提袋等宣传形式。iv. 付款方式一次性和按揭两种方式，优惠点数各有不同。v. .楼盘客群定位7、客群定位名称客户群银基世纪华城济钢职工，教师，公务员，政府官员，私营业主新城花园531钢厂职

23、工，公务员，政府官员，私营业主，部分二次置业者水岸名家高收入阶层，追求舒适生活，对生活品质有较高追求者御景尚都教师，医生，附近单位中高层领导，私营业主建业森林半岛政府官员，行政机关单位领导层，私营业主，医生，教师，公务员万帝大厦投资客（自住，出租给旅游客户，商务人士，或由酒店托管统一经营）总结；以政府官员，公务员，私营业主，济钢领导层，行政单位职员，教师，医生为主，辅以部分工薪阶层。客户年龄在40-45岁之间，且多数有私家车。个人购房仍然是房地产市场的主流。vi. 开发商的品牌以本土开发商为主，品牌开发商较少，但地产老大建业和河南长基的介入，一定程度上促进了济源市房地产业的发展，对本地产品和开

24、发模式，园林景观，小区小品等都有促进作用。如建业森林半岛的流动水系，木桥连廊，簇团的花艺，高低起伏的坡地绿化带等，做的相当不错，可以说它是济源市环境最美的小区。vii. 物业管理各项目中，建业森森半岛有自已的物业管理公司，水岸名家聘请鑫苑物业作物业顾问，其它项目对外均宣称有专业的物业管理公司，但物业公司不详。由于高层建筑刚刚兴起，管理水平究竟如何，还是个问号，物业费的收费标准还未定。物业管理未被提升到销售的主要因素中来。六、本项目具有借鉴意义重点楼盘解析1、济源建业壹号城邦项目介绍济源建业壹号城邦，建业住宅集团最新产品系列，荣踞济源城市东南方向的核心地带。西享老城区之繁华，东藏新城区之价值。壹

25、号城邦以更强的包容性和国际性为主要特点，集结建业集团18年18地市中原人居精华，吸纳最新人居风尚，打造全方位世界潮流的居住生活新国度。济源建业壹号城邦，占地面积约240余亩，总建筑面积约40余万平方米，位于济源东区愚公路和济源大道交汇处、济源一中东临，是济源重点发展区域的核心地带，周边配套资源丰富，交通便利，市政设施也较为成熟。项目目前预计共分四期开发，包含了叠加别墅、阔景高层、社区商业、配套幼儿园等物业类型，一期72栋北美风格别墅2010年初入市。8月8日开盘售罄，一张崭新的济源人居名片已经诞生。项目以中式皇家规划为主线，融合了北美田园风情，汲取ArtDeco的设计精髓，传承尊贵奢华的时代气

26、质，打造顶级别墅、阔景高层、休闲商业复合高尚居住区。集城市配套精华之大全，以王者尊荣傲视全城。建业壹号城邦二期以建业集团18年品格大成为依托，以摩登百年的ArtDeco极奢侈主义为原型，以超大空间利用技术为核心，全面展示建业在新型高端产品上的研发实力。从引入国际化的生活场景开始，为济源注入国际的气质。建筑外立面采用简洁流畅、挺拔向上的线条，化繁为简，干净利落。生态景观舒展恢宏，呈现真正高端的审美趣味。整体社区将极奢侈主义的装饰风格运用到极致，充分强调几何元素的自身对比，体现积极进取的开放精神。超阔楼间距，私人定制物管服务旨在以细节品质打动市场。多元化的空间组合，极致尊崇的贵胄气度，纵观济源楼市

27、，唯有壹号城邦能够赋予居者王者气质、至高享受！ 地址 济源市愚公路与济源大道交会处济源一中东临售楼地址 济源市宣化街与关帝庙街交会处向东100米售楼处电话400-606-6969 0391-6806666，6806888价格详情别墅已卖完，高层价格待定开发商济源建业住宅建设有限公司建筑类型叠加别墅、阔景高层物业类别住宅、别墅、商铺建筑面积 500000平方米占地面积 178089平方米开盘时间预计2011年5、6月份入住时间待定装修情况毛坯付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款容积率 2.66绿化率 35.2%物业公司 河南建业物业管理有限公司交通状况 暂无资料投资商 建业住宅

28、集团（中国）有限公司规化设计 中域（杭州）建筑设计咨询有限公司2、御景尚都长基国际花园信息 项目编号：物业名称：长基国际花园所属区域：沁园办事处物业位置：御驾村（文化城对面）开发单位：长基置业公司邮政编码：454650企业网址：售楼电话：5552888总 经 理：联系方式：5552888建筑单位：策划代理：验收单位：开工日期：2007.6竣工日期：2011年进驻日期：相关证件土地使用许可证：规划许可证：开工许可证：预售许可证：小区规模总占地面积：万平方米总建筑面积：15万平方米绿化率：（%）容积率：建筑结构：框架项目投资总额：万元销售价 格多层起价：元/平方米多层均价：元/平方米高层层数：22

29、层高层起价：2900元/平方米高层均价：3300元/平方米高层层差价：30-50元/平米层别墅均价：元/平方米物业收费情况：0.85元/平方米 付款方式：项 目 简 介：贵胄核心区位，中央富人居住区御景2期上公馆，据守城市发展方向、核心主干道济源大道与文博路交汇处，东临济源一中，西邻市地税局，南接世纪广场和文化城等，丹尼斯尽在咫尺，市政配套完善，交通快捷便利，自然环境卓越，出则通融一城繁华、入则静享闲适生活，绝对贵族豪宅地脉。现代简约建筑 彰显时代脉搏御景2期上公馆，采用现代极简风格建筑、点式布局、全景阳台、蓄气通风，营造一种和谐诗意、富有感情的人文栖居环境；外立面注重方正体块与垂直线条对比、

30、实墙与玻璃高低错落，采用大面积玻璃元素，以无处不在的阳光演绎自然建筑精髓，成就中原新名流阶层的贵族标签。精雕细琢 品质自然天成御景2期上公馆，采用世界第一品牌西子奥的斯电梯、国内第一品牌美心门等，同时施工过程和材料等精益求精，项目一期荣获“河南省结构中州杯”（河南省建筑结构最高奖项），精工品质，在千雕万琢中自然天成。坐拥百亿市政配套 奢享成熟完美生活项目规划有会所，设有棋牌室、健身房、乒乓球室和台球室等，同时沿文博路有沿街商业，济源大道规划有主题商业；文化城、世纪广场、济源一中、市地税局、中国人民银行、丹尼斯量贩、济源职业技术学院等市政配套设施，完美生活，近在咫尺。双重景观 俯瞰一个城市的繁华

31、项目南临文化城和世纪广场，大面积的绿色植被与众多休闲设施，成为周边市民休闲娱乐的最佳去处；社区内规划有立体坡地景观，建筑群落与交通线路围合，形成组团中庭院落，最奢侈的风景，最真实的感动。巨资礼聘建业物业 于细微处彰显尊贵为全面提升业主的生活品质，长基置业重金聘请河南建业物业为物管顾问，以同步世界的服务标准，贵族管家式服务、24小时安保巡逻、更多人性化服务内容，全程呵护您的居家生活，助您从容驾驭生活节奏，悠享尊崇礼遇。少数人专享 稀世阔宅仅贡180席122-141全明三房、155御景四房、219-339臻品复式多元情景户型，南北通透、空气对流，户户观景、室室采光，超大宽景阳台、落地飘窗，任清风阳

32、光从各个角度登堂入室；分区合理，动静相宜，最大化空间利用率，以完美细节演绎居住品质。目前该项目已基本售罄七、本项目AB两套户型方案简析：A方案：A2 户型 3-2-1优点:客厅设计有大阳台；卫生间与餐厅分离；主卧拐角飘窗设计，通风、采光效果好，视野面宽；缺点:客厅面朝东，通风、采光较差；主卧距离卫生间过远，喧宾夺主；厨房基本为暗厨，通风较差。A3户型 2-2-1优点：客厅、主卧全部朝南，通风、采光效果好；整体感觉很好，主卧室，书房，餐厅，客厅的方位都很合理，动线安排流畅；大阳台设计，面积赠送较多，一大卖点；主卧与次卧中间阳台可进行功能改造（书房），卖点二；面积为85平方，标准两房，且可改造成紧

33、凑型三房（但改造后书房采光有瑕疵）缺点：主卧的面宽仅为3.4米，面积稍显狭小。A1 户型 3-2-2优点：本户型为本项目中的重点，从功能布局上是标准的三房设计，生活区、休闲会客区、起居区进行了严格的划分及动线组织，整体感觉很舒服。客厅、主卧通风、采光效果好，尤其是客厅的宽大阳台设计，即保证了通风采光需要，更能凸显主人的大气不凡。缺点;舒适三房没有设计书房，不失为美中不足，即使按方案中介绍将餐厅上方的阳台改造成书房，但书房直接面对着餐厅，也显得很不协调。B方案：A-4 3-2-2在A方案的基础上进行了部分修改，其优缺点基本类似，不再复述。与A方案相比，主卧为改动重点，主卧进行了延伸，增设了主卫，且设置了主卧观景阳台，使本套户型增色不少。A2 户型 2-2-1主卧和客厅没什么问题。但有几个很明显的问题：1、 次卧的通风采光问题；2、 卫生间的开门方位致使主客的动线组织很不舒服；3、 厨房与卫生间的关系也很不合理；A1 户型 3-2-1主卧未设置卫生间；次卧与卫生间的关系也很不舒服；餐厅过小，与大花园的配置很不协调A3 户型 3-2-1优点:客厅设计有大阳台；卫生间与餐厅分离；主卧大阳台设计，通风、采光效果好，视野面宽；缺点:客厅面朝西，通风、采光较差；主卧距离卫生间过远，喧宾夺主；厨房基本为暗厨，通风较差。以上意见仅供参考！