武汉光谷项目住宅调研报告.doc

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1、武汉光谷项目住 宅 调 研 报 告 目 录一、汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征 1、汉口区域住宅发展特征 32、武昌区域住宅发展特征 83、汉阳区域住宅发展特征 13二、武昌区2002-2005年1季度住宅开发及销售分析 1、2002-2005年1季度武昌区典型楼盘销售个案分析 16（一）武昌区历年住宅走势分析 16（二）武昌区典型楼盘个案分析 21（三）光谷片区整体住宅产品分析 27（四）光谷片区住宅整体规划情况 33（五）光谷片区典型楼盘户型分析 34（六）区域市场畅销户型、面积分析 45（七）武汉市热销板式高层及点式高层 49（八）各楼盘设计亮点和市场接受度 542、2004-200

2、5年光谷在售楼盘销售情况走势分析 65三、2002-2005年二手房交易数据分析 65 一、 汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征1、汉口区域住宅发展特征要点：产品特征：中心区域住宅以高层住宅、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占了46%。汉口区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：公务员，商人，公司职员，企业老总，外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐都

3、市文化特征。 、概述优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档楼盘的主要聚集区域，同时也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都逐渐趋向于中高端。2005年，由于政府加大对经济适用房的建设规模。与2004年相比，增加了35.91万平方米，这将缓解中低档楼盘放量偏少的结构性矛盾，预计今后一段时间，汉口房价涨幅将逐步趋于稳定。目前，汉口中心区域住宅仍以高层住房、高档公寓为主。值得关注的是，由于2004年住宅投资较热，以酒店式公寓、产权式酒

4、店为主的投资型物业不断涌现。目前在国家宏观调控措施之下，对该类物业将形成一定冲击。该类物业的成交价格及销售进度已逐步放缓。、区域住宅特征汉口区目前由江汉区、江岸区、硚口区、东西湖区四个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：（一） 汉口中心城区汉口中心城区主要包括永清片、沿江片、新华路建设大道片。1、 永清片区住宅特征分析 永清片区，城市功能定位在市级文化区、商贸办公区、宾馆商务区和综合生活区4个区域。 总体来看, 2004年永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推动,呈现出快速的房价上涨阶段，有的楼盘同期涨幅达到一千元/平方米左右。而且由于中心城区用

5、地有限, 除滨江苑三期、统建大江园北苑形成小区（以小高层为主）外，此片区楼盘多以小高层、高层为主。目前,永清片区楼盘从总体上看,有以下特点：其一，地处中心城区，平均房价在整个武汉市来讲居首位。其二，户型开发逐步走大。其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高。 此片区楼盘的优势在于：交通便捷，生活设施完备。 优秀的教育资源是本区域楼盘销售的一大动因。此片区楼盘的不足在于：市场对于市中心区超大豪宅的接受程度尚有待考验。单价高且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设,如占地面积小，大部分高层建筑都有靠近大马路，灰尘噪音问题。目前，本片区高层住宅多以开发精装修公寓为主，价格在4200元/平

6、方米以上。同时，香港瑞安以33.9亿拿下永清地块，并预计投入100亿资金将其打造为武汉新天地，将进一步改善本区域的市场环境。2、沿江片住宅特征分析沿江片区为汉口传统的老商业区，早期是外国租借地，因此旧城零星改造较多，尚未形成比较成熟的住宅格局。但由于该片区是武汉市市级中心，交通线路系统完善、配套设施齐全，商业氛围浓厚，因此，建筑定位以商住两用住宅为主，在建筑形态上，则以高层、小高层为主。沿江片的区域优越性在于，依托解放大道形成立体的交通网络，交通较为发达，但同时由于属于老城区，路网十分复杂，道路容纳程度不高，导致交通时常堵塞，旧城改造的任务相对繁重。沿江片主要包括沿长江的沿江大道和沿汉江的沿河

7、大道，依托成熟的商圈和优越的滨江景观是沿江片的主要特色，本片区汇聚了江汉路步行街、万达商业广场、汉正街商品批发市场等武汉市核心商圈，龙王庙商业广场等一批新兴商业也进入认筹阶段，和记黄铺拿下汉江花楼街地块，预计亦以商业开发为导向，该片区竟更具备商业版块特质。本片区住宅以高档、高层为主，由于地段稀缺，整体住宅开发量不大，随着整个旧城改造力度加大、永清片区拆迁的实施、轻轨的建设，本区域房地产市场已逐渐呈现出新的状况，借助江景开发高档项目成为市场亮点。3、新华路建设大道片住宅特征分析新华路建设大道片位于汉口中心城区,跨越江岸区和江汉区。本区域涵盖了传统的市级政务区、集金融、商贸、文化娱乐和商住为一体，

8、是典型城市配套建设成熟的中心区域。目前就沿线住宅整体趋势来看，已呈现投资回归城市中心的趋势。本区域楼盘呈现以下特点：1、楼盘均价较高，是典型的高档住宅区2、在寸土寸金的市中心，楼盘普遍占地面积小，容积率高。 3. 其户型以三室两厅为主打。本区域楼盘的优势在于：其一、位于城市中心区，拥有成熟的城市配套设施。 其二、楼盘开发品质较高。但是，本片区开发楼盘的对象主要为第二次置业者和高收入阶层。由于附近写字楼云集，也应考虑年轻白领一族置业需求。现在香港路沿线户型的两室两厅的建筑面积基本上在100平方米以上，加之单价高，对于在此工作的年轻人来讲，仍难以承受。（二）、汉口城郊结合区汉口城郊结合区主要包括金

9、银湖片、后湖片。1、 金银湖片由于得天独厚的自然环境，金银湖板块目前已开始形成一个大型的城郊中央住宅区。具体分析其形成原因，有如下几点：一、具有大型CLD的典型特征。二、土地资源丰富，政府职能明确。三、交通比较便捷，配套设施比较完备。四、金银湖板块在未来几年内将成为武汉地区开发的最后一片热土。金银湖片聚集了相当一批高档次的楼盘，某些楼盘的价格已超过中心城区，从市场接受情况来看也是十分理想的，目前整体销售率约为60%以上，部分楼盘已经尾盘。同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，促使特别是金银湖一带的房价将有一定升值空间。目前金银湖市场供应量比较充足， 房地产市场的竞争也较激烈。导致这一结果的

10、原因：1绝对供应量逐渐增大。2楼盘相隔距离较近。目前金银湖片楼盘开盘后平均销售率达到90%左右，形成一个集团化优势。从武房指数中也可以看出金银湖区是武汉市均价上涨幅度较大的区域，这都说明金银湖的房地产市场处在迅速发展阶段；从个别看来，小高层逐步进入市场，别墅化趋势日益成为房地产市场现阶段的主要特征。但是金银湖地区目前还存在很多的不足，如周边环境、配套设施的不完善，金银湖污染问题也一直没有妥善解决。同时，金银湖附近大盘较多，购买能力有限，有效市场空间不容乐观，早期金银湖地区的房价一直以来都处于武汉各城区的中低水平，均价在1700元/平方米左右，而如今价格大幅度提高，有些楼盘价格甚至已经超过了中心

11、城区，项目如何进行市场定位值得斟酌。金银湖地区的楼盘大部分规模均比较大，且都是分期推出，该区域的楼盘，除别墅外，多层和小高层的主力面积绝大部分在130150平方米之间。这主要是由于该地区购买力支持，和市场的接受程度决定了主力面积的大小。本区域的主要购买人群为：本地高收入人员，大企业管理人员，部分中老年购房作为退休后修养住所，部分外地私营业主和投资者，二次置业者占据相当比例，武昌地区购买较少，低于10%。、后湖片后湖片区可分为两块。第一块为解放大道延长线的百步亭小区，目前该小区的均价已升至2700元/平方米。此块历史上为离城区较远的老工业区，多为以安居为主的经济适用房，但随着楼盘品质和小区配套的

12、成熟，目前该区域的市场供应主体已转向商品房。第二块为岱黄公路沿线地区，花桥附近。此块区域是市民心目中的后湖片区，目前均价2800元/平方米，据武房指数显示，该区域房产均价与去年相比，普遍上浮300元/平方米左右。总体来说，后湖区域住宅项目的市场特点为注重产品、注重文化，楼盘品质相对较高。而且由于整个区域离中心区较近，价格在江岸区偏低，致使有相当一部分江岸区居民选择在后湖地段置房。同时由于轻轨、地铁从江岸区经过，大量的拆迁户需要安置，根据武汉市(1996-2020)规划，后湖片区将成为汉口中心城区的主要集散和转移地。但也有如下不利因素抑制了后湖区域整体楼盘销售水平的提升。（一）环境问题突出，居住

13、质量堪忧。（二）周围环境复杂，人文配套亟需改善。（三）由于楼盘聚集，使楼盘竞争比较激烈。（四） 路网建设问题是近期阻碍购房者置业后湖区的最大问题。目前，后湖楼盘呈现以下特点：1、已形成具备一定规模的居住聚集区。 2 、注重景观建设，楼盘品质普遍较高。后湖片区建筑群体的组织方式多为行列式，小区住宅密度低，容积率低，绿化率高，以多层为主。楼盘多以“绿色生态”为主题。3、区域价格不断攀升，销售形势看好与年前相比，该区域价格普遍上浮了50元/平方米左右。同时,该区域楼盘大多接近尾盘，目前市场的供应主体主要为130平方米以上的大户型。2、武昌区域住宅发展特征要点：产品特征：武昌中心区域住宅以高层、小高层

14、住宅为主，城郊结合部以多层、小高层、别墅为主。价格特征：武昌城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000元/平方米以下物业主要集中于南湖、光谷区域。供求特征：全市商品房销售项目中，武昌区域占了35.4%。武昌区域楼盘供略大于求。消费者特征：教师，国有企业职工，科研工作者，老城区拆迁户，公司职员。产品定位：形成明显的住宅区域，市中心湖区以高档楼盘为住，城郊结合部以中档产品为主。文化诉求特征:浓厚的教育、休闲、人文的文化特征。一、区域特征武昌目前由武昌区、洪山区、青山区三个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：注:武昌区与洪山区分界是街道

15、口, 武昌区与青山区的分界为罗家桥。、 中北中南水果湖片住宅特征分析中北中南片位于东湖与沙湖之间，邻近水果湖湖北省政治中心，北邻徐东路商业社区，是武昌主要的商贸中心,有武昌新CBD之誉。中北路沿线前瞻徐东商圈，背靠中南商圈，生活非常便捷。往北有徐东平价、武汉销品茂、凯旋门购物广场、麦德龙、好美家，往南即是中南商业大楼、世纪广场等武昌大型商场扎堆处。加之中北路沿线本身就有普尔斯马特、麦德龙、好美家、百安居、家乐福等大型超市，整个武昌内环线分离的中南、徐东商圈已经经由内环线的接连而贯通，形成内环形商圈。本片区环境优势和景观优势非常明显，600亩的浩淼沙湖和碧绿万顷的东湖都提供了一个与闹市区不同的优

16、雅环境。由于拥有景观上的优势，新推出的水云居等楼盘，起价已不低于3000元/平方米。相对于其他市中心片区的房价，本片区的房价还处于一个合适的区间。由于该区域兼具优越景观及成熟配套,以目前3400元/平方米的房价而言,性价比较高。预计随着交通状况的利好, 加之商业配套的日益完善，本片区的平均房价将达到4000元/平方米。 根据规划,目前正在筹备中的过江隧道和岳家嘴立交桥建成后,将对本片区带来不容忽视的影响：长江隧道工程位于武汉长江大桥和武汉长江二桥之间，建筑总长约3630米，隧道部分长约3295米，越江部分长约1300米，长江隧道南接武昌友谊大道，工程远期穿越沙湖，和中北路相接；中北路将作为长江

17、隧道江南片的主要入口,武昌和汉口的交通瓶颈将被打破。同时, 设计中位于中北路与徐东路的交汇处的岳家嘴立交，南北向、东西向各长1.2公里。立交桥建成后，车辆通行能力可达到2.16万辆/小时，时速达60公里，将成为内环线上最为畅通的一环，通过中北路，取道长江隧道，将在长江一桥与二桥之间为武昌与汉口联结再添一条捷径。随着中北路片区基础交通设施建设的全面提速，中北路片区将更紧密地与汉口中心片区紧密相连，届时与徐东路一样，长江天堑将不再成为汉口居民来此置业的障碍，中北路将有可能成为第2个徐东片区，届时会有更多的汉口居民会考虑在环境、价位等因素都较为适宜的中北路置业。按照武汉市社会科学院课题组提交的武汉城

18、市发展报告扩展新区的建设实施规划，中北路延长线被列为重点之一,中北路延长线路幅40米，双向四车道，按主干道标准建设。规划中的中北路延长线起于中北路岳家嘴，从岳家嘴开始，沿东湖北侧，经工业大道、中环线、青王公路至北湖，再与外环相接，它是武昌中心城区至青山、阳逻等地区的重要交通走廊。届时中北路延长线还将直接通往规划中的武汉火车站，中北路延长线的贯通将进一步拓展中北路作为城市主轴线的地位。未来几年内，中北路延长线附近将兴建一座大型居住新区,规划中的武汉四大居住新区之一的东湖新城紧邻中北路延长线，近期将陆续开展启动征地和道路、自来水、排水、供电等基础设施建设。预计, 随着中北路和中北路延长线将成为武汉

19、市江南区域的主轴，以及周边沿线工业厂房的置换搬迁，中北路到中北路延长线一带将成为武汉的主要居住片区之一。作为省府重地和商业中心，区域楼盘集中且品质高，销售状况良好,该区域住宅主要呈现出如下特点：1.该区域商业集中，交通便利，市政配套完善。2.楼盘集中且品质高，竞争激烈。3.房价在武昌属于中高层次，且上升幅度大。4.单个楼盘占地面积小，绿化少，建筑形式以小高层和高层为主。 区域内主要在售住宅楼盘以120平米以上的中大户型为主, 从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，其中中北路至水果湖楼盘以小高层向多层过渡，价格也逐步走低。中南洪山广场地段以高层为主，分界明显。小高层住宅量占总量的49.1%；高层住宅

20、量总供应量的50.9%，几乎平分秋色。受东湖辐射影响，沿线楼盘品质提升较快，因而房价上涨幅度较大。开盘较久的楼盘价格稳定。经历2004年后,目前个盘均价已集中到3000元/平方米以上。户型方面,区域在售住宅项目中，以大户型为主,这也反映该片区购买主体以高收入群体为主,消费能力较强。2、徐东片住宅特征分析目前徐东区域在售住宅主要以多层和小高层为主，但也出现了不少高层。徐东区域交通便利，市政配套完善，楼盘多且集中，竞争激烈。特别是徐东大街沿线，由于连接东湖，新近楼盘无论在品质和价格上都欲接近于东湖楼盘，因此楼盘品质不断提升，居住观念更新较快，价格波动也较大。由于徐东区域人气鼎旺，开盘半年左右的楼盘

21、销售率均达到90%左右，但由于激烈的竞争，各盘的价格波动却不尽相同。该区域房产市场主要呈现出如下特点：(1)该区域交通便利，市政配套完善，并且土地储备相对充足。(2)楼盘多且集中，竞争激烈。(3)新楼盘不断涌现，楼盘品质不断提升，居住观念更新较快。(4)楼盘多以便利的生活环境为诉求点，物业开发强调社区配套和绿化。(5)价格上升幅度相对较大。(6)住宅类型从多层为主向小高层为主转变。调查表明，区域内主要在售住宅项目平均每套面积约136平米, 从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，多层住宅量占总量的18.3%；小高层住宅量占总供应量的56%；高层住宅量占总供应量的25.7%。徐东片区的住宅供应已由多层

22、为主向小高层、高层为主转变。 区域内住宅市场平均价格3500元/左右。比年前上涨100元左右。但由于徐东区域，尤其是徐东大街沿线，竞争加剧，新盘的不断涌现对尾盘有着巨大的影响。这在各盘价格的涨势上有着明显的表现。达到3500元/。徐东区域主要楼盘在售的主力户型包括22、32、42以及少量复式，其中建筑面积120170的322户型占总量的51.7%，是绝对主力户型，22和42户型的供应量和购买量也较大。3、南湖片住宅特征分析近几年来，南湖片区土地价值迅速提升，加上在政府有关方面的关注中，一直制约南湖的交通、配套逐步完善，横贯新城东西的“七路一渠”市政过程的启动，将构成南湖新城“三纵四横”的交通主

23、骨架。南湖楼市具有很大的升值潜力。南湖周边高校密布，主要有武汉理工大学，华中农业大学，中南财经政法大学等，人文氛围浓厚。有南湖小学、南湖中学、武昌实验小学南湖分部等中小学，商业配套亦十分齐全，主要有中百仓储、亚贸广场、群光广场。本片区早期建设以宝安地产开发的安居房为主，经过十年的发展，已逐渐形成配套设施齐全的生活社区。通过对片区内环境的充分利用，满足了层次消费群体的个性需求。与此同时，本片区住宅项目园林景观、户型设计水平、建筑立面风格、面积跨度等日益丰富，吸引了众多周边消费者竞相追购该片区楼盘。4、光谷片住宅特征分析本片区位于内环线和中环线之间，交通方便，几十路公汽直达三镇，武昌火车站位于其中

24、。有闻名全国的“光谷”，这一地区也是武汉发展的中心之一，城市规划合理，基础设施齐全。 本地区环境优美，全国最大的城市中心湖泊、风景名胜东湖，还有南湖、汤逊湖等大小几十个湖泊。作为全国第三大高校区，有闻名全国的武汉大学、华中科技大学等几十所大学，高科技人才聚集与此，高科技企业，研究所居多。本地区交通逐步改善，有几十路车直达三镇。道路分布以光谷广场为中心向四周成发散状。其道路分南北走向和东西走向两种。其中东西走向以珞瑜路和雄楚大街为核心。而南北走向以关山一路和民院路为核心。但民院路往江夏的交通状况仍需改善，主城区与江夏区的交通联系需要得到进一步的加强，需要增加交通线路。就房地产开发状况而言，本片区

25、为武汉房地产开发的热点地区之一。房地产开发成带状和点状分布，概括起来为两点四线。两点为南湖和汤逊湖。四线为：珞狮南路，楚雄大街，民院路，关山一路。其中汤逊湖开发以别墅为主。户型方面，总体以中大户型为主。这一户型特征决定了消费对象以中年人为主。这一地区还开发了为数不多的复式楼，主要购买群体是高校教师及开发区工作人员。但目前已逐步开发了以东创仕家为代表的小户型公寓。目前本片区住宅销售价格平均为2900元/平方米左右, 本地区楼盘经过大约半年的销售，大多基本已成为尾盘。有些大户型和复式销售状况以及别墅销售一般。这说明现在市场更需要小户型的楼盘。该地区入住率比较低，主要原因是以房地产作为投资对象的市民

26、较多，但由于户型较大，租金较高，出租状况不很理想。随着一些老楼盘的告罄，现在由出现一些新的楼盘。关山一路和民院路成为开发的热点中的热点。随着旧房拆迁工作的完成，三通一平的展开，将会掀起新的开发高潮，房价可能会持续上涨。3、汉阳区域住宅发展特征要点：产品特征：以多层住宅为主价格特征：汉阳城区商品住宅总体价格水平在2800元/平方米以上供求特征：全市商品房销售项目中，汉阳区域占了20.5%。汉阳区域楼盘求大于供消费者特征：国有及外资企业职工产品定位：形成明显的住宅区域，市中心湖区以高档楼盘为住，城郊结合部以中挡产品为主。文化诉求特征：浓厚的历史、工业、自然旅游的文化特征。、区域特征（一）地理位置：

27、汉阳区位于武汉市区的西南，处于长江武汉黄金水道段，与汉口和武昌隔江相望。汉阳独占三镇一方，全区面积达108平方公里，区内由汉阳大道、鹦鹉大道和龙阳大道等数条主干道构成交通框架。（二） 区域特性：汉阳区属老工业城区，而本身在近几年又面临开发后劲不足，资金难、规划难的问题，与汉口、武昌相比，远离商贸物流中心的城区面积大，大部分地区与郊区接壤，是未开发过的处女地。在汉阳108平方公里中，城区面积不足28平方公里，还有大量土地可成片开发建设。尽管如此，该区独特的优势则是其它两区无法比拟的。汉阳区拥有着深厚的历史文化沉淀，加之近年来现代工业在该区的崛起及规划中的武汉新区，形成了与其它区域显著不同的区域特

28、征。充分利用现有资源，发展旅游业。丰富的自然资源和历史人文资源将使汉阳区成为武汉市的“文化旅游城”。武汉经济开发区在该区的落户，确立了汉阳区在整个武汉市的经济地位。武汉经济技术开发区是全国48个国家级经济技术开发区之一。武汉出口加工区是国务院批准的全国首批15个试点区之一，也是我国中部唯一的一个出口加工区。（三） 区域经济：汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口三个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能，而且已明确定位为“文化旅游城、中国武汉汽车城、现代商住城”。随着经济的发展，房地产行业也将目光聚焦到该区。近年来，该区楼盘层出不穷，市场需求量也较以往有了很大的提高，在一定程度上也促进了该

29、区的经济发展。、区域房地产发展历程长久以来，汉阳落后的经济状况使人们对其存在观念上的偏见，导致汉阳区房地产业的发展较为缓慢，同其它区域相比，其房地产的发展也较为落后。从武房指数看出，除个别季度外，汉阳区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，但是始终低于后者，甚至还出现了在整个武汉市的价格趋涨时，该区价格依然在下降的现象。从整个区域市场来看，该区内没有高档楼盘，低档楼盘均价目前在2000元/平方米，中档楼盘均价达到2600元/平方米，而除少量酒店式公寓外,高档楼盘在该区还是一个空白。同时,区域内产品以多层为主,缺乏高层产品,写字楼商务物业的发展相当薄弱,近一

30、年来,随着武汉新区的建设,对商业发展起到了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期。尽管如此，作为三区五片（即汉口地区的金银湖片和后湖片、武昌地区的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区）其中的一个开发热点，近来汉阳区尤其是沌口开发区内房地产的发展还是较为迅速的。目前该区内已聚集了近60家楼盘，从市场接受情况来看也是较为理想的，部分楼盘已经清盘。相信随着该区经济不断的向纵深发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。、区域房地产现状分析目前汉阳区市场供应量由供大于求走向相对平衡，导致这一结果的原因有以下两个方面：1绝对供应量逐渐减少。与前几年房地产投资商和开发商大量云集不同

31、,近一年来,区域内房地产供应量开始放缓。2有效需求量较小。汉阳区房地产市场的需求人群主要以本区内的购房消费者为主，其中沌口经济开发区内的消费者是重要的一个组成部分，但由于受到经济水平的限制和开发区对人口的限制，使得区域内有效需求量较小。此外，汉阳区经济落后的现状也直接影响到区域外购房消费者在该区置业。因此该区总体上目前呈现出供应量和有效需求量相对平衡的市场现状。而3000元/平方米以上价位的市场空间相对较小。也说明汉阳城区中具有豪宅消费能力的需求量很小。、区域面临的机遇1汉阳汽车城的成立和新江汉大学的入驻2海尔工业园落户开发区，东风公司搬迁沌口口区也有一部分人，这将提供大量的具有强劲购买力的潜

32、在客户。3行业竞争现表现在价格和产品上的竞争目前为止，汉阳已有包括金色港湾、泰合百花公园等一批高档次的楼盘。在小区规划、园林设计、户型设计等方面均已表现出自己的个性。行业竞争主要表现在价格和产品上的竞争。二、武昌区20022005年1季度住宅开发及销售分析1、武昌区0022005年1季度典型楼盘销售个案分析（一）武昌区历年住宅走势分析为了解武昌区住宅历年的发展趋势，以下将对于主要片区以开盘时间排序，以建筑面积为权重对销售价格作动态加权平均分析，以从价格的边际变化情况观察评估片区市场供需饱和程度及今后走势。1、 沙湖片沙湖片范指徐东大街沿线周边地区及环沙湖区域，总面积3913公顷。交通方便，环境

33、优越，徐东商圈、中南商圈的逐步形成和发展，形成了良好的购物场所，激活了片区经济发展，片区在江南楼市的地位进一步巩固，逐渐改变多层占据主导地位的早期风格，小高层项目成为区域主导，并已逐渐形成高层开发格局。沙湖作为唯一的一个城市内环湖，也逐渐吸引开发商的目光，随着武青三干道的贯通，其沙湖北岸的开发热潮必将启动。以下以开盘时间23月为周期选取典型楼盘进行分析，数据见下表：沙湖片楼盘资料 （单位：元/平方米、平方米、元）楼盘开盘均价建面项目市值累计市值累计建面区域均价1徐东欧洲98-12276016900046644000046644000016900027602新世纪花园99-12220013000

34、02860000007524400002990002516.523新新花园2000-33000538001614000009138400003528002590.244鹏程花园2000-3250010000025000000011638400004528002570.315聚景豪庭2000-533003600011880000012826400004888002624.056蓝湾俊园2000-11320020000064000000019226400006888002791.287凤凰世纪家园2001-224505000012250000020451400007388002768.198东龙世

35、纪花园2001-5275025000068750000027326400009888002763.599香格里.嘉园2001-5400075000300000000303264000010638002850.7610银海山庄2001-8420025000105000000313764000010888002881.7411临江府2001-923002409755423100319306310011128972869.1412都景园2001-1224501186829076600322213970011247652864.7213楚天都市花园2002-43500156000546000000 3

36、76813900012807652942.1014安顺星苑2002-72600130676339757600410789730014114412910.4215东湖林语2002-8410070000287000000439489730014814412966.6316都市经典2002-102800220000616000000501089730017014412945.0917和盛世家2002-1123006000001380000000639089730023014412776.9118时尚欧洲2002-122700125100337770000672866730024265412772.9

37、419金域雅庭2003-11900905017195000674586230024355912769.7020景天楼2003-330001000030000000677586230024455912770.6421天源城2003-4280062000173600000694946230025075912771.3722银海华庭2003-53700130000481000000743046230026375912817.1423世纪彩城2003-52800300000840000000827046230029375912815.3824顶秀嘉园2003-624803100076880000834

38、734230029685912811.8825嘉和阳光水岸2003-10270050874137359800848470210030194652810.0026东湖香榭水岸2003-11400090000360000000884470210031094652844.4427黄鹤世家2004-428003000084000000892870210031394652844.0228时尚欧洲2期2004-6330050000165000000909370210031894652851.1629水云居2004-8340040000136000000922970210032294652857.9630龙

39、凯大厦2004-82980925127567980925727008032387162858.3131汇文新都2004-11295052506154892700941216278032912222859.7732金榜名苑2004-11410063000258300000967046278033542222883.0733新长江广场2005-44000960003840000001005446278034502222914.15价格动态走势如下图：由上图可以看出，从98年2005年，本片区住宅价格总体呈现走高的趋势，特别是进入2003年中旬以后，多数楼盘价格已经突破3000元/平方米，与之相比，

40、楼盘的总体开发规模逐渐缩小。从推盘时间和推盘量整体来说，沙湖片区的供需市场基本平衡。随着供地条件的提高，预计该区域还会陆续出现一批高价位的高品质住宅。2、 光谷片2004年4月，国家批准了“武汉.中国光谷”项目至今，光谷已由一个城市光电子产业基地变成一个武汉市的代名词，强有力的需求正吸引越来越多的注意力，但由于其产业项目的实施进度滞后于房地产的开发速度，导致2002、2003年光谷地区的供应量高于其有效需求量，存量土地规模大，短期内市场趋于饱和，导致价格出现了一定程度的回落，进入2004后，一方面，土地中心对其经营性土供应进行了控制，另一方面，万科等实力开发商的入驻提升了其产品档次，其供需市场

41、开始逐步平衡，价格逐步提升。以下以开盘时间23月为周期选取典型楼盘进行分析，数据见下表：光谷片楼盘资料 （单位：元/平方米、平方米、元）楼盘开盘均价建面项目市值累计市值累计建面区域均价1学府家园2000-4220017170037774000037774000017170022002金梭花园2000-122100850001785000005562400002567002166.893当代光谷智慧城2001-1021001300002730000008292400003867002144.404曙光家园2002-8178053000943400009235800004397002100.485

42、山水华庭2002-92000390007800000010015800004787002092.296华乐花园2002-1024809000022320000012247800005687002153.657金谷.明珠园2002-12120017000020400000014287800007387001934.188东林外庐2003-6195012000023400000016627800008587001936.399明珠花园2003-61850335006197500017247550008922001933.1510新嘉园小区2003-4220038838854436001810198

43、6009310381944.2811金地.太阳城2004-3290073000211700000202189860010040382013.7612阳光海岸2004-42300130000299000000232089860011340382046.5713万科城市花园2004-533003900001287000000360789860015240382367.3214学府佳园2004-6240080000192000000379989860016040382368.9515梅南山居2004-82400100000240000000403989860017040382370.7816 保利花园2004-102800180000504000000454389860018840382411.7817 FREE阁调2004-1228002698075544000461944260019110182417.2618美加.湖滨新城2005-3230077000177100000479654260019880182412.7219紫菘枫林上城2005-42950147960436482000523302460021359782449.94价格动态走势如下图：由上图可以看出，进入2004年后，光谷的价格水平有了很大幅