柳州市盛天龙湾房地产.doc

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1、目录第一部分 项目总论31.1项目背景31.1.1项目所在区域概况31.1.2柳州经济发展31.1.3区位优势31.2开发商及项目介绍41.2.1 开发商基本概况41.2.2项目情况41.2.3关于项目51.3项目区域情况61.3.1 项目地址61.3.2 项目概况61.4.1地块现状71.4.2 项目价格71.4.3 项目具体参数71.4.4 项目周边配套7第二部分：市场研究72.1宏观环境分析72.1.1柳州经济现状72.1.2柳州经济发展趋势82.2柳州房地产市场分析82.2.1柳州房地产市场总体态势82.2.2 柳州市房地产的发展趋势92.2.3柳州房地产市场供求分析92.3房地产市场

2、价格分析102.3.1柳州房价态势102.4房地产市场空置简析102.5近年来柳州以及全国房产市场态势102.5.1全国房地产市场趋势102.5.2柳州房地产市场趋势11第三部分 板块市场分析123.1产品成长情况123.1.1区域内供应产品特征123.1.2产品最新价格趋势133.1.3区域市场目标客层研究133.2项目SWOT分析14第四部分 项目开发方案164.1项目开发情况164.2项目营销以及销售价格情况164.2.1项目营销方式164.2.2项目营销手段174.2.3项目户型及价格174.2.3竞争着营销手段18第五部分，地块市场定位与可行性分析205.1地块市场定位205.1.1

3、项目定位205.2项目可行性分析225.2.1项目分析22第六部分 综合评价236.1销售评价236.2项目评价24第七部分 研究结论与项目总结257.1项目研究257.2结论25第一部分 项目总论1.1项目背景1.1.1项目所在区域概况 柳州市位于广西壮族自治区的中北部。东与桂林市的龙胜、永福为邻，西接河池市的环江南族自治县、宜州市，南界新设立的来宾市锦绣瑶族自治县、象州县、兴宾区。北部和西北部分别于贵州省黎平县、从江县相邻。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。 柳州市总人口364万多人，是一个多民族相聚而居的地区，一共有48个民族成分。除汉族外，壮族、苗族、瑶族、回族等

4、少数民族的人口达198万多人，占全市总人口的百分之54以上。1.1.2柳州经济发展 地区生产总值，初步统计，2011年全年实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长本分之10.6。其中，第一产业增加值136.21亿元，增长本分之5.4。第二产业增加值1016.18亿元，增长百分之12.5。其中工业增加值935.7亿元增加百分之12.1。第三产业增加值418.66亿元，增长本分之7.8。第一产业增加值占国内生产总值的比重为本分之8.67。第二产业增加值比重为本分之64.68。第三产业增加值比重为百分之26.65。人均地区生产总值41603元。1.1.3区位优势 柳州市中国西部

5、区域性交通枢纽。已形成集铁路、公路、水路和航空与一体的立体化现代交通网络。四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇、陆路运输4个小时可达北部湾海岸港口。 柳州市中国西部区域性商贸物流中心。柳州自古以来就是商品集散地。目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场。柳州被世界著名杂志福布斯评为中国大陆最佳商业城市之一。 柳州市中国内陆走向东盟的重要通道城市。柳州市位于长三角、珠三角与西南经济圈、东盟经济圈的交汇地带。是中国西南出海大通道集散枢纽城市，是中国东盟自

6、由贸易区的物流中转站，也是东部产业西向梯度转移的重要节点城市，在多区域合作中有着重要的战略地位。随着中国东盟自由贸易区的加快建立和北部经济区的开发建设，以及泛北部湾。泛珠三角等区域合作的深入开展，柳州有望在多区域合作和产业转移中实现共赢发展，成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着巨大的投资商机。1.2开发商及项目介绍1.2.1 开发商基本概况 盛天龙湾项目开发商是柳州盛天房地产开发有限公司。关于盛天房地产开发有限公司，盛天集团来自福建，是一家以房地产开发为主营业务，集混凝土生产销售、商业运营管理、物业服务等为一体的综合性企业集团，现总部位于广

7、西首府南宁市。 早在1976年，盛天集团（前身）就已涉足建筑、贸易等相关行业，2004年底，盛天集团响应“百企入桂”的号召，挥师南宁，从此开启了集团事业的另一片天空。目前，集团旗下拥有12家子公司，所涉领域总投资额达130多亿元，员工2000多人。 自2004年进军广西以来，盛天集团坚持快速拿地、快速开发、快速交付、快速周转的经营策略，以“诚信”和“品质”作为企业发展的立足点，产品始终定位于城市主流住宅市场，不断探索，积极创新，8年18个项目（其中南宁16个，柳州2个），开发建设总建筑面积近350万平方米。2011年底，盛天集团因战略调整的需要，成立盛天置地公司，专注于集团房地产业务的运营管理

8、。目前，集团已开发完成的地产项目有：金色盛天、盛天尚都、盛天茗城、盛天名都、盛天熙园、盛天国际、盛天龙湾（柳州）、盛天华府、盛天公馆、盛天果岭；在建地产项目有：盛天东郡、盛天源墅、盛天香墅、盛天领域、盛天新界、盛天龙湾南苑（柳州）、盛天广场、盛天时代1.2.2项目情况 盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区。随着静兰大桥2008年的拓宽开通，车流人流的增加，该项目在该地区和柳州市都十分瞩目，具有极大影响力。此外，该地块是阳和区第一块挂牌出让的居住用地，区内市民和政府格外关注，希望项目能为区内房地产发展起有标杆性示范作用。1.2.3关于项目 【企业篇】盛天龙湾项目由盛天集团巨资打造，具备雄厚实力和丰富经

9、验。企业总资产6亿多元，注册资金2.2亿元。集团名下拥有：广西盛天房地产开发有限公司、南宁盛天房地产有限公司、广西盛东房地产开发有限公司、广西利澳贸易有限公司、广西利澳物业服务有限公司、广西盛达混凝土有限公司、福州盛天房地产开发有限公司、福州盛东贸易有限公司、福建盛德经贸有限公司、香港盛天集团有限公司等企业实体，年贸易产值近50亿，年房地产开发量30多万。开发过多个著名房地产项目：盛天茗城、盛天名都、盛天尚都、盛天熙园、盛天华府、盛天国际、盛天果岭、福建的盛天现代城等，目前盛天龙湾是盛天集团在柳州开发的第一个项目，未来柳州市将成为盛天集团继南宁之后又一个开发房地产重点城市之一。 【建筑篇】盛天

10、龙湾小区建筑风格为现代简约中式，既具有中式建筑的典雅风格，也具备现代简约艺术表现风格。盛天龙湾整个项目全部由高层组成，户型设计有一房、两房、三房、楼中楼，面积在64-219不等，适合各类客户的需要。盛天龙湾首层入口大堂地面铺拼花图案花岗石，墙身大理石；典雅、尊贵的天花、灯饰等，给您一生“美”的追求。 【景观篇】盛天龙湾包括架空层、室外泳池、小区内园林绿化、小区外绿化带等，其中小区内4万平方米，4万平方米公共绿化带，五个组团园林水系景观，整个项目中轴通过各个水系景观相连接，水系园林做到虚实相连，使得整个小区园林景观浑然一体。 盛天龙湾小区临江面将规划一个市政府江滨公园，拥揽一线江景及滨江生态休闲

11、区，景观优势更加明显。 【团队篇】汉森国际：项目规划设计单位、建筑设计单位是广州汉森国际，在全国各地设有分部和联营机构。2004年、2005年连续被评为 CIHAF2005中国房地产二十大品牌影响力规划建筑、景观设计院；2005年、2006年连续被评为中国十佳规划建筑设计机构；2007年被评为CIHAF中国房地产二十大品牌影响力规划建筑、景观设计院。成功服务于富力集团、时代集团方圆集团、兰州仁恒置业、佛山奥林匹克置业、龙光集团等多家国内顶级的实力发展商，拥有大量获奖和明星项目，代表作有：云山诗意系列、富力城系列、时代系列等等。 广州普邦园林：项目景观设计、施工单位是广州市普邦园林配套工程有限公

12、司，是一家具有国家园林绿化二级资质，专门从事园林景观规划设计、工程施工、绿化养护以及苗木生产的大型民营企业，在国内同行业的发展中一直处于领先地位。公司长期服务于中海地产、富力集团、万科地产、保利集团、中信集团、合生创展、方圆集团、珠江实业、香港和记黄埔、新鸿基地产等知名房地产开发商。代表作有：保利系列、中海系列、万科系列、富力系列、中信系列、盛天系列等等。 【服务篇】盛天龙湾小区物业服务标准是根据盛天集团旗下的利澳物业公司服务范围标准为依据制定。盛天龙湾电梯采用西门子电梯，配备一流的物业管理系统，包括主要区域闭路监控系统；智能车辆收费管理，出入口管理系统及人行道口栏闸系统；可视楼宇对讲门禁系统

13、；电子巡更系统；周界防越界报警系统，监控中心及室内外管线桥架。1.3项目区域情况1.3.1 项目地址 盛天龙湾 项目地址：柳州市阳和大道北2号（静兰桥头东） 作为盛天集团布局全广西的起点，位于柳州市阳和片区的盛天龙湾，不仅处于群山环抱之中，更可西眺柳江，尽享周边优美的自然环境。盛天集团为项目配套一定比例的商业、娱乐、休闲场所，充分利用优美的自然山水环境，结合小区外的滨江公园、沿江绿化景观带和小区内人文景观，打造出一流的居住环境。1.3.2 项目概况 盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区，群山环抱，西眺柳江，周边自然环境优美，东临阳和立交，紧接桂柳高速出口，处于柳州市进出柳州、南宁的交通要道，是柳州市

14、的东大门。 千人印证，柳州置业向东！城市东迁全面启动。盛天龙湾。成为汽车城第一次个收益者。打动千万人的心，项目净用地6.5平方米，容积率3.0项目总建筑面积约24万平方米，绿化景观景观用地约8万平方米，建筑密度百分之12（含绿化带）。，小区规定有1800套住宅，地下车位900多个。并配套有幼儿园，室外泳池，商业广场等设施。由20栋15-28层高层建筑组成，其中两栋二十八层、六栋二十五层、一栋二十层、十栋十八层、一栋十五层。其中一栋为二十五层独立管理的公寓式住宅。并配套有幼儿园、小区商业。1.4项目地块及周边现状1.4.1地块现状 行政区域：柳东区。 项目位置：柳州市阳和大道北2号（静兰桥头东）

15、 建筑类型：高层 开发商：柳州盛天房地产开发有限公司 物业类别：住宅 物业公司：利澳物业物业费：1.30元/平方米月 售楼地址：柳州市阳和大道北2号（静兰桥头东） 预售证：售房柳字第（2009）001号1.4.2 项目价格 均价：5750元/平方米 价格说明：5750元/平米 历史价格：2013-05-30 均价 5750元/平米 2012-10-22 均价 4900元/平米 2012-10-15 均价 4900元/平米1.4.3 项目具体参数 产权类型：大产权房 绿化率：40% 总 户 数：1800 总 占 地：98亩 总建筑面积：240000 绿 化 率：40% 1.4.4 项目周边配套

16、医院：距离阳和新城只有1公里，即将规划建设一所大型医院 商业：古亭山商业街 学校：古亭山小学、30中附中 银行：工商银行、交通银行 综合商场：联华超市、古亭山商业街 项目配套：中美合资小酷星幼儿园、联华超市、交通银行等。 公交线路：20路、34路、50路、64路、82路公交车到阳和大桥东站下车第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.1.1柳州经济现状 改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代

17、化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。 柳州2001年国内生产总值比2000年增长10.6%，2002年国内生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。超出2001年国内生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。 而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。2.1.2柳州经济发展趋势 2002年，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发

18、展步伐，三大产业比重更趋合理。2002年柳州投资情况表数 额同比增长固定资产总投资63.63亿元55.7%基本建设投资18.9亿元82.73%房地产开发投资15.99亿元81.3% 而从社会固定资产投资来看，如上表所示： 2002年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。 综合以上所述： 各项经济指标显示，2002年柳州市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，柳州经

19、济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。2.2柳州房地产市场分析2.2.1柳州房地产市场总体态势 柳州市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在柳州市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。 2001年柳州房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。 柳州市面上的房地产经济经过整整10年的

20、发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。 而2002年作为柳州“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上。2.2.2 柳州市房地产的发展趋势 国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；在“城市建设与管理年”中对拆迁

21、安置需求大增，使房地产走旺。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。导致柳州市房地产业的升温。2.2.3柳州房地产市场供求分析2002年柳州房地产供求情况一览表类 别统计指标数 额供应商品房新开工商品房面积136万m2总施工面积300多万m2竣工面积70多万m2需求商品房销售面积85万m2销售额约12亿元 如表所示，2002年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。 2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积3

22、00多万平方米，创下了柳州历史的最高水平。而据不完全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3房地产市场价格分析 2001年柳州商品房销售均价1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续3-5年左右。2.3.1柳州房价态势。 随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高。土地拍卖政策导致地价攀升。

23、新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价；消费市场支持。使得柳州房价一路走高。2.4房地产市场空置简析 至2002年底止，柳州市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年减少32.7%。据悉，2002年柳州拆迁面积约50万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1：5，目前有超过1万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。2.5近年来柳州以及全国房产市场态势2.5.1全国房地产市场趋势 2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，

24、预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。 综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。 目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持

25、合理自住及改善性需求。 由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。 倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升；在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。2.5.2柳州房地产市场趋势 在“国五条”出台和各地“国五条细则”相继落地后的两个月内，

26、柳州楼市先后经历了“平淡三四月”，被寄予厚望的“红五月”已然收场，但成交数据上却令人黯然失色。根据柳州房产交易管理网数据显示，2013年5月柳州楼市新房共成交1253套，成交面积共131051.46平方米，相比4月份成交套数减少331套环比下降20.9%，与2012年同期相比减少了307套，同比下降19.68%；成交面积环比下降26.79%，同比下降12.01%；而这个1253套的数据也创下今年来柳州月成交的最低数值。 尽管成交上成色不足，但5月的柳州房价止跌反涨。根据中国指数研究院发布的报告显示， 5月，柳州新房价格环比上涨0.46%，新房均价6331元/平米，位居百城涨幅榜的第六十一位，继

27、4月微跌之后再次上涨！而在新品供应上，5月柳州共有5个项目获批预售证，获批总面积为75114。其中包括大都雅苑1、2号楼；同和佳境3、4、5号楼等均已获得预售证，6月推新攻势将猛增。除了在新品供应有新增之外，5月的柳州楼市放量也是较此前的多月有明显上升。据柳房网数据中心统计的结果显示，整个5月共有10个楼盘分别进行了10次开盘推新，推出住宅约1261套，商铺约20套，与4月相比，住宅新品放量增长近1.4倍，商铺供应方面有所放缓。 而值得一说的是， 5月柳州楼市放量的产品中，除了中房胜利小区推出300多套中小户型之外，其他多个项目均以大户面市，户型多在100180平米之间，可见在新政的影响下，开

28、发商应对市场多以一步到位或改善置业的户型为主要产品，而根据市场销售反馈情况，个别高端楼盘大户走量较给力，而对于在品质上或配套上稍有欠缺的项目大户成交却稍有不足！ 土地方面，虽然5月全国土地市场热闹非凡，频频惊现“地王”，但柳州土地市场却不受此影响，供应量少，整个5月仅推出1宗地块并以底价成交。而据了解，后期柳州土地供应仍低迷，此现象或将持续至7月！第三部分 板块市场分析3.1产品成长情况3.1.1区域内供应产品特征 盛天龙湾 项目历史价格价格时间起价均价最高价 价格备注2013-6-14-6000- -2013-5-1-5700- 23#楼加推2013-4-29-5600- -2013-3-1

29、6-5550- 22#楼均价2013-1-26-53505350 22#楼加推2012-10-23-5200- 南苑 均价5300 开盘均价52002012-4-8480056006300 -2011-11-12480056006300 1#楼均价2011-6-9530055006300 2#楼高层2011-5-14518054005980 20#公寓楼2011-3-22-5100- -2011-2-24-4900- -2011-1-8-4900- 4#楼均价2010-11-6430048005300 7#、8#楼开盘2010-5-20-4500- -2010-1-14-3900- -2009

30、-9-26-3500- 一期开盘3.1.2产品最新价格趋势3.1.3区域市场目标客层研究 从地理上细分：以柳州市区居民为主； 从购买人群上细分：柳州本地人、外地人； 从年龄上细分：以2555岁的人群为主； 从工作环境上细分：以在市中心大中型公司、外资公司工作的白领阶层及个体经营者为主； 从经济状况细分：家庭月总收入在3000元以上的家庭为主； 从购房心理细分：以自主购买及用于投资置业为主。3.2项目SWOT分析 （1）项目的优势分析strength 一是项目层次多变的园林景观。盛天龙湾的园林实景，项目今年6月刚交房的楼栋就已经拥有非常成熟的园林景观，而且小区林木茂盛，小径蜿蜒，花草幽香，还有不

31、少应景的塑像，增添了不少园林乐趣，盛天龙湾早在项目最初动工之际就将园林外景全面呈现，是柳州首个以“景观先行”的项目，目前在售的南苑，盛天龙湾又提前做好了住宅公园，南苑旁边的体育篮球场也已全部投入使用。除此之外，更让网友大爱的是小区园林景观并不单一，水景、山石、花草小径、蓊翠林木以及造型活泼的塑像，让并不很大的园林处处是景，充满了乐趣。 二是项目超前的工程进度。盛天龙湾一直紧抓工程进度，不乱是在园林上还是建筑上，都争取在保证质量的情况下，提前交给购房者。项目的园林绿化提前做好，篮球场提前建成，各类商业的引进也都基本完成，让大家深刻地感受到了盛天的速度和盛天对待购房者的态度。 第三是项目位于柳东新

32、区，是目前柳州政策利好之地，将来升值空间显而易见。目前新区已经完成规划，是广西首个近期建设规划覆盖率100%的城市新区。（2） 项目的劣势分析weakness 第一，成功打造南宁8个品质楼盘的盛天集团，2007年拿下在柳州的第一块地，沉寂两年后终于浮出水面。虽然公交比较发达，但是交通出行并不是很便利。这一片广阔的地带以农田为主，是典型的生地开发，周围一片百业待兴的场面，生活配套设施并没有完善建好。 第二，从整个的区域图上看，盛天龙湾位于阳和工业区向中央城区辐射的第一个涉外生活圈，并且根据柳州城市规划，在2006年2020年间，静兰片区将要打造成为柳州市“绿色人居典范区”，盛天龙湾“住宅公园”概

33、念的提出顺应了城市规划的方向，在未来还是有很大升值空间的。 第三，后期的幼儿园和商业广场等小区配套正在筹划中。由于有了8万平方米的绿地做基础，建筑密度达到别墅水平的12%，可惜了全是高层建筑。而且房价较为昂贵，消费者无力购买。 第四，小区设有900个地下车位，虽然做到人车分流，但分到每户只有0.5个车位。项目其中许多基础设施不完善，不能运用于实际生活中。（3） 项目的机会分析opportunity 第一，所有的柳州人，都看到了柳州继续向东奔跑的轨迹。城市向东，是柳州现今乃至未来城市扩张的主要方向。 从地域发展上观测，只有继续向东扩张，才有土地开发。但凡世界上经济昌荣的现代都市，伴随着繁华的中央

34、商务行政中心，周边必定会有一个针对中央商务行政中心内工作人群的高尚居住区出现这个居住区域远离喧嚣、与自然生态亲密接触，几乎成为所有生活在紧张压力下都市人梦寐以求的人居佳地。 在柳州，这样的区域。就是柳州下一个10年，即将展翅腾飞的柳东新区。 第二，与20年前河东发展的大背景不同，今天的柳东新区，基于河东区域已成熟的基础上，起点更高，发展将更快。早在3年前，已明确指出：“柳东新区， 将以国际化的标准开进。”柳州东扩的雄心之大，如同惊天动地一般，令所有人为之震惊。 现在渐进成熟的河东片区，就是柳东新区未来发展的活样板。所有柳州人，乃至整个桂中区域的目光，都将会再次聚焦在这里。 柳东新区，将成为柳州

35、东扩过程中最具发展潜力的区域，它将承载起未来柳州新一代的居住形象，成为柳州人居又一次大规模迁居的高尚居住区。 在此之前，柳州所谓的“城东”概念，仅指河东片区。三门江大桥以东以及静兰桥以东方向，基本被忽略。时至今日，柳东新区的开发百端待举。 第三，从柳州高速路口下来，一路驰骋，崭新的柏油路宽敞平坦，8车道国际标准设计的交通路网，连接着城中老城区与柳东新城区的对接。纵横交错的阳和立交桥，将柳东新区的各个主干道紧密相连。城区内路网电网等基础性设施已基本铺设到位。 7月初，4所院校首批进驻职教园区的好消息，近万名师生的人口大东迁，再次将柳东新区推向焦点位置。由于柳东新区的飞速发展，一部分看到东迁发展希

36、望的城市居民，也加入到东迁的队伍中来，形成数额庞大的东迁人口资源。 现有条件和规划下的柳东新区，不应只是要建成一个与河东商务行政区与之配套的单纯高尚住宅区，而应该是一个崭新的、与现代国际发展接轨的另一座柳州城，这就必须要有一个心怀大气魄、大手笔的城市铸造者，画下决定整张蓝图的从什么样的标准和高度开始的第一笔。 第四，向东：柳东新区，一个属于柳州的“黄金时代”品牌地产商闻风而动，盛天龙湾树起东进第一面旗帜，广西地产业如雷贯耳的“盛天速度”，终于驶入了柳州。广西盛天的第一面大旗，顺着柳州城市东进的风向，毫不犹豫的插在了柳东新区，插在了盛天龙湾这片一张白纸的处女地上。 当盛天蓝开始席卷柳州后，所有的

37、目光更加关注那片用“柳州从此更美的”广告语包裹的围墙后，究竟是怎样的光景。因为这面围墙后边的建筑，将决定柳东新区的宜居起点将在怎样的高度上全新开始。（4）项目的威胁分析threat 第一政策影响，受到楼市调控政策频频出台的影响，进入3月，柳州整个楼市的走向仍未明朗，目前大多购房市民以持币观望者居多，各城区在售楼盘的销售量基本保持平稳，未出现急剧增长需求。 第二竞争者影响，守周围楼盘房价的影响，导致盛天龙湾的房价出现频繁性动荡和涨跌。影响了销售量的增长。 第三社会经济影响，近年来国内社会经济发展并不是很好，更多人自身的工资并不能承受盛天龙湾高昂的楼盘价格，因此为之影响盛天龙湾的发展，以及房市扩张

38、。第四部分 项目开发方案4.1项目开发情况 一期开盘时间：2009-09-26（2010年12月1日已交房） 二期开盘：2009-12-27（2010年12月20日已交房） 二期二次开盘：2010-4-25（2010年12月20日已交房） 三期开盘：2010-11-06（7#、8#楼开盘） 20#商务公寓2011年5月14日开盘，7月30日起正式交房！ 2#楼开盘时间：2011-07-02，1#楼开盘时间：2011-11-12； 1、2#楼定于2012年5月15日交房，3、4#楼定于2012年5月30日交房，7、8#楼定于2012年6月15日交房。20#楼现房公寓2012-08-11开盘（20

39、#楼2梯14户，25层）；21、24#楼10月20日开盘，2014年6月交房;23#楼2013年4月29日加推4.2项目营销以及销售价格情况4.2.1项目营销方式 营销方式：公共宣传、合作营销、文化营销、诚信营销、特色营销、环保营销、网络营销、知识营销、竞争营销 企业经营手段：预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。 销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。 多种经营与混业经营并存。房地产开发企业多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售，又有物业管理服务。 财务管理水平低，资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户。经营规

40、模大，跨区域经营。4.2.2项目营销手段 折扣：按揭9.7折，分期付款9.7折，一次性付款9.6折 价格：均价5600元/平方米,新品均价5750元/平方米 优惠：精品房源压轴推售，现预约倒计时，交500元可直接到售楼部预约房号，除此之外，还可享受额外99折。 最新动态：盛天龙湾还有少量86126平方米两房和三房在售，均价5700元/m2，一次性付款9.6折，按揭9.9折。盛天龙湾，已于5月11日盛大加推25-65m2独立临街迷你现铺，现带租约全城热销中，狂揽盛天龙湾2300户成熟社区生意，低门槛，低总价，高收益，零风险，即买即收租，4.5米超高层可搭阁楼，宜商宜住，仅余20多套，在售均价15

41、000元/m2。盛天龙湾收官之作南苑的销售也进入尾声。据悉，项目将于6月1日进行最后一次加推，推出23#楼单数层最后44套新品房源，户型为86-120m2两房、三房黄金户型，精品房源压轴推售，现预约倒计时，交500元可直接到售楼部预约房号，除此之外，还可享受额外99折！4.2.3项目户型及价格户型面积(m2)单价(元)总价(元)首付(元)月供(元)3室2厅1卫104.15200541,320162,3962,836.323室2厅1卫103.975200540,644162,193.22,832.783室2厅1卫118.835200617,916185,374.83,237.662室2厅1卫87

42、.755200456,300136,8902,390.853室2厅1卫103.295200537,108161,132.42,814.253室2厅1卫103.015200535,652160,695.62,806.623室2厅1卫102.925200535,184160,555.22,804.173室2厅1卫102.135200531,076159,322.82,782.652室2厅1卫86.775200451,204135,361.22,364.153室2厅1卫120.45200626,080187,8243,280.431室2厅1卫1阳台49.835200259,11677,734.81,

43、357.671室2厅1卫1阳台48.715200253,29275,987.61,327.161室2厅1卫1阳台54.655200284,18085,2541,4891室2厅1卫1阳台55.045200286,20885,862.41,499.631室2厅1卫1阳台55.005200286,00085,8001,498.541室2厅1卫1阳台54.635200284,07685,222.81,488.461室2厅1卫1阳台45.255200235,30070,5901,232.891室2厅1卫1阳台45.235200235,19670,558.81,232.342室2厅1卫1阳台74.8452

44、00389,168116,750.42,039.14.2.3竞争着营销手段兴佳清华坊一次性付款98折、按揭99折100-170平米三房尾盘7900华展华园四期37#在售50套房源，均价5500元/平米，一次性付款9.7折，按揭9.9折，折后再享受总房价减免一万元优惠。78平米两房、110平米三房已开盘5800国信凤起新都额外99折90多平米的大两房、130多平米的大三房已开盘5600鸿泰名庭凡预约2期新品贵宾卡购房者交纳1万元，开盘购房除享受政策折扣外，购买110平方米以下房源，即享受减100元/的优惠，购买110平方米以上房源，获减150元/平方米。同时一期尚余80多套房源在售，户型为135平米左右的三房。目前均价5400元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折，本月购房可以享受额外9.9折优惠 房源约200套，主力户型为88平米的小三房和108-130平米的宽敞三房已开盘5400城南首座一次性付款9.8折，按揭9.9折108套房源