昭通房地产市调报告【合稿】.doc

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1、谨呈： *地产_昭通市经济及房地产市场调研报告2010年8月昭通市场环境分析前 言昭通素有“咽喉西蜀，锁钥南滇”之称，处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道，区位优势逐步凸现。去年，云南以4500个千万富豪和390个亿万富豪，在全国排名第23和22位。一年时间过去了，云南的千万富豪增加到了4800人，亿万

2、富豪增加到430人，在31个省、自治区、直辖市间排名依然排在第23和22位。胡润百富调研员曾透露，云南的千万富豪主要集中在矿产、能源、房地产、医药和生物资源开发等领域，而矿产领域的富豪超过了一半。预计2010年主要产品锌精矿（金属量）15万吨，电解锌6万吨。产值可达30亿元，工业增加值15亿元。第一篇 市场背景及政策篇一、昭通市及永善县概况（一）、昭通概况1、地理位置昭通市位于云南省东北部，地跨东经1025210519，北纬26552836。东西宽241公里，南北长234公里，总面积23021平方公里，从昭通市昭阳区到省会昆明市公路里程430公里，空中航行时间30分钟。昭通市是云岭高原向四川盆

3、地的过渡带，云、贵、川三省结合部，与云南曲靖、四川宜宾、贵州毕节接壤，是“鸡鸣三省”之地，自古就有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称，是云南进入北方的主要通道。总面积2.24万平方千米。市政府驻昭阳区，距省会昆明市381千米。同时昭通是云南文化三大发源地（大理，昭通，昆明）之一，自古一直是云南的第二大城市，素有“小昆明”之称，是进入云南的必经之路。60年代以前都一直是云南第二大城市， 2001年8月撤地设市，辖1区(昭阳区)10县(巧家县、鲁甸县、永善县、大关县、彝良县、威信县、镇雄县、盐津县、绥江县、水富县)、共35个镇、134个乡（含19个民族乡）、4个城区办事处，1 221个村（居）委会和办事处

4、。2008年末总人口550.72万人，其中有苗、彝、回等23个少数民族54.2万人。2、气候状况昭通居于云岭高原与四川盆地的结合部，属典型的山地构造地形，山高谷深，海拔高差大，最高海拔4040米(巧家县药山)，最低海拔267米(水富县滚坎坝)。气候属亚热带、暖温带共存的高原季风立体气候，年平均气温12.6，年平均日照1900小时，年平均降雨量760毫米。独特的地势使昭通形成了大山包、黄莲河、铜锣坝、小草坝等独特的自然景观和迷人风光。3、资源状况这里青山育翠，黑土藏金，有资源“金三角”的美誉，开发潜力大。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源33种，现已探明储量22种。煤、硫储量居全省首位，其中煤

5、炭储量165.82亿吨，探明储量102.27亿吨，昭通盆地褐煤储量达81.98亿吨，为我国南方第二大褐煤田。铅锌矿已探明储量166.92万吨。硫铁矿为全国五大矿区之一。有色金属为云南三大基地之一。水能资源富甲云南，水能蕴藏量为2080万千瓦，可开发装机容量1612万千瓦，国家在金沙江下游昭通境内规划有溪洛渡、向家坝、白鹤滩三座巨型电站。这里生物资源种类繁多，苹果、天麻、杜仲、魔芋等特色产品驰名省内外，是全国山嵛菜、马铃薯、白魔芋种植最适宜生长和种植面积最大的区域，中国南方最大的优质苹果基地，全国品质最优的野生天麻核心区域。4、交通状况昭通市，古为中原入滇要塞，是中原文化传入云南的重要通道，云南

6、省北大门，地处云、贵、川、渝三省一市区域核心，综合交通处于枢纽地位。目前，昭通基本形成了公路、水运、铁路、民航等优势互补的综合交通运输系统，交通枢纽的地位初显。至2007年末，全市公路里程达到14016公里。按行政等级划分，国道548公里，省道514公里，县道4163公里，乡道7483公里，涉及通达的专用公路19公里，村道1289公里；按技术等级划分，高速公路136公里，二级公路272公里，三级公路220公里，四级公路3235公里，等外公路10153公里；按路面类型划分，沥青路面1185公里，水泥路面116公里，简易路面508公里，低级路面12207公里。城市交通东环路、西环路的建成大大缓解了

7、交通拥挤状况。昭通火车站一级公路、机场二级公路的建成投入使用提升了城市形象。国道主干线GZ40水富到昆明高速公路基本贯通。出省五通道：巧家宁南，盐津筠连，威信叙永，镇雄毕节二级公路己建成投入使用。昭阳威宁已扩建为三级公路。昭阳至十县己通油路，但等级较低。（二）永善县概况1、地理位置永善，中国第二大，世界第三大水电站（总装机1260万千瓦）溪洛渡水电站所在地，位于乌蒙山脉西北面的金沙江南岸。总面积2789平方千米，东西横距46.6千米，南北纵距121.2千米。县城溪洛渡镇，海拔820米，距昭通市政府驻地200千米，距省会昆明580千米，县城有人口2.5万人。全年平均气温16.3，降水量670毫米

8、，日照时数为1172.8小时。全县辖溪洛渡、黄华、大兴、茂林、桧溪5镇和佛滩、团结、细沙、青胜、务基、马楠、黄坪、水竹、莲峰、万和、伍寨、墨翰、码口13乡，其中马楠、伍寨分别为苗族彝族乡、彝族苗族乡。全县共有133个村和4个社区，2772个村民小组。2009年末全县户籍人口为443941人，其中农业人口417382人，非农业人口26559人。全年人口出生率为15.66，死亡率为5.64，自然增长率为10.02。2、资源状况境内矿藏有铅、锌、铜、铁、铝、磷、煤、沙金、石膏、石灰石、彩花大理石及银、汞、重晶石、冰洲石等。全县有三江口原始森林7万亩，竹林20万亩。成材林主要有松、杉，有女贞、珙桐、黄

9、杉、香樟、椿木、楠木、水青树、鹅掌楸等珍稀树种。现有獐、猴、野猪、熊等数十种野兽，有野鸭、白鹭、鹦鹉、黑颈鹤等170多种鸟类。山间产当归、天麻、吴萸、杜仲、党参、竹荪、蛤蚧等名贵药材。永善是全国半细毛羊改良基地，有草山72万亩。境内土产丰富，干鲜水果四季不断，“金江花椒”、“金江柑橘”、“金江魔芋”和红糖、竹笋、桐枧、蜡虫等在省境内外都享有盛誉。 永善是国家能源基地，正在建设的金沙江溪洛渡水电站距县城7公里，建成后总装机量1260万千瓦，主要送电方向为华中、华东地区。溪洛渡电站于2002年筹建，2004年库区施工公路、对外交通专用公路、导流洞施工支洞等工程已相继开工建设，各项准备工作基本就绪，

10、只待建设大军进场正式开工。3、交通状况永善30年间投资上亿元，建成县乡公路近10条、1100余公里，乡村公路129条922.7公里，大小桥梁64座4500余米，使全县公路里程从481公里增加到1686.8公里，大小桥梁从7座增加到71座，桥涵里程从475米到增加到4997.4米。 到2007年底，永善已拥有国道52.5公里、省道50公里、县道477.7公里、专用公路29.5公里、乡村公路1077.129公里，油路2条260公里，每百平方公里国土面积有公路59.8公里，万人均有公路里程达40.5公里。二昭通市房地产相关政策1昭通市中心城市建设强势推进 2010-2-24 按照昭通市委市政府建设昭

11、通中心城市的要求，强势推进昭通中心城市建设。在临街房屋恢复和改造方面，云兴街一期工程目前已竣工，二期工程即将开工建设；北正街、建国街、半边街、怀远街等10条街道的私房及单位房自拆自建工作主体工程已完成90%以上；西街、陡街和崇义街临街房屋修缮改造已经全面完工，下西街临街房屋改造接近尾声，南北顺城打捆项目进展顺利。而昭阳大道、青年路、凤霞路上段、南北顺城、环东路、公园路等城市街道临街房屋穿衣戴帽工程已经启动，并完成了主要道路和人行道的改造。城市路网建设目前已经建成朱提大道、机场路、邦汉路、太平一纵和箐门四纵5条城市主干道，昭通大道箐门段、登云路、箐门二纵、北顺城延长线、团结路西延线和南部物流片区

12、道路正在建设中。在公园和广场方面，完成了河滨公园和清官亭公园改造以及主席像广场和体育馆广场改建初步设计方案，力争今年内启动建设；望海文化公园主体施工图设计也已经完成，省耕塘水体森林公园计划于近期启动建设；而罗炳辉广场改造、抚镇门广场、箭道广场和辕门口广场正在建设中。为补充完善城市物流配载功能，昭阳区布局了10个专业市场，除了已建的珠泉建材市场、金土水果批发市场、洒渔乡苹果交易市场和火车站煤炭交易市场以及在建的昭通综合批发大市场和怀远街玉皇阁古玩市场外，今年内还计划建设二手车交易市场、北部新区粮食市场、国际小商品批发市场和北门三角地汽配市场四个专业市场。另外，太平、龙泉和凤凰三个办事处对辖区内的

13、农民安置点进行了规划，部分安置点已经启动建设；而去年开始在枫园路建设的18.48万平方米3696套廉租房目前已经完成了工程量的70%。2昭通全市今年将完成城市基础设施建设投资20亿元以上2010年3月9日，昭通市政府召开住房和城乡建设工作会，提出，2010年全市将完成城市基础设施建设投资20亿元以上。加快昭鲁一体化进程，扎实推进各县县城和特色小集镇建设。 3保障性住房用地要增加 欠缴土地出让款要遭罚2010年5月10日晚，昭通市土地收储委员会召开全体会议。讨论通过即将出台的市人民政府关于加强土地收储工作的实施意见讨论稿。该实施意见明确要优先保证保障性住房用地的供应，建立以包括限价房在内的中小户

14、型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构。同时，对逾期不缴纳土地出让款的要收回土地，对囤地炒地、闲置土地等不履行土地使用合同者要给予重罚。4城市建设要严格按规划组织实施2010年5月23日，昭通市城市规划委员会召开2010年第一次全体会议， 会议明确昭阳区城市的总体规划需确定的中心城市性质和工业园区用地布局；审查并表决通过“凤禧祥瑞大酒店”规划设计方案，审议并原则通过巧家县城市总体规划、昭阳区工业园区控制性详细规划；审议大关县城市总体规划。会议就相关问题进行了认真的讨论和研究。（1）今后，未经市规委会批准的项目一律不得开工建设，经批准的项目必须按批准规划组织实施，不得在建设过程中随意变更规

15、划。（2）严格设定建设时限，切实保证项目建设，对不执行规划，违规建设的，坚决阻止。要加快昭阳中心城市北部新区基础设施建设和社会公益项目、房地产开发项目建设进度，同时要采取措施遏制房价过涨，努力让各个层次的家庭都能买得起房。（3）加快昭阳工业园区入园项目建设，尽快打通中心城市南通道，建成二环路。（4）加快市级行政办公区规划设计步伐；规划建设好省耕塘公园和温泉公园。加快推进古城改造，并完善凤凰山和望海楼公园的配套服务设施。同时，要加强乡（镇）规划建设管理工作。要注重文化特色，提升城市水平，创造环境优美的宜居城市。5昭通市政府出台遏制房价过快上涨稳定住房价格工作实施意见2010年6月20日，昭通市政

16、府出台切实做好遏制房价过快上涨稳定住房价格工作的实施意见，着力于加快昭通市保障性住房建设，抑制不合理住房需求，遏制住房价格过快上涨。 （1）、加快保障性住房建设。确保今年新开工建设廉租房36.25万平方米，并于年底前竣工面积达50%、投资额达60%、入住率达20%以上；（2）、加快制定2010-2012年各县区保障性住房建设规划，并于2010年7月底前向全社会公布；条件具备的棚户区改造项目，在立项后尽快启动；（3）、加快公共租赁住房和限价商品房建设试点。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持和鼓励国有企业、开发区和社会单位、集体经济组织依照规划、利用存量建设用地建设公共租赁住房，有条件的县

17、可开展限定住房套型面积、销售价格开发建设普通商品住房的试点工作。（4）、坚决抑制不合理住房需求，严格执行差别化住房信贷政策，加强对房地产开发和个人售房的征税管理。加强市场监管，一是加强对房地产开发企业购地和融资的监管。二是加强对预售许可或者办理销售备案的房地产开发项目的监管。进一步加强房地产市场统计分析和监测，完善房价分类和发布机制，稳定市场预期。昭通市城市规划委员会构成：昭通市市长、市城市规划委员会主任王敏正，市委常委、常务副市长张纪华，市委常委、副市长，市城市规划委员会副主任何刚，市委常委、市城市规划委员会副主任、昭阳区区委书记马吉林。市政规划一、城市建设规划1中心城市开发建设情况昭阳中心

18、城市2010年1-6月份完成投资36048.26万元。其中：登云路计划投资10284万元， 1-6月份完成投资1889.49万元，占计划投资的18.4%；箐门二纵计划投资10530万元，1-6月份完成投资4300万元，占计划投资的16%；昭通大道箐门段计划投资12000万元， 1-6月份完成投资1181.25万元，占计划投资的9.8%；珠海大道计划投资17560万元，1-6月份完成投资5605万元，占计划投资的210%；团结路西延伸段计划投资5500万元，1-6月份完成投资496.92万元，占计划投资的9.2%；望海文化公园计划投资7800万元，1-6月份完成投资6600万元，占计划投资的85

19、%；南北顺城道路改造，计划投资2100 万元， 1-6月份完成投资1420万元，占计划投资的100%；南部物流园区计划投资31200 万元， 1-6月份完成投资2425.3万元，占计划投资的10%；面山绿化。计划投资230万元，2010年计划投资149万元，植树40000株。1-6月份完成投资100万元，占计划投资的67%；九龙护鼎景观工程。计划投资242万元，2010年计划投资242万元。1-6月份完成投资210万元，占计划投资的70%；城区街道行道树补植补造。计划投资45万元，2010年计划投资45万元。1-6月份完成投资45万元，占计划投资的100%；彝族文化景区建设。计划投资12000

20、万元，2010年计划投资3000万元，完成彝族“六祖广场”及停车场建设。1-6月份完成投资1400万元，占计划投资的47%；古城道路改造工程。2010年计划投资1704.54万元，1-6月份完成投资255万元。占计划投资15%；辕门口广场大型写真石刻雕塑。2010年计划投资72.96万元，1-6月份完成投资43.8万元，占计划投资的60%；龙氏家祠休闲度假区。计划投资5000万元，1-6月份完成投资1100万元，占计划投资的12%；南大街迎丰路口景观节点亮化工程。计划投资5万元，1-6月份完成投资4.8万元，占计划投资的100%；南大街迎丰路口景观节点绿化工程。计划投资25万元，1-6月份完成

21、投资25万元，占计划投资的100%；青年路绿化带铺草坪。计划投资3万元，1-6月份完成投资2.8万元，占计划投资的100%。二重大旅游开发项目进展情况（一）旅游小镇建设工作情况昭通市从2009年旅游小镇建设实施以来，列入水富楼坝镇、盐津豆沙镇、彝良小草坝乡3个旅游小镇，市建设局对旅游小镇建设工作十分重视，在认真调研的基础上，适时推出旅游备选项目，对昭阳区的大山包乡，鲁甸乡的小寨乡上报的旅游小镇备选项目，争取在现有基础上能增加2-3个省级旅游小镇建设项目。1.资金到位及使用情况省建设厅安排65万元，小草坝乡25万元，小寨乡20万元，大山包20万元乡镇规划设计。2、整合资源，积极推进旅游小镇建设水

22、富县向家坝镇（楼坝镇已并入）。引入四川宜宾万泰集团，计划投资5.7亿多元，实施坝尾槽西部大峡谷温泉休闲娱乐区的综合开发建设。现已初具规模，2009年完成投资1.亿元。该项目建成后年接待游客达200万人次。同时结合向家坝电站建设移民搬迁，利用三峡公司的移民安置资金，开发建设新寿村的邵家坪规划为农家休娱型旅游小镇，目前市政设施建设已全面启动。三、10个特色集镇建设情况10特色集镇（鲁甸县小寨乡、巧家蒙姑乡、盐津中和镇、大关天星镇、永善黄华镇、镇雄塘房镇、彝良小草坝乡、威信县麟凤乡、绥江南岸镇，水富太平乡）已经政府批准，该工作的实施方案已上报政府。四、40个重点集镇建设情况40个重点集镇已完成初步选

23、点工作，名单待局领导审定后上报市政府。五、昭通北部新区规划按照昭通中心城市总体规划修编，新区交通路网主要呈“井”字型分布，与旧城组团有机衔接，相互贯通，由城市主干道、次干道、支干道组成，其中，以建成的朱提大道为中心，40米以上的主干道形成“9纵6横”，总长约70公里。“9纵”：由南向北分别为机场路、邦汉路、登云路、太平一纵、箐门四纵、昭通大道箐门段、箐门三纵、箐门二纵、箐门一纵；“6横”：由西向东分别为珠海大道北沿线、太平一横（龙泉路）、太平二横（景观大道）、太平三横、太平四横、昭通大道东线。目前北部新区已建道路2条，即长8.5公里、宽50米的朱提大道和长2.7公里、宽30米的机场路。在建道路

24、5条，分别是：邦汉路长3901米，宽40米，总投资1.224亿元，由云南明岭建筑工程有限公司和昆明杨林建筑工程有限公司投资建设，目前工程已完成90%；太平一纵长3632米，宽50米，总投资1.32亿元，由水富顺达建筑安装工程有限公司全额投资建设，目前工程已完成90%；箐门四纵长4055米，宽40米，总投资1.058亿元，由水富顺达建筑安装工程有限公司全额投资建设，目前工程已完成90%；昭通大道箐门段长3678米，宽50米，总投资1.279亿元，由云南仕龙工程有限公司全额投资建设，计划年底竣工投入使用；箐门二纵长3356米，宽40米，投资8800万元，由昭阳工业园区管委会实施，计划今年完成核心区

25、路段。拟建道路8条，分别是：民俗文化商业街：城市二级主干道，长2195米，宽40米，目前规划设计方案已完成；登云路道路工程：城市二级主干道，长3801米，宽40米，目前招投标工作已完成，正在进行房屋拆迁安置工作；太平二横（景观大道）道路工程：城市二级主干道，长3699米，宽40米，目前已进入初设阶段；太平三横道路工程：城市二级主干道，长9349米，宽40米，目前已进入初设阶段；市级行政办公中心4条次干道，目前可研、地勘、初设已完成，正在进行施工图设计。省耕塘水体公园及片区开发：建设规模4050亩，目前，片区规划设计方案和第一期占地500亩项目的修详规已完成，正在做单体施工图设计，第一期300亩

26、的征地工作已启动，修详规待规委会批准后可动工建设。新区污水处理厂及排污干管和供水、输水项目：目前正在申报中，两个项目一期投资概算4.07亿元，污水处理厂及排污干管初设已通过评审，供水、输水项目可研已批准。北部新区现有人口约8.5万人，依托昭通火车站和昭通机场，已建成朱提大道、机场路两条交通干道。昭通市水利局、审计局、运政处、税务局、昭通供电局等单位的办公用房已竣工，一幢幢美观大方的高楼大厦在北部新区崛起。新区的路网建设、供排水等基础设施建设也正在有序推进中。泰平盛世水岸等小区，昭通综合批发大市场、省级昭阳工业园区、昭通师专新校区、市广电中心、市博物馆等项目正在火热建设中。按照昭通中心城市总体规

27、划的功能布局，北部新区是昭通中心城市近期和未来发展的主要方向，规划总面积约32.93平方公里。按照要求，今明两年北部新区要形成5平方公里的建成区规模。当前，规划中的16个安置点，现已完成9个安置点用地1560多亩的勘测、丈量、实物调查工作，由政府部门投资,已启动太平村3号、4号两个安置点的道路建设。昭阳区在北部新区规划建设了省级昭阳工业园区，目前,昭阳工业园区箐门片区正在进行基础设施建设，箐门片区正在建设中的箐门四纵、园区一纵、园区一横道路建设均较顺利，路基工程已基本结束，地下管网安装已完成，为铺设水泥路面打下了坚实基础。纳入省级工业园区管理的企业已有15家，主要有云南天昭药业有限公司、云南永

28、孜堂制药有限公司等。新落户工业园区的万宝饲料等家企业已经开始进场平整土地，进入实质性建设阶段；香港威宝、月中桂、万和食品等家企业也即将进驻工业园区开始建设。目前，钻石花园、电力小区、华园小区等环境优美、设施完善的高档精品住宅小区先后完工，一些居民已搬入新区居住。泰平盛世水岸正在火热建设中，销售形势也十分理想。其中泰平盛世水岸一、二期工程修建1799套，由于有供暖、供热水、绿化面积达40%等优势，现已销售近80%。该公司认为区委政府重点开发北部新区这片热土、投资的空间比较大，面对这么好的机遇，他们公司还将开发第三个，第四个乃至更多的楼盘。北部新区吸引了省内外商家目光，市政府招商引资项目昭通综合批

29、发大市场目前也正在北部新区加紧建设，商家计划今年启动市场一期主体工程建设，年底竣工投入使用。修建在黄金地段的昭通综合批发大市场一经面世就受到市场热烈追捧，500家商户已强势入驻。住房建设规划1、住房总量需求（1）城镇化进程中新增人口的住房需求。预计到2010年末，全区总人口约为82万人，城镇化水平达到35%左右，城镇人口28.7万人，城镇化进程新增城镇人口约11万人，新增人口中约30%需购买住房，并按人均30平方米计算，新增人口的住房需求约为100万平方米；（2）现有城镇人口住房水平提高产生的住房需求。按2010年城镇人均住房建筑面积提高到30平方米计算，昭通中心城市现有173473城镇人口改

30、善住房的需求约为70万平方米。 （3）旧房住户换房产生的需求。在昭通中心城市现有住房中，80年代前建造，建筑面积在60平方米以下的住房有6000套左右，按每年换购房1000户，每户以120平方米测算，则每年需住房12万平方米，扣除腾空住房约为6万平方米作为存量住房投入二级住房市场的情况，则实际每年净增需求约为6万平方米；“十一五”期间即五年换购住房净增需求约为30万平方米；（4）婚嫁引发的住房需求。据区民政部门资料统计，昭通中心城市平均每年结婚家庭约在1000户左右。即今后五年结婚户数达5000户左右，按有50%即2500户需要购置新房，每户以100平方米计算，婚嫁引发住房需求约为25万平方米

31、。以上四个因素“十一五”期间引发的住房需求共为225万平方米。到2008年在中心城市建设各类住房约6050套，总建筑面积65万平方米。其中，建设商品住房5150套、60万平方米，廉租住房200套、1万平方米，经济适用住房700套、4万平方米。2、住房结构需求昭通市现有存量住房中绝大部分属面积小、环境差、功能不配套，结合实考虑到不同层次的住房消费因素，把改善住房条件和解决居住问题的需要结合起来，套型建筑面积在90平方米以下普通商品住房（含经济适用住房）占商品住房开发总量的比例以50%为宜；为推进昭通市房地产业持续、健康、稳步发展，建设普通商品房、经济适用住房和廉租住房的结构比例应为8：1.9：0

32、.1。住房套型结构需求倾向于以120平方米左右的三室一厅两卫为主，小户型（一室一厅、两室一厅）和大户型（四室两厅或跃层等）相对较少，基本控制一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅、超大户型的结构比例为0.5：1.5：2：4：1.5：0.5。住房总量中，按照省建设厅批准的昭通中心城市“十一五”住房建设规划的要求，商品房单套套型建筑面积90平方米以下的住房不低于住房总开发建设面积的50%。廉租住房单套建筑面积应当控制在50平方米以内；经济适用住房单套建筑面积应当控制在60平方米以内。3、土地需要总量和结构到2010年，昭阳区建成区面积将达到30平方公里，城市化率达到35。根据城市用地分类

33、与规划建设用地标准（GBJ 137-90）表4.2.1和表4.3.1规定：类别名称用地指标（/人）占建设用地比例居住用地1828.02032工业用地10.025.01525道路广场用地7.015.0815绿地其中：公共绿地不小于9.0不小于7.0815按照1.5的容积率测算，225万平方米居住面积所需用地面积为150公顷，按照居住用地占城市用地的30比例测算城市建设用地，则建设150公顷居住用地需要城市建设用地500公顷，其中：居住用地150公顷（30%）、配套工业用地75公顷（15）、道路广场用地75公顷（15）、绿化用地50公顷（10）以及其他用地（包含公共服务设施用地和市政服务设施用地）

34、150公顷（30）。以上总的土地需求为500公顷，土地结构为：居住:工业:道路广场:绿化:其他3：1.5：1.5：1：3。4、住房建设区域紧紧围绕优先发展昭通中心城市北部新区的战略决策，以大力推进北部新区住房建设为着力点，进一步优化、完善老城区居住功能，提升中心城市整体形象和城市竞争能力，满足人民群众的住房需求。2008年，北部新区住房开发建设项目8个，开发建设住房4000套、开发建设总面积45万平方米；老城区住房开发建设项目5个，开发建设住房2050套、开发建设总面积20万平方米。5住房建设用地供应房地产开发重心向北部新区转移。供地类别。住宅建设用地供应总量中，用于建设廉租房的住宅用地为0.

35、5万平方米；用于建设经济适用房的住宅用地约为2万平方米，用于建设商品住房的住宅用地为30万平方米，（其中用于建设单套套型建筑面积90平方米的中小套型普通商品住房的住宅用地不少于15万平方米）。供地区域。为加快中心城市北部新区的开发建设，提升城市形象，缓解老城区居住人口密度过大带来的压力，除廉租住房、经济适用住房及部分已批准建设的项目外，住房建设的供地区域以北部新区为主。2008年，北部新区开工建设的住房项目8个，可供地总面积约129万平方米；老城区开工建设的住房项目5个，可供地面积总面积约9万平方米。 6发展目标到2010年，力争完成投资30亿元，开工建设225万平方米住宅。其中，建设套型建筑

36、面积在90平方米以下的普通商品住房（含经济适用住房）112.5万平方米，占商品房开发总量的50%；土地供给总量为500公顷，其中套型建筑面积在90平方米以下的普通商品住房（含经济适用住房）土地供给量为250公顷。具体年度目标分解如下：2006年，开工建设30万平方米住房。其中，套型建筑面积90m2以下普通商品住房（含经济适用住房）15万平方米；土地供给总量67公顷。并配套发展相关公共服务设施和市政基础设施，通过市政道路建设等基础设施配套建设为今后的住房全面开发建设打下坚实的基础。2007年，开工建设40万平方米住房。其中，套型建筑面积90m2以下普通商品住房（含经济适用住房）19万平方米；廉租

37、住房1万平方米；土地供给总量89公顷。在2006年的基础上进一步加大基础设施建设力度，积极招商引资建设昭通中心城市；开工建设一批经济适用住房和廉租住房，推行廉租住房制度。2008年，开工建设45万平方米住房。其中，套型建筑面积90m2以下普通商品住房（含经济适用住房）21.25万平方米；廉租住房1.25万平方米；土地供给总量100公顷。建设一批设计合理、功能配套、环境良好的城市住宅小区，小区物业管理进一步规范，经济实用房、廉租房制度建设进一步完善。2009年，开工建设50万平方米住房。其中，套型建筑面积90m2以下普通商品住房（含经济适用住房）25万平方米，结合实际建设一定规模的廉租住房；土地

38、供给总量111公顷。普通商品房、经济适用房、廉租住房供应体系基本建立，居住条件进一步改善，房地产市场秩序进一步规范。2010年，开工建设60万平方米住房。其中，套型建筑面积90m2以下普通商品住房（含经济适用住房）30万平方米，继续搞好廉租住房的建设工作；土地供给总量133公顷。实现住房建设发展目标，提升昭通中心城市的城市化水平。目前国家银行利率相关目前各银行基本按照以下标准执行：1购买首套住房（1）90平米以上的，首付比例不低于20%，利率原则上执行基准利率下浮15%，以此类推首付比例越高，贷款下浮比例优惠越高，如首付30%，利率优惠20%。（2）90平米以上的，首付比例不低于30%，利率原

39、则上执行基准利率下浮20%，以此类推首付比例越高，贷款下浮比例优惠越高。如首付40%，利率优惠25%。2购买第二套住房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（1）二套住房认定标准以个人征信系统记录为准。（2）对利用贷款所购买住房已出售，需提供相应经公证的借款合同、经公证的房屋买卖协议、能够证明该套住房已出售的相关凭证的（如提供在房管局的房产档案查询表），将视情况定为首套。3购买第三套及以上的住房原则上首付比例越高，贷款利率上浮比例越低；原则上首付比例55%，贷款利率按基准利率上浮20%；原则上首付比例65%，贷款利率按基准利率上浮15%。4向非本地居民（本地居民户口所

40、在地为云南省内的居民）发放住房贷款应要求（1）提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；（2）或提供借款人名下当地的房产证；（3）或提供一年以上当地的经营证明（如年检的营业执照等）。第二篇 昭通市市场宏观经济环境分析一、昭通市近年GDP平增长情况及分析1、全年地方生产总值突破220亿元，达到225.34亿元，增长11.2%，其中第一、二、三产业分别增长4.5%、14.6%和11.5%；单位生产总值能耗下降3.5%；地方财政一般预算收入12.89亿元，增长25.1%；固定资产投资155.21亿元，增长25.7%；社会消费品零售总额59.23亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入9090元

41、，农民人均纯收入1704元，分别增长11.9%和17%；城镇登记失业率4.8%；人口自然增长率下降到8.9。2、2008年全市生产总值达272.3亿元，增长11.1%；单位生产总值能耗下降4.13%；地方财政一般预算收入17.1亿元，增长32.9%；固定资产投资完成190.2亿元，增长22.5%；社会消费品零售总额71.9亿元，增长21.3%；城镇居民人均可支配收入10005元，增长10.1%；农民人均纯收入达2116元，增长24.2%；居民消费价格总水平按可比口径上涨4.4%；城镇登记失业率4.5%；人口自然增长率下降到8.7。，3、2009年昭通市生产总值达到302.4亿元，增长12.7%

42、。第一、二、三产业分别增长6.6%、15.1%和13.3%，三次产业结构调整为23.942.933.2。人均生产总值5686元，增加524元。完成全社会固定资产投资251.9亿元，增长32.4%。实现社会消费品零售总额87.8亿元，增长22.2%。居民消费价格总水平上涨0.3%。完成农业总产值109.1亿元，增长7.4%。粮食产量增长9.2%、达164.3万吨，创历史最高水平。地方一般预算收入20.8亿元、支出111.5亿元，分别增长21.4%和26.3%。金融机构存贷款余额分别增长29.3%和30.6%，新增贷款50亿元。城镇居民人均可支配收入11158元，增长11.5%。农民人均纯收入24

43、45元，增长15.5%。城镇新增就业2.07万人，城镇登记失业率4.5%。二、昭通市工业增加值及矿产开发情况1、2007年全市实现工业总产值122.89亿元，同比增长25.1%；增加值60.58亿，规模以上工业实现增加值50.94亿元，同比增长16.65%；产销衔接良好，产销率达97.26%；2、2008年实现工业总产值177.8亿元，增加值88亿元，分别增长12.2和11.5；3、2009年实现工业总产值273.8亿元，增加值96亿元，增长13.6%，其中规模以上工业增加值75.1亿元，增长11.3%。通工业经过半个多世纪的努力，特别是改革开放以来的快速发展，已经形成门类齐全、初具规模、多种

44、所有制并存的工业体系。11个县（区）中工业总产值超过亿元的有9个县区。全市工业涵盖18个行业，主要以卷烟、化工、印刷、电力、非金属矿制品、有色金属采选业为主，共生产52个工业产品。 4、矿产资源开发情况（1）昭通盆地占地面积230平方公里，其中含褐煤面积138.5平方公里，探明储量81.58亿吨，是我国南方发现并查明储量最大的褐煤煤田。2010.6.25日昭通市政府与市创源矿业投资有限公司、云南煤化工有限公司签订了昭通褐煤化工产业发展战略合作意向协议。（2）云天化水富煤化工、彝良煤电化一体化、镇威煤电项目开工建设；（3）截止2005年末，全市共有376个煤矿，核定生产规模为817万吨/年。预计

45、到2010年煤矿整合为259个，在重点产煤县区建成如下生产规模：镇雄1000万吨/年，威信350万吨/年，彝良、盐津各200万吨/年，昭阳、绥江各100万吨/年，大关50万吨/年。预计产量可达2000万吨，产值32亿元，工业增加值16亿元；三、昭通市农业及副业增长情况昭通地区的土特名产也非常多，乌梦马、昭通酱、翠华茶、天麻等也驰名省内外。竹类资源更为壮观，竹笋营养丰富，鲜嫩可口，素有山珍佳品之美称 ，其所产名贵食用菌竹荪享有盛名。还有水果30余种，尤以苹果、柑桔、樱桃、猕猴桃等见长，产量居全省之首。1、2007年实现农业生产总值66.15亿元，现价增长7.1，涉农企业销售增长21.272、20

46、08年完成农业总产值100.5亿元，增长8.4；畜牧业现价产值48.7亿元，增长10.6；马铃薯、苹果、蔬菜、蚕桑、魔芋等产业实现产值分别增长7.8、18.4、29.2、25.9和12.22；3、2009年完成农业总产值109.1亿元，增长7.4%。粮食产量增长9.2%、达164.3万吨，创历史最高水平。实现畜牧业现价产值52.1亿元，增长11.8%。四、昭通市进出口及对外交流情况1、2007年全年签订国内招商项目82个，协议引资164.5亿元，实际到位28.2亿元；2、2008年全年签订合作协议82个，协议引资449亿元，实际到位43.9亿元，比上年增长30.6；与云投、云煤、四川德胜集团、

47、广东碧桂园签署合作协议，水富港申报国家一类开放已上报国务院审批；3、2009年招商引资全面加强，签订招商项目65个，协议引资221.8亿元，实际到位市外资金85.5亿元、增长94.8%。与富滇银行、邮储银行、云冶集团、成都铁路局等签订了战略合作协议。融资工作取得极大突破，市开投公司、交投公司融资总额达51.3亿元。五、昭通市2010年固定投资及固定资产情况1、固定投资情况：（1）、一是基础设施建设仍有大量的投资空间，有巨大的增长潜力。二是国家货币政策的宽松、流动性总体充裕的背景和融资结构的进一步改善将在资金供给上创造有利条件。三是昭彝、柿凤、凤镇、昭巧等8条二级公路，昭阳中心城市建设，新农村建

48、设等利好因素将带动昭通市投资快速增长，预计固定资产投资可突破300亿元大关，达315亿元以上，按全社会口径比上年增长25%及其以上。（2）、从三个产业固定投资来看，对第一产业的投资增长明显快与第二产业和第三产业，全市第一产业投资额11.62亿元，增长53.9%；第二产业投资额138.38亿元，增长30.9%；第三产业投资额101.88亿元，增长32.5%。从主要行业看，批零业、教育、卫生、社会保障和社会福利业是投资增长较快的行业，分别增长385.1%、98.1%和60.1%。工业实现投资额136.54亿元，增长30.7%。民间投资完成124.15亿元，增长25.8%，占全社会投资比重为49.3%。总的来看，2010年一季度昭通经