房地产项目评估作业指导书.doc

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1、文件编号：IFJ7201-01 受控号：中国建设银行股份有限公司山东省分行China Construction Bank Co. Ltd.Shandong Branch房地产项目评估作业指导书编 制： 昝成航 审 核： 邵 磊 . 批 准： 范玉庆 . 版 本 号： 1.0 .生效日期： 2004年6月8日 目 录修改记录31.目的42.范围43.定义和缩写44.职责与权限45.政策56.流程描述与控制要求66.1 组织评估小组66.2 制定评估工作计划66.3 调查收集有关资料66.4 技术经济分析66.5 评估报告撰写和审核77.检查监督78.依据文件、相关文件和支持文件88.1依据文件8

2、8.2相关文件和支持文件89.附录8附录一：房地产项目评估要点8附录二：房地产项目评估（RFJ7201-01-01）23附录三：房地产项目简要评估报告（RFJ7201-01-02）46修改记录序号修改日期修改单号修改人生效日期1.目的本指导书明确了建设银行山东省分行开展房地产项目评估的操作流程及操作过程中的风险控制点和控制措施，旨在规范房地产项目评估工作，防范和化解信贷风险，为房地产开发贷款提供决策依据的目的。2.范围本指导书适用于中国建设银行股份有限公司山东省分行及其所辖各级分支机构发放的房地产开发贷款。3.定义和缩写本文件采用ISO9000：2000、中国建设银行内部控制体系框架和要求、I

3、CM-CCBSD中国建设银行股份有限公司山东省分行内控手册（1.0）和QMM-CCBSD中国建设银行股份有限公司山东省分行质量手册（1.0）的定义和缩写，本文件中需补充说明的定义和缩写如下：1) 房地产项目评估是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。2) 房地产简要项目评估是指建设银行山东省分行对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。

4、4.职责与权限部门/岗位职责不相容职责直接评估人1、 负责根据项目的评估时间要求，制定工作计划。2、 负责调查、收集有关资料。3、 负责根据调查核实后的数据资料，对项目的各项技术经济指标进行分析和论证。4、 负责对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。5、 负责根据技术经济分析结果，撰写项目评估报告，提出评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。评估审查人1、监督直接评估人按照规定认真进行房地产项目评估工作。2、审查房地产项目评估报告、并对其真实性、完整性、准确性负责，并提出决策意见。评估审定人审核房地产项目评估报告、对其真实性、完整性、准确性

5、负责，并提出最终评估结论。5.政策1) 房地产项目评估应当遵循客观、公正、科学的原则。2) 进行评估的房地产项目，必须同时具备以下基本评估条件：符合建设银行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要求；客户提供的申请材料的质量和数量符合建设银行有关规定。3) 进行房地产项目评估，应把项目投资与市场预测做为重点，主要测算财务净现值、内部收益率、贷款偿还期等指标。4) 对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。6.流程描述与控制要求本体系文件的控制活动分为五个阶段，包括：组织评估小组、制定评估工作计划、调查收集有关资料、

6、技术经济分析和评估报告撰写和审核。流程的主要风险是收集文件和资料的不完整和不真实、对项目的技术经济分析不全面和不准确。针对主要风险的关键控制环节是：通过实地调查、专家咨询等方式收集有关资料并进行认真核实，根据核实后的数据资料认真全面分析项目的各项技术经济指标。本流程的输入为调查收集的资料，流程的供方为评估小组；流程的输出为形成评估报告，流程的顾客为项目贷款经办部门。具体的流程描述及控制要求见下表。阶段流程描述控制要点6.1 组织评估小组负责房地产项目评估的部门接到项目评估计划后，首先要组织评估小组。评估小组由直接评估人组成，应兼具技术、经济方面业务能力、熟悉项目行业、地区特点。6.2 制定评估

7、工作计划评估小组要根据项目的评估时间要求，制定工作计划，对评估中的调研工作，落实相关条件、案头分析和撰写评估报告等项工作时间作出合理安排。6.3 调查收集有关资料评估小组要根据批准的评估工作计划，通过实地调查、专家咨询、查阅档案资料等方式，调查收集有关文件、资料和技术经济数据，并对有关数据资料进行核实。风险点1收集文件和资料的不完整和不真实。风险类型：操作风险风险级别：高风险控制目标：确保收集文件和资料的完整性和真实性。控制措施：通过实地调查、专家咨询、查阅档案资料等方式，调查收集有关文件、资料和技术经济数据，并对有关数据资料进行核实。控制岗位：直接评估人员6.4 技术经济分析评估小组人员根据

8、调查核实后的数据资料，按照房地产项目评估办法规定，对项目的各项技术经济指标进行分析和论证。包括：1、 借款人及项目主要关系人资信评估；2、 项目概况和建设情况评估；3、 项目市场情况评估；4、 项目投资估算与融资方案评估；5、 财务基础数据的确定；6、 财务效益评估；7、 不确定性分析；8、 建设银行效益与风险防范措施评估；9、 总评估见附录一：房地产项目评估要点。风险点2。对项目的技术经济分析不全面和不准确风险类型：操作风险风险级别：高风险控制目标：确保项目评估分析全面准确。控制措施：1、直接评估人员根据核实后的数据资料认真全面分析项目的各项技术经济指标。2、评估审查人和评估审定人严格审查和

9、审核项目评估报告。控制岗位：1、直接评估人员2、评估审查人员3、评估审定人员6.5 评估报告撰写和审核根据技术经济分析结果，评估小组撰写评估报告，提出决策意见，经评估审查人和评估审定人审查、审核，通过后形成最终房地产项目评估报告，见附录二:房地产项目评估报告(RFJ7201-01-01)或房地产项目简要评估报告,见附录三：房地产项目简要评估报告（RFJ7201-01-02）。7.检查监督7.1外部检查监督：人民银行、银监会、南京审计分部等机构对建行山东省分行房地产开发贷款业务（包括房地产项目评估）实施的监督与检查。外部检查属于不定期检查。外部检查重点主要包括：房地产开发贷款业务（房地产项目评估

10、）办理是否符合人民银行、银监会、建行总行的相关办法和政策；业务操作是否合规；相应的规章制度是否健全等。7.2内部检查监督：山东省分行有关部门（风险管理部、房地产金融业务部）对房地产开发贷款业务（包括房地产项目评估）开展情况实施不定期检查，检查房地产项目评估业务总体状况以及执行情况，包括：（1）房地产项目评估应当遵循客观、公正、科学的原则；（2）进行评估的房地产项目，是否具备基本评估条件；（3）房地产项目评估测算财务净现值、内部收益率、贷款偿还期等指标是否公正合理。通过检查了解山东分行房地产项目评估业务开展情况、加强房地产贷款管理，规范房地产项目评估工作，防范和化解信贷风险。8.依据文件、相关文

11、件和支持文件8.1依据文件1) 中国建设银行信贷业务手册2) 关于印发中国建设银行房地产贷款项目评估暂行办法的通知（建总发2001150号）3) 关于印发房地产贷款项目简要评估参考格式的通知（建总函2002833号）4) 关于加强自营性房地产信贷营销工作的指导意见（建总发200265号）8.2相关文件和支持文件1）IXD7201-02贷款项目评估作业指导书（1.0）9.附录附录一：房地产项目评估要点附录二：房地产项目评估报告（RFJ7201-01-01）附录三：房地产项目简要评估报告（RFJ7201-01-02）附录一：房地产项目评估要点一、 项目主要关系人资信评估1、 借款人及项目主要关系人

12、资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。2、对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照中国建设银行客户评价暂行办法的要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户评价报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。3、 对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。二、项目概况和建设情况评估1、项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分

13、析。2、项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。3、 项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。审核企业自有资金是否达到项目总投资

14、的30%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。4、 项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程施工许可证直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得商品房预（销）售许可证的要说明预（销）售

15、情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。5、项目建设的设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。6、项目建设的环境保护条件评估：要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。三、 项目市场情况评估1、项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、

16、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。2、房地产投资环境评估.要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况；预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。3、项目市场定位评估。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型

17、（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。4、房地产产品经营方式评估：要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况。5、房地产市场状况评估.应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括：（1）供求状况分析.要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段具有相

18、似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。（2）价格分析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。（3）成本分析.要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。（4）项目竞争能力分析.要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。（5）项目销售前景分析.要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分

19、析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。四、项目投资估算与融资方案评估1、房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分。2、 房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要

20、有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。3、房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。4、 基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。5、建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项

21、目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。6、公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。7、开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。8、管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。9、 财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机

22、构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。10、 销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。11、 开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。12、其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总

23、承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。13、不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3一7估算。14、进行项目投资估算分析和审查.要分析第二十二条至第三十二条各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表和开发产品成本估算归集表。15、对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括自有资金、预租售

24、收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对我行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。16、 项目自有资金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。17、

25、预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行。18、银行贷款是指借款人/项目发起人的银行贷款和发行债券、融资租赁及其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点考察借款人获得除我行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和我行有关规定。19、在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表。五、 财务基础数据的确定1、基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与

26、费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。2、 房地产项目经营方案的审查，审查的内容应包括：借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；

27、租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。3、项目计算期包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。4、经营成本与费用估算.应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用，并填列经营成本与费用估算表。（1）开发产品成本是指房

28、地产项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。（2）经营成本是指经营（包括出售、出租、自营）房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。（3）运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。（4）修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在

29、项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。 5、 房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列经营收入与经营税金及附加估算表。（1）租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。（2）自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充分考虑目前已有的商业

30、和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。六、财务效益评估1、财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。2、 应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划，编制全部投资现金流量表和损益表。3、项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以

31、全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。4、损益表应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下：利润总额经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本5、

32、 盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判断项目的盈利能力。（1）投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为：投资利润率建设经营期年平均利润总额/项目总投资100（2）销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为：销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入100（3）财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为： NPV（CICO）t（r）t 计算期；r折现率，取建设银行规定的五年期贷款利率加一个百分点；（CICO）t 第年的净现金流量

33、；CI指现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分；CO指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。（4）财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，计算公式为： （CICO）（IRR）t IRR- 财务内部收益率6、贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等等指标，分析判断项目的贷款偿还能力7、贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：贷款偿还期

34、（年）贷款偿还完毕的年份贷款开始支用的年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。8、 对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。9、项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销

35、费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。10、企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。11、采用企业综合贷款偿还期法测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项

36、目效益用于偿还借款人其他负债的能力。12、利息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍数，对借款人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数的计算公式为：若做了客户现金流量预测，则，利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）若没有做现金流量预测，则，利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）13、本息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的

37、本息保障倍数，对借款人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障倍数的计算公式为：若做了客户现金流量预测，则，本息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）若没有做现金流量预测，则，本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）七、不确定性分析1、房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素

38、主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。2、 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为： BEP （销售率） = - （ PT）S 式中： C 总成本费用 P 单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积 3、敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务

39、效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5、10和20计算。4、对利用外资达投资总额30以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。5、在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。八、银行效益与风险防范措施评估1、银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在我行结算情况及带给银行的相关效益。2、资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况，分析因此为我行增加的资金结算量。3、相

40、关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益，房地产项目贷款的相关效益主要包括：（1）对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。（2）对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长，如代理房地产贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。（3）项目建设中和建成后建设银行的结算业务增长情况，主要包括项目的使用者（如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户）给建设银行带来的结算业务增长。（4）对密切建设银行与地方政府、主

41、管部门特别是房改部门、住房资金管理中心的作用。（5）对建设银行掌握房地产行业动态、掌握行业经济信息的作用。（6）对提高建设银行的社会知名度和业务竞争能力的作用等。4、 风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、规避、分散风险。5、保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。（1）对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。（2）对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证

42、人的资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。6、抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。（1）对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。（2）对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法的规定，是否具有坚固

43、耐用、容易变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。（3）对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并判断其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的计算公式为： 本次贷款本息总额本次贷款抵押率= - 100% 抵押物评估价值额 以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率= -100% 抵押物评估价值额 本次贷款本息总额优先受偿抵

44、押率= - 100% 抵押物优先受偿价值额7、质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。（1）对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。（2）对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合担保法的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。（3）对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。九、 总评估1、应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。2、 应对贷款