房地产法作业电大房地产法作业.doc

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1、姓名： 学号： 班级： 房地产法作业一一、填空题：（每空一分）1、狭义的房地产是指 土地 与 建筑物 在空间上的统一体。2、土地应包括 地球表面 及 地表 之下和之上的延伸的一定空间。3、建筑物是指土地上人工建而形成的 房屋 和 构筑物 。4、房地产业是从事房地产业的 开发 、 经营 、 管理 和 服务 的产业。5、房地产法调整的社会关系包括 房地产开发 、 交易 、 物业管理 、 房地产管理 。6、 2007 年 制定的中华人民共和国城市房地产法。7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司 、 公民 及 其他法人 或 社会组织 。二、不定项选择题：（每题2分）1、房地产

2、法调整下列那些关系（A、B、C、D ）A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（A、B、C、D ）的产业：A、开发 B、经营 C、管理 D、服务3、我国房地产法的渊源主要包括（ A、C ）A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ A、B、C、D ）A、开发法律关系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系5、房地产法律关系特征有（ A、B ）A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、严格性6、房地产法律关系的主体（ A、B

3、、C、D ）A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体7、房地产服务主体包括（A、B、C、D）A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（A、B、C）A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭火三、名词解释：（每题5分）1、房地产 房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。2、房地产法房地产法是调整房地产开发、交易、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。3、房地产物业管理关系 物业管理关

4、系是指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。4、房地产管理关系房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。5、 房地产法律关系房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。四、问答题：（每题7分）1、我国房地产的概念及调整对象 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 调整房地

5、产关系的法律规范是房地产法，房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。2、简述房地产法律关系的特征 除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征：（一）房地产法律关系性质的多重性（二）房地产法律关系主体的广泛性（三）房地产法律关系客体的特殊性（四）房地产法律关系产生、变更、消灭的严格程序性 3、简述房地产法律关系内容 房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。（1）房地产管理职权、

6、职责：房地产管理主体依照规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利：房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。（3）房地产法律义务：房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求4、简述国家建设征收土地的法律特征1.征收主体的唯一性2.征收土地标的的特殊性3.征收土地行为的强制性4.征收土地行为的补偿性五、论述题：（每题11分）1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度 土地征用和土地征收两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给

7、予补偿。 在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要，土地征用是为了填补这方面的制度空白，这样更有利于被征用人权利的保护。 改

8、革我国土地征用制度的建议：1、 明确规定土地征用的具体适用条件 应该在立法中规定能够进行土地征收的具体情况。如临时性的灾后重建，紧急军事情况等，以便在在出现这些国家不必要获得土地所有权，只需要获得土地使用权的情况时，可以不浪费时间精力和资源。另外，我国应采取为世界上多数国家所采用的概述加列举式的立法方式。除了保留现有“公共利益”的原则性规定外，还应明确规定“公共利益”的范围。我国以划拨方式取得土地使用权的项目范围与世界各国关于“公共利益”的规定是基本一致的。我国可以将这条规定作为确定我国土地征收的“公共利益”的范围基础，同时将教育、卫生、环境保护等项目明确列入“公共利益”的范围之中。我国还应加

9、强与“公共利益”有关的各项事业的立法，建立我国完整的公益事业法立法体系，具体规定各项公共事业中的哪些建筑、设施可以适用土地征用。2、增加保护被征收人的相关程序增加听证会制度。听证会可以就土地征用合法性、土地征用补偿等问题举行，听证会上应充分听取被征用人和利害关系人的意见，使被征用人和利害关系人获得表达意见的机会。增加对被征地人的救济措施。如果被征用人对土地征用的合法性、土地征用的补偿方案以及最终退还原物等环节存有异议，我国应允许被征地人采取申诉、行政复议等措施。在这些措施不能保障其权益时，还可以提起诉讼，寻求司法救济。3、 加强对土地被征用后利用情况的监督 加强对被征用土地利用情况的监督。我国

10、土地征用的程序在土地被划拨、有偿转让后即宣告结束，对被征用土地的利用情况缺乏监督，这也是土地征而不用、土地被征用后大量闲置的主要原因。因此，我认为只有加强对被征用土地利用情况的监督，才能避免借征地之名行买卖土地之实的现象，也才能从根本上遏制滥征土地的情况发生。具体而言，土地行政主管部门对于征而不用闲置浪费的土地，要及时收回征用，并对征地单位给予相应的处罚。土地管理部门不得把土地挪为他用，被征用的土地在转化为农用地时被征地农民享有优先使用权，并且农民有权要求征地单位因为土地被征用而造成损失的赔偿。基于被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，我认为被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门

11、履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。房地产法作业二一、填空题：（每空1分）1、房地产服务主体包括 交易所 、房产评估事物所 、房地产经纪人、物业管理公司等2、房地产法律关系客体主要有 房地产经济行为 和 房地产两大类 。 3、房地产行为包括 房地产开发申请行为 和 各种房地产合同行为 。 4、土地征收，是指 国家 或者 政府 为了 公共目的 依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。5、国家建设用地有两种方式：一是 划拨 土地；二是 征用 土地。6、土地使用权出让

12、特指 国有 土地使用权的出让。7、土地使用权的出让是指 国家 将 国有土地使用权 在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金 的行为。8、在我国土地出让方式主要有 协议 、 招标、拍卖 。9、国家在订立合同中的地位由 市、县人民政府土地管理部门 作为代表国家参加合同的签定二、不定项选择题：（每题2分）1、土地出让方式有（A、B、C）A、协议出让 B、招标出让 C、拍卖出让 D、划拨2、土地使用权出让的法律特征（A、B、C、D）A、财产性 B、平等性 C、期限性 D、出让人的单一性和受让人的广泛性3、土地使用权出让合同订立原则（ A、B、C ）A、遵守法律、法规、政策

13、原则 B、符合城市规划要求原则C、平等、自愿原则 D、诚信原则4、房地产开发的特点有（ A、B、C ）A、多部门协作活动 B、投资大 C、开发周期长 D、利润大5、房地产开发的原则有（ B、C ）A、符合规划原则 B、经济、社会、环境效益统一原则 C、鼓励和扶持居民住宅 D、自愿原则6、房地产项目管理包括（ A、B、C ）A、立项管理 B、施工管理 C、竣工管理 D、资金管理7土地使用权合同是（ A ）A民事合同 B行政合同 C要式合同 D不要式合同8房地产法律关系的构成要素有（A、B、C）A房地产法律关系的主体 B房地产法律关系内容 C房地产法律关系客体 D房地产法律事实三、名词解释：（每题

14、5分）1、房地产法律关系主体是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。2、 房地产法律关系内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职权）。3、房地产法律关系客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。4、 房地产法律关系事实 是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。5、 国家建设征收土地法 国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。四、问答题：（每题7分）1、土地使用权出让的法律特征答：（1）财产性：是指出让的土地使用权是一种财产。（2）平

15、等性：是指出让主体的法律地位平等。（3）期限性：是指土地使用权出让有年限限制。（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。2、土地使用权出让与转让的关系答：（1）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让另一方当事人；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。（2）出让与转让的区别：a、行为的性质不同；b、法律关系的主体不同；c、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。3、土地使用权出让合同的特点答：（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。（2）符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则。

16、（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。4、房地产开发的特点答：（1）房地产开发是多部门协作活动。（2）房地产开发投资大。（3）房地产开发周期长。五、论述题：（每题11分）土地使用权出让合同双方当事人的权利义务答：（一）出让人的主要权利（1）解除合同（2）要求违约赔偿权（3）请求行政处分权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 （4）收取土地使用权出让金的权利（5）收回

17、土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。（二）出让人的主要义务（1）依照合同提供出让土地（2）向土地使用者提供有关资料和文件；主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。（3）保证土地使用人取得的权利和义务 房地产法作业三一、填空题：（每空1分）1、房地产企业按资质条件分为 四 个等级。2、房地产转让是指房地产权利人通过 买卖 、 赠与 或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。3、按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开

18、发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的形成 工业用地 或其他建设用地是房地产转让的条件之一。4、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是 土地增值 税。5、土地使用权出让的方式包括 拍卖 、 招标 、 协议 。6、房地产法第24条规定：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实地全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。7.房地产法是调整房地产开发、交易 、物业管理及房地产管理过程中发生的社会关系法律规范的总称。二、选择题：（每题2分）1、根据我国土地管理法的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（ B ）A、乡级人民政府 B、

19、县级人民政府C、市级人民政府 D、省级人民政府2、土地使用权出让的法律特征是（ABCD）A标的的财产性 B主体的平等性 C期限性 D主体的单一性3、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD）A土地灭失 B国家强制收回土地使用权 C国家提前收回土地使用权 D土地使用权期限届满4、以下哪种（些）情况下房屋不可出租（ABCD）A无房屋所有权证的 B共有房屋未经共有人同意 C已抵押的房屋 D权属有争议的5、国家建设征收土地的法律特征是（ ACD ）A征地主体的唯一性 B征地标的的特殊性（集体所用的土地）C征地行为的强制性 D征地条件的补偿性6、土地征收补偿费包括（ABC） A土地补偿费 B安置

20、补助费C青苗补偿费 D新菜地开发建设资金 7、城镇土地使用税的征税对象包括（ACD）A城市征用的耕地 B县城生活用地 C农民的生活用地 D工矿区土地使用者使用的土地 8、依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（ABCD）A房地产民事法律关系 B房地产行政法律关系 C房地产经济法律关系 D房地产管理法律关系三、名词解释：（每题5分）1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门(出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内，

21、由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。3、抵押债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在我国，抵押需符合担保法的规定方有效。在抵押担保关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人，提供担保财产的债务人或第三人为抵押人，用以担保债务履行的财产为抵押财产。4、房地产抵押指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押

22、人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。5、房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。四、问答题：（每题7分）1、简述房屋租赁的条件答：（1）出租房屋所占的土地是以出让

23、方式取得的，这是我国房地产法对房屋租赁所作的一般性规定。（2）有合法的房屋权属证书或证明。（3）房屋能正常实用，符合安全条件。2、简述房屋租赁当事人的权利义务答：（1）出租人的权利和义务：a、出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。b、出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。c、租赁期限届满，承租人有权收回房屋。d、解除合同。e、以法定出租单位出租的义务。f、交付房屋义务。g、修缮房屋义务。h、不得单方随意提高租金水平。（2）承租人的权利和义务：答：a、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有房屋享有占有、使用、收益的权利。b、承租人对租赁的房屋享有优先购买权。c、承租人代出出租

24、人修缮房屋的，有权请求出租人支付修缮费用。d、承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。e、承租人必须按期缴纳租金，如有违约行为，应当支付违约金。f、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任。3、我国现行房地产登记特点答：（1）房地产登记由不同登记机关分别登记。（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记。（3）房地产权属登记采取实质审查主义。（4）房地产权属登记具有公信力。（5）房地产权属登记实行强制登记制度。（6）颁发权利证书。4、房地产登记的作用答：（1）房地产登记能够

25、有效地保护当事人合法的房地产权利。（2）房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。（3)房地产登记有利于维护房地产交易的安全。5、简述房地产市场管理的主要内容答：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准低价、标定低价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入，我国契税一般由交易所代征。五、论述题：（每题11分）房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系答：1房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提 房地产转让

26、以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。 2房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约 城市房地产管理法第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这

27、说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。 3房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容 房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。房地产法作业四案例分析一:丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了房屋租赁证。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房

28、屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。 问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么? 答：合同无效，该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁

29、二的同意擅自作主卖给王三的， 是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无 效民事行为。(2)你认为法院应作如何判决?答：法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有，房屋租赁期已满，丁二从外地调回，需收回房屋自用要求合理，可让王三在 3 个月内搬出。 若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割财产各两间。属丁一两间愿卖给王三，那需 另订房屋买卖合同，另当别论。 案例分析二：王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买X X市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议

30、后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款78万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。问：王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？ 答：王某与李某的抵押合同无效，房屋抵押合同是要式合同，必须办理抵押登记才能生效，不登记李某没有优先受偿权，只能按照一般债权受偿，银行按揭已经办理了抵押登记，享有优先受偿权。 抵押合同经登记可对抗第三人。在你提到的情况下，办理按揭，事实上房产证上的抵押第一顺位是银行，即使能办理抵押，李某也是第二顺位，在王某不能偿还贷款的情况下，银行第一顺位优先受偿，其次是李某。本案主要是因为没有到房屋管理部门进行登记，没有登记的抵押无效。