广州市天河区羊城花园房地产租售比的实证分析.doc
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1、广州市天河区羊城花园房地产租售比的实证分析 摘要:实地收集广州市20072012年羊城花园租售比资料,结合国内相关研究理论,建立了相应的合理租售比计算模型;同时也对不同年利率的租售比进行了计算与分析。从计算结果可以得到广州市商品房的实际租售比相对计算出的合理租售比值严重偏低,出现了泡沫现象,数据和该理论证明,国家房地产的调控是必须和必要的,也是及时的。租售比和年利率是正相关的。关键词:广州;租售比;计算模型;年利率引言我国的房地产市场经过近二十来年的发展,在土地开发,融资,建设和物业管理等方面已逐步走向完善,但是价格运行机制仍没有理顺,房地产市场的两个车轮:租赁市场和销售市场并没有协调发展,目
2、前,社会上对此反应强烈,影响经济发展的市场滞后效应也在显现,房地产市场出现了严重阻碍并绑架了社会经济的整个协调发展的趋势。为了促进整个房地产市场的平稳、健康、有序的发展,有必要研究租售比这个指标,并希望对市场有引导作用,当然,房地产市场的出租和出售在我们国家,还受儒家思想观念的影响,比如租房没有家的感觉,这也是影响租售价格市场的一个因素,在此本文不作讨论。相关概念1、租售比 。租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况。从理论上说,“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是
3、一种真实的居住需求,因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时,就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。租售比通用的计算方法采用同量、同质商品一个月的租赁价格与其出售价格相比,目前国内计算租售比常用的计算方法一般有二种:一是直线折旧法;二是合理租售比法。本文主要采取第二种方法即合理租售比法对广州市的商品房租售比进行了计算与分析,并针对分析的结果给出了建议。2 租售比的指标界定 。租售比一般界定为1200至1:300之间,如果租售比低于1300,说明该区域房产投资价值变小,楼价高估,也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资;如果高于1200,说明该
4、区域投资潜力较大,楼价泡沫不大,也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回,说明房价已经被低估了,这时买房是非常合算的,不仅可以收到较好的出租回报,日后房价也有上升的空间。理论基础1、租房可以看作是“分次性部分购买”的住房消费行为,购房可以看作是“一次性整体购买”的住房消费行为,因此,这个“分界点”应该是“分次性部分购买”的总成本(住房每月租金的折现值之和)与“一次性整体购买”的总成本(住房售价)相等的点,以此就可得出住房的月租金和其传价之间的比例关系的具体数值。因为住房租售比中除了住房的月租金和售价外,只涉及将房租折现的折现率这个变量口因此,只要这个折现率稳定,住房的租售比自然
5、就是一个相对固定的值。在市场经济中,如果住房的租售比小于相应的固定值(或该固定值左右的一个合理的区间范围),租房合算,消费者对租房的需求就会上升,同时对购房的需求下降,导致房租水平的上升和住房售价的下跌,从而使租售比例上升;相反,租售比过大,消费者对租房的需求下降,对购房的需求上升,导致房租水平下跌和住房售价的上升,住房租售比回落。因此,只有住房的租售比等于该固定值或处于该固定值左右的一个合理的区间范围内时,租房和购房两种住房消费方式在住房消费市场上才能处于均衡。2、确定合理租售比的原则。对于买房者来说,除了一次性支付房价外,还必须支付维修费、保险费和房产税等费用,同时还伴随着利息的损失(机会
6、成本),这些是买房者必须支付的费用。对于租房者来说,每月必须向房屋所有者交纳租金,在整个房屋使用寿命期限内,租房者的费用总支出为租金和租金利息之和(机会成本)。从经济学的角度看,合理租售比的确定原则:在房屋的整个寿命期内,选择购房所需支付的全部费用与选择租房所需支付的全部费用相等。3、合理租售比计算模型的几点假设(1) 假设房屋出租是连续进行的,即不考虑房屋空置情况;(2) 假设不考虑通货膨胀的影响;通货膨胀对房价和租金产生同向影响,对分析合理租售比的影响可以忽略;(3) 设住房房价为P 元/ m2建筑面积,月租金为R 元/m2建筑面积;一套住房的建筑面积为Sm2 ;房屋残值为0 ;银行存款利
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