思源顾问：BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告.doc

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1、BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告本 案 定 位 流 程 图本案市场定位本案的前景与展望市场研究地块限制条件市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险独栋办公价值点各类需求研究各类供给研究目录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、300

2、0-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%6%11%10%26%47%来电来访20403387161来电来访5000以上3000-50002000-30001000-2000600-1000面积来电来访需求主要以中小面积为主 。3000平米以上的需求占到总需求的17%。市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%样本数量:81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征：2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多3000平米以上产品虽

3、然不是市场需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据7373.04国企大厦美国孚莱国际公司20634大成大厦上海威柯空调19600远大中心京都薇薇18600富海大厦北京金诺盟企业形象策划有限公司17600大康大厦北京远洋投资集团公司16516.43华腾北塘当代经理人杂志社15500城建大厦华创天元实业发展有限责任公司14500银科大厦斯德锐公司13447成铭大厦北京威奥特信通科技有限公司12400京泰大厦美国奔峰软件公司11400新华保险大厦北京元太世纪广告有限公司10400汉威大厦芬欧

4、汇川纸业有限公司9400金运大厦北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司8300东升大厦北京太斗时空技术有限公司7200大成大厦苏州利加电子有限公司北京分公司6200东方广场MIRAPOINT5200量子芯座台积电（上海）有限公司4140光大大厦美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处3107.81城建大厦北京竞越投资顾问有限公司2100惠通时代广场富士胶片1成交面积（平米）成交物业成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度）序号北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据1500华丽大厦金普斯401500惠通时代广场智联招聘网391460航星科研楼北京即时俊业软件有限公司381

5、352.52新洲商务大厦正华健康保险股份有限公司（分部）371300首钢国际招商证券股份有限公司361300万达广场东方仁德广告有限公司351200环球贸易中心深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司）341200北科大厦中电奥胜331200世宁大厦书生数字技术公司321118.38金运大厦美国易金卡技术有限公司311100科实大厦北京国都信业实业集团301015.18远大中心A座北京石油化工设计院291000新华保险大厦BSI英标管理体系认证（北京）有限公司281000丰联广场华高莱斯国际地产顾问有限公司271000尚独国际中辰国际集团有限公司261000雨霖大厦长安世杰医疗管理251000中国

6、人寿大厦卡特比勒24980国航大厦大陆汽车23900理想国际大厦妙士乳业22815.36南银大厦旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司21北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据2500惠通时代广场北京青年报法制周刊602500城建大厦椰之风装饰设计有限公司592500北四环小楼信益陶瓷（中国）有限公司582500理想大厦德星电子572500腾达大厦陶然居562500融科资讯中心c座法国电信552000新华保险大厦和勤软件公司542000城建大厦爱普生（北京）技术服务532000雨霖大厦华夏日报522000雨霖大厦北京中联钢电子商务512000中国人寿大厦千橡科技公司501750建外

7、SOHO上海友讯网络集团491750建外SOHO环球康业疹疗中心481744.24大成大厦现代设备有限公司471700迪阳大厦同仁医疗产业（集团）有限公司461700大成大厦IDG亚洲数据公司451550大成大厦中英人寿441528交道口东街6号楼宁波杉杉服装有限公司北京分公司431500瑞赛大厦2期北京广告公司421500东方广场E二座中美大都会保险41北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据19000北京财富中心普华永道819300国兴大厦c座大富豪807000腾达大厦湘临天下794200阳光100上海文化广播影视传媒集团784000腾达大厦空中网774000兆维大厦新华信

8、市场咨询公司763600鹏润大厦新世界软件公司753000银科大厦腾讯公司743000东方广场正华健康保险股份有限公司733000国门大厦凯撒国旅723000新闻大厦中国青少年计算机信息网713000理想国际中保集团703000东方广场正华健康保险693000东方广场中华网683000东方广场中英人寿保险公司673000国门大厦二期LGCNS公司662900嘉里中心高特兄弟律师652800国投大厦中咨律师642700华厦银行金诚律师632600雍和大厦中国国际经济技术交流中心622600惠通时代中油燃料油有限公司61北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据市场研究大体量独栋办公

9、存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析以朝阳区为例数据摘自：朝阳区统计局网站2003年报，注：1、以上全部为纳入统计年报的企业数量，户均资本为8527.1万元；非朝阳区实际全部企业数量 2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业；2001-2003年规模以上企业（见注释2）单位变动情况（单位：户） 规模以上企业全区企业合计290026802337第三产业108811091060第二产业21162

10、0第一产业400938053417合计137661371111513200320022001年份392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7% 。 即使除开亿元企业后企业户均资本0.85亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户=4800万规模企业中亿元以下企业4009-392=3617，假设户均8000万资本，则非规模企业均资本（0.48*13374-0.8*3617）/（13374-3617）=3600万可知纳入该统计年报中的企业资产均较高基本均达到购买力条件3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布以朝阳区为例其他其中4009朝阳区规模以上企业2692

11、803现代服务业企业254现代制造业企业260高技术产业企业从BDA项目条件和B区销售成交来看，最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中。朝阳区本案潜力客户：（购买力符合本案要求，产业性质决定容易受BDA项目吸引）规模企业260+254=514家企业+ 年报范围非规模企业类似企业结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家注释1：规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业，其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障1000-3000平米办公用户3000-6000平米办公用户市场上需要3000-6

12、000平米办公面积的企业虽然不占多数比例，但绝对量仍然较大。全市上千家目标客户仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷凤凰城3期总部基地基本概况及优劣势分析总建筑面积：120万平方米容积率：1.59单栋体量：12006000平米标准层面积：200500平米层高：3.4米，挑空部分4.2米销售情况：一期销售90，二期销售

13、80，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3年优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：距离城区较远，办公交通成本较高丰台区商务氛围不强总部基地产品结构及比例12521854254130数量6311029132216比例121211108766层数5943-59933426-34503144-31472835-28802176-22081900-19181620-16581187-1253单体面积（平米）总部基地A型楼（5960平米）结构：12层商务楼，二楼座组合电梯

14、：2台/楼座，计4台。层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。面积：单体5960平米，标准层面积500平米。总部基地B型楼（2860-3445平米）结构：1012层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：2台/楼座，计4台或6台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。单体面积：10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米。总部基地C型楼（1620-2190平米）结构：68层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：1台/楼座，计2台或3台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层-1

15、620平米；7层-1910平米；8层-2190平米。总部基地D型楼（1190-1250平米）结构：6层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：1190平米或1250平米。 总部基地E型楼（1625-2210平米）结构：68层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层-1625平米；7层-1900平米；8层-2210平米。 总部基地配套设施交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。餐饮：每个区域都

16、有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。会所总部基地30006000平米的户型仅占到总体的10总部基地各种面积户型构成图总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%总部基地产品结构与销售状况统计5%2%16%20%市场需求结构比例（各面积区间已售套数/总套数）75%6%91212594359936000左

17、右4%38%52%产品供给结构比例（各面积区间总套数/总套数）57%42%39%产品消化状况比例（各面积区间已售套数/各面积区间总套数）43037已销售套数77296套数1211108766层数34263450314431472835288021762208190019181620165811871253单体面积（平米）3000-6000200030001000-2000平米/套面积区间 总套数：187套 已销售套数：80套 总销售率：43%总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好从销售情况统计来看当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现3000-6000平米及6000平米的

18、产品虽然数量不多，但是销售情况较好。总部基地各楼型销售图表39%42%57%75%总部基地客户构成总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等;目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;总部基地主力客户以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业；以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业；以北京金自天正智能控制股份有限公

19、司等12家企业为主体的光电一体化产业；典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等； 置地星座基本概况及优劣势分析占地面积：平方米项目建筑面积：平方米容积率约：停车位：个物业管理费：元平方米月类别：住宅立项的写字楼 装修标准：毛坯价格：1800019000元/平方米 入住时间：20

20、04-12 开 发 商： 华润置地（北京）股份有限公司优势：地处金融街商圈，商务环境极佳；交通直达性好，对企业有吸引力；商住立项，产权期长；劣势：总价较高；容积率高，企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争。置地星座产品结构及面积五层以上三层以上办公131212138998层数地上面积包括裙房等48000平方米 8个独栋标准层500平米，办公面积合计约42000平米总面积一到四层首层、二层，裙房商业办公面积65006000600065004000450045004000顶层近千米为带花园泳池豪宅H座G座F座E座D座C座B座A座置地星座技术指标置地星座平面图单栋办公体量：40006500平米标准层面积

21、：350600平米层高：3米外窗：小分格窗 销售情况：总共8栋独栋办公楼，目前还有2栋在售。置地星座客户分析置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等;作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前栋已经入住，还有2栋在售。置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；华远首府项目概况及优劣势分析位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸 五栋300010000平米的独立办公楼。占地面积：10135平米总建筑面积：38700平米5层，7层，8层的楼体容积率：2.54绿地率：30%开发商：北京华远

22、房地产开发公司优势：位于北二环，地段较佳，商务环境成熟；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，不成规模；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；华远首府产品结构及比例14数量2080比例10000平米以上30006000平米单体面积华远首府景观A座与其它四座分离，A座设有空中花园B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配备9部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。华远首府-内部空间首层层高4.2米，其它层层高3.6米A，B，C，D座单层面积约625平米E座单层面积约1200平米A座标准层设置华远首府-内部空间B，C，D座标准层的内部结构基本类似E座标准层设置D座标准层设置

23、德胜尚城项目概况及优劣势分析位置：德胜门西北200米 七栋3600-9300平米独栋办公楼占地面积： 22048平米建筑面积： 71662 平米地下两层，地上5层车位：498个（108辆/万M2）容积率： 2.08绿化率：24.5价格：16000元/平米 开发商：北京金融街房地产开发公司优势：位于北二环德胜门，地段较佳，配套好；属于中关村德胜门科技园项目，整体推广有比较好的市场基础；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，独栋感觉不易表现；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；德胜尚城产品结构及比例1414141428%14比例111121数量已售3000平米待售5000平

24、米已售6000平米待售7000平米已售待售销售情况9000平米8000平米单体面积德胜尚城项目特色1、庭院式独栋办公群 本项目由七栋独立的五层写字楼组成。 七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。 2、特色屋顶观景 每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室，可满足接待、会议、休息多重需求。 3、休闲商业配套 在古树和城市广场之间是一处新建仿古四合院，其功能为茶室或会所，供写字楼员工及客户休憩交流之用；斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅、商业及展示用房 非中心-中弘国际商务花园位置：朝阳区定福庄

25、常营乡（五环外）一期为纯写字楼，选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在4003000平米不等，并可灵活分割。总建筑规模：45万平米 一期占地面积：107227平米 一期建筑面积：138858平米其中地上100463平米，地下38395平米，包括办公114562平米，会所23000平米 容积率：0.9建筑密度：0.22 绿化率：30.8% 车位：地上202个，地下1098个 封顶时间：2005年9月 价格：1000美金左右/平米开发商：北京中弘投资公司优势：地块规模较大，能进行综合项目开发；交通直达性好，且位于朝阳区，对企业有吸引力；低密度，建筑上能充分实现商务花园定位

26、劣势：距离CBD较远，办公交通成本较高；小区域几乎没有商务氛围，周边环境较落后硅谷亮城项目概况及优劣势分析位置:海淀区上地入口处 15栋2000-20000平米企业独栋总占地面积： 272605 平米规划建设用地面积：101479平米总建筑面积： 272605平米地上总建筑面积： 192811平米（商业： 50000平米，办公：142811平米）建筑密度：35%容积率： 1.90 绿化率： 30%总停车数量：1643辆（地上490；地下1153）开发商：北京万景房地产开发公司优势：位于上地产业园区入口，交通通达性好;处于中关村高科技园区辐射地带，享受中关村优惠政策；规模较大，可以实现综合开发；

27、劣势：开发商实力不强（四季青乡玉泉大队农工商公司 ）项目知名度不足；硅谷亮城产品结构及比例3111数量20737比例10000平米以上40008000平米3000平米以下面积区间硅谷亮城项目特色该项目采用多栋独立的建筑形式， 现阶段可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案，写字楼共15栋，每栋2000多至2万平米，并可通过公共空间（大堂、连廊等）实现有机连结，提供多种不同面积组合。除“三减三免”政策外，如果企业购置其办公楼作为办公总部进驻，还将给予更优惠的政策。玉泉慧谷项目概况及优劣势分析项目规模：33单体办公楼（目前开发）占地面积： 140968平方米总建筑面积： 94505平方米

28、（地上82844 平米 ，地下11661平米）停车场面积：5205平米建筑高度：79米（地下1层，地上23层）建筑密度： 23.5%，绿化率： 46%容积率： 0.588位置：西四环、五环之间，闵庄路旁开发商：玉泉农工商公司入住企业：以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公、发展产业和设立研发中心、采购中心、结算中心为主 优势：位于四环、五环之间，紧邻闵庄路，交通便利;处于中关村高科技园区辐射地带；海淀区生态办公区（EOD）概念，容积率低，绿化较好，生态化办公；劣势：开发商实力不强；项目知名度不足；玉泉慧谷产品结构及比例303337比例101112数量119未出租数量3476平米3315平米

29、1715平米单体面积玉泉慧谷规划布局特色科技园区商务园区文化园区产业园区办公楼10栋业务楼15栋研发实验楼11栋国际高科技展览中心1栋配套生活辅助设施15栋商务办公楼下沉式绿意广场健身设施各种形式的会所系列生活建筑车间及配楼1栋办公楼2栋业务楼6栋研发实验楼7栋绿树围合的怡然磁场和音乐广场的2个主题建筑。玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。 凤凰城三期华润在置地星座取得成功的基础上，计划将凤凰城三期26万平方米定位于企业总部写字楼，由11栋单体面积在5000-18000

30、平方米的楼组成，并且在符合项目总体规划的前提下可以按照客户需求“定制”。2007年6月计划落成，现在还没有太多相关信息 。竞争项目产品结构及比例统计41159181合计N/AN/A2112玉泉慧谷3651硅谷亮城N/AN/A19168总部基地N/A26N/A置地星座1N/A4N/A华远首府43600010000平米N/A4N/A德胜尚城2%2371比例10000平米以上30006000平米3000平米以下面积区间潜在竞争项目和可类比项目供应小结据以上项目合计，在未来2-3年内入市独栋产品总量达到200万平方米。3000以上的产品总栋数并不多，仅占总供给量的29%，竞争项目产品面积构成比例300

31、0平米以上独栋产品市场销售情况小结华远首府4栋（已售1栋）6000-10000平米总部基地12栋（已售9栋）置地星座8栋4500-6500（已售6栋）4000-6000平米总部基地7栋（已售4栋）华远首府1栋（已售1栋）3000-4000平米市场销售案例分析企业独栋办公3000平米以上独栋产品客户情况小结大型企业，特别是国字头企业大型企业部门或下属公司81230006000平米独栋数量国字头企业，如中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司1800040006500置地星座中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司等75006000总部基地客户情况价格（元/平米）单体面积（平米）

32、项目名称3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少市场研究小结目录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议本案的价值提升关键点独栋办公价值提升独栋办公集约式厂房产品价值集约式办公<3000元/平米4800元/平米5800元/平米B地块独立办公产品价值集约式办公5000元/平米60

33、00元/平米A地块价值提升独栋办公5800元/平米独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点在现有2.0以上容积率和35米限低条件下3-4层1500-3000平米0.86-10层3000-6000平米1.53-4层1500-3000平米1.53-4层1500-3000平米容积率及限低条件难以满足独栋办公难以满足较好满足限制条件及独栋办公如何进一步满足2.0以上容积率的条件？适当拆分容积率4.0 6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-12层8000-9000平米1.5 2.5 10-12栋6-8栋2栋+综合容积率达到2.0以上15层以上10000-12000平米5.0

34、 +1栋目录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公110000-1200002-228000900002-102（6000 m2以上 ）6-85000600001-210123500400001-101（30006000 m2 ）数量(栋）建

35、筑面积（m2)产品本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-15层8000-9000平米1.5 2.5 4.0 +保证可有效拆分为产品01-1产品 01-1产品 01-2产品 02-110-12栋6-8栋2栋10-15层10000-12000平米5.0 产品 02-21栋保证可有效拆分为产品01本案客群定位产品02-2：10000-12000平米独栋产品02-1：8000-9000平米独栋产品01-2：5000-6000平米独栋产品01-1：3500-4000平米独栋大中型企业的企业总部大型企业、跨国企业区域总部市

36、区集约写字楼15003000平米的中型企业客户需求量在3000-6000平米的中型企业客户客群1：客群2：客群3：客群4：目录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带

37、来的价值分析3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群1500-2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群郊区化办公产品形成的重要因素产业结构的变化，是催生郊区化办公产品的重要因素办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间经济结构的变化，是促进郊区化办公产品规模发展的重要因素郊区化办公产品产业结构的变化催生郊区化办公产品的重要因素高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，这些企业依赖员工脑力保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感避免与同行业公司挤在一个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间创造良好的办公环境防止技术人才流失郊区化办公产品经济结构的变化促进郊

38、区化办公产品规模发展的重要因素当一个国家或地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展以美国为例，在美国经济发展从人均GDP3000美元到10000美元的过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多。2003年，北京市人均GDP已经突破3000美元，大公司郊区化办公趋势也将到来美国人均GDP300010000美元过程中，大公司郊区办公比例增多办公需求多元化推动北京郊区化办公发展在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。郊区化办公产品是对

39、统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充，郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。因为CBD昂贵的楼价、拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而北京四环以外地区日益发达和完善的交通和市政条件也使办公郊区化变得越来越现实。郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务/业区以降低其商务综合成本。通过良好的办公环境，激发

40、研究工作人员的创造力，提高工作效率。客户需求心理某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务花园成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需求很高。金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门。需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等。客户群强调写字楼整体的形象，写字楼是某一群/档次公司群体形象的载体。个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体。标准化、统一独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权大体量，高层小体量，低层建筑密度高建筑密度低高容积率，低绿化率低容积率，高绿化率产品形态土地资源相对紧缺，用地紧张度高用地紧张度较低城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化）较为完善的区域位置分布城市中心CBD高层写字楼郊区化办公产品项目以价值创造市场本案针对各类客群