广州花都泰湖山庄项目策划方案.doc

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1、泰湖山庄项目策划案目 录前 言第一部分：花都区宏观经济发展分析一、 花都区宏观经济分析二、 花都区经济发展状况三、 花都区经济发展趋势第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析一、 广州市房地产市场发展现状与趋势分析二、 花都区房地产市场发展现状与趋势分析三、 花都区在广州市城市总体规划中的地位四、 花都区的利好政策将有效地推进房地产的建设五、 花都区未来城市规划发展分析第三部分：项目地块分析一、项目地理位置二、项目交通优、劣势分析三、项目周边配套设施四、项目周边环境分析五、项目地块优势、劣势、机会、威胁（SWOT）分析六、小结第四部分：竞争对手分析一、竞争对手分析二、小结第五部分：项目定位分析

2、一、目标客户群定位建议二、产品定位建议三、价格定位建议第六部分：营销方案一、营销策略二、推广思路三、开发商配合四、代理商工作五、包装建议前 言 房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性的市场营销策划行为。 第一部分：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析花都区基本概况地理位置：花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻

3、三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为22.38万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。 交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建2条

4、城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，大大地缩短了花都与广州市区的实际距离。 中国最现代化的航空枢纽港广州新白云国际机场也座落在花都，将于2004年6月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。 从某种程度上，由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络。并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。 随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。

5、 城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。 二、花都区经济发展现状1、花都区经济发展迅猛 近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。 一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元，比上年增长43.5%，其中海关税14亿元，地方财政收

6、入首次突破10亿元大关，达到10.52亿元，增长58.1%； 二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资2.02亿美元，比上年增长66.8%； 三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。 此外，花都的进出口贸易也更加活跃，进出口货运量约82万吨，增长8.27%；进出口货物总值13亿美元，增长28.52%。地区的综合实力明显增强。2、2002年2003年经济指标的分析20022003年经济指标各项经济指标2002年增长幅度（）2003年增长幅度（%）2004年预测增长幅度（）国内生产总值197.44亿元13.11229.27亿元14.1

7、3-13人均国内生产总值32268元12.33-工业总产值419.01亿元15.83509.2亿元24.16-18.5农业总产值30.1亿元9.1529.21亿元0.03-财政收入6.65亿元46.0310.52亿元58.113月份实现财政收入2.43亿元，增幅达8.56%13.5城市居民人均可支配收入9567元-农村居民人均纯收入6365元4.226560元3.06-3职工年人均工资15089元17.4617836元18.21-12社会消费品零售总额60.57亿元15.6968.14亿元12.5-城乡居民储蓄存款109.43亿元14.71131.08亿元19.78-恩格尔系数38.5%-固定

8、资产投资47.78亿元64.55-10全年旅游总收入13.88亿元6.93-外贸出口31478万美元17.2538738万美元14.2-（注:以上数据根据花都区年鉴与政府工作报告所得。）小结：1）工业已经成为拉动全区经济发展的强劲“引擎”。一、三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。 2）各项目经济指标均呈两位的快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的发展前景。3)花都区的经济在广州市占有很重要的地位,发展速度排在广州市其他区的前茅。 根据恩格尔系数定律原则，随着家庭和个人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一个地区恩格尔系数越大，则表示该地区居民生活越贫困，反之，生活越富

9、裕，恩格尔系数就越小。按联合国标准，恩格尔系数低于40%为富裕生活水平，2002年花都区的恩格尔系数为38.5%，低于40%，属于富裕水平，表明花都区城镇居民用于日常生活方面的消费支出越来越小了，从而，更多的资金将会转向投资第三产业等，对花都区房地产市场的发展具有较大的推动作用。3、花都区人口发展状况 人口增长速度得到有效控制。2002年底，全区总人口61.87万人，比上年增长2.24%，户均人数3.22人。非农业人口21.13万人，占34.15%，增长1.26%，农业人口40.74万人，占总人口的65.85%。以2.24%的人口增长率计算，全区总人口到2004将会增长到62.59万人。4、花

10、侨镇人口发展状况目前，花侨镇总的人口总量约为18万人口，其中，常住人口约13万人，流动人口约5万人。根据花侨镇镇政府的统计预测，未来几年，花侨镇的人口将呈几何增长，平均每年将达到2.8%。根据此比例测算，未来五年，花侨镇的人口将达到20.52万人，如此快速增长的人口几数将会为新华镇房地产行业带来极大的发展契机。 同时，随着汽车基地、新机场的启用、皮具批发基地及金银珠宝城的投入使用，将会为花都引进数以万计的流动人口。这群庞大的人口将是本项目的主流目标客户群，同时，也将为花都房地产业及其他经济发展产生较大的作用。5、产业结构的发展与趋势1）2002年产业经济指标产业增加值（亿元）增长率（%）与20

11、01年相比（%）所占比例（%）第一产业15.626.08-0.547.91第二产业120.6814.21+0.6461.12第三产业61.1412.93-0.130.972）2002年产业结构 小结：与2001年相比，第一产业的比重下降了0.54个百分点，第二产业的比重仍然占据主导地位，上升了0.64个百分点，第三产业比重下降0.1个百分点。由以上的产业发展指标可以分析得出：1）第二产业的发展仍然坚挺，也是花都区的主要经济增长点，正向工业城市转型，有利于提升花都区的工业竞争力。2）随着第二产业的迅猛发展，有利于引进更多工作人员进驻花都，人口增长势必会拉动当地房地产的市场，需求量会逐渐增加。3）

12、第三产业不升反降，说明政府有意识地规范第三产业的发展，有效地把控市场朝良性发展，但是第三产业仍然占有很大的市场分额，也还是花都区的一个主要经济增长点。6、2003年花都区各项经济的发展状况1） 工业 2003年，花都区继续大力实施“工业兴区”发展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济发展和社会进步。 汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业发展总体布局。2） 农业 目前，全区稻田面积已由1998年的28万亩调整为12万亩，把腾出的土地用于发

13、展花卉、蔬菜、水果等经济作物。2003年全区新上马的高新农业项目19项，总投资额4692万元。预计项目建成投产后年总产值共2亿元。 按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把握机遇，规划招商项目，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资项目。一年来，全区达成较大的农业开发项目20多项，投资总额5000多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。 3） 招商引资招商引资取得新突破，花都区全区新批企业897个，投资总额47.13亿元，分别增长21.22%和27.78%。新批外资项目107个，增长59.7

14、%，合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率为全市第一。其中，世界500强中已有7家企业落户花都。2003年花都区合同利用外资完成27763万美元，同比增长30.96%，实际利用外资完成20241万美元，同比增长66.80%。新批外商投资项目的平均合同外资规模有213万美元，新批和增资投资总额在500万美元以上的项目有13个，比去年同期增加了6个。这12个大项目的合同外资额共有2.01亿美元，花都区新批准增资项目有43个，增加合同外资金额1.20亿美元。 欧美发达国家和日本在花都区的直接投资有比较明显的增加，新批合同外资中的比重达到了42

15、左右。来源于香港的合同外资占31.1，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004年CEPA协议开始生效后，香港服务业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所回升。 制造业新批项目吸收外资占新批外资额83.63%。机械设备制造(含汽车及零部件)、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。服务业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额16.37；实际使用外资占27.34%。服务业中各行业吸收外资主要还是房地产业。4） 金融 金融运行保持平稳健康发展的态势。5） 旅游 花都区是太平天国农民领袖洪秀全的故乡，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全

16、故居，是全国重点保护单位。 同时，被人们称为“风水宝地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。 此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。三、花都区经济发展趋势随着广州市“东扩、西联、南拓、北优”的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长达到13.1%，居广州各区之首。可以预见，在未来几年随着经济环境的不断向好，招

17、商引资的持续良性，花都区将成为广州有力的工业、物流支柱区，经济发展将会得到迅猛发展,居民收入水平将不断的提高，并由此带动购买力的稳步提升。第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析1、市场总体供销态势2003年广州市全市十区房屋成交量为1638.87万平方米，较2002年同期增长了15.83%（2002年为19.12%），而其他包括预售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了双位数的增长，显示了广州房地产市场正向着快速持续增长的态势发展。另外，2003年广州房地产开发投资总额增幅收窄为2.60%，呈现平稳增长态势，房地产市场稳步发展。其中，预售商品房成

18、交登记面积突破了1000万平方米大关，达1046.54万平方米，同比增长12.66%（2002年为14.73%）。另外，2003年广州市全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为603.99亿元，较2002年增长了8.14%。其中，预售商品房成交登记金额为443.95亿元，同比增长2.75%，显示了预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。据广州市国土资源和房屋管理局数据，详见下表：类 别2003年2002年增长市区批准预售商品房面积（万）9398984.57其中：八区（不含番禺、花都区，下同）62756211.57市区预售商品房成交登记面积（万）104792912.70其中：八区6

19、335789.52市区预售商品房成交登记金额（亿元）4444322.78其中：八区3343214.05市区二手房屋成交登记面积（万）59248621.81其中：八区41730536.72市区二手房屋成交登记金额（亿元）16012626.98其中：八区13210229.41小结:1) 商品房总体上供求平衡，成交量略超供应量。2) 二手房交易大幅度攀升。3) 预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。2、广州市房地产发展趋势分析1)广州房地产市场进入大众消费时代 目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已经超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入

20、了大众消费时代。其中，二次置业悄然兴起。 2)二次置业成为广州人购房的主要想法国际经验表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而广州人均GDP前年已经突破4000美元，加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设，更使广州城市空心化、居住郊区化的发展趋势日益明显。富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。这是广州人二次置业的主要想法。3）寻找投资保值增值的出路由于银行利率不断调低，证券股市又凶多吉少，许多广州市民手中有积蓄，就把二次置业当成保值增值的出路。 二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析1、花都区房地产发展走势花都房

21、地产业发展起步于1991年，1992年至1995年为高速发展期，1996年至1997年为调整消化期，1998年至今为恢复上升期。从1997年至2000年的4年中，年均递增10；2000年至2003年，房地产开发投资额更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多。花都区房地产投资商以本地民间投资者为主，香港投资者也占有一定的比例。一直以来，花都区的住宅市场都是由本地客源消化。有数据统计，广州人在花都购房的市场份额约占20左右。但是随着花都大环境规划的不断完善，新国际机场的搬迁，花都已构建了一个航空港的定位；设区后，花都与广州中心形成一体化的区域路网在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上在

22、建的京珠高速公路等，都使人们到花都购房置业成为可能。同时，在广州“南拓、东进、西联、北优”的政策指引下，花都作为广州的后花园，其工农业总产值增长迅速，各种市政配套进一步完善，并在新机场即将迁入的利好条件下，物流业、汽车业、皮具业等支柱产业得到进一步发展，为花都楼市注入了巨大的市场购买力。据了解，从2003年开始，大量机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属都纷纷来到花都定居，进入2004年，这种趋势更为明显，很多广州白云区的市民也开始选择到花都置业。l 发展数据一： 03年1-5月花都区房地产开发数据一览本年累计完成投资（万元）去年累计完成投资（万元）同比增长（%）604865087618.9

23、本年签约面积（平方米）去年签约面积（平方米）同比增长（%）37718226011845.0本年均价（元平方米）去年均价（元平方米）同比增长（%）234723380.4l 发展数据二： 广州市国土资源和房屋管理局公布的2004年前两月广州市商品房交易数据显示：由于新机场和汽车城的拉动，与前两年番禺、海珠、天河三区销售总成交额占据广州市成交总额的半壁江山相比，今年1月登记的预售商品房成交情况显示，花都区登记预售商品房成交面积，仅次于天河和海珠两区，首次跃居三甲，并和天河区一起成为高层住宅和多层住宅成交量最大的区域之一。l 发展数据三： 04年首季广州市房地产售价租价均有明显上涨，花都区销售面积为1

24、8.45万平方米，同比增长1.61倍。由以上数据反映，花都区的房地产市场在最近一两年的时间里，其增长速度不但没有放缓，而且一直保持着突飞猛进的上升势头，上升还越来越快。按照以上的增长速度计算，到2005年、2006年完成的投资和销售额将会是2004年的几倍或几十倍。有业内人士指出，随着花都撤市设区后路网的日益完善以及今年6月28日新国际机场的搬迁的利好，大量专业技术人士前来花都定居，花都有望成为广州楼市后起之秀；而从今年头两月的区域走势来看，花都区将成为广州未来开发的重点区域，成为广州人置业的新热点，大有挤进广州楼市销售三甲之势。2、花都区房地产发展的板块现象在花都区房地产市场不断加温的大背景

25、下，区内的房地产发展也呈现不同的板块发展趋势，具体分析如下：l 旧城板块：规划滞后，可持续发展空间不大在花都区旧城区中开发的楼盘中，成片的小区开发较少，零星的单体开发较多。这部分的零星楼盘由于规划设计落后、缺乏居住环境营造，销售一般，部分楼盘空置严重，虽经2年多时间的消化，估计现在还有6000套左右。经过近几年的发展，目前老城区中也涌现了如骏威广场、金菊花小区、银菊花小区、侨苑小区、华侨新城、钻石花园为有一定规模、配套相对完善的开发小区，销售情况都较为理想。花都区的购房消费者以本地各镇的为主，约占70；外来经商务工、购房入户的也有不少。但由于旧城的规划落后，交通拥挤，人口密集，可持续发展空间不

26、大。从近几年房价看，新区和旧区相比是交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。对居住环境有较高要求的买家都不愿意在旧城区置业，而趋向选择环境优越、空气优良的城市新区。故旧城区可持续发展空间较小。位处广清高速公路新华镇入口的雅景湾，占地面积达500亩，以“环湖豪宅”为开发理念，将于2004年底入市。由于与老城一桥相隔，该项目的入市将打破旧城区没有大盘好盘的格局。l 政府广场新区： 群雄逐鹿，成置业热点区域目前花都政府广场片区是发展的热点区域。靠近政府广场的直接优势是座享市政规划及配套的便利。该板块目前在售的楼盘有雅居乐雍华廷、南航花园、福虹阳光美地等。雅居乐集团是较早选择登陆花都的大型房地产发

27、展商，并在2003年“五一”期间推出了雍华廷一期洋房组团，该期产品以高出周边产品50的价格入市，在8个月时间内全部售罄，总销售面积约10万平方米，总体均价达到3000元/M2以上，凸现花都区中高端市场的巨大购买力。而最近，雅居乐雍华廷推出的都市水岸别墅组团“花样巴黎”，这批别墅凭借着发展商的品牌、成熟的配套、优美的居住环境，价格一路走高，从600010000元/M2不等，足足比周边同类型产品价格高出3-5倍。虽然价格坚挺，但比截至4月3日止，首期推出的150套单位也已认购过半，销售势头迅猛。据了解，雅居乐的洋房和别墅以本地的生意人及公务员为主要购买对象。同时由于看好新机场和风神汽车城带给花都的

28、发展机遇，也有部分本地的炒家纷纷入市，致使该盘的销售获得了满堂红。小结：目前，政府广场一带的房地产开发是最受市民关注的一个版块，也是销售最火爆的区域。该版块房地产开发已经成为了花都区的领头羊。l 郊区大盘：航空港定位吸引穗买家于03年国庆节入市的金碧御水山庄，凭借优美的居住环境、低廉的价格震撼了整个广州楼市，受到了各路买家的强烈追捧。据统计，开盘当天前往金碧御水山庄看楼的人数高达万多人，首期推出的套山水别墅被一抢而空，成交额近亿元。此外，还有很多买家在询问二期工程别墅的类型、价格、位置、进展等等情况。可以说，金碧御水山庄的成功，使花都楼盘进入了一个新时代，一时间，花都楼盘受到了极大的关注。南航

29、碧花园是由南方航空集团公司投入近36亿元兴建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，广清高速公路狮岭出口。占地面积160万平方米，建筑规模30多万平方米，建筑物共781栋。有商务别墅、独立别墅、双联别墅和公寓等。该项目全部别墅都是依山靠湖而建，景观不错，配套齐全。业主可享受航空标准的服务体系，而未来新机场的建设将会带动整个区域的发展。小结：诸如上面所说，花都郊区的众多大型项目，以高端的定位赢得了广州众多买家的青睐。而广州庞大的客户群体也将为他们的建设和销售带来长期稳定的客源。l 西部板块：风神构筑花都居住后花园作为花都区重中之重的龙头项目，风神汽车城从人口、经济、产业带动、商业发展都起到不可估

30、量的带动。据调查，花都汽车城于年月开始规划建设，首期占地平方公里，第二、第三期规划占地约平方公里，横跨新华、炭步两个镇。目前，汽车城零配件工业园一区万平方米已完成了七通一平，土地已全部转让完毕。二区多万平方米正填土施工，米宽的车城大道、米宽的东风大道月底招标施工，年底即可实现通车。花都区要求，基础设施的建设真正做到路通到哪里，相关配套设施建设就完善到哪里。花都汽车城是一座包括制造、研发、教育、贸易、体育、新镇六大功能区的综合性汽车产业基地，其定位是凸显高科技含量和集聚汽车产业及城市发展要素，建成广东汽车乃至全国汽车的“硅谷”。风神汽车的早期入驻，花都汽车城第一期几百倾土地很快被四十多家拟设厂的

31、全球各地汽车配件厂抢夺一空。研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，一批招商经理近期穿梭日韩港台，业内人士预测，花都汽车城的投资热将直线上升。今年上半年，花都区投资万元改建了风神大道，近期还着重对风神汽车公司新的生产区周边市政建设进行改造，还将规划改建风神大道往炭步方向路段。花都在默默地和同行们在广州共同打造中国的底特律，花都汽车城的面积一扩再扩，现已规划到平方公里，和有些地方花架子不一样的，在花都汽车城，每平整一片土地，很快将出现一片厂房；紧跟着规划后面的是一迭投资合同。汽车界的马太效应在这儿应验得十分灵验，产业的群聚效应将使得花都汽车城进入一个良性循环：产业群聚将使

32、得投资企业“综合成本低、市场机会多”，投资风险的降低将使得产业群聚的速度加快。汽车城的经济发展演变：2000年，重组云豹汽车广州风神横空出世，逆风飞扬，以当年重组，当年出车，当年盈利的奇迹震惊业界2002年10月，第5万辆蓝鸟下线2002年10月，15万辆新工厂奠基(花都)2003年8月22日，第10万辆蓝鸟下线2003年6月16日，东风乘用车公司在花都设立，同日日产阳光下线2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽车零配件商落户汽车城2003年10月，省政府批准花都汽车城为汽车产业基地2004年3月，东风日产研发中心落户花都2004年5月，15万辆新工厂

33、将建成投产三年不到，花都汽车城产值直逼500亿元的奇迹。50000个就业机会下的居住需求现时花都的产业发展方向将是电子、汽车制造、计算机、信息工程等多学科的高度结合，将会对人才的需求提出更高的要求。相应的，随着外贸、旅游、环境保护、生态平衡、现代化的电子商务、物流管理的飞速发展，随着中国加入WTO后所面对的新的经济环境的变化、对通晓国际法律、贸易规则、贸易保护等专业人才的迫切需求，对人才需求也将会提出更高的要求。再用发展的眼光来看，整个花都地区的生态环境、产业结构的变化导致经济结构的变化、管理人才结构的变化、也更引起更高层人才需求关系的变化。花都汽车城的建成还将为花都乃至广州带来50000个就

34、业机会，据调查一个汽车行业的就业岗位将带来8个其他行业的就业机会，花都市的社会人员的层次结构也会因此而得到改善。到2010年花都汽车城的景象：汽车贸易客商云集、汽车博览人头攒动、汽车专卖店品牌林立、每年50万台轿车从这里驶向世界各地、每年近5000名汽车专业人才从这里进出、新一代的概念车从这里发布、风景秀丽的汽车高尔夫公园在这里诞生，以汽车生活为主题的娱乐、赛车、休闲、购物等为市民带来全新体验。汽车城给我们带来的远远不只这些，因为它必定带来花都的繁荣，并影响着市民的现实生活。小结：伴随明年国际机场的开场的开通，风神汽车的大规模投产，大大小小的配套企业随之而来，每年产值将高达数十上百亿元；同时外

35、资企业的涌入，将会拉动花都区经济超常规的发展。这些巨额资金的注入将会给花都地区社会与经济的发展带来量的讯猛积累，乃至引起质的飞跃。根据耗散结构理论，巨额资金的注入将会引起该地区原来低级无序的经济模式变成为高级有序的大工程格局的模式，由经济投入的量的变化引起经济格局的质的变化，这无疑由舒尔茨的人力资本论可以看出，当然会带来科技人力结构的比例的变化。本项目所在版块离风神汽车城不足3公里，是汽车城经济、政治、文化辐射区域，项目的建设也将得到汽车城庞大就业人员源源不断的补充和支持。3、花都区商品房价格变化分析1997年2003年花都的房价变化情况： 区域年份新区旧区1997年1500元平方米1700元

36、平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小结：1） 从1997年2000年的房价分析得出，新区和旧区的房价相比呈交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。2） 以上情况表明花都区房地产业正朝着稳步发展的目标前进，市场的趋势呈上升态势。3） 新区正日益受欢迎，随着经济的发展与人们居住观念的改变，同时，新移进来的人口与原

37、有的人口分流到新区，将会促进新区的房地产的快速发展。4） 通过市场调查的数据分析得出，从1997年到目前，花都区的房价基本上没有很大的变化幅度，说明花都区的房地产市场还有待挖掘，还没有出现一个真正的领头羊，市场的发展空间还是较大的。5） 通过上表可知，花都区房地产市场价格正程良好的态势发展，随着经济的发展，汽车城产业的带动，及广州大环境下的经济拉动。根据花都区近几年的楼价变动参数，按照目前花都区楼价的发展趋向，可预测在未来2年，花都区楼盘价格将突破3500元大关，逐渐上升。在未来5年将会逐渐向广州楼价看齐。花都区近年楼价变动图：4、花都区房地产发展趋势分析A、城市化进程推动房地产的全面发展根据

38、珠江三角洲经济区城市群规划预测，随着城市化进程的发展，到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设；同时，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。B、政策促进商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一部分人，在未来几年内都将进入置业年龄，商品房需求量较大。 C、发展与旅游结合的房地产业 随着广州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势

39、将日渐突现。花都区区的绿化面积平方公里，绿化覆盖率高达，人均占有绿地面积平方米，一直有“广州后花园”的美誉。在这个有山有水的地方，十分适合兴建大型的生态小区。发展与旅游资源结合的房地产业是花都今后房地产业的发展方向之一。D、与广州构筑一体化的交通网络，拉近城市之间的时间距离花都交通的发展条件并不弱，新国际机场的搬迁，已为花都构建航空港的定位；同时，在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上在建的京珠高速公路等，与广州中心形成一体化的区域路网，使人们到花都购房置业成为可能。E、低成本吸引更多目标客户的关注由于花都房地产开发费用较低，对外地房地产开发商来说，这是一个投资开发很好契机；同

40、时，当地政府为了提升整个城市的核心竞争力与城市的投资环境，花都区政府推出了一系列的投资优惠政策：如税费的减免、投资相关手续的简化等；吸引更多的资金注入花都，推动花都第三产业的发展。目前，花都房地产市场以本地消费为主，广州人购买的市场份额约占左右。现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区售价（以平方米为单位）都在1500元到2500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到25万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而1999年，花都区职工平均工资为11491元，以四口之家为例，年收入为4.6万元，则每户可承受的房价多达32万多元

41、，这个价格基本上可以涵盖区内所有层次的楼盘。 F、广州市民组成的购买团体将会成为花都区房地产市场的重要支持花都区作为广州市政府发展规划的“北优”区域，房地产开发将会获得很多利好政策支持。随着花都区知名度的提高，和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高）。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的

42、房地产市场的发展。 G、国际机场搬迁以及风神汽车基地发展，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。H、撤市改区，有发展更有竞争撤市改区后，既为花都房地产业注入新的活力，但也引来更多更大的竞争对手。随着市场合理化、理性化程度提高，市场竞争也进入楼盘综合质素比高低的“质素竞争”时代、“品牌竞争时代”，这必然会促使发展商来营造精品楼盘。J、撤市设区为花都房地产业带来新契机 花都撤市设区后，城市规划的变化，引起城市建设、发展商开发概念、置业者观念的大震动，也是花都房地产业发展的难得的历史机遇。三、花都区在广州市城市总体规划中的地位根据2000年9月广州市政府颁布的广州城市建设总体战略概念规划

43、纲要指出：1）花都区用地主要是以依托新机场发展成为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。2）花都区是广州主要的水源涵养地，在地区功能布局与空间结构进一步优化，花都区将成为生态居住板块。通过以上的纲要可以看出花都区的城市地位是“广州后花园，花之都”，是云山珠水重要组成部分。四、花都区的利好政策将有效地推进房地产的建设1、 汽车城对项目的影响n 汽车城介绍作为广东省最大的汽车工业基地，花都汽车城总规划用地面积50平方公里，首期开发将达到15平方公里；二期开发将达到23平方公里；三期为12平方公里，整个工程项目预计在2006年全部完工投入使用。目前汽车城主要引进了风神汽车

44、有限公司和广州羊城汽车旅行车有限公司。风神汽车有限公司2000年12月4日在花都登记注册，位于新华镇与狮岭镇之间，总占地面积：774亩，同时在周边规划控制1.5万亩土地为风神汽车公司及其配套企业提供足够数量的用地。风神汽车城总体规划为年产量24万辆汽车，预计年产12万辆的首期工程可在2004年完成投产，到2006年全部工程完成后产量可达到24万辆。另外，广州羊城汽车旅行车有限公司首期占地30亩，主要生产羊城牌汽车、销售各种类型的汽车和有关零部件，年产量预计可达1000辆。2、汽车城的影响1）汽车产业作为广州三大支柱产业之一，政府积极扶持，从而带动区域的经济的发展。2）汽车制造业是相对劳动密集型

45、和知识型的企业，据花都区政府估计两大企业将为花都区带来2000-5000个就业机会和提供300-500个的中高层管理人员的职位。3）由于在规划时已考虑到居住配套问题，所以汽车城外的住宅项目只能吸收到收入较高的管理阶层，故此，汽车城可能为当地房地产项目带来一定的客户资源。4）广州花都汽车城作为广东省唯一的汽车产业基地广州花都汽车城产业园区用地供不应求，“天天有团来，周周有约签”，建设更加如火如荼。花都区把2004年定为“汽车年”，为推进汽车城的招商引资工作，汽车城公布了一连串优惠政策。目前已经吸引了45家汽车配套大中型企业落户园区，总投资近30亿元人民币。这些企业来自国内、日本、欧洲、美国等地区。包括：广州万宝进汽车部件有限公司、日本鬼怒川橡胶工业株式会社、花井汽车钢材部件有限公司、伊藤忠丸红钢