常熟市AG027地块策划报告.doc

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1、第一部分 区位篇2一、常熟市区域概况2（一）常熟市区位概况2（二）区域历史沿革3（三）行政区划及人口4（四）常熟风景旅游城市5（五）自然资源6（六）常熟市经济状况7（七）常熟市城市总体规划12二、项目所在区位分析14第二部分 市场篇15一、常熟整体房地产市场分析15（一）常熟市市区土地市场分析15（二）常熟市房产市场分析25（三）常熟市区房地产市场总结29二、常熟市场板块分析30（一）古城区板块31（二）招商城板块33（三）新市区板块34（四）文化片区板块39（五）虞山风景区板块39（六）板块综述39三、居民购买力分析41第三部分 竞争市场分析42一、供应去化分析42二、房型供应结构去化分析4

2、3三、房型面积供应去化分析43四、价格分析44五、竞争项目配套分析44六、消费者分析45七、区域未来价格涨幅预测及本项目后期价格定位建议46第一部分 区位篇一、常熟市区域概况（一）常熟市区位概况常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区，地处东经1203312103，北纬31303150。东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在37米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长640

3、0米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。气候适宜，雨量充沛，四季分明。2005年平均气温16.5度，比历年平均偏高0.9度，年总降水量934.7毫米，比常年平均偏少11.5%，全年日照时数为1991.1小时，略少于常年。常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。1986年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“国畅通工程模范管理城市”等称号。（二）区域历史沿革常熟之名取“土壤膏沃、岁无水旱”，“异壤，虽大水大旱，不能概之为灾，则岁得常稔”之意，是

4、吴文化的发祥地之一，已有5千多年文明史。1986年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约5500年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约5000年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。3千多年前的商末，古公亶父（周太王）次子仲雍让国南下建勾吴，定居常熟。自西晋太康四年（283年）建城以来，古城已有1700多年历史，至唐代，已成为商业发达、街市繁荣的江南名城。常熟自古以来人文荟萃，素有“文化之邦”美称。商初贤相、中国第一位天文学家巫咸，商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃，均为吴文化的先驱者。自唐以来，在文学、绘画、书法、藏书、古琴、篆刻、医学、建筑等领域名人辈出。

5、历代涌现宰相9名、状元8名、进士483名、举人和秀才6200余名。常熟素有“锦绣江南鱼米乡”之美誉，经济繁荣，物产丰富，商贸发达。大闸蟹、桂花酒、鸭血糯、叫化鸡、桂花栗、虞山绿茶、宝岩杨梅名闻遐迩，手绣花边、红木雕刻、绣衣服装畅销国内外。改革开放以来，经济发展和城市建设水平始终居全国县级城市前列。跨入新的世纪，常熟这座历史文化名城正朝着繁荣的商贸旅游城市、山水一体的生态城市、开放的港口城市和现代化中等城市目标迈进。方塔（三）行政区划及人口常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。2005年末，全市户籍总人口为104.77万人，其中男性51.22万人，女性53.55万人。

6、全市共有城镇人口65.26万人，其中虞山镇人口为37.71万人。当年全市出生6800人，出生率为6.7，人口自然增长率为-1.2，人口密度为每平方千米958人。此外，随着经济的日益发展，外来人员日趋增多，年末暂住人口为62.28万人。人口城市化率为62.3%。2003年以来，全市先后有23个建制镇、405个行政村的区划进行了调整，至2005年底，常熟市设建置镇10个，林场1个，行政村231个，居委会134个。另有国家级和省级开发区各1个，省级招商城1个。常熟市辖10个镇：虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚湖镇、辛庄镇。（四）常熟风景旅游城市常熟是一座风景旅游城

7、市，境内山水交辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿蜒入城，万亩尚湖伸展山前，山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融，形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。抗日战争时期常熟沙家浜地区是新四军抗战游击根据地，这又给美丽的常熟山川增添了光荣的色彩。常熟名胜，目前分四个旅游区：古城观光旅游区、虞山国家森林公园旅游区、尚湖休闲度假旅游区、沙家浜旅游区。其中的古城观光旅游区、虞山国家森林公园旅游区、尚湖休闲度假旅游区三个旅游区隶属常熟市区。（五）自然资源物产资源：“岁岁多收常熟田”，常熟向以农业精耕细作著称，农作物以水稻、小麦、棉花为主，兼有部分油料作物、蔬菜、瓜果、药材等。特产有

8、鸭血糯、宝岩杨梅、虞山绿茶、王庄西瓜、梅李南瓜、虞山水蜜桃、桂花栗子等。常熟又为水网地区，水产资源十分丰富，有出自长江的鮠鱼、鲥鱼、刀鱼、海白虾等，出自内河的有鲫鱼、草鱼、鲢鱼、鳊鱼、青虾和阳澄湖大闸蟹等。野生植物资源：有乔木、灌木、药材、草、蕈菌等5大类200多种。野生乔木主要有紫檀、柘树；野生灌木主要有山楂、金樱子；野生药材有何首乌、蒲公英等765种；草类繁多，有芦苇、野燕麦等20多种；蕈菌类有松树蕈等。境内人工栽培的树木有300多种。其中用材林有马尾松、黑松、刺槐、水杉等，竹类有燕竹、篾竹、象竹、毛竹等，果树有银杏、板栗、杨梅等，特种经济林有杞柳、桑树、茶和观赏性花木等。野生动物主要有哺

9、乳类、鸟类800余种，近年来又有人工饲养的北极狐、水貂等。此外，尚有矿类资源高岭土、黄沙、煤、泥炭、石英砂、天然气等，但储量极小。地下水资源：境内地下水均以第四系孔隙水为主。由于埋深适中，地层稳定，分布面广，水量丰富，水质上乘，曾被广泛采用。近年来为防陆地沉降，已渐回填停用。虞山、福山等山丘地段，地下水常以下降泉形式出露，形成间歇性涧泉，如秦坡涧、桃源涧、玉蟹泉、焦尾泉、舜过泉等，流量较少，但水质优良，矿化度0.050.07千克/升，硬度一般小于50毫克/升，为极软水。（六）常熟市经济状况1、常熟市国内生产总值：常熟市20022006年国内生产总值每年都保持20%左右的比率快速发展，综合实力强

10、，整体经济状况良好。2006年，全市实现地区生产总值809.28亿元，按可比价格汁算比上年增长19.23%。其中，第产业完成增加值17.49亿元；第二产业完成增加值484.26亿元；第三产业完成增加值307.54亿元。产业结构进一步改善，三次产业的比例为2.2:59.8:38.0，第三产业比重比上年提高1.1个百分点。2、第一产业常熟市2002-2006年第一产业生产总值的增减不定，增减幅度在20%左右，从GDP的占比来看，第一产业的所占比重渐渐减弱，主要是因为近年常熟市第二产业与第三产业生产的快速增长，其增加值拉升了GDP的总值，第一产业的生产总值每年虽有所增长，但总额小，因此所占GDP份额

11、就相应小。其2006年只占GDP的2.16%。3、第二产业常熟市2002-2006年第二产业生产总值的每年都保持20%的增长幅度，在常熟国内生产总值中一直占据绝对的比重，GDP占比每年在60%左右。2006年全市实现工业总产值2050.17亿元（包含中间生产产值），比上年增长24.2%，其中规模以上工业总产值1558.27亿元，比上年增长25.5%。规模以上企业占全部工业总产值的比重为76.0%，比上年提高了6.4个百分点。重点企业骨干作用明显，全市30家重点了业企业实现产品销售收入713.39亿元，比上年增长37.0，占规模以工业企业产品销售收入的46.9。“333工程进展顺利，全市有21家

12、企业销售超10亿元，其中波司登公司成为全市自家产值、销售双超百亿元的企业；全年新增2件中国驰名商标、3只中国名牌产品、18只国家免检产品。民营经济保持强势发展。2006年，全市新办私营企业1942家，新批个体工商户10206户，累计分别达12462家和56958家。全市净增民营经济注册资本76.72亿元，新增超1000万元的民营介业168家。到2006年末，民营经济累计注册资本392.41亿元，比上年增长24.3%，其中私营企业362.08亿元，增长26.3；个体工商户30.33亿元，增长4.3。4、第三产业常熟市2002-2006年第三产业生产总值的每年都保持20%的增长幅度，在常熟国内生产

13、总值中一直占据第二比重，GDP占比每年在38%左右。5、外商投资：常熟市近20年经济增长一直保持在15%以上，综合实力显著增强。近几年，外向型经济发展迅猛，投资环境不断改善。截至2004年9月，累计批准外商投资企业1917家，总投资161.33亿美元，注册外资63.7亿美元。一、开发区成为外资投入的高度聚集区。全市现有常熟经济开发区和常熟东南经济开发区两个省级开发区、4个市级工业集中区和若干配套区。这些开发区基础配套设施完备，功能定位合理，区域特色明显，到2004年9月，已有348商投资企业落户，注册外资36亿美元，占全市总量的57%。二、已形成了以造纸、能源、建材、化工、汽车零部件为主导的临

14、江产业群体，吸引了国际上一批世界500强和著名的跨国公司前来投资，总投资62亿美元。如美国杜邦，芬兰UPM，法国阿托菲纳，日本大金、住友、夏普，台湾长春化工，香港华润电力、理文纸业。另外，以电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺主导的新兴产业发展迅速。三、来常投资以亚洲、欧美的国家（地区）为主。来自台湾的投资居第一位，占全市的33%，香港居第二位，占15.2%，新加坡居第三位，占15%，芬兰居第四位，占12%，日本居第五位，占5%。四、随着苏嘉杭、沿江高速公路的建成通车，常熟交通区位优势更加显现，供电、供水、供气、通信等各项硬件设施达到国内领先水平，投资成本同周边大城市相比有着明显的

15、优势。6、常熟市财政收入与支出：常熟经济近年来每年都保持着较快增长速度，财政收入也增长较快，其中2003年财政收入是增长最快的一年，增幅达60%，从03年至06年都保持近20%的增长。2006年，全市财政收入101.72亿元，财政收入突破百亿元大关，比上年增长15.29，其中地方财政一般预算收入43.08亿元，比上年增长16.2。在地方财政一般预算收入中，税收比重达88.6%，比上年提高6.7个百分点；其中营业税、企业所得税、个人所得税分别增长25.0%、17.6和13.1。全年地方财政一般预算支出42.10亿元，比上年增长3.0。7、常熟市城乡居民收入、消费与储蓄从常熟市2003年2006年

16、的城乡居民收入、消费与储蓄的表中，可以看出，近年来常熟城乡居民收入增长较快，随着居民收入的增长，居民在生活消费支出上也相应的增加；城乡居民的储蓄也逐年上升，总体保持良好及较快的上升趋势。2006年全市城镇居民人均可支配收入达到19308元，农村居民人均纯收入9293元，分别比上年增长12.2和10.4。居民消费水平进一步提高。2006年城镇居民人均生活消费支出14440元，农村居民人均生活费支出7051元，分别比上年增长23.5和25.4。2006年居民消费价格指数102.3，涨幅较上年回落0.3个百分点。其中，居住类上升8.5、食品类上升6.0、交通和通讯类上升1.6；医疗保健和个人用品类下

17、降2.9、烟酒及用品类下降1.5、衣着类下降1.5、娱乐教育文化用品及服务下降1.0、家庭设备用品及维修服务类下降0.3。目前常熟七成的市民已经认可现在的生活已经全面达到小康生活。（七）常熟市城市总体规划常熟市十一五城市规划将常熟市置于长三角经济圈的宏观背景下，对城市的进一步发展提出了更高的目标；以更宽阔的视野，提出了山、水、城融为一体的空间格局与形态是城市的最大特色所在，且紧紧抓住这一关键，在古城保护和新区发展中将历史的文脉加以体现和延伸。其规划要点为：l 城市性质：国家级历史文化名城，融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。l 城市规模：近期（至2000年）市区人口规模为31万人，城市建

18、设用地按26.13平方公里控制；远期（至2010年）市区人口45万人，城市建设用地为39.27平方公里。鉴于沿江开发区尚在起步阶段，该区域暂不列入城市范围。l 城市布局：城市仍向东北和北发展。规划确定形成一个新的中心、两条主要发展轴、十三个功能片区、山水城为一体的城市结构；长江路与昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区；城市东北向沿通港路为工业发展轴，海虞南北路转珠江路接新的中心区为生活发展轴；在常浒河青墩塘之间的楔形绿地内布局50公顷的大型城中公园和低密度、高绿化的文化教育设施，成为文化片区，这样，在建成区内形成由三个工业片区、六个以居住为主的生活片区和城市中心区、文化片区

19、、招商城、古城区组成的十三个功能区。加大城市绿地规模，以福山塘、常浒河等七条放射状自然河道为脉络，楔形绿地为核心，道路绿化为支撑，不同功能用地之间用绿带分隔、绿环相连，充分体现山、水、城有机结合的特点。l 道路交通：对外交通方面预留镇南铁路、沿江高速、苏嘉杭高速等干线位置；拓宽外环路为四车道，引导过境交通绕过城区；外环路与通港路、204国道、苏常线交叉口规划建互通式立交系统；外环线外侧新开环城河，南接昆承湖北连望虞河，把内河航道的水运功能逐步引出城区。城区道路交通由环路加放射路组成主干路系统，古城环路为一环，新世纪大道、黄河路为二环，外环路为三环，通港路、昭文路、青墩路、沙家浜路、新建路、虞山

20、北路等为放射路；市区各组团间联系主要通过海虞路和二环路加以沟通，各组团内道路为方格网状。由此，形成较为完善、通畅的路网布局。l 名城保护：在认真总结、反思上两版总规关于名城保护的基础上，从分析城市历史文化的特色与价值入手，提出了与城市特色相对应的五方面保护内容，即山、水、城一体的古城格局与空间联系，放射状河道网络，虞山方塔构成的城市空间视廊；现存文物保护单位和古树名木；琴川河、西泾岸、南泾塘三片传统名居保护区；虞山尚湖风景区；具有典型地方特色的传统工艺与技术。明确了城市继续向北、向东北发展，避免新区四面包围古城和虞山尚湖，保护历史形成的古城偏于一偶的城市特色等宏观保护措施。规定了调整古城用地结

21、构，搬迁古城工厂企业，降低古城人口密度，减轻古城环境容量，完善古城公共设施等具体保护要求。现代化城市中心区二、项目所在区位分析项目地块位于常熟市市政府的西北侧，明日枫林楼盘正北面，原双猫厂厂址。属常熟市市政府周遭地块，也隶属市新城市中心地块。（一）常熟市现代化城市中心建设常熟市古城区是非常繁荣的商业中心，也是城市中心，原有的城市中心区域范围狭小，面对常熟市经济的快速发展，且目前针对古城区的保护，古城区现有的居住区、商业区，已经不能满足常熟的日益增长速度经济发展，早在此1995年就对城市的发展进行合理的规划，城市向东北和北发展为主要的方向。目前城市仍向东北和北发展。规划确定在长江路与昭文路之间建

22、成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区，是常熟现在的城市副中心。目前长江路与昭文路之间的各种配套设施渐渐完善，一个成熟的城市副中心也将呈现。而海虞南北路转珠江路接新的中心区为生活发展轴也将成熟。这样就与古城区的市中心及未来的文化中心、世贸中心形成一个区域范围更大，功能更齐全的常熟大市区中心。（二）近期重点规划目前城市副中心及市政府周边的公建设施及生活配套较为完善，周边的居住小区及新建小区烘托了整个区域的人气，但周边还有很多陈旧的房子，为了附和城市规划发展，建设新的现代化城市中心，下一阶段的重点则是在目前的基础上，加快城市副中心及市政府周边区域内开发的步伐，提早完成城市副中心的建设工程。随

23、着房地产业的再次火热，常熟城市副中心及市政府周遭的楼盘也再次升温，由于区域内房地产开发的升值潜力大，且可开发土地的储备量越来越少，城市副中心的发展备受各界的关注。第二部分 市场篇一、常熟整体房地产市场分析（一）常熟市市区土地市场分析1、2004年2006年常熟市市区土地上市挂牌拍卖成交情况：2004年土地成交情况地块编号地块位置用 途面积()成交价(万元)单价(元/)成交时间04A-G022常熟市虞山北路以西，中山路以东，钱家弄以南，铝箔厂住宅区以北（原量具刃具厂地块）居住用地3943365001648.3704-6-2904A-G024张家浜北侧，京浜光学有限公司东侧，南沙路西侧，黄河路南侧

24、商业1872428401516.7804-7-1604A-G025虞山镇工业园区，东山路西侧商业8478550648.7404-7-1604A-G027虞山镇甸桥村，山前河以南，妙泾河以西居住用地4949480201620.404-8-604A-G029常熟市福山塘以东，李闸路以西，长江路以北地块居住用地1623529601823.2204-8-604-G031常熟市三环路以南，明日星城地块东侧，南沙路以西居住用地5916710650178004-8-604A-G032常熟市海虞北路以西，金沙江路以北，枫林路以南（原公安局地块）居住12627105008315.5104-8-2704A-G03

25、3常熟市阜湖路以北，里颜港以南，市交通局以西，颜港新村以东（原帽厂、丙纶厂、工缝厂地块）居住56977211953719.9204-8-2704A-G034东三环路以东、汽车市场内商业12545460366.6804-9-1604A-G035东三环路以东、汽车市场内商业12545460366.6804-9-1604A-G035通江路以南、东环路以东，新龙腾工业园内商业456583950865.1304-9-1604A-G038“信步华庭”居住区南，华山路与规划公园路交界处商业10475810773.2704-10-804A-G039海虞北路东侧，天铭大酒店以南，规划道路以北商业63181340

26、2120.9204-10-804A-G039虞山镇丁坝村，北三环路以北商业4911333678.0704-10-804A-G040东三环路以东，梦兰集团以北居住820311081350.7304-10-804A-G041商城东路以北，新莲路以东商业494616703376.4704-10-804A-G044常浒河以北，枫林路以南，横塘以西，海虞北路以东居住63471239503773.3804-10-1904A-G046横塘以东、琴湖路以西、规划道路以南居住59777123752070.1904-10-2104A-G048新颜东路以南，范家村以北综合506011202213.4404-10-2

27、904A-G049东南开发区银环路东侧、东南大道北侧、规划支路西侧、金都路南侧商业11994802668.6704-10-2904A-G050规划公园路以北、规划滨河路以南、海虞北路以东、规划衡山路以西居住36815744180120004-11-2合 计8751951557731779.872005年土地成交情况地块编号地块位置用 途面积()成交价(万元)单价(元/)成交时间05A-G006谢桥集镇区，中兴路以东、银杏路以南商业54665701042.8105-2-205A-G008长江路以北、李闸路以东、嵩山路以西居住954617601843.705-2-2505A-G009珠江路以北、虞

28、山北路以东、报慈北路以西居住1415624001695.3905-1-2505A-G010海虞北路以东、耿泾塘以西、北三环以南居住5539899501796.0905-2-2205A-G011湖苑新村以北，琴湖街道漕湖社区以东居住17903401899.4405-2-205A-G013黄河路以北，报慈北路以东(原天大亚舟公司地块)居住3470856251620.6605-2-2505A-G018东南开发区银河路与澎湖路交叉口东北角加油站用地3336175524.5805-3-1005A-G020南门大街以南，环城南路以北，红旗北路以西商业用地248815256129.4205-4-505A-G

29、021虞山镇大义管理区，红旗路东侧商业用地（集贸市场）13220815616.4905-4-805A-G022海虞北路以东，淮河路以南，长江路以北商服用地65393900596405-4-1205A-G023位于东南开发区，227复线以东，东南大道以北，张家港河以西居住用地511573606251185.0705-4-1205A-G026北门大街以东，含晖阁以北，琴川河以西，实验中学以南居住用地289381420490.705-4-2605A-G027海虞南路49号，市纬编总厂以东，海虞南路以西商业用地211013056184.8305-5-1005A-G028西门大街以南，书院街以西，健康巷

30、以东商业用地4595930.922025.9405-5-1705A-G029位于北门大街以东，寺后街以北，引线街以南，槐柳巷以西商业用地619619003066.4905-6-2105A-G030位于市东南开发区，东南国际大厦北侧，金都路南侧，银环路东侧商业及文化娱乐用地（含游泳馆）717432545305-5-2705A-G031位于虞山北路以北，东山路以东（商业酒店）配套停车场用地3241146450.4805-5-2705A-G032位于支三十路以北，华山路以东特殊用地（特种押运中心）20000397198.505-5-2705A-G034新世纪大道以东，常熟市中学以南，青墩塘以北办公（

31、金融）用地1413148753449.8605-5-2705A-G036海虞南路以东、青墩塘路以南、张家港河以西、枫泾路以北商业用地29728102603451.2905-6-1505A-G037珠江路以北，福山塘以南，南沙路以西，报慈北路以东（原通用电器厂）居住用地及小区商服配套用地51002122402399.9105-6-1705A-G038环城东路以东，泰新街以北，金沙江路以南，第六中学以西（原服一厂）居住用地1745039252249.2805-6-1705A-G039长江路以北、新加坡花园（北区）以南、泰山路以西居住用地1930136201875.5505-6-2405A-G040

32、枫林路以南，金沙江路以北，嵩山路以西，李闸路以东居住、商服、酒店宾馆用地（不低于三星级标准）35287130003684.0705-6-2405A-G042富春江路以北，外环航道以东，黄山路以西商业、商务办公用地390532930750.2605-7-505A-G043枫林路以北，虞山北路以东，公路管理处以南居住、商务办公用地639719803095.205-7-2805A-G045荡墩路以南、花溪苑一区西侧居住用地27944101467.4305-7-2805A-G046通江路北侧，通润机电有限公司以东办公用地25963935360.1305-7-2805A-G047虞山工业园，联丰路以北，

33、东山路以东商务办公用地13544910671.8805-7-2805A-G048204国道以南，三峰管理区（白云段）加油站用地9333745798.2405-8-2405A-G049莫城管理区集镇区，东侧为恩潭路，西南侧为自然河道，北侧为莫城菜场居住用地10572715676.3105-8-2405A-G050虞山镇燕巷村仓储用地（堆场）334185254.4105-8-2405A-G052琴湖路东侧，大润发超市南侧商业用地1379351753751.905-11-1505A-G053方塔东街5号楼A座、B座商业用地3453652018882.1305-11-1505A-G054新世纪大道以西

34、、新颜东路以南、万达公寓以北商业、居住用地597822603780.5305-11-1505A-G055长江路以北，原美迪洋集团办公大楼商业用地（宾馆）32246401985.1105-11-2205A-G057花园浜路南侧，白雪路以东，原白雪冰柜厂内商业用地（宾馆）694219602823.3905-11-2205A-G058白雪路以东，原白雪冰柜厂内商业用地3096071052294.905-11-2205A-G060元和园南侧、元和塘北侧居住用地188321390738.105-12-2005A-G061海虞北路以西，淮河路以南，华山路以东，长江路以北商业用地、居住用地226914775

35、2104.3605-12-2105A-G062联丰路以北、虞山工业园管委会大楼以东商业用地、居住用地221171660750.5505-12-2105A-G063莫城管理区，苏常公路西侧，规划穿湖大堤北侧商业办公用地376572260600.1505-12-21合 计11740171844841571.392006年土地成交情况地块编号地块位置用 途面积()成交价(万元)单价(元/)成交时间06A-G001东南开发区东南大道南侧商业用地、居住用地26776228115105006-1-506A-G002古城3号地块，西至北门大街，南至虞景文化商业用地、居住用地2923965802250.420

36、6-1-1706A-G003古城7号地块，北至东门大街，西至东横板桥及青禾家桥，南至青禾家桥三弄、东至环城东路商业用地686943656354.6406-1-1706A-G005规划公园路以北、规划滨河路以南、规划经三路以东、耿泾塘以西居住用地、商服配套用地197271213051079.9906-6-206A-G006护城河南侧，红旗南路两侧地块一：居住；地块二、三、四：商业17308152808828.2906-6-2006A-G007虞山北路西侧、山茶花路北侧商业用地2044252802582.9206-7-2106A-G008方塔东街11号楼商业用地2317480020716.4406

37、-8-806A-G009南沙路以西、河浜以南，长江路以北商业、住宅用地65012117051800.4406-9-1506A-G010西门大街南侧、虞山南路南侧1085534503178.2606-11-1706A-G011长江路以北，华丰路以西，规划长江路以南商务办公用地65857201093.3906-9-1206A-G014东三环东侧，青墩塘北侧商业（市场用地）3061839151278.6606-10-1006A-G015富春江路以北，外环航道以东商业、商务办公用地328962470750.8506-9-1906A-G016虞山工业园东山路东侧，深圳路南侧商业用地44561005225

38、5.3906-10-1706A-G017新建路以东，花园浜路以南商业用地441520104552.6606-10-1706A-G018海虞南路以西，里颜港以南（原国土局地块）商服用地2857324511358.0706-10-2406A-G019枫林路以北，衡山路以西，耿泾塘以东、漕泾新村以南（原技工学校）商业、住宅用地3127183102657.4106-12-1506A-G020甸新路以西，规划道路以南，山湖苑东北角商业、住宅用地802220102505.6106-12-1506A-G021十字南路以东、常兴路以南、张家港河以北（原玻璃厂）商业用地23963126605283.1406-1

39、1-2906A-G022甸桥支路以东，山前河以南住宅用地77084151201961.506-12-1906A-G023虞山北路以东，通林路以西，规划道路以北，碧云路以南住宅用地、商业用地122182201901652.4506-12-22合 计9614241725351794.58l 04年06年市区挂牌拍卖的商住地块主要集中在市中心的东北与北面方向；l 04年市区挂牌拍卖土地总成交面积87.52万，其中居住用地733541，商业用地136594，综合用地5060，总成交15.58亿元。04年的平均地价为1779.87元/。l 05年市区挂牌拍卖土地总成交面积117.4万，同比增长34.14

40、%的成交量，其中居住用地817744，增长11.48%；商业用地276928，增长102.74%；办公综合用地79345，增长14倍左右。总成交18.45亿元，增长18.43%。05年的平均地价为1571.39元/，同比每平方米下降了208.48元，降幅11.71%，主要是05年挂牌土地较为偏僻，周边配套不成熟，升值潜力不足，且部分土地是用于特殊用途，因此价格也很低，各种因素影响了本年的平均地价向上发展的趋势。l 06年市区挂牌拍卖土地总成交面积96.14万，同比下降了18.11%，其中居住用地898962，增长9.93%；商业用地62462，下降达到了77.44%。总成交17.25亿元，下降

41、6.48%。06年的平均地价为1794.58元/，同比每平方米上升了223.19元，升幅14.2%，由于06年土地主要是集中在城市中心的周边，配套较为成熟，地块升值的潜力大，06年也就成为是04-06年内平均地价最高的一年。结论：从以上2004年2006年的土地成交情况看，近几年挂牌拍卖的土地主要集中在城市的东北和北面方向，符合常熟城市整体规划发展路线。05年是土地放量最大的一年，是常熟市加大新的现代化城市中心开发建设力度的体现。06年土地成交量比05年土地成交量低，主要是由于近几年城市建设规划的重点依然是城市的东北和北面方向，为加快新城市中心的建设，政府对区域内及周边的大量地块进行挂牌拍卖，

42、因而近几年新城市中心内及周遭的土地储备量在逐年减少，地块的稀缺性，也使得新城市中心地块的价格上升，也使06年的平均地价成为近几年之最。随着近几年所拍大量土地的相继开发，常熟的商品房销售体量也会相应的增加，补充常熟房地产市场的需求。2、2007年1-9月初土地挂牌成交情况：2007年1-9月初土地成交情况地块编号地块位置用 途面积()成交价(万元)单价(元/)成交时间07A-G001香山路以东，锦绣苑以南，富春江路以北，金山路以西商业用地（城市配套商业）3019644651478.6707-1-1207A-G002金山路以东，金山苑以南，富春江路以北，香榭路以西商业用地（城市配套商业）42469

43、67701594.107-1-1207A-G003海虞北路以西，深圳路以南，华山路以东商业用地800078097507-1-1107A-G004引线街泰安街规划道路两侧817222455300.407-1-1807A-G005苏常公路三号桥堍商业用地900132014666.6707-2-107A-G006富春江路以南，黄山路以西，外环航道以东商业用地9078750826.1707-2-107A-G007北门大街以东，引线街以北商业（宾馆配套）用地；绿化停车用地349018405272.2107-3-1307A-G008环城河以南，甸新路以西（原甸桥卫生服务站）住宅用地26797102650.2407-3-3007A-G009甸新路东侧，太平港西侧，西庄街北侧，民宅南侧商业用地969312351274.1607-3-3007A-G010珠江路以北，南沙路以西，常福名苑以东住宅用地、商业用地3452796002780.4307-3-3007A-G011梅塘南侧、规划嵩山路西侧商业用地（菜场及配套商业用地