土地估价报告备案系统操作.doc

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1、土地估价报告备案系统应用培训资料(估价机构)目 录一、土地估价报告备案系统产生的背景二、土地估价报告备案系统的运转对土地估价机构的意义三、土地估价报告备案系统(土地估价机构)简单介绍四、土地估价报告备案系统估价机构上报的内容及流程五、土地估价报告备案系统对需要备案的土地估价报告的要求六、土地估价报告备案系统的实际操作土地估价报告备案系统应用培训资料(估价机构)一、土地估价报告备案系统产生的背景 为进一步加强土地估价行业管理，规范土地估价中介机构和从业人员行为，维护土地市场秩序，国土资源部下发国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知(国土资厅发201235号)，要求土地估

2、价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。土地估价报告备案系统就是实行土地估价报告电子化备案的操作平台。该操作平台的产生是基于以下原因： 1、行业主管部门及行业自律组织对各评估机构的从业情况不了解，因此无法详尽了解土地估价行业的整体发展情况、土地估价机构的从业状况、土地估价报告的质量状况、土地估价报告的应用状况、土地估价技术的发展状况。这些均限制了行业主管部门及行业自律组织对估价行业的管理。2、土地估价行业内确实存在报告不备案、不出具技术报告、不保存报告档案、故意高估或低估、恶意压价等不良行为，估价机构不注重自身建设、注册估价师有弄虚作假等现象。实施土地估价报告备案系统能够促使评估机构注

3、重自身建设，加强对评估报告的质量管理和档案管理，杜绝弄虚作假的情况。上述问题的解决需要有一个技术平台的支持。就像通过土地市场动态监测监管系统了解土地市场的整体状况、通过城市地价动态监测系统了解全国城市地价变动状况一样；要了解土地估价行业的发展状况，也需要一个技术平台的支持，土地估价报告备案系统就是基于上述需要而建立的。二、土地估价报告备案系统的运转的目的1、可以有效的提高土地估价报告的权威性，提高社会对土地估价行业的认可程度。系统正式运转后，所有土地评估机构出具的正式土地估价报告均需通过系统备案，获取备案号，没有备案号的土地估价报告没有公信力。2、可以有效的提高土地估价机构的自律意识，自觉遵守

4、中国土地估价师执业行为准则。土地估价报告备案后才能提交，要求备案的电子报告和提供给客户的报告完全一致；土地估价报告备案后所有的修改均被系统记录；土地估价报告的备案均需要有u盘证书(硬key)才能上报；报告上报后可以被国土资源部、国土资源厅、市级国土资源局、县级国土资源局、中国土地估价师协会、省估价师协会等部门直接查询。3、可以有效的提高行业主管部门、行业自律组织对土地估价行为的管理效率。管理机关和协会可以直接通过系统随时了解土地估价行业的发展情况、机构的从业情况、估价师人员状况、土地估价报告状况。随时组织专家对发现的问题进行研讨，加强了业务指导和行业管理。4、可以有效的促进土地估价行业公平竞争

5、氛围的建立。土地估价机构的所有报告和估价结果均放在这个被监管的平台上，可以有效的促进土地估价行业公平竞争氛围的建立。5、可以为土地估价行业提供越来越丰富的技术服务通过该系统，估价师可以对所有备案的报告进行查询，快速查询某宗地某次的评估价格以及评估中运用到的参数。三、土地估价报告备案系统(土地估价机构)简介1、系统简介土地估价报告备案系统(土地估价机构)是国土资源部建立的，由部信息中心独立开发的，在全国范围内使用的，完成各土地估价机构进行土地估价报告电子备案工作的管理系统。该系统服务于土地估价报告的抽查、重大估价项目的检查、地价数据统计、行业自律、诚信建设等各项工作。土地估价中介机构完成的土地估

6、价报告一律实行电子化备案，在向委托方提交土地估价报告之前，土地估价中介机构应当通过“土地估价报告备案系统”进行报告备案，取得电子备案号。涉及企业改制的土地估价项目，仍按照关于印发和的通知(国土资厅发200142号)执行。企业向市、县国土资源主管部门申请初审时，所提交的土地估价报告应当具备电子备案号。2、系统运行环境最低硬件配置：处理器：单核1.8G；内存：1GB；硬盘：10 G以上可用空间；推荐硬件配置：处理器：双核2.0G；内存：2GB；硬盘：20 G以上可用空间；软件要求：WindowsXP或Win7 + Google浏览器Chrome。3、CA KEY的管理根据备案系统的设计思路，CA

7、KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。软KEY暂时没有配发，具体工作进程等部通知。系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。用户类型Key类型1国土管理机关用户硬Key2土地估价机构备案负责人硬Key3土地估价机构土地估价师软Key4估价协会工作人员硬Key5估价协会专家硬Key注：硬KEY千万不要使用初始化功能，会造成CAKey无法使用。四、土地估价报告备案系统估价机构上报的内容及流程1、土地估价报告备案系统需要估价机构上报如下内容：资质文件：机构的资质文件、估价师的资质文件；报告电子版；报告的基本信息；报告中宗地的基本信息；报告的全部附件，区分为整

8、体报告附件和待估宗地附件； 待估宗地的位置、范围；比较案例的位置、范围；系统中要求的其他资料。2、土地评估机构完成报告备案的流程土地评估机构选择对应机构，输入机构密码同时使用usb-key登陆系统，上传资质登 陆填写报告基本信息一个报告可添加多个宗地基本信息。填写报告宗地数据采集表在电子地图上标注宗地和案例的具体位置宗地标图退回或变更上报报告生成备案号，并进入已备案报告箱进行报告修改，重新上报后在报告编号上加以区分形成最终备案的报告图：单独完成备案流程图合作完成的备案流程与单独完成的类似，只有上报之后增加了一个合作机构确认的过程。土地评估机构选择对应机构，输入机构密码同时使用usb-key登陆

9、系统，上传资质登 陆填写报告基本信息分为牵头方、参与方和平等合作方，需上传附件一个报告可添加多个宗地基本信息。填写报告宗地数据采集表在电子地图上标注宗地和案例的具体位置宗地标图确认报告上报报告经过数据检查，并进入已确认报告箱其他合作机构进入待确认箱确认报告，全部确认后上报到部里，并生成备案号。进行报告修改，重新上报后在报告编号上加以区分退回或变更形成最终备案的报告图：合作完成备案流程图五、土地估价报告备案系统对需要备案的土地估价报告的要求1、备案系统内上报的土地估价报告的格式为：工作报告和技术报告合一的word格式电子文档，电子文档大小需要控制在10M以内。2、登录备案系统，在第一次上报前，需

10、要在“资格文件”页面上传机构的资格文件和估价师资格证书扫描件，这些扫描文件要求为“JPG”格式，文件要小于600KB。因为是资格文件，图片处理过程中要保证图片内容尽可能清晰。3、报告附件整理。这部分对于估价机构来讲比较繁琐，但对于报告备案的顺利进行非常重要，报告附件的整理按照系统的设定需要区分准备。整体报告的附件(使用证件原件的扫描件，必须与提供给客户的报告中的内容一致)报告签字盖章页；委托估价函；委托方营业执照。评估宗地的附件估价对象位置图；估价对象照片；土地产权证明材料；房屋产权证明材料；他项权利证明材料；背景材料。六、土地估价报告备案系统的实际操作1、下载并安装Google浏览器Chro

11、me。安装说明本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google浏览器。版本要求：本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。建议安装最新版本的Google浏览器。2、在Google浏览器中登录页面。3、下载并运行“运行环境配置工具”。以保证“土地估价报告备案系统”在电脑上的正常运行。4、进入“培训系统”。(特别说明：在系统应用不熟练的情况下，不要进入正式系统，正式系统内的每一次操作均会被系统记录。且无法被变更和删除。练习上传的报告及内容会被永久记录。)5、进行用户注册。进行用户注册时需要将硬KEY接入电脑的USB接口。（未注册用户连接硬KEY后，登录页面，可能直接跳转

12、到注册页面。）硬KEY接入电脑的USB接口后，会弹出安装窗口，部分电脑会自动进行驱动程序的安装。初次使用硬KEY，系统会自动弹出修改密码的窗口，如下：如果点击确定，将进入修改密码窗口，如下：土地估价机构持有的硬KEY，是机构登录土地估价报告备案系统的唯一身份认证，其原始密码为“1234”。如果修改了密码，务必牢记，否则一旦忘记密码或者丢失了该硬KEY，机构将无法进入系统。在点击“注册”按钮后，系统会提示选择证书，界面如下：点击“确定”按钮后，会要求输入硬KEY的密码，土地估价机构持有的硬KEY，原始密码均为“1234”。(该步骤需要进行远程的身份认证，可能时间会比较长。)界面如下：输入密码后，

13、点击“登录”按钮，系统登录注册界面，如下图所示：这一步无需进行选择，该界面中的选择项由硬KEY中绑定的证书进行自动选择，土地估价机构备案负责人持有的硬KEY会自动选定“估价机构备案负责人”选项。点击“下一步”按钮，进入机构完善页面.机构信息录入完整后，点击“下一步”进入“估价机构报告备案负责人用户注册”页面. 备案负责人为执业土地估价师的，从估价师列表中选择姓名，黄色部分的选项系统将自动填录。信息录入完整后，点击“保存”按钮，完成注册。6、使用注册的用户名和密码登录土地估价报告备案系统。7、报告的电子备案机构备案负责人登录系统后可以进行土地估价报告的电子备案。登录后的界面如下：在页面的右上角有

14、四个操作选项，截图如下：按照以下的步骤进行报告的电子备案。资格文件上传资格文件上传分为两部分:一是机构资格证书；二是估价师资格证书。点击“机构资质文件”进入上传机构资质文件届面。机构资格证书需要上传土地估价机构营业执照、土地估价机构资质证书、年检合格证明等三项证件的原件扫描文件，文件格式为“JPG”，文件大小控制在400-600K。点击“新增”按钮，上传对应文件。点击“估价师资格文件”进入估价师资格文件界面。界面的左上方会出现机构名称，点击机构名称左边的“小三角”符号，就会出现估价机构注册估价师的名单，逐一点击估价师姓名，上传对应的资格证书扫描文件即可。文件格式为“JPG”，文件大小控制在40

15、0-600K。在报告管理菜单中添加拟备案报告点击“拟备案报告”按钮，进入拟备案报告编辑页面。在该界面中可以添加新的拟备案报告，也可以编辑已经添加的拟备案报告。点击“添加”按钮，进入土地估价报告基本信息填写页面。填写土地估价报告基本信息报告名称：拟备案报告的名称，如：*企业重组改制*宗地土地估价报告；*宗地抵押贷款土地估价报告。项目名称：估价项目的名称，如*企业重组改制土地评估；*宗地抵押贷款土地评估。估价报告编号；填写自己机构的报告编号。估价目的：根据拟备案报告的实际目的选择。委托方、委托人电话、委托人邮编、委托人地址：填写实际情况。完成方式：按照独立完成、合作完成两种情况进行选择。项目负责人

16、、宗地数、宗地总面积、总估价额：填写实际情况。估价收费额：有明确收费的，填写明确收费额；没有确定的，填写预计收费额。估价日期、估价基准日、报告提交日期：填写实际情况。点选和按照yyyy-mm-dd格式填写均可。选择参与的估价机构及估价师：点击界面中下方选择参与的估价机构及估价师的“+号”按钮，系统弹出选择界面，选定内容后，点击“确定”按钮。存在合作机构的，前面完成方式选择合作完成，在这个页面中可以多次点击“+号”按钮选择合作机构及估价师。上述内容填写完成后点击屏幕左上方“保存”按钮，进入下一个备案界面。填写宗地基本信息在土地估价报告基本信息填写完成后(可以在填写过程中点击)，点击界面左上角“保

17、存”按钮。界面左下角会出现宗地信息“添加”按钮。点击后会出现宗地信息填写页面。宗地基本信息包括：基本信息、相关数据、用途、容积率、开发程度五项内容。基本信息宗地名称：必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”；土地使用证编号：必填项；土地使用者：必填项；电子监管号：非必填项；宗地编号：必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”。相关数据相关数据：必填项包括面积、单位面积地价、总地价、估价期日、土地使用权性质、土地使用权年限；估价期日：单击选择时间；土地使用权性质：下拉列表选择（选择为其他的时候可手工填写）；宗地位置：点击“选择”按钮进行宗地位置选择。单位面积出让金：为非必填

18、项。协议出让、补交出让金、企业改制显化划拨土地价格的，需要填写出让金。用途证载用途：必填项；要求与土地证完全一致。实际用途：必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择； 估价设定的用途：必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择。容积率规划容积率：按照规划部门的规划意见填写；现状容积率：按照估价时点委托评估土地的现状利用状况填写；设定容积率：按照评估设定容积率填写。均按照地上容积率填写。开发程度宗地内开发程度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择；估价期日实际开发度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择；估价设定的开发程度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择。录入完以上5项栏位信

19、息后，点击“保存”按钮。宗地位置标注宗地信息保存成功后，点击“地图标注”按钮，弹出地图页面，默认定位在当前宗地所选择的宗地位置，如宗地位置选择为北京市，那么将自动定位到北京市，放大/缩小地图 点击“”按钮，放大地图，点击“”按钮，缩小地图。也可以使用鼠标滚轮操作. 工具点击工具将展开工具栏，默认展开编辑栏。 底图 点击“底图”按钮，点击出现在底图按钮下的图标，左边地图切换成底图，再点击切换回天地图，如下图：测量：测量地块的面积、距离、位置等 点击测量地块面积按钮“”，在地图上单击选择三个或三个以上的点，最后双击完成测量面积选择操作，测量结果栏位显示结果，点击测量面积按钮，可重新画图进行测量 点

20、击测量距离按钮“”，测量从起始点出发到终点的距离，在地图上单击选择至少两个或者多个点，双击完成，重新点击测量距离按钮，可重新画图进行测量，如下图： 点击测量位置按钮“”，在地图上单击选择一个点即可完成测量，点击测量位置按钮，可重新选择位置进行测量，另外左下方也有一个经纬度的提示，如下图： 搜索 点击搜索标签“”，进入搜索页面，在页面的输入框中录入关键字，点击“”按钮，可以查询出符合条件的地名 编辑 点击截图按钮“”，弹出“保存图片附件成功”，保存当前显示的图形 保存后的图片将自动关联到附件中宗地下边的宗地对象位置图上（需刷新报件可见）。 点击开始按钮“”，开始画图，鼠标左键在图上单击松开左键拖

21、动鼠标出现一条红线，把鼠标拖到对应点上单击以此类推选择至少三个以上的点，且图形不可相交，双击完成地块选择，点击停止按钮“”，停止画图，如下图： 删除地块 按住ctrl键，鼠标单击上一步骤所画地块，即可删除地块。 符号符号功能是提供切换地图标注的模式，默认为填充模式，去掉默认的，那么将显示为线框模式选择评估方法、填写评估方法基本信息报告上传返回土地估价报告基本信息表，可以在界面右上角看到附件上传的界面。 点击“土地估价报告(正文)”，将已经完成的word格式的报告文件上传即可。文件大小控制在10M以内。附件上传 返回土地估价报告基本信息表，可以在界面右上角看到附件上传的界面。附件是否上传没有限制

22、 右上角红色图钉按钮，可以锁定附件上传窗口，不收缩。 系统支持doc、docx、pdf、jpg格式的附件上传。根据前期试验，上传jpg格式的附件成功率较高。文件大小控制在400K以内，图片内容要清晰。 系统支持断点续传功能，一个类型（除土地估价报告正文外）可以上传多份附件材料，并且都可以显示出来； “估价机构资质”和“估价师资质”是自动关联，选择“合作单位”和“合作估价师”保存后，系统自动将合作单位和估价师的资质文件关联过来。可以通过点击上传的附件，对其进行图片预览的功能。完成备案当报告填写完成后，可对报告进行上报操作。在完成报告各项内容上传后，勾选“是否完成报告”，以确定拟备案报告是否填写完

23、成。点击“报告管理”-“拟备案报告”，勾选选择一份报告，点击“上报”按钮，系统将自动进行报告上报检查，上报检查成功后，弹出上报成功消息提示如果检查不通过将提示不通过的具体原因。合作完成的报告，点上报后，会自动发送到本机构的“已确认报告”列表和合作机构的“待确认报告”列表中，待合作单位点击确认后，才能最终完成报告的备案。8、报告备案后的相关操作报告封面有权限用户登录系统进入拟备案报告、已确认报告、待确认报告、已备案报告列表页面，双击报告进入报告详细信息页面，点击按钮，系统可以把当前报告生成一个报告封面文档。报告封面文档要求必须在正式报告中使用。系统中生成的土地估价结果一览表及存档表等不要求强制使

24、用。备案号3500412AB0012的内容分别解释如下: 350004表示你的机构编号 12表示2012年的报告 A（第一个字母）指的是估价目的编号 B（第二个字母）指的是变更次数， 0012指的是流水号，说明机构今年做了多少报告。备案报告的变更已备案的报告是不可编辑的，但是确实需要修改的报告，可以进行变更操作。备案报告变更的，报告备案号会发生变化，历史档案仍存在在系统当中。点击“报告管理”-“已备案报告”进入已备案报告列表页面，如下图：只有估价报告备案人有变更权限，勾选想要变更的报告，点击“变更”，变更成功将提示变更成功提示框该报告将进入拟备案报告中，状态显示为“变更”，但可以和其他拟件一样，进行编辑和上报操作：