后湖区域住宅市场分析报告.doc

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1、后湖房地产市场分析报告 报告目录一、后湖板块概况1、地理位置2、区域性质3、交通条件4、居民习惯二、后湖远景规划1、面积和居住人口2、交通规划3、特点三、后湖区域市场特征1、主要的住宅项目状况2、新楼盘特点分析四、后湖区域住宅物业概况1、供应量及类型分析2、产品形态分析3、销售价格分析4、户型及面积分析5、物业管理配套分析6、目标客源分析五 后湖区域楼盘销售情况分析1、主要在售楼盘一览2、销售情况分析六、后湖区域楼盘总体营销水平分析1、营销推广成功点2、营销推广失败点七、后湖房地产市场展望1、未来市场竞争点分析2、区域市场销售价格走势八、该区域优劣分析1、区域具有如下优势2、区域具有如下劣势总

2、结一、后湖板块概况1、地理位置后湖板块处于中环线以内，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。2、区域性质周边商业网点和金融机构交通齐全的区域主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店、中百仓储、农行、建行等,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面、专业性市场,无酒吧、网吧等娱乐设施。教育机构不够健全,仅有华中高级中学、塔子湖小学、黄浦园丰村小学、田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。黄埔大道沿线有空军医院、一六一医院、九州医院三家大型医院

3、，但距离后湖较远。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是一大劣势。3、交通条件四周已形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向,岱黄公路公交车很少, 只有716、706、543、621路公交车,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。4、居民习惯此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,对外界信息关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的

4、影响,生活已开始城市化倾向。二、后湖远景规划武汉市有着得天独厚的自然资源，市内不多见的100多处湖泊星罗棋布，这在国内外大城市中不多见。全市江河纵横，湖港交织，临江傍水，四周湖泊星罗棋布，河港交织，水资源相当丰富，长江、汉水交汇于市境中央，共有水域面积21.87万公顷，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。做为武汉4座居住新城“东湖、南湖、后湖、四新”中的后湖新城已蓝图绘就，滨水居住的概念规划，将展示一个现代城市片区舒适、便利的生活环境。1、和居住人口后湖新城范围东至汉黄路、解放大道，南抵京广线、西临黄浦路延长线，北接中环线。总面积约为18.56平方公里。未来整个区域将居住25万人。新

5、城约为6个中型居住区，每个人口约为4万元人，每个居住区由6-8个小区组成，每个小区又由6个邻里组成。 2、交通规划后湖新城基本上是依据“井”字的主干道交通骨架设计，以市级商业中心为核心，周边则布局为六片居住区，居住区包围社区活动中心。商业核心区内大致分为10个服务中心，覆盖整个新城。主要道路两纵分别是建设大道延长线、二环线，两横分别是幸福大道、后湖路。在新城设立4个交通枢纽，到达公交站点时为5分钟。其中3个分别位于堤角、岔马路和丹水池，以轻轨环还城为主。另一个则设置在后湖新城西部的中心区。由于新城规划整治黄孝河及相关水渠、塘，注重滨水新城的环保，交通系统有专用自行车道，还将设立水上巴士。3、特

6、点“井”字的主干道交通骨架设计交通系统人性化，小区鼓励发展无车环境，尽可能加快环保辅助交通系统，注重环保设立水上巴士的规划新颖。同样拥有轻轨规划交通，可以缓解陆路交通的堵塞。离市中心较近，道路设施比较完善。但由于主要出城干道经过此片区，使得片区周边环境较为恶劣。前景在于如何开辟新的道路网络，使出城干道绕开居住中心，改善片区周边环境。将对片区整体房地产价值的提升有显著作用。整治黄孝河兴建文化岛按规划，将整治黄孝河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，兴建中央文化岛。岛内设文化中心、展览馆、体育馆、图书馆及一站式的政府服务中心。设置绿化带隔开功能区按规划，在生态隔离工业区、城市中心区、生活区等

7、功能区之间还设置了3公里的绿化隔离带。此外，为形成后湖开阔、低密度的建筑区特点，在进行后湖新城的快速路规划时，主干道两侧留50米宽的绿化带，干道两侧留30米宽的绿化带，一般道路两侧留10米多宽的绿化带，社区道路两侧留5米宽的绿化带。创意产业园生产无污染在后湖新城北部，将兴建创意产业园，面积达41公顷，主要用于如电影公司之片场、广播室、雕塑工作间、工业设计车间、表演艺术练习场等无污染的产业，就近解决一批人口就业。造人工沙滩建亲水公园在黄孝河以南、中央文化岛以西，将兴建后湖都会亲水公园，发展成一个水上休闲中心。其中，在都会亲水公园附近造人工沙滩。三、后湖区域市场特征1、主要的住宅项目状况湖片区共开

8、发26座楼盘：中一花园、青青美庐、汉口花园、世纪家园三期、汇龙花园二期、百步亭花园三期怡和园、新地东方华府、后湖华庭、天上人间、世纪家园幸福人家、左岸风景线、宏宇绿色新都、新地东方花都、世纪家园、佳海名苑、城开紫竹苑（已售完）、百步亭花园怡康园（已售完）、竹叶苑（已售完）、同温层、百步亭花园温馨园、后湖生态花园、百步亭丹枫园、百步亭百合园（已售完）、梦湖花园（已售完）、锦湖花园（已售完）、城开星园（已售完）、东方恒星园（已售完）。其中，8座已经售完。2、新楼盘特点分析随着区域知名度的提升和开发的不断深入，目前的后湖板块实际包含了两个部分：一为岱黄公路沿线地区，距离市委所在的花桥较近，公务员比较

9、集中，开发项目也较多，且品质较高，正成为购房者热烈追捧的区域；一为解放大道延长线至堤角，该区域为离城区较远的老工业区，多为以安居为主的经济适用房，居民购买力相对较低，但随着百步亭花园、同温层等项目的开发，此处开发品质也有所提升。楼盘品质不断提升，均以“绿色生态”为主题，注重生态与科学的结合。 2002年后湖楼盘总体价格在整个武汉市还处于偏低的位置，均价为1917.25元/平方米，低于武汉市平均房价182.75元/平方米，经过两年的发展，各个项目楼盘价格都有了不同程度提升，平均涨幅位于武汉各个片区之首，相当一部分楼盘均价都达到了3000元/平方米甚至更高。以“后湖楼王”新地置业为例，从最早入主后

10、湖开发的东方恒星园、东方花都到刚刚推出的东方华府，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升，在规划设计、建材使用、园林景观各方面较以前的项目将有进一步的超越，以“居住要追求人性主义与自然的融合”为开发理念，在后湖楼市又立丰碑；百步亭花园也从早期的经济适用房小区向商品房开发转型，9月推出的百步亭花园怡和苑虽然以2875元/平方米的“震撼价”推出，而且在未做任何宣传的情况下，依然受到追捧，购房者甚至在开盘前夜通宵排队，这就是消费者对后湖地区楼盘关注和信任的结果。道路瓶颈逐渐缓解，后湖楼市走上“幸福大道”继7月黄浦路延长线拓宽改造工程开工后，9月幸福大道开工，这条贯通后湖地区的城市主干道，

11、连通新华下路、塔子湖西路、金桥大道（黄浦路延长线），刺激了后湖楼市再度发力。这正是源于众开发商在后湖版块几年的房地产开发，使后湖聚集了一定的人气，因此随“人气”而来的交通、水电、管网、配套等问题必定要相应得到解决。开发规模庞大，聚集效应乐观后湖片区房地产开发面积普遍较大，小区住宅密度低，容积率低，绿化率高。江岸区老城区改造较多，后湖作为居住新区，有望成为城市概念的“新江岸”。目前，江岸区有4500户拆迁，需求量大，加上花桥、竹叶山、蔡家田等生活区消费者的二次置业，都会首选后湖，市场潜力巨大。 目前除早期入住的一批项目外，世纪家园二期、青青美庐、汇龙花园等业主相继入住；天上人间、幸福人家、绿色新

12、都等项目也将交房；新地东方华府、百步亭花园怡和苑、世纪家园三期、中一花园在热销中；地产集团开发的汉口花园，建筑面积82.4万平方米，又将在后湖楼市掀起巨浪。 尤其值得一提的是后湖片区开发企业的品牌意识不断提升，以“文明社区”在江城乃至全国闻名的“百步亭花园社区”，9月一举申请注册百步亭商标45件，此举开创了江城房地产企业大手笔注册商标的先河。有关人士分析，房地产市场是一个大市场，资本大量进入、竞争逐渐激烈是大趋势，房地产企业注册商标，走品牌化道路，无疑是抢占市场制高点的有效举措之一。四、后湖区域住宅物业概况1、供应量及类型分析现已开发的土地面积为310万方，建筑面积达到450万方，以住宅为主。

13、随着后湖组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形。2、产品形态分析本区域的物业形态已形成以多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。3、销售价格分析2004年武汉市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域2004年6月至12月营销价格来看，各楼盘的多层起价一般都上涨到300元/平方米以上，均价达到2800元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。这个涨幅是渐进式的，同时本区域楼盘比市内同比楼盘低500元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重

14、要因素之一。6月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2705 （新地-除外）名称建筑形态价格（均）（元/m）销售状况新地东方华府多层待定新盘汇龙花园多层2550中盘青春美庐二期多，小高层2700中盘天上人间多层2600中盘紫竹园多层2800尾盘世纪家园二期多层2600尾盘中一花园小高层2980（起）新盘7月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2738.3（新地-除外）新地东方华府多层待定新盘汇龙花园多层2550中盘青春美庐二期多，小高层2700中盘天上人间多层2600中盘紫竹园多层2800尾盘世纪家园二期多层2800（复）尾盘中一花园小高层2980（起）新盘8月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2878

15、.5新地东方华府多层2800（预）新盘汇龙花园二期多层2550中盘青春美庐二期多，小高层2800中盘天上人间多层2600中盘紫竹园多层2800尾盘世纪家园二期多层2800（复）尾盘中一花园小高层3800新盘9月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2878.4新地东方华府多层2880中盘汇龙花园二期多层2550中盘青春美庐二期多，小高层2900中盘天上人间多层2650尾盘紫竹园多层2800尾盘世纪家园三期多层2600中盘中一花园小高层3800新盘10月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2950新地东方华府多层2850中盘汇龙花园二期多层2700尾盘青春美庐二期小高层3100尾盘天上人间多层2650尾盘

16、紫竹园多层2850尾盘世纪家园三期多层2700尾盘中一花园小高层3800新盘11月份后湖片区住宅价格一览表 均价：2957.1新地东方华府多层2850中盘汇龙花园二期多层2700尾盘青春美庐二期小高层3100尾盘天上人间多层2650尾盘紫竹园多层2900尾盘世纪家园三期多层2700尾盘中一花园小高层3800新盘12月份后湖片区住宅价格一览表 均价：3050新地东方华府多层3000中盘汇龙花园二期多层2800尾盘青春美庐二期小高层3100尾盘天上人间多层2800尾盘紫竹园多层收盘世纪家园三期多层2800尾盘中一花园小高层3800中盘4、户型及面积分析本区域楼盘以大户型为主120-150平方米居多

17、。从目前销售状况来看，85-120平方米的中户型特别畅销，120-150平方米的大户型销售较为困难，150平方米以上基本上处于滞销状态，在售楼盘剩余户型中均为120-150平方米及以上面积的户型。未来户型将以紧凑、实用型为主。5、物业管理配套分析物业管理以人为本，突出人性化、社区文化、智能化是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。物业管理费均价为0.8元/平方米/月。6、目标客源分析目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和解放大道、发展大道沿线的邻近区域客户。随着区域的市政配

18、套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）将是本区域重要的目标客源。五、后湖区域楼盘销售情况分析1、主要在售楼盘一览本区域在售楼盘为18个，其中汉口花园、世纪家园三期、新地东方华府、天上人间、中一花园、青青美庐为主要的在售楼盘。物业名称青青美庐地址汉口江岸区正义路发展商武汉长恒置业有限公司占地面积128000平方米规划设计单位总建筑面积60000平方米景观设计单位浙江揽景环境设计工程有限公司容积率1.27建筑设计单位广州南方建筑设计院武汉建筑设计院绿化率35%物业管理单位武汉长恒物业管理公司实用率动工日期栋数25

19、栋低层、多层和小高层建筑组成预售日期二期2004年3月27日竣工日期总户数800余套入伙日期车位数物业管理费用08元/平方米/月剩余户型多层多层备注三房两厅两卫130平方米147平米一次性98折,按揭99折.户型（元/平方）平均价最高价最低价/起价多层3000元/平方米3200元/平方米2800元/平方米项目分析青青美庐占地100余亩，分2期开发，建筑面积13万余平方米。九个院落围合，一个大人文街坊。在规划上是以庭院园林为核心分割居所、商业街等各个功能空间。并以街坊里巷式环境连接院落，九个院落内均以景观墙、园林、小品等实现空间分级、并通过院落间半公共绿地，街道与贯通南北的水系连接起来，构成了小

20、区的整体。在周边环境上看，由于该地段原为城乡结合部，居住的均为低收入或原始村民，再加上附近存在着一个城乡客运中心、一个钢材市场。周边流动人口较多，污染较重影响到楼盘的销售。公交配套为716路706路543路621路. 优势：1、江南园林景观设计 2、位于后湖区域门户位置，地理位置得天独厚劣势：1、楼房间距较窄 2、配套设施不完善 3、周边居住人群杂乱 4、周边钢材市场和客运站噪音污染严重特点：独到的江南园林景观设计物业名称新地 东方华府地址汉口江岸区后湖乡发展商武汉新地置业发展有限公司占地面积112288平方米规划设计单位总建筑面积1080000平方米景观设计单位容积率1.56建筑设计单位深圳

21、同济人设计公司绿化率35 %物业管理单位武汉新地物业管理有限公司实用率动工日期栋数26栋多层，4栋小高层预售日期2004-9竣工日期总户数793套入伙日期2005-11车位数378个物业管理费用0.8元/平方米/月剩余户型多层备注110平方米3X2X2150平方米一次性付款99折户型（元/平方）平均价最高价最低价/起价多层3070元/平方米2800元/平方米项目分析总占地1200亩。将分5期建设，开发时间5-6年。本期开发占地10万平方米，建筑面积14万平方米，由26栋多层、4栋小高层，总户数918户。东方花都地处武汉市生态走廊地带，未来5年内将有30万人由旧城区迁移本地区。将成为武汉绿肺中心

22、的大规模低密度生态人文社区。新地一期最初起名为东方恒星园，就是这个寓意。长久意味着一流的发展质量，长久包括了所有的目标要求。 一期东方恒星园，5万多方，为欧陆风格的现代建筑；二期新地。东方花都，11万方，为活泼、充满阳光的荷兰风情小镇；三期新地。东方华府，11万方，正在销售之中，风格华贵而大气；四期暂定名字为新地。东方明珠，20万方。配套公交系统:621路/543路/716路/706路.优势：1、开发商势力强，总体土地面积大，规划良好 2、经过两期的开发，产品质量有了很大的提高 3、在推广上充分了利用的中国古文化情节，推广到位劣势：1、生活配套设施缺乏 2、地理位置偏后，交通不便物业名称中一花

23、园地址汉口江岸区中一路发展商KNS凯恩斯国际置业有限公司占地面积300000平方米规划设计单位总建筑面积500000平方米景观设计单位深圳大维容积率1.67建筑设计单位澳大利亚（墨尔本）绿化率42.30%物业管理单位实用率动工日期栋数711层近70栋的建多层组成预售日期2004年10月竣工日期总户数709套（一期）入伙日期车位数2000个车位近6万平方米的地下车库物业管理费用1.60元/平方米/月剩余户型面积面积面积备注150平方米140平方米139平方米3房2厅一梯三户；二梯二户。99折、97折。户型（元/平方）平均价最高价最低价/起价多层3800元/平方米4000元/平方米3300元/平方

24、米项目分析“中一花园”位于武汉市江岸区黄浦科技园区，占地面积三十多万平方米，建筑面积五十多万平方米，南面后湖大道和发展大道，北临幸福大道，东连施工中的“中一路”（中一路由中一花园连接发展大道、建设大道）和岱黄路、西接新华下路。项目分两期开发。项目定位为高档社区，小区休闲配套设施很丰富，并配有3万方商业铺面。但交通很不方便。优势：1、开发商势力雄厚 2、楼盘规划、建筑质量高3、周边无任何生活配套设施，但小区规划3万方商业铺面，将带动周边地区商业发展劣势：1、房型选择较少，趋向于大户型 2、项目操作时间过长，市场定位不准导致价格较高，销售困难 3、中一路建设，使周边环境恶化 4、无公交车通过，交通

25、非常不便 5、生活配套极其缺乏特点：小区拥有3万方商业铺面及 6万方地下车库物业名称世纪家园（三期）地址汉口江岸区后湖乡发展商武汉中联三星实业公司占地面积400200平方米规划设计单位中国建筑设计研究院联安国际建筑设计公司总建筑面积520000平方米景观设计单位北京林业大学深圳设计院容积率1.30建筑设计单位中国建筑设计研究院联安国际建筑设计公司绿化率38%物业管理单位深圳中航物业管理有限公司实用率动工日期栋数预售日期2004-8-28竣工日期总户数200余套入伙日期2006-2车位数车位率58物业管理费用08元/平方米/月剩余户型面积户型备注120平方米3房2厅2卫无折扣户型（元/平方）平均

26、价最高价最低价/起价多层2800元/平方米项目分析 “世纪家园”位于武汉市极具发展潜力的后湖区，紧靠繁华的汉口商业区，交通十分发达。世纪家园于2003年开发，共分三期由于地理位置较偏，交通只有716路，出行很不方便。由于开发时间较早配套设施基本已经成型，但还不够完善。入住率也不是很高。物业名称天上人间地址汉口江岸区后湖淌湖村发展商武汉新地置业发展有限公司占地面积7568.11平方米规划设计单位总建筑面积26680平方米景观设计单位容积率3.5建筑设计单位绿化率40%物业管理单位武汉新地物业发展有限公司实用率动工日期栋数9栋多层预售日期2004-5竣工日期总户数260套入伙日期2005-7车位数

27、物业管理费用0.8元/平方米/月剩余户型面积户型备注133平方米3房2厅2卫35万,按揭97折99折户型（元/平方）平均价最高价最低价/起价多层2650元/平方米2700元/平方米2400元/平方米项目分析天上人间由湖北天人房地产综合开发有限公司与武汉新地置业发展有限公司联合打造，项目分两期开发，一期规划建设9栋多层，为现代中式风格。周边交通便利，项目规模较小，价格较低。2、销售情况分析 由于该区域整体价格略低于市区，销售状况一直较好，在2400元/平方米左右价位时，新盘推出不到两个月便可销售70%-80%。具有特色的楼盘销售情况更好。而楼盘整体价格水平达到3000元/平方米左右时销售出现阻力

28、。名称销售情况%名称销售情况%名称销售情况%汉口花园75新地东方花都98后湖华庭95天上人间80宏宇绿色新都100同温层100汇龙花园二期37佳海茗苑92世纪家园三期85竹叶苑100百步亭花园三期怡康苑100幸福人家40六 后湖区域楼盘总体营销水平分析1、营销推广成功点该区楼盘都充分的利用了区域价格优势和后湖未来的规划发展趋势，同时结合自我的特殊性进行推广。成功的朔造了武汉后花园的特点，将环境和景观推向了一个新的高度。2、营销推广失败点过多的依赖大的环境和价格优势，在将来的地产市场中，这些已经不再是优势。要多从自身找到品质优势和景观特色（如：青青美庐，东西两区皆有大片的水景贯穿南北，且有丰富的

29、植被资源规划。园区内独特的园林建筑风格使楼盘内部环境毫无疑问成为周遍楼盘之最）。这样才能取悦客户，达到好的效果。七、后湖房地产市场展望1、未来市场竞争点分析随着价格优势的不断削弱，区域特征和产品质量将成为最有力的说话点。只有好的产品才能有好的市场。2、区域市场销售价格走势以城市规划的依托，未来后湖地区的房价还将上升。但由于大的市场环境的制约、消费者的成熟和理性，幅度不会再会像以往的幅度上升，温和而稳步是未来后湖的房价走势的关键词。八、该区域优劣分析1、区域具有如下优势做为武汉市的四大新区，居住人口、配套环境、市政建设将大大加强。土地的供应开发量也将增大。这将会吸引更多消费者关注这片区域。该区土地供应将大面积的整体供应，这样开发商客更好的规划。做出更高品质的楼盘。2、区域具有如下劣势虽然武汉市政府对后湖的规划已经出台，但要达到预期的效果还尚需时日。由于处于城乡结合部，大的环境还很差，生活配套设施和市政设施的不完善还将困扰着该区域的房地产市场。总结 从以上分析来看，武汉后湖版块仍是房地产商和消费者关注的重要区域。随着市政和配套的不断完善，它将成为汉口地区最闪亮的明珠，也是武汉房地产市场供应最丰富的区域。