住宅定价方法(重点楼盘比较法).doc
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1、住宅定价方法(重点楼盘比较法)下面我们以主流市场认可为标准,定价方法采用因素权重对样本楼盘进行评分,进行重要性排序和差异性选择后确定以下几个楼盘定级因素,共分十个等级,以0.5分为一档,最高分值为5分。每一因素的权重及分值如下:项目鹿城广场中瑞曼哈顿东南嘉一国际中央公馆平均价格(元/m2)及权重PXPA=30000PB=27000PC=20000WA=70%WB=20%WC=10%总项目分项目权重评定评定评定评定(%)得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分位置及环境区位级差44.53.604.53.643.243.2自然环境1.54.51.354.51.352.50.752.50.75生活环
2、境1.541.204.51.3541.241.2商业环境1.541.204.51.3530.930.9升值潜力2.552.504.52.2531.531.5交通状况道路状况353.004.52.74.52.74.52.7公交通达252.0041.641.641.6配套设施文化设施1.541.2041.24.51.354.51.35商场、菜场2.53.51.7552.54242学校241.60525252邮局/银行/餐饮241.60524.51.84.51.8规划设计小区规划252.004.51.841.641.6外观设计1.551.5041.24.51.354.51.35户型结构252.004
3、1.641.641.6通风/采光/私密2.552.50423.51.753.51.75小区内部配套车位配比2.552.5042423.51.75会所设施2.531.50423.51.7500精装修装修品牌4.554.5043.643.600管理水平3.553.502.51.752.51.7500物业管理服务内容及标准252.004.51.841.62.51收费标准140.8040.840.83.50.7公司品牌24.51.8041.63.51.43.51.4景观小区景观34.52.7042.43.52.13.52.1自然景观44.53.604.53.62.522.52物业形象楼体立面24.51
4、.803.51.441.641.6现场售楼处包装353.0042.442.43.52.1营销策划营销水准252.0041.641.641.6广告宣传252.0041.641.641.6案场服务353.0031.83.52.142.4科技系统555.0044442.52.5都市综合体858.00000000交房时间533.002.52.5444.54.5发展商品牌、实力10510.003.573648项目规模353.0042.43.52.13.52.1合计(Qx)100%92.7072.7567.760.65结论:1.PX=92.70(PAWA/72.75+PBWB/67.7+PCWC/60.6
5、5)=37210元/2.经过重点楼盘比较法分析论证,鹿城广场精装均价为37210元/,略低于当前我们对销售均价的判断。说明:1.项目权重(中瑞曼哈顿占70%,东南嘉一国际占20%,中央公馆占10%)取分根据各项目与鹿城广场的可比性而定,各楼盘具体情况见附件(主要样本楼盘分析)。2、东南嘉一国际价格为一手房销售均价,中瑞曼哈顿与中央公馆的价格为目前二手房市场成交均价(其中中瑞曼哈顿取其大户型精装修豪宅进行重点分析)。中瑞曼哈顿与中央公馆近期成交房源情况物业名称面积 位置成交价格(元/)备注中瑞曼哈顿(期房)295 12F/22F 28000/290 20F/30F 23100+外加260万,折合
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