[调研报告]房地产建筑 业一体化管理二科1.doc

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1、关于房地产与建筑业税源“一体化”管理的思考 为全面提高地税工作质量和效益，实现税收质量与效益并存，镇江地税涉外分局紧紧围绕市局的治税思想，针对地域广、项目多的特点，在已建立的建筑业管理软件数据信息基础上，从税源结构和管理现状出发，创新思维，勇于实践，结合重大建设项目管理实践，创造性地提出了“房地产与建筑业税源一体化管理”思路，实现了“以信息化为依托、动态监控、关联分析、函询评估”管理。一、实践房地产与建筑业税源“一体化”管理的动因 （一）实行房地产与建筑业税源“一体化”管理是提高地税工作质量和效益的需要。根据地税工作会议精神及工作部署，为全面落实重大建设项目管理、税收预测分析、管理员下户管理制

2、度等各项要求，镇江地税涉外分局根据市局工作要点，在全面分析辖区税源结构的基础上，结合辖区实际确定了以建筑业税源为组织收入重点。在认真分析房地产、建筑两个行业中存在的相互关联成本费用难以分清、建筑税源管理软件难以实行关联比对分析，易于造成税收流失问题的基础上，要提高税源管理质量与效益，必须通过一定的技术手段和方法，通过分析发现问题并制定切实可行的措施加以纠正或控制，从而提高管理质量，实现质量与效益共赢。 （二）实行房地产与建筑业税源一体化管理是深化税源管理提高质量的需要。镇江地税涉外分局对全市建筑项目按单位将信息数据纳入建设工程管理处系统，从数量看在一定时期内达到预期效果，但是从质量上分析仍然存

3、在着质量不高的问题，主要表现：一是从无法比对房地产管理情况，企业申报房源、结转成本、预售收入等方面仍然存在不实现象；二是房地产企业存在收取团购定金、拆迁补偿等现象，房地产企业尚不能全面反映各项涉税行为；三是对建筑业的完工进度难以有效而又准确的掌握，甲方供料金额未按照工程进度计入营业额及时申报缴纳营业税；四是建筑业软件未能实现关联性分析查找存在的问题。从而造成了税源管理质量不高、税收流失以及申报滞后的问题。因此，要提高房地产业建筑成本的准确性以及建筑业税收的稳定增长，必须落实市局治税思想，实行房地产与建筑业税源一体化管理势在必行，是提高税源管理质量和效益、减少税收流失的有效措施。 （三）实行房地

4、产与建筑业税源一体化管理是落实税收管理员制度掌握重大建设项目的有效方法。在全面落实税收管理员制度的同时，税收管理员必须下户详细掌握税源，做到有的放矢。一方面是及时有效沟通税企信息，便于管理。税收管理员只有经常性深入企业加强沟通交流，进驻开发现场进行观摩，才能充分了解房地产业投资方向、土地存量、开发规模、工程进度等第一手资料，准确把握税源，确定税源管理重心。另一方面能够掌握详实的资料，为增强管理的针对性起到一定辅助作用。通过房地产与建筑业一体化管理，税收管理员及时采集房地产开发项目批复和投资计划、国有土地使用权出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、房产管

5、理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告、工程施工合同、工程预算书、工程决（结）算书、竣工验收证明等资料，为重大建设项目管理做好基础性工作，增强管理的针对性。 二、房地产与建筑业税源一体化管理的主要内容及做法 房地产与建筑业税源“一体化”管理，就是要成立房地产、建筑业两个管理软件，依托两个管理软件的相关数据，在监控房地产税源的同时，对应监控该开发项目的建筑施工及配套项目，有效整合和利用同一房地产开发项目涉及房地产与建筑业涉税信息资源，使其有机联结，相关监控形成链条式关联性管理。确定了开发项目土地信息、房源信息、预售信息、按揭贷款信息、建筑合同信息、拨付工程款、甲方供料信息等多项数据信息采集

6、指标，建立房地产与建筑业税源一体化管理（档案）台帐，主要包括房地产开发项目税源、建筑业施工工程税源、管理员下户管理登记、日常管理记录、税源分析报告等内容。税收管理员通过案头评估分析、下户实地勘查、房地产与建筑业关联对比等方法，找出房地产、建筑业管理数据中存在的问题，研究解决处理的办法，确保数据信息管理的连惯性，实现房地产与建筑业税源精细化管理目标。 （一）实行房地产、建筑项目动态管理。房地产、建筑业税源一体化管理主要要依托房地产业、建筑业管理软件内容，按纳税人、分开发项目、建筑项目设立管理台帐，对已开发、施工的项目管理员实行跟踪管理，对新开工的项目在纳税人自行申报登记设定信息的同时，再按照管理

7、台帐设定的信息内容填报台帐信息。年度内新开工的项目实施动态管理，并于每年年初进行一次普查登记，确保台帐数据资料真实完整。 （二）加强数据信息的比对与审核。房地产业、建筑业管理台帐由房地产、建筑企业填报，内容要真实、数据要准确，项目要完整。该台帐内容作为房地产企业向主管税务机关申报的其他资料，为实施纳税约谈评估提供数据信息支持。一是房地产企业年度/季度终了后15日内将管理（档案）台帐报送税收管理员审核，年度中间有新增开发项目的，于次月10日内报送；二是报送纸质及电子台帐各一份，纸质台帐加盖公章，并由负责人和填表人签字。三是税收管理员根据纳税人填报的数据以及日常管理掌握的信息数据进行综合分析、审核

8、，并将分析审核情况纳入税收管理台帐，以备纳税评估检查使用。 （三）加强实地勘察确保信息的真实性。为确保信息的可靠性准确性，税收管理员必须经常性地下户实地勘察，解决税源监控滞后性问题。一是对辖区内房地产业企业实施下户管理，及时了解企业资金状况、土地存量、开发意向、投资规模、施工情况、房源面积、拆迁补偿等涉税信息的采集；二是加强对开发项目进度，预售房源信息、预售收入、按揭贷款、纳税申报情况等涉税信息核对，并将相关信息及核对结果及时登记管理台帐及税收管理员下户工作日志；三是对开发项目主体工程及工程价款超过1000万元开发或建筑项目，全面掌握工程预决算及进度、拨付款、甲方供料情况，及时采集报验登记、纳

9、税申报、发票信息等情况，做好管理台帐登记，并将相关信息数据及时录入房地产、建筑业管理软件，确保信息可靠并保持其连续性和数据的准确性以及税款的及时足额入库。税收管理员在下户管理中发现的问题与软件数据信息不符的，及时下达函询评估文书，通过评估分析手段，保证房地产、建筑业税款及时足额入库。对达到土地增值税清算条件的开发项目，及时下达税务事项通知书，限期清算，全面提高土地增值税清算进度。 （四）加强关联比对分析确保数据的准确性。税收管理员接收税源管理台帐后，在一定的期限内完成与房地产U盘信息及房地产管理软件信息、建筑项目申报信息的比对分析，审核数据的准确性，全面掌握税源存量，了解企业发展趋势性信息，对

10、税收进行预测分析，形成税源分析报告。依据管理台帐登记的资料及税收管理员日常管理记录，对分析发现管理软件信息错误的，及时落实原因并通知相关纳税人修改电子数据。对发现并处理的问题，税收管理员形成日常税收管理报告备案，保证管理软件数据的准确性、连续性。 同时对房地产业、建筑业管理软件中的相关数据通过技术手段进行关联性分析，将房地产开发项目与建筑项目、房地产建筑成本与建筑方建筑收入、房地产收取的发票与建筑方开具的发票等项进行横向对比，及时发现解决税源管理中的漏洞，促进房地产业与建筑业税收同步发展。 （五）实行税收管理员工作评价提高一体化管理水平。实行税收管理员工作评价是指对承担的某项工作通过计算机软件

11、数据信息与实地勘察相结合的方法进行综合评价，从目标、标准、完成时限等方面加以衡量，评价结果纳入岗位目标考核同时作为“能级”评定的参考依据，从而促进了税收管理工作的提高。房地产与建筑业税源“一体化”管理工作流程接收房地产企业报送税源一体化管理报表与房地产管理软件信息比对，审查房地产管理信息的一致性与建筑业软件信息比对，审核建筑业管理信息的一致性分析发现错误信息，落实原因，通知相关纳税人修改数据，形成日常管理报告全面掌握税源存量，了解企业发展趋势性信息，对全年税收进行预测分析，形成税源分析报告下户管理、实地观摩掌握项目施工进度、拨付款、甲方供料情况掌握房地产预售、补偿、按揭等信息采集重大建设项目涉

12、税资料，监控税源税收月度预测分析，编制管理员税收预测报表登记管理日志，实施关联性分析，发现疑点问题，实施函询评估，达到清算条件，实施土地增值税清算税收管理员工作质量评价 三、关于房地产与建筑业税源“一体化”管理的思考 一是房地产与建筑业税源“一体化”管理的探索，对提高房地产与建筑业管理质效具有促进作用，充分体现了坚持以组织收入为中心，创新管理思想、管理方式、管理机制和管理手段，加大落实力度，确保落实效果，全面提高工作质效的思想。 二是对现有的建筑业税源管理软件的应用起到深化补充作用。房地产与建筑业税源一体化管理的实施，应依托于房地产和建筑业管理两个软件，同时对软件中电子数据的准确性及管理报告的

13、及时性，起到了积极的补充作用；并且对软件中尚不能全面反映的拆迁补偿、团购定金、关联分析等信息进行了完善，使房地产、建筑业税源得到了全面监控。 三是对进行土地增值税清算前期提供了详实数据资料。随着房地产开发项目土地增值税清算工作的全面展开，房地产与建筑业税源“一体化”管理的实施，有利于及时掌握房地产开发项目进度，全程监控房地产开发成本费用，为及时进行土地增值税清算、准确控制房地产开发成本打下基础。 四是对税收管理员工作质量评价的一项有效措施。改变单一依据征管质量互动方式对管理员税源管理水平进行评价的方式，通过房地产与建筑业一体化管理台帐日常记录，可直观反映出管理员分析税源、掌控税源、组织入库、解决问题等各方面能力，增加对管理员工作量及工作过程的检验。 税收征管工作的核心是税源管理，重大建设项目管理包括房地产开发业、建筑业在内的税源精细化管理是一项长期的工作，深入探讨研究规范和强化税源管理，促进税收与经济良性协调发展，税收的职能作用才能得以充分发挥。