哈尔滨哈西新区北20地块前期策划报告.doc

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1、哈尔滨市哈西新区北20地块大型商住项目前期策划 北京华业行房地产经纪有限公司前 言为能圆满完成哈尔滨南郡房地产公司开发建设的“哈西新区北20地块大型商住项目”，更好的销售与品牌推广，我司系统的制定了调研计划与执行策略。针对黑龙江省、哈尔滨市进行分析与数据统计得出有效的数值与结论。本次前期策划报告凭借华业行多年房地产市场调研经验与市场分析判断，对现有地产政策、宏观经济等做了严密的分析与调研。华业行为北京一流的房地产综合运营代理服务机构，拥有房地产市场最高素质的专业人员，不但专业知识丰富，而且具有很强的实际操盘能力。本次报告为近期对哈尔滨房地产市场进行实地市场调研与数据搜集整理后完成的哈西新区北2

2、0地块大型商住项目前期策划报告。北京华业行房地产经纪有限公司二零一零年一月目 录第一章 全国宏观经济、房地产与政策发展5第一节 全国宏观经济发展5一、 全国宏观经济发展5二、 全国房地产市场8第二节 全国宏观经济政策及房地产政策11一、 宏观经济政策及房地产政策11二、 宏观市场环境解析-理性看待市场13第二章黑龙江省宏观经济环境及房地产发展综述15第一节 黑龙江省宏观经济环境15一、 黑龙江省概括15二、 黑龙江省宏观经济状况0第二节 黑龙江房地产发展综述2一、 黑龙江省房地产市场状况2二、 黑龙江省房地产市场解析5第三章 哈尔滨宏观经济环境及房地产发展综述6第一节、哈尔滨宏观经济环境6一、

3、 哈尔滨城市概括6二、 哈尔滨城市规划11三、 哈尔滨宏观环境与规划解析16第二节、哈尔滨城市经济发展概括17一、 哈尔滨地区生产总值17二、 哈尔滨市区域财政收入18三、 哈尔滨市社会消费品零售总额19四、 哈尔滨市城市居民家庭年人均可支配收入19五、 哈尔滨市固定资产投资20六、 哈尔滨宏观经济状况评述21第三节 哈尔滨房地产市场概括21一、 房地产开发投资情况21二、 新建商品房销售总体情况22三、土地市场情况27第四章 哈尔滨区域调研30第一节 哈尔滨市在售项目30一、周边项目调研表30二、产品类型分析30三、户型面积与销售状况31第二节 哈西新区北20地块周边调研与分析32一、哈西新

4、区概括32二、哈尔滨西客站的战略地位36三、哈西新区重点项目调研40四、重点项目横向纵向对比分析50第三节 群力新区区域分析51一、群力新区概括51二、交通优势52三、群力新区基础设施53四、景观优势54五、新区点评56第五章 哈西新区北20地块自身分析56第一节 项目基本情况56一、 北20地块位置56二、项目技术指标57第二节 区域环境58一、教育资源58二、医疗机构58三、金融商贸59第三节 地块SWOT分析59第六章 哈西新区北20地块前期策划60第一节 项目整体定位建议60一、整体定位60二、项目形象定位60第二节 项目客群定位解析60一、各阶层生活方式分析61二、中高档楼盘消费行为

5、特征分析61三、本案客群定位62四、客户描述62第三节 项目规划布局建议63第四节 项目建筑风格建议63第五节 园林景观建议64一、园林风格设计基本原则64二、园林风格设计建议64第六节 项目住宅建议65一、区域内住宅楼层情况65二、本案建筑类别建议65第七节 项目车位建议65第八节 项目幼儿园建议66哈尔滨双语幼儿园66操作模式一：连锁加盟66操作模式二：利用哈尔滨师范的优势合作办学。67第九节 项目会所建议67一、会所67二、会所建议67第十节 项目物业建议68一、物业概括68二、物业建议68第十一节 项目室内和远程遥控与安防系统建议69一、便利遥控69二、时尚网络69三、住宅安防系统70

6、第十二节 项目夜景照明系统建议70第十三节 项目绿色环保材料建议71第十四节 项目案名建议72一 、如何看待楼盘案名调研72二 、案名建议72第十五节 项目开发周期建议72第十六节 项目销售价格建议73第七章 哈尔滨商业调研73第一节 哈尔滨市商圈调研73一、 道里商圈简介73二、南岗商圈简介74三、重点商圈说明74第二节 商圈内主要商业说明75一、道里商圈主要商业：75二、南岗商圈主要商业： 秋林公司 概况：哈尔滨秋林集团股份有限公司是一个有108年历史的老字号大型零售商业企业集团。秋林公司现有营业面积近3万平方米，经营品种6万余种，下设6个专业商场。 几经风雨发展至今，秋林的信誉、效益经久

7、不衰，成为驰名中外的百年老店。1993年获得“中华老字号”的称号。 经营特色：高、中、低档商品，特色食品。78第三节 哈尔滨商圈小结79一、 城市商圈比较发达79二、商场软硬件设施水平较高79三、专业市场满足大众消费80四、特色街建设成效显著80第四节 哈西区商业说明80一、项目区域商业现状及发展方向80二、着哈市地铁建设的启动，也将催动哈尔滨商业的进一步发展。81三、提档升级五个小商圈82四、学府商业街总体规划83第五节 哈西区域商业项目调研83一、福顺尚都金太阳时尚购物城83二、金太阳时尚购物城85三、哈西综合批发市场85四、区域商业小结：86第八章 哈尔滨商业建议87第一节 项目定位87

8、一、 定位背景及思路87二、 项目定位建议89第二节 项目定位的构成89一、 功能定位90二、形象定位91三、经营方式的定位91四、业态定位92五、主题特色定位93第三节 租售比例及分布区域94一、商业广场案例说明94二、商业地产案例分析96三、本项目运营方式建议96第四节 商场外立面设计建议97第五节经营管理建议98第六节 项目酒店建议98一、商业和酒店的关联98二、酒店建议99第一章 全国宏观经济、房地产与政策发展第一节 全国宏观经济发展一、 全国宏观经济发展1、全国2009年宏观经济发展总结与回顾（1） 国民生产总值从2009年一季度6.1的近年来谷底，到二季度7.9， 再到三季度8.9

9、，GDP季度增速呈明显“V”形反转。中国经济已较快扭转了增速下滑态势，保增长取得了明显成效。（2） 国名经济发展的三驾马车 三驾马车之投资2009年中国政府4万亿元投资的陆续投入有力拉动了经济增长，有效扭转了经济增速下滑态势。2010年，投资仍将是启动内需、促进经济增长的主要贡献力量。 三驾马车之进出口情况09年2、3季度中国进出口逐步回升，且净出口额在整体上呈放大态势。然而，在外部经济环境仍不平稳的条件下， 人民币升值压力和贸易摩擦大大压缩了中国出口增长的空间，出口在未来一段时间内对经济增长的拉动作用有限。 三驾马车之年社会消费情况从08年到09年，社会消费品零售总额整体呈上升趋势， 但是上

10、升幅度不大，主要原因是弹性较高的服务性消费的走低。2010年，随着中国经济的全面向好，服务性消费有望迎来恢复性增长，带动整体消费向上2、全国宏观经济形势走向（1） 中国经济已从短暂的增速放缓中恢复，2010年将进入一个新的扩张时期（2） 一方面国内外经济形势转好，另一方面回升的基础并不稳固： 长期以来，中国经济发展过于依赖投资和出口，过于依赖第二产业，过于依赖物资消耗，国际金融危机使得中国经济发展方式问题凸显出来，未来净出口将可能还是拖累经济增长的一个点。 当前的经济增长，90以上靠投资拉动，而投资中又主要依靠政府投资，经济增长内生动力不足。经济企稳回升后，经济增长的动力亟待由政府投资向市场驱

11、动转变。（3） 2008年底中国经济受世界金融危机的影响陷入谷底，中央4万亿的投资以及一揽子刺激政策，使中国经济2009年第三季度开始回升，经济增长加速以及对通货膨胀的预期，将促使未来中央宏观政策转向，2010年的中央政府对经济的宏观力度将加大，这将影响未来房地产市场的走向。二、 全国房地产市场1、 2009年全国房地产运行情况与分析2009年房地产市场急剧升温 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。（1） 投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期 在市场回暖、销售

12、增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%，此前业界预测2009年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，全年16.1%的增长远远好于08年预期。（2） 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

13、无论从销售面积还是从销售金额来看，2009年的房地产市场成交都超过了历史上最好的水平。（3） 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，进入2009年12月份，全国70个大中城市的商品房销售价格同比和环比连续第6个月出现上升，其中同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。2009年全年，按全国商品房销售金额和销售面积简单计算的全国新房销售价格为1997年来中国房地产市场涨幅最大的一年。（4） 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增

14、加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。（5） 国房景气指数持续走高2009年从4月份开始，全国房地产开发景气指数持续上升，到12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，

15、比11月份提高0.88点，比去年同期上升7.2点，显示国内房地产行业继续在景气回升阶段运行。2、 全国房地产市场解析在缺乏经济基本面的状况下，由于宽松的货币政策以及一揽子的组合救市政策，从2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地产市场全面开花，出现量价齐升的局面，部分大城市房地产价格涨幅超过2007年房地产最火的月份，2009年全国房地产市场经历了冰火两重天的过程。2009年，在实体经济的恢复速度较慢、经济增长内生动力不足，出口经济前景未来不乐观的情况下，房地产市场却一枝独秀飞速发展，2009年在保增长的短期目标基本实现后，2010年在巩固经济回升是的同时，将加大宏观调控的力度，进行经

16、济结构调整，同时将抑制过快增长的房地产市场。第二节 全国宏观经济政策及房地产政策一、 宏观经济政策及房地产政策1、 中央经济会议2009年12月5-7日，中央经济会议在京召开，会议为2010年的经济奠定基调位：稳增速、促转变2、 中央经济会议涉房政策 （1） “要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度” 此次会议仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，这说明即使经济危机过去，房地产对拉动投资的重要性有所下降，从需求的角度来看，房地产业对中国经济的持续发展仍十分重要。 会议还强调了对改善性购房需求的支持，其实质上就是承认了“二套房”的合理性，因为在实际操作层

17、面上，根本无法清楚界定“改善性购房需求”和“投资性购房需求”。 因此，可以预测，未来“二套房”政策不会有大的变动，但是存在针对投资、投机性购房进行政策微调的可能。（2） “要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。” 放宽中小城市和城镇户籍限制、解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户的城镇化进程，从中长期来看将大大增加农民对城市住房的需求，房地产业将从中受益。然而由于目前农村居民购房支付能力远

18、不及城市房价，故该政策在短期内能够起到的作用十分有限。 但是大量的城市建设可能会支持新开工面积继续增长，未来中小型城市几年内房地产市场将面临激烈的竞争。（3） “继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点” 一方面国内外经济形势转好，另一方面回升的基础并不稳固。所以财政和货币政策不能有大的变化，但应会做些微调，巩固经济回升势头，避免出现新的问题，重点支持结构调整，所以未来一年内房地产行业面对的财政和货币政策将不会有太大的紧缩，但中央一定会回笼一部分货币。3、 其他后续政策9年12月9日 09年12月14 2009年12月1409年12月17国务院常务会议决

19、定，个人住房转让营业税A征免时限由2年恢复到5年 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求 国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。10年1月10国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。 10年1月18中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。 二、 宏观市场环境解析-理性看待市场从2009年年初的市场低谷到年尾的迭创新高 ，2009年楼市的戏剧性变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策

20、市”的本质。为了遏制房地产市场疯涨的局面，2009年底中央政府终于下定了对房地产行业进行宏观调控的决心，自2009年12月以来，中央在一个月内连续5次出台房地产政策与1次信贷紧缩政策联合控市。但是想了解宏观调控，我们就需要看清一个本质问题：楼市崩溃将会导致的政治、社会、经济问题是本届政府无法承受之重。事实上，迄今为止，这一轮宏观调整采用的所有手段，目的都是暂时影响市场信心，而非治本。调控是手段不是目的，受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血，至少本届政府出台令楼市“硬着陆”的强硬政策的可能性不大。一个重要的信号就是本轮宏观调控

21、采取的手段与以往截然不同，强调通过增加供应来调节市场，而非以往惯用的抑制需求。事实上地方政府即无动力也无财力增加经济适用房的供应，所以我们说现在中央提出的很多口号，目的只是暂时影响市场信心，冷却一下过热的楼市，遏制部分城市房价快速涨的势头，但若对市场影响太大，政府一定会再度放宽政策。因此我们认为未来2年内，大盘将继续在左右摇摆中稳步向上，价格可能会有一些小幅盘整，但不会出现楼市硬着陆的风险。但是项目最后还是要面对市场的，就微观层面而言，今后两年到三年内楼市真正的压力，是来自中央推行城镇化建设以扩大内需政策可能会支持新开工面积继续增长及09年销售火爆的情况使开发商对未来楼市良好的预期而大量购置土

22、地，在实体经济位尚未实现真正好转，内需动力不足的情况下，这意味着今后黑龙江省各市县之间的楼市竞争将异常激烈，对于需要消费力支持的商业性用房，将面临更为严峻的考验。 在面对未来经济动荡，社会结构调整，内需动力不足，实体经济恢复速度放缓，城镇化建设促使大量开工面积增加，农村人口购买力短期内无法支持楼市的大背景下，本项目如何定位，如何营销才能立足市场将变的至关重要。第二章黑龙江省宏观经济环境及房地产发展综述第一节 黑龙江省宏观经济环境一、 黑龙江省概括1、 地理位置和面积黑龙江省位于中国东北部，是中国位置最北、纬度最高的省份，东西跨14个经度，南北跨10个纬度。北、东部与俄罗斯为界，西部与内蒙古自治

23、区相邻，南部与吉林省接壤。全省土地总面积473万平方公里(含加格达奇和松岭区)，仅次于新疆、西藏、内蒙古、青海、四川，居全国第6位。2、 自然资源黑龙江省幅员辽阔，基本地貌特征是五山、一水、一草、三分田，表现为南北两大山地，东西两大平原，山势缓和，平原广阔。黑龙江省内边境线长3045公里，全省有25个开放口岸，在我国沿边开放中占有独特的地位，具有其他省市无法比拟的优越条件。黑龙江省位于中温带和寒温带，属大陆性季风气候，四季分明，景色宜人。年均降水量在450-650毫米，年平均气温-4-4，无霜期在100-140天之间。肥沃的黑土地，祖国的粮仓。黑龙江省是世界著名的三大黑土带之一。现有耕地面积1

24、3363.5万亩，占全国耕地面积9.4%，人均占有耕地3.6亩(农业人口人均6.7亩)，高于全国人均1.3亩水平，总面积和人均占有量均居全国第一位。黑龙江省盛产大豆、水稻、玉米、小麦、马铃薯等粮食作物以及甜菜、亚麻、烤烟等经济作物。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。已发现的矿产达133种，已探明储量的矿产有81种。石油、石墨、矽线石、铸石玄武岩、石棉用玄武岩、水泥有大理岩、颜料黄土、火山灰、玻璃用大理岩和钾长石等10种矿产的储量居全国之首，煤炭储量居东北三省第一位。黑龙江省现已开发利用的矿产达71种，各类矿产年产值居全国第二位。森林资源丰富，黑龙江省是全国最大的林业省份之一

25、，林业生态地位十分重要。天然林资源是黑龙江省森林资源的主体，主要分布在大小兴安岭和长白山脉及完达山。江河纵横，水利资源句三北之首。境内江河湖伯众多，有黑龙江、乌苏里江、松花江和绥芬河四大水系，流域面积在50平方公里的河流1918条，其中超过5000平方公里的有27条，10000平方公里以上的有18条。黑龙江全长43700公里，仅次于长江、黄河，列我国第三，是著名的国际界河。黑龙江省水资源总量798亿立米，居东北、华北、西北各省市区之首，其中地表水650亿立方米，可利用养鱼水面833.5万亩，居全国第四位。已初具防洪、灌溉、供水、发电、航运、养鱼等资源综合开发利用能力。3、 黑龙江行政划分黑龙江

26、省辖98个县级以上行政建置单位，其中哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江市、佳木斯、鹤岗5市，黑河、嫩江、合江3专区，66县、旗，2个兼有行政职能的县级矿区（鸡西、双鸭山），22个市辖区4、 黑龙江人口状况据调查资料显示，截止2008年末，黑龙江省全省常住总人口(以下简称总人口)3825万，人口出生率为7.91，死亡率为5.68，自然增长率为2.23。全省共有家庭户1356万户，家庭户平均户规模2.82人。全省共有城镇人口2119.1万，城镇人口比重为55.4%，乡村人口1706万，乡村人口比重为44.6%。黑龙江省人口占全国总人口的2.88%，按人口总量排序，居全国31个省(直辖市、自治区)的第15位；

27、人口密度每平方公里为84人，比全国低54人，人口密度按由小到大排序，居全国31个省(直辖市、自治区)的第6位。二、 黑龙江省宏观经济状况1、 宏观经济概括 近几年来，黑龙江省经济取得了长足的发展。2008年全年实现地区生产总值（GDP）8310.0亿元，在各省自治区中排名17位，按可比价格计算比上年增长11.8%，连续五年保持11.6%以上的增幅，整体经济继续在较高增长平台运行。其中，第一产业增加值1089.1亿元，增长8.2%；第二产业增加值4365.9亿元，增长12.1%；第三产业增加值2855亿元，增长12.4%。三次产业构成为13.1：52.5：34.4。第一、二、三产业对GDP增长的

28、贡献率分别为7.8%、55.7%和36.5%。人均地区生产总值21727元，增长11.7%。2008年实现地方财政收入767.1亿元，比上年增长32.4%；全年城镇居民人均可支配收入11581元和农村居民人均纯收入4856元，分别比上年增长13%与17.5%；全省城镇居民人均消费性支出8623元和农村居民人均生活消费支出3844.7元，分别增长14.7%。与23.3%。因受金融危机的影响，2009年第一季度全省地区生产总值一度下降，但从第二季度开始，国民生产总值开始强力反弹，到第三度达到9.8%。经济回暖趋势强劲，其中2009年（1-10月份）第一产业增加值为32.6亿元，比上年同期增加5.8

29、%，第二产业增加值为2553.7 ，比上年同期增加10.3%，第三产业增加值为2075，比上年同期增加9.5%，2009年1-10月分实现地方财政收入464.0亿元，比上年同期增长5.7%，城镇居民人均可支配收入11496元和农村居民人均纯收入5961元，分别比上年增长13.9%与6%； 全省城镇居民人均消费性支出7983元和农村居民人均生活消费支出2690元，分别增长11%。与11.9%。2、 宏观经济综述（1） 黑龙江省近几年良好的经济发展为哈尔滨房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。（2） 居民人均可支配收入的大幅增长促进了省内人民消费力水平的提升，为哈尔滨房地产市场的快速发展提

30、供了良好的市场平台。第二节 黑龙江房地产发展综述一、 黑龙江省房地产市场状况房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。在经过十几年发展，黑龙江省的房地产业正逐步向规模化、品牌化、规范化的方向与转，尤其最近几年，在强劲市场需求的拉动下，黑龙江省房地产市场迅速扩大，房地产业投资、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进黑龙江省经济增长的重要产业之一。1、 黑龙江省房地产投资情况黑龙江省的房地产业在国民经济持续增长的大气候中，一直保持着持续稳定的发展，尽管有些年份因受宏观调控的影响（譬如05年），增速放缓，但已连续6年呈现价升量增的态势，刚刚过去的09年，黑龙

31、江房地产投资额在国家一揽子救市政策刺激下，房地产开发投资额较08年增长28.2%，为563.9亿元，投资增长幅度达到自05年以来之最。2、 商品房销售状况分析（1） 销售面积走势随着国民经济的发展，以及省城镇居民改善居住条件的意愿加强，投资等需求因素助长，黑龙江省商品房需求除08年受金融危机影响下降外，其他年份房地产市场需求呈逐年扩大的趋势，09年房地产市场销售面积突破2000万平米，增长幅度高达35%。未来几年随着旧城改造、城镇化建设步伐加大因素的影响，未来黑龙江省房地产成交量将呈现继续上升的趋势。（2） 销售价格走势自2005，黑龙江省房地产价格突破2000元后，房地产价格持续持续走高，到

32、2009年末，房地产销售价格突破3237元，较08年上涨了14.3%。二、 黑龙江省房地产市场解析1、 开发投资规模持续增长，但开发投资总量仍显不足黑龙江省近几年内开发投资规模持续扩大，开发投资额也持续走高，但开发投资总量仍显不足，2009年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仅为11%，比全国低7个百分点。房地产开发总量不足，导致商品房供应难以满足需求，市场需求期待释放，房地产市场潜力巨大。2、 黑龙江房价水平总体不高，但今年来增速明显加快黑龙江省房价水平总体上不算高，累计涨幅不大，但近年来增速明显加快：近三年商品房平均销售价的涨幅均在两位数，房价的过快增长，吸引了全国各地的资金向黑龙江

33、省房地产市场流入，在刚性需求持续增长与投资性购房加大，且开发量不足的情况下，未来黑龙江省的房地产价格水平还有加大的升值空间。3、 2010年黑龙江房地产市场展望 2010年，在国家继续实行的积极的财政政策和适度宽松的货币政策引导下，黑龙江省房地产产市场将趋于稳健。同时，国家还陆续出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，随着这些政策的贯彻实施，黑龙江省房地产市场将不可避免地受到一定程度影响。“遏制房价过快增长”是本次宏观调控的主要目标。为了实现这个目标，国家主要从三方面采取措施：第一，通过“营业税优惠政策”调整来抑制投资需求和投机需求；第二，通过“二套房贷利率”等信贷政策调整来抑制“炒房”资金

34、供给；第三，通过打击炒地、囤地、囤房行为，增加保障性住房和普通商品住房有效供给来降低住房成本、增加商品房供应量。在这些政策的共同作用下，黑龙江省商品房销售量的增幅和房价涨幅均有望回落。然而随着中央扩大城镇化建设、旧城改造以及09年火爆市场房地产情况的乐观预计而大量购置土地促使的未来房地产开发规模、房地产开发投资将继续保持较快增长，未来房地产市场竞争更为激烈。第三章 哈尔滨宏观经济环境及房地产发展综述第一节、哈尔滨宏观经济环境一、 哈尔滨城市概括1、 地理位置和面积哈尔滨位于东经12542-13010，北纬4404-4640，是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面

35、积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2008年末，户籍总人口989.9万人，48个民族，其中少数民族66万人。 2、 行政区划哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市。3、 城市环境哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，特殊的历史进程和地理位置造就哈尔滨这座具有异国情调的美丽城市，哈尔滨不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中西文化，是中国著名的历史文化名城和旅游城市，有“文化之都”、“音乐之都”

36、的美誉，还有“冰城”、“天鹅项下的珍珠”以及“东方莫斯科”、“东方小巴黎”之美称。4、 旅游资源哈尔滨地处富庶的松辽平原，松花江沿岸，是著名的避暑胜地，同时也是一座风光旖旎、独具特色、充满欧陆风情的国际旅游城市，尤其以冰雪旅游吸引着无数国内外宾客。2009年全年共接待国内外旅游者3772.8万人次，比上年增长24.9%。其中，国内旅游者3748.8万人次，增长25.4%；入境旅游者24.0万人次，下降19.2%。旅游业务总收入310.2亿元，增长26.2%。其中，国内旅游业务收入300.3亿元，增长28.8%；国际旅游创汇1.5亿美元，下降19.4%。全市拥有星级宾馆100家，旅行社250家。

37、以冰雪大世界为龙头的“中国哈尔滨国际冰雪节”已成为哈尔滨和黑龙江的冰雪旅游名牌，亚布力滑雪旅游度假区已成为东北亚地区的著名滑雪胜地。以“哈洽会”为标志的商贸会展旅游，以“哈夏音乐会”为代表的文化旅游，以改造后的太阳岛、巴兰河漂流为代表的避暑旅游，以索菲亚教堂、中央大街、果戈里大街为主要代表的欧陆风情游，以金上京历史博物馆、萧红故居、坐井观天园等为代表的历史文化游，以抗联露营、侵华日军第731部队罪证陈列馆、四野指挥部等为代表的红色旅游，以东北虎林园、北方森林动物园和“巴木通森林”小火车为代表的生态游，初步形成了哈尔滨多元的旅游产品体系。5、 哈尔滨交通 哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆

38、桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。 哈尔滨铁路主要有哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内。哈尔滨水运航线遍及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东部分港口相通，经过水路江海联运线，东出鞑靼海峡，船舶可直达日本、朝鲜、韩国和东南亚地区。哈尔滨太平国际机场进出港旅客达到443.7万人次年，已有23家国内外航空公司在哈尔滨机场投入运营，开通国内、国际航线82条，通航城市47个。已初步形成了以哈尔滨为中心，辐射国内重要城市，连接俄罗斯、日本、韩国等周边国家和欧洲、美洲主要国家的空中交通网络，哈尔滨太平国际机场已成为东北亚重要的航空港。二、 哈尔滨城市规划1、 城市定位（

39、1） 城市性质：根据哈尔滨市城市总体规划（2004-2020） 定位，给予哈尔滨的城市性质为：黑龙江省省会、国家级历史文化名城，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化、旅游事业的现代化中心城市。（2） 城市规模2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2；2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。（3） 城市空间发展规划根据“北跃西扩、南延东优、中兴外联。”的城市空间发展策略，构建“一主五副”城市公共中心； 城市空间结构示意图（4） 城市产业发展规划建设五大产业基地，形成八大工业区的城区产业空间发展的格局。（5）建设用地规划城市建设用地

40、发展是向南、向西南发展，近期发展中心城区的空地和插花农田，远期以发展城市南部和西南部地区为主，同时合理发展外围组团，逐步把哈尔滨市建设成生态城。 规划期内哈尔滨市城区建设用地平均每年发展4平方公里。 城市建设用地发展方向分析图规划到2020年，城市建设用地面积达到493平方公里，人均城市建设用地99.6平方米/人。（6）交通规划道路网以完善布局、优化道路为目标，形成以快速路，主干道为骨架，次干道为辅助；支路网均衡，衔接良好的城市道路网络。到2020年，城区干道里程达到1611公里。三、 哈尔滨宏观环境与规划解析1、 区位优势 哈尔滨作为黑龙江的省会城市，地处东北亚中心位置，独特的地理位置和极具

41、异域风情的城市建筑，为哈尔滨经济的发展提供先前的地理优势2、 交通优势哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，发达的交通体系，为哈尔滨的经济发展提供交通条件，加大了哈尔滨同欧洲和全国各地的贸易往来。 城市规划到2020年，将更位这座魅力都城增添更多便利，规划中的两条城市主干道未来将位本项目所在地相连，这将促使项目价值的进一布提升。3、 旅游资源丰富哈尔滨丰富的旅游资源将为这座城市带来大量的流动性人口，从而促使城市的餐饮、住宿与购物等商业的发展，哈尔滨的独特魅力同时也吸引大量外来人口入住，从而带动房地产业的发展。项目所在区域正在建设规划中的西客站

42、，这将位本项目的商业带来大量的人口。4、 “一主五副”未来市域空间根据市域内不同地区的条件，规划形成的“一一主五副”的市域空间布局结构， 将对哈尔滨城市经济的发展起到良好的协调作用。项目所在地处在规划中的副中心地带，未来区域价值潜力巨大。第二节、哈尔滨城市经济发展概括一、 哈尔滨地区生产总值近几年内，哈尔滨经济取得飞速发展，自2002至2009年间，哈尔滨国民生产总值增幅一直保持2位数增长。2009年，是非比寻常的一年，面对国际金融危机，哈尔滨制定一系列得力措施，保增长、保民生、保稳定，攻坚克难，逆势奋进，取得重大胜利。哈尔滨市2009年全年实现地区生产总值3258.1亿元，比上年增长13%，

43、在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿元行列。二、 哈尔滨市区域财政收入 伴随着国民经济的发展，哈尔滨财政收入也是逐年增长，自2002年至2009年，7年间，财政收入的增幅也一直保持着2位数的增长。哈尔滨市2009年全年财政收入338.4亿元，比上年增长20.6%，尽管较2008年增幅有所减弱，但仍保持20%的增长势头%。三、 哈尔滨市社会消费品零售总额自2002年至2009年7年间，社会消费品总额持续走高连年攀升，这说明人民购买能力在逐渐加强，人民物质文化生活水平的逐年提高。2009年全年，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市实现社会消费品零售总额1507.9

44、亿元，增长19.3%。四、 哈尔滨市城市居民家庭年人均可支配收入从上图可知，哈尔滨城市居民人均可支配收入连年增长，稳定和持续的收入增长，促进了哈尔滨市消费力水平的提升。五、 哈尔滨市固定资产投资根据国家宏观调控的方针以及全省战略部署需要，哈尔滨市将2009年定为“项目建设年”，加快了一些重大项目的投资，一些城乡重大建设项目也提早开工。固定资产投资呈强劲增长势头，完成全社会固定资产投资1892.1亿元，增长41.1%，增幅较同期提高10.9个百分点。六、 哈尔滨宏观经济状况评述 1、 经济的持续高速增长是房地产市场发展的必备条件，本项目在这样的背景条件下，将取得良好的市场表现；2、 居民人均可支

45、配收入的大幅增长促进了天津市消费力水平的提升，为天津市地产市场的快速发展提供了良好的市场平台。第三节 哈尔滨房地产市场概括一、 房地产开发投资情况 全年房地产开发完成投资278.7亿元，比上年增长29.2%，占全社会固定资产投资的比重为14.7%。商品房施工面积1922.8万平方米，增长19.4%，其中商品住宅施工面积1605.8万平方米，增长24.6%；商品房屋竣工面积529.3万平方米，增长13.3%，其中商品住宅竣工面积448.2万平方米，增长13.6%；商品房销售面积704.1万平方米，增长20.1%，其中商品住宅销售面积626.7万平方米，增长24.4%。二、 新建商品房销售总体情况

46、1、 商品房整体销售情况2009年哈尔滨商品房市场呈现产销两旺的趋势，截止2009年12月末，全市商品房共成交39888套，成交面积4083804.83平方米，同比去年上涨了51%。据统计数据显示，今年全市商品房销售保持较快增长，特别是12月份销量不仅较去年年末和今年年初销量有明显增长，甚至比“金九银十”销量还要多，创今年以来新高。哈尔滨2009年商品房成交套数一览表从今年的商品房销售情况来看，市民购房的热情空前高涨，去年房地产业的低迷已经一扫而空。据了解，目前哈尔滨市商品住宅成交仍然以中等价位4000元-6000元/平方米为主。排在成交榜前五名的住宅，同时包含普通住宅、高品质住宅、二环内及二环外项目等；既包含每平方米4000元以下低价位项目，也包含每平方米6000元以上的中高价项目。房地产市场回暖增加