12月长沙房地产月报.doc

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1、2009年12月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2010年01月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨5数字楼市：6关注楼盘：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态8三、市场资讯9第二章、经济环境10一、09年GDP稳步上涨，经济逐渐回暖10二、固定资产投资增长幅度缓慢提升10三、社会零售总额增速开始持续回升11四、开发投资开始回暖11第二篇 市场分析篇13第三章

2、、土地市场13一、土地资讯13二、公告土地分析14三、本月成交地块分析19四、重点地块26第四章、商品住宅市场29一、市场综述29二、供求关系分析29三、供应量分析30四、成交量分析34五、成交均价分析37六、项目解析39第五章、产品分析45一、产品综述45二、案例分析46第六章、营销媒体51一、营销透析51二、媒体分析53三、典型项目57第三篇 区域数据篇59一、开福区59二、天心区59三、雨花区60四、岳麓区61五、芙蓉区62本月导读： 中央经济工作会议闭幕 ，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点详情请见P7国务院“四箭齐发”加强对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改

3、造14日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。详情请见P7二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期12月22日，财政部、国税总局下发二手房营业税细则，对二手房营业税采取分类征税，征税力度低于市场预期。详情请见P8武广沪昆将成十字交会于长沙，3小时到上海，5小时到昆明22日，杭州至长沙铁路客运专线12.22宣布开工。到2013年，随着京广、沪昆客运专线建成通车后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。详情请见P8长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控12月30日，从

4、长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易契税补贴时间，同时5年以下普通二手房转让营业税按差额征收。详情请见P9克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨12月长沙新增市场供应量为73.45万平米，环比出现一定幅度下降，但相对于上半年，本月供应量仍然处在高位，经过一年的持续热销，下半年的供应量明显增加。面对当前市场房源严重不足的情形，市场供应量有望进一步增长。12月长沙市场实现成交113.74万平米，环比上月略有下降，但市场热度有增无减，成交量的下降主要来源于可售房源的减少。经过一年的热销，市场可售房源出现明显短缺，各加推房源得到快速去化，市场出现恐慌抢购现象。房源的紧缺加快了房

5、价上涨速度，本月成交均价再次出现较大上涨，突破4600元/平米。房源的短缺进一步刺激了市场需求，预计短期内房价仍有较大幅度上涨。在当前市场房源紧缺，价格稳步上涨的情况下，客户已经开始出现抢购，新加推房源都能在短期内得到快速消化，但市场对07年跳跃式涨价仍心存敬畏，价格涨幅比较缓和，在当前情况下，放缓推售节奏，把握好涨价幅度是当前最重要的营销策略。数字楼市： 12月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价73.45万平方米113.74平方米1：1.554613元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统12月项目成交量排行榜名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世

6、纪城开福区二环内170644.647692保利.麓谷林语岳麓区二至三环间48986.3949173上海城雨花区二至三环间38934.9948314锦湘.国际星城雨花区二至三环间32674.0249285桃花苑雨花区二至三环间27815.5736016上河国际花园雨花区二至三环间27311.9244927万国城MOMA开福区二环内24968.2444688星城映象雨花区二至三环间22875.3545999万树丹堤雨花区二至三环间21651.7496210湘府9号雨花区二至三环间20922.325218数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：锦湘国际星城尚东板块可售房源消化殆尽，唯有锦湘

7、国际星城有房源推出，成为该板块当前房源的主要供应者，成交量大幅增长，进入本月排行榜。星城映象项目位于当前最火热的武广新城板块，借助武广客运及地铁2号线的东风，项目自开盘来就一直热销，本月成交量进入排行榜前十。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、中央经济工作会议闭幕 ，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点 12月7日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了09年经济工作，并布置明年经济工作任务。会议为2010年中国经济发展定下基调，在中国经济企稳向好之际，保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济

8、发展拉动力。人民日报社论也以“加快转变经济发展方式，促进经济平稳较快发展”为题载文，种种迹象表明，明年政策仍将宽松，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二，放宽中小城市户籍限制，推动中小城市城镇化建设。克而瑞点评：中央经济工作会议对于房地产市场的调控是基于市场格局的，其次对于商品房市场而言影响是积极的。09年得益于宽松政策，楼市中各类需求都得到了释放，明年房地产政策将转向“有保有压”而不是“一刀切”式的收紧。此外，中央要求中小城市放宽户籍政策，将成为中小城市导

9、入人口，加速城市化的重要推动因素，未来中小城市的房地产市场将迎来一轮购房需求增长期，从而加快中小城市房地产市场发展。在经济面临发展方式转变的过程中，合理的住房消费、中小城市城镇化提速都将是促进宏观经济成功转型的积极因素。2、国务院“四箭齐发”加强对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改造14日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。具体来看，主要包括四个方

10、面：供应方面，增加普通商品住房的有效供给；信贷方面，继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，并加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；监管方面，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测；保障性住房建设方面，继续大规模推进保障性安居工程建设。克而瑞点评：此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。本次国务院常务会议精神对房地产行业而言是一个相对积极的利好消息。一方面并未实施外界所预期的房贷利率调整等重要政策，相反强调保证政策的连续性和稳定性继续鼓励自住和改善

11、性购房消费；尽管我们看到政府提出增加普通商品房供应和加强市场监管等措施，但由于建设周期以及监管的执行因素的影响，短期内对商品房市场并不会造成很大的冲击。此外，首次提出了全面启动城市和国有工矿棚户区改造，将有效的拉动投资和内需，成为明年经济又一增长点。对房地产则形成了新的刚性需求，有助市场的持续增长。3、二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期12月22日，财政部、国税总局宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买

12、超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。克而瑞点评：此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业税按全额收取的市场是一利好。我们认为，此次出台政策细则体现出对不同购房群体的区别对待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。另一方面，细则的出台对年底集中过户带来的市场压力起到一定的缓解作用；同时，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显。二、市政动态1、武广沪昆将成十字交会于长沙，3小时到上海，5小时到昆明22日，杭州至长沙铁路客运专线12.22宣布开工。到2013年，随着京广、沪昆客运专线建成通车

13、后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。克而瑞点评：武广客运专线的开通，使得武广新城板块成为长沙市场最热的板块。此次沪昆铁路的开工建设，将进一步提升武广新城板块的价值，吸引更多的开发商和投资客前往武广新城开发和投资，进一步推动该板块房地产业的发展。武广、沪昆铁路将大大提升长沙在全国城市中的地位。三、市场资讯 1、长沙二手房契税补贴延迟一年，地方政府化解中央调控。12月30日，从长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易契税补贴时间，同时5年以下普通二手房转让营业税按差额征收。克而瑞点评：中央有政策，地方有对策，6部委的发

14、文还没超过1个月，为了保持房市火爆场面，长沙仍然将维持2009年的二手房销售政策，这对二手房买家与卖家无疑是个好消息，而对于长沙房地产市场影响来看，随着大连、 北京、 上海、 深圳等大城市房市政策收紧，将直接吸引一部分外地资金到长沙购房获取利益，从而推动二手房价继续上涨，继而引起新房价格的继续上涨。第二章、经济环境一、09年GDP稳步上涨，经济逐渐回暖图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图资料来源：湖南统计局2009年长沙经济持续好转，三季度GDP增速达到14.5%，基本恢复到08年之前水平，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现

15、新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。二、固定资产投资增长幅度缓慢提升图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局9月，长沙固定资产投资累计增速继续上涨，本月达到26.9%，但增速仍低于08年水平。随着经济的回暖，以及长沙地铁、过江隧道等重大市政工程的动工，预计长沙固定资产投资将会继续增长。地铁、过江隧道等重大市政工程的建设将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。三、社会零售总额增速开始持续回升图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：湖南统计局9月份长沙社会消费品零售总额累计增长19%，与上月持平。随

16、着经济的回暖，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道，已经连续5个月保持增长。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。四、开发投资开始回暖图2- 4-1：长沙市房地产开发及固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局9月份房地产开发投资累计增速为零，房地产投资市场正逐渐复苏，增速有望下月转正。09年市场连续多个月份保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对未来市场的预期从谨慎向乐观逐渐转变，投资积极性逐渐提高。随着市场的持续走强，预计下半年投资同比将会转为正增长。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地资讯1、五部委打击囤地炒地：拿地首付不低

17、于50%17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，今后土地出让，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。克而瑞点评：从中央经济会议上的吹暖风到营业税优惠停止，再到“遏制高房价”的严厉措辞，再到当前国土部等五部委打出的调控第一拳，都表示中央调控政策或将密集出台。现有土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为20%，开发商可以通过销售回款来补缴土地价款。新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用。2、国土部将采取三项措施，遏制开发商囤地投机、强化闲置土地管理23日，国土部召开新闻通气会，明确表示要全面贯彻落实国务院有

18、关房地产市场调控会议精神，在土地调控政策方面，要严格执行土地征收闲置费和收回制度，并出台三项措施防止新的土地闲置，促进已供地及时开发。需要指出的是，记者了解到，在打击闲置地之外，国土部或还有后续打击“囤地”等政策“组合拳”。克而瑞点评：该会议是相关部委对此次国务院会议的首次正面呼应，旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关系。3、国土部即将上马新规，阻击地方政府囤地2009年12月29日，国土部召开了第50次部长办公会，专题研究了城市建设用地报批方式的问题。国土部有关负责人在这次会议上指出，自20

19、07年调整国务院批准城市建设用地报批方式以来，仍然存在建设用地从申报到审批周期长，不少城市存在“批而未征”、“征而未供”等问题。 目前的“通知”草案主要有两个特点：一是明确了国土资源部重点对城市新增用地是否符合规划计划、规划用途是否合理进行审查，省级国土资源部门重点对征地补偿安置和补充耕地审查把关，城市政府具体做好征地与供地工作。二是在明确了事权划分后，国土部将加大对国务院批准城市建设用地报批工作的考核。对省级部门和地市级部门分别依据分工进行考核。“通知”草案指出，将推行新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩的做法，促进城市土地及时消化，防止囤地。克而瑞点评：此次政策是政府对房地产土

20、地市场宏观调控政策的延续，是对2007年国务院批准城市建设用地报批方式的又一次调整，这意味着国土部依据地方实际开发情况分配用地指标更近一步，随着政策的不断深入执行，地方政府“批而未供”的情况将被问责，对各地方政府的土地资源将会得到合理调控和利用，严防地方政府囤地行为，促进土地及时开发利用，促进土地市场良性发展。二、公告土地分析表3-2-1： 2009年12月长沙市土地出让情况基础指标规划建筑指标经济指标公告号所属区域土地用途土地面积()容积率建筑面积()起始价(万元)楼面价（元/）基础地价（万元/亩）2009网挂046号开福区住宅51917.232.8145368.247962547.7110

21、2.242009网挂047号雨花区住宅12569.22.835193.762453697.00130.112009网挂048号雨花区住宅82012.663.0246037.9814080572.27114.462009网挂049号芙蓉区商业住宅875.896.55693.285355623.54270.212009网挂050号雨花区住宅374.663.01123.9870622.79124.562009网挂051号雨花区商业办公1790.16商业3.25办公1.645370.489471763.34352.692009网挂052号天心区商业5299.232.513248.081121846.1

22、6141.032009网挂053号雨花区住宅公建配套46054.63住宅2.5 学校0.8影剧院3.0115136.5755605486.8181.142009网挂054号雨花区电信设施8700.022.622620.05223821053.05182.542009网工挂018号岳麓区工业96991.551.5145487.335498377.937.792009网工挂019号天心区工业3693.861.55540.79210379.0137.92009网工挂020号开福区工业84401.510.650640.914539896.3135.85合计394680.60791461.4545222

23、8865.89 1610.52资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙市09年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共推出12宗土地，数量上与上月持平。占地面积为39.5万平米，建筑面积为79万平米，较之上月大幅下跌，但仍略高于全年平均水平。12月18日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。新政提高了开发商拿地的门槛，旨在遏制“囤地”、“炒地”现象，预计今后政府在土地供应上将会增加中小规模土地的供应。

24、2、本月新增用地分析（1）供应结构分析图3-2-2：长沙市12月土地供应用途结构（面积比）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月土地供应以工业、住宅用地为主，分别占到47%和37%，其次为商住用地，占12%，另有少量商办及其他用地。本月供应的住宅和商住综合用地共占总量的50%，正是由于09年长沙商品住宅持续热销，在售项目去化率高，而且去化速度快，市场出现供不应求的局面，催生了开发商的拿地需求，政府也适时调整了住宅、商住综合用地的供地比例。结合住宅、商住综合用地的较高成交率，近期土地供应方面，仍将以住宅、商住综合用地为主。图3-2-3：长沙市12月土地供应区域结构（面积比）数据来源：CRI

25、C中国房地产决策咨询系统本月供应土地主要分布在雨花区和开福区，分别占到总供应量的38%和35%，岳麓区供应量也较大，占到总供应量的25%，天心区、芙蓉区供应量较少。本月岳麓区土地供应量大增，其中商住类土地主要分布在滨江新城板块，加之目前滨江新城拆迁工程已经接近尾声，未来将有大量土地上市；雨花区地块则主要集中在武广客运车站周边，由于地处雨花区郊区，可供开发土地较多，加之武广客运专线的开通成为当前长沙最大的热点，不少开发商争相进入该板块，使得政府加大土地供应，这也是雨花区土地供应量较多的主要原因之一。图3-2-4：长沙市12月土地供应面积结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月推出土地以小

26、规模土地为主，占到总供应宗数的67%，中等规模的土地占33%，10万以上的中大规模用地没有供应。新政出台以后，开发商拿地首付需提高至50%，购买土地门槛明显提高，加大了开发商拿大宗土地的难度，极易造成大规模土地流拍，中小规模土地将成为市场主流。3、住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市09年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月住宅及商住综合用地供应量较上月略有上扬，占本月总体供应量的49.10%。从09年全年来看，本月供应量依然保持在高位。09年下半年以来，长沙市商品住宅价格节节攀升，市场热度持续高涨，开发商对未来商品住宅市场的预期十分看好，对住宅

27、及商住综合用地的需求很明显。但受新政出台影响，预计住宅及商住综合用地供应量恐出现小幅回落。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市09年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统11月份，商业、办公用地的供应量达到了09年的顶峰，单宗9.4万的网挂44号纯商业用地的推出表明了政府对商业用地市场的信心，但受楼面地价过高（超过7700元/平米），滨江新城商业氛围尚未成熟，规划条件较多等多方面原因，造成网挂44号最终流标。致使本月商办用地供应量大幅下降。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市09年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统工业用地供应

28、受用地企业影响较大，11月受比亚迪汽车拿地需求，供应量较大，本月由于用地企业需求较小，供应量大幅下降。三、本月成交地块分析表3-3-1： 2009年12月长沙市土地成交情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2009网挂36号开福区住宅1263.195.76499499685.820%湖南湘安房地产开发有限公司2009网挂39号岳麓区住宅56317.653.013445230451363.9971.4%李兴林2009网挂41号开福区商业住宅1651.095.0456456552.360%湖南十方置业有限公司20

29、09网挂42号芙蓉区商业住宅11665.037.058067066865.3521.7%湖南伟晖置业投资有限责任公司2009网挂43号岳麓区办公住宅7732.682.0791791511.470%湖南猎鹰房地产开发有限公司,长沙市国土资源局岳麓区分局2009网挂046号开福区住宅51917.232.879627962547.710%长沙紫荆置业有限公司2009网挂047号雨花区住宅12569.22.8245339231114.6959.9%湖南瑞宁房地产开发有限公司2009网挂048号雨花区住宅82012.663.01408022780925.8761.8%湖南省轻工盐业集团房地产开发有限责任

30、公司2009网挂049号芙蓉区商业住宅875.896.5355355623.540%长沙东来置业有限公司2009网挂050号雨花区住宅374.663.07070622.790%长沙丰升置业有限责任公司2009网工挂13号雨花区工业1551182.941.2107602107602578.060%长沙市比亚迪汽车有限公司2009网工挂014号雨花区工业47560.322.525702570216.150%湖南和立东升实业集团有限公司2009网工挂015号雨花区工业56860.832.830803080193.450%长沙东湖高新投资有限公司合计1881983.371591691801998801

31、.2453.7%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙市12月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交土地13宗，较上月有较大涨幅，无论成交面积还是成交总价都在12月份达到顶峰。11月新地王2009网挂38号的成交为长沙土地市场带来了足够的信心，面对长沙政府大量的供应，本月成交量出现激增。2、本月成交结构分析图3-3-2 ：长沙市12月成交土地用途结构宗数比 面积比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从土地成交宗数看，本月以住宅用地为主，占到本月成交总宗数的46%，住宅用地成交宗数不断增加，在商品房市场持续热销的情况下，土地市

32、场成交量也开始不断攀升。从成交面积来看，本月成交量以工业用地为主，占到总量的88%，这主要与比亚迪汽车用地面积较大有关。图3-3-3： 长沙市12月土地成交区域结构宗数比 面积比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交宗数来看，本月土地成交以雨花区为主，占到半壁江山。从成交面积来看，雨花区所占比例更高，这主要因为规模较大的工业用地全部集中在雨花区，从成交商住用地来看，雨花区、开福区、岳麓区三区成交面积相差不多，商住用地正在全市范围内升温。图3-3-4：长沙市12月土地成交规模结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月土地成交仍以中小地块土地为主，10万平米以下地块占本月成交宗数的7

33、5%。随着中央政府对打击囤地及土地出让金收缴力度的加强，土地成交规模今后会以中小地块为主；大规模、高总价地块也将会出现开发商联合拿地的趋势。3、地块流标率分析表3-3-2： 长沙12月流标地块分析公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）单价（万元）楼面地价（元/平米）2009网挂40号岳麓区商业、住宅73565.06商业：6.0住宅：4.564133581.2219372009网挂44号岳麓区商业94137.731.287743621.4177672009网工挂016号岳麓区工业54183.581.0291635.885382009网工挂017号岳麓区工业196766.091.

34、01058735.87538数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月挂牌到期共17宗土地，成交13宗，成交率76.47%，有4宗土地因无人报价而流标。相对09年上半年的高流标率，09年下半年流标率明显下降，但本月流标地块较前几个月有所增加。楼面地价较高是本月土地流标较多的主要原因之一。38号地王的成交让政府推地信心大增，对出让价也有了较高的期望，连续推出多宗滨江新城的商住用地，楼面地价高达7767元/平米的44号商业地块以及1937元/平米的40号商住地块，与周边在售项目的售价相比仍然偏高，市场对如此高的价格拿地仍然心存疑虑。另外两块工业地块则由于当前土地使用人权属关系较复杂，未能成交。4

35、、成交地块溢价率分析表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析土地性质区域成交宗数楼面地价（元/平米）溢价率住宅雨花区388851.00%住宅岳麓区293867.00%住宅开福区26170.00%商住综合开福区15520.00%商住综合岳麓区293867.00%工业雨花区33290.00%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交土地中，底价成交的地块仍占大部分，主要以工业用地为主；住宅、商住综合用地仅3宗底价成交，个别住宅及商住综合用地的溢价率很高，均超过50%，分用地类型来看，住宅用地整体溢价率为50%，商住综合用地整体溢价率为19%，市场成交较好。5、拿地企业分析本月拿地单位全部为湖

36、南本地开发商拿地，其中较为出名的有湖南瑞宁、湖南轻工盐业集团以及湖南湘安等。（注：未包括工业用地拿地企业）6、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-5：长沙市12月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交10宗住宅及商住用地，成交宗数有较大增长，但成交面积出现较大幅度下降，这与上月南湖地王面积较大有关，国土部新出台的拿地首付不低于50%，以及对出售土地规模的限制，影响了政府推出地块的规模，造成本月土地成交土地规模明显减小。表3-3-4： 2009年12月长沙高溢价商住用地情况公告号区域地块位置土地用途土地面积（平米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/）溢价

37、率受让方2009网挂39号岳麓区长沙市岳麓区望岳街道窑塘村住宅56317.653.013445230451363.9971.4%李兴林2009网挂42号芙蓉区长沙市芙蓉区远大一路338号商业住宅11665.037.058067066865.3521.7%湖南伟晖置业投资有限责任公司2009网挂047号雨花区长沙市雨花区洞井镇潘阳村住宅12569.22.8245339231114.6959.9%湖南瑞宁房地产开发有限公司2009网挂048号雨花区长沙市雨花区洞井镇和平村住宅82012.663.01408022780925.8761.8%湖南省轻工盐业集团房地产开发有限责任公司数据来源：CRIC中

38、国房地产决策咨询系统本月成交商住用地中，有4宗土地溢价率较高，均超过20%，最高达到71.40%，商品住宅的持续热销以及09年新地王的成交使商住用地市场快速升温。从楼面地价来看，除42号地块相对较低外，其他三宗土地楼面地价均已超过当前房价的25%，特别是39号地块，楼面地价相当于当前房价的三分之一，表明各开发商对未来市场持有乐观态度。7、商业及办公用地成交走势图3-3-6：长沙市12月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月未有纯商业、办公用地成交。8、工业用地成交走势图3-3-7：长沙市12月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交3宗工业用地，全

39、部位于雨花区环保工业园，楼面均价529元/。本月工业用地以比亚迪汽车的13号地块最为引人注目，该地块占地155万平米，建筑面积达到186万平米，是本月工业用地中规模最大的地块。比亚迪汽车的进入，带来的产业链、潜在的消费人群，必将进一步引发周边住宅及商业用地价格的攀升。四、重点地块1、地块指标分析表3-4-1： 2009网挂39号地块经济指标列表地块名称2009网挂39号地址长沙市岳麓区望岳街道窑塘村出让方式挂牌土地用途住宅所在区域岳麓区环线位置二环内占地面积56317.65平米起始总价13445万总建面积168952.95 平米成交总价23045万容积率3.0成交楼板价1363.99元/平米拿

40、地企业李兴林数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图3-4-1：地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、拿地企业分析拿地方为个人，姓名为李兴林。2009年，其已在长沙拿了两块地。2009年6月其拿下了位于岳麓区月宫街1号的网挂21号地块。3、发展前景分析本次出让宗地东、南临二环线，西邻七里营居委会、窑塘村，北临杜鹃路，紧邻雷峰大道，当前周边已有宜居莱茵城正在开发。该地块离市政府较近，属于市府板块，周边配套正在逐步成熟中，未来必将成为河西的一个次中心，具有较强的发展前景。表3-4-2：2009网挂39号地块SWOT分析表优势劣势1、离市政府较近，享受市政府周边配套；2、紧邻北二环

41、、岳麓大道，对外交通方便；3、周边植被较好，风景优美。1、当前配套发展不成熟，生活不方便。机遇威胁1、宜居莱茵城已经逐渐成熟，项目可借势莱茵城。1、金星大道、滨江新城未来供应量大，且区位好于该地块，未来竞争压力大。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：2007年12月至2009年12月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统12月，市场供应量为73.45万平米，较上月略有下降，但仍处在高位，相比上半年，下半年供应量明显增加。本月成交量为113.74万平米，与上月基本持平，随着市场供应量的逐渐增加，成交量下滑趋势得到缓解，

42、市场新增供应量得到快速去化。新增房源快速去化，市场抢购之风正在兴起，成交均价涨幅加快，本月成交均价为4613元/平米，较上月涨幅近5%。表4-1-1：长沙市12月商品住宅各类指标变化表指标2008年12月2009年11月2009年12月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.411：1.391：1.559.93%11.51%供应量（万m2）3681.7673.45104.03%-10.16%成交量（万m2）50.75113.86113.74124.12%-0.11%成交价格（元/ m2）37624401461322.62%4.82%成交总额（亿元）19.0950.1152.47174.86%

43、4.71%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：2008年12月至2009年12月长沙市商品住宅供求情况比对资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统09年12月，长沙商品住宅市场供求比为1：1.55，同比增长9.93%，环比下降11.51%，本月市场供求矛盾依然较大，供不应求态势未能改变，市场存量基本消化完毕，市场存在短期缺货的风险。三、供应量分析1、供应走势分析12月份，市场供应量为73.45万平米，同比增长104.03%，环比下降10.16%，供应量环比略有下降，但市场整体上升趋势没有改变，市场供应量正在逐步增长。受市场需求依然强劲的影响，市场开工建设速度明显增多、增快，预计未来市场供应量将会逐渐上涨。图4-3-1：2008年12月至2009年12月长沙市商品住宅供应量比对图 资