宁波东钱湖新城核心区项目整体定位与发展战略2009-234P.ppt

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1、宁波东钱湖新城核心区项目整体定位与发展战略,东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告,第一篇,第二篇,东钱湖新城核心区:功能研究与规划建议报告,Content,3,客户目标及要求,客户目标,客户要求,充分尊重现有规划功能划分与功能布局基本上遵循现有规划道路、水系布局以现有规划为准，基本上不变容积率基本上以现规划为准，只可进行微调混合用地用地性质可以跟着项目走，进行适当调动行政办公用地以现有规划为准，不可调水系旁边绿地不可调,高端定位，提高形象，打造世界一流文化、休闲、度假区域确定项目区产业功能业态，并实现有效落地确定项目土地一级、二级开发及运营模式，提高土地资源整体价值合理确定各功能地块出让次

2、序，达到政府有序把握、有序推进及政府盈利最大化,4,本项目的定位方向,低密度、松散的、后现代新城市中心,低密度：远离城市的“钢筋混凝土”，享受开阔、舒适的生活空间松散的：追求轻松、舒畅、恬静、自由的生活方式后现代：主张自然资源的回归，城市与自然的完美结合新城市中心：区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能,示范宁波城市未来打造以湖景资源为核心的新都市休闲主义示范区URD,5,项目产业分析总结：本项目应着力发展文化创意、会议、旅游、总部经济四大产业,6,特色酒店,高端总部型办公,水上会议中心,商务交流中心,商务办公中心,休闲居住中心,商业娱乐中心,甲级楼宇型办公,特色商业,购物中心,水

3、域风情社区,东钱湖新城都市休闲核心区,文化艺术中心,水岸高尚社区,邻里社区型商业,行政机构办公,度假型酒店式公寓,乐府,特色茶艺馆,文化会馆,小型博物馆,东钱湖都市休闲核心区功能定位：以旅游休闲为灵魂，围绕度假会议、文化创意等四大产业，打造旅游、商务、居住的服务中心，退一步山湖的宁静，进一步城市的便捷，发展四大功能组团：,7,新都市休闲示范区（URD）增值措施,一个花园式低密度商务办公中心一座“艺术品”式的五星级酒店一个“新天地”、“兰桂坊”式的商业社区一个具有一流视听设备的水上会议中心一个融合古典与现代的高端消费型艺术中心一个真正的水岸风情居住示范区,东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告

4、,第一篇,Content,1,项目属性界定,2,项目发展机遇分析,3,国内外案例借鉴,4,项目产业发展研究,1.1项目属性界定,5,项目整体发展定位,9,【区位】项目位于长三角南翼中心城市宁波，伴随着长三角地区交通体系的完善，特别是杭州湾跨海大桥的建成，宁波将与上海等长三角主要城市纳入2小时经济圈,宁波,宁波杭州湾跨海大桥,上海,杭州,苏州,嘉兴,杭甬高速,沪杭高速,乍嘉苏高速,温台甬高速,交通网络体系的完善使得长三角地区开始进入“同城旅居时代”，这带给长三角地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代随着杭州湾跨海大桥的建成，本项目将与上海、杭州、苏州、嘉兴等城市一同纳入“2小时经济圈

5、”,10,【区位】项目位于宁波东南的东钱湖旅游度假区，处于宁波中心城区边缘地带；位于东钱湖旅游度假区西面，东钱湖新城的中心，是东钱湖新城核心向心力所在,项目之于宁波项目位于宁波东钱湖旅游度假区，位于宁波中心城区东南角，比邻东部组团、鄞州组团，是中心城区边缘地带,项目之于东钱湖旅游度假区规划中的东钱湖分为五大功能区，其中东钱湖新城定位为宁波中心城的组成部分，是东钱湖地区整体发展的依托基；项目位于新城的核心，是其向心力所在,11,【周边资源】项目所处的东钱湖旅游度假区自然资源丰富，文化积淀深厚，历史遗迹众多，具有不可复制的自然、人文景观，但是目前仍处于开发的初级阶段，未来有很大的发展空间,湖景资源

6、,山林资源,高尔夫资源,文化资源,项目周边资源,浙江省第一大淡水湖，水域面积20平方公里,周边青边环绕，已形成福泉山、鹰山等山林生态景区,启新高尔夫：拥有国际标准的18洞高尔夫球场(其中9洞为灯光球场),商文化,佛文化,官文化,范蠡与西施、宁波商帮,天童寺、阿育王寺、大慈禅寺,王安石、南宋丞相史浩、生物学家童第周,东钱湖全景,12,中心城区,东钱湖,鄞县大道,绕城高速,轨道交通4号线,南外环,象山港连接线,至上海,至杭州,钱湖北路,【对外交通】目前项目对外交通主要通过鄞县大道和钱湖北路，两条道路均没有直达中心城区，从中心城区到项目约45分钟车程，交通不便；后期随着绕城高速、南外环，特别是轨道交

7、通4号线的建成，项目交通条件将得到很大的改善，20分钟可达中心城区,鄞县大道,钱湖北路,13,【区域交通】项目周边目前已建成环湖公路，在建的有天池路、紫金路、白石路、玉泉路，通过环湖公路及即将完工的其他道路，可便捷到达整个东钱湖旅游度假区各片区和各景点，通达性较好,本项目,天池路,紫金路,白石路,环湖公路,玉泉路,环湖公路,环湖公路,14,【周边四至】项目周边只有零星的居住小区和酒店，生活配套设施欠缺，人气不足；项目区北至钱湖景苑，西达绕城高速（建设中），南邻紫金南路（建设中），东临东钱湖畔，湖景资源优势突出,项目范围,项目范围,项目范围,钱湖景苑,东钱湖,西达绕城高速,南邻紫金南路,15,钱

8、湖大道规模：0.31km2,办公园区规模：0.14km2,核心区规模：1.59km2,地 块 农 田 现 状,地 块 水系 现 状,地 块 道 路 现 状,【项目规模及土地利用现状】项目包括钱湖大道、办公园区、核心区三片，总规模2.04km2，规模比较大；其中钱湖大道片区内道路已建成，办公园区和核心区内部现主要为农田，已置换完毕，有少量待拆迁房，基本无拆迁难度，后期开发比较容易,项目总规模：为2.04km2地块内部现状：除钱湖大道片区已建成道路外，其他片区现状仍主要为农田和少量待拆迁房，农田已置换完毕；项目内部地形平整，无明显高差基本无拆迁问题：待拆迁房的推进也基本上不存在问题水系：仍是天然水

9、系，未进行改造,16,【项目内部道路规划及建设情况】项目内部道路规划有东钱湖大道、玉泉南路、青城路、玄武路、洞庭路等，道路体系完善；现已建成东钱湖大道，玉泉南路即将建成，其余道路2010年全部开工建设,B,C,A,建成道路,在建道路,待建道路,东钱湖大道,玉泉南路,青城路,玄武路,洞庭路,未命名道路,东钱湖大道,东钱湖大道,17,【现有规划】现有规划将本项目分为三个功能区，分别为钱湖大道、办公园区和核心区，总规模2.04km2；钱湖大道为景观大道，并在景观大道旁设置办公；办公园区为管委会行政办公用地；核心区为整个东钱湖旅游度假区商业、休闲、娱乐、办公核心,钱湖大道规模：0.31km2,办公园区

10、规模：0.14km2,核心区规模：1.59km2,18,行政Administrative办公室Office,【现有规划】钱湖大道可开发用地面积6.8万m2，占该功能区用地规模的22，容积率为1.5，其用地性质均为办公；办公园区可开发用地面积97200m2，占该功能区用地规模的70.85，容积率为0.9，其用地性质均为行政办公,钱湖大道,办公园区,19,【现有规划】核心区可开发用地面积6万m2，占该功能区用地规模37.49，容积率1.2；其用地性质分为居住、零售/居住、酒店、公共设施、商业、零售/办公，用类用地面积占可开发用地面积的比例分别为31.89、13.96、7.61、3.03、19.25

11、、24.26,核心区,20,项目优势,项目劣势,项目本体梳理项目内部优势与劣势,区位交通周边四至内部,区位位于长三角地区南翼中心城市，宁波中心城区边缘，东钱湖旅游度假区新城核心交通区域交通便捷，通达性好；项目区内部道路体系完善，预计两年内项目内部道路将全部建成四至项目一面临湖，湖景资源优势明显内部主要为耕地，拆迁难度小，后期开发比较容易,交通现状对外交通通道少，对外交通不便捷周边生活配套设施缺乏，不气不足,21,【项目属性界定】位于二线城市、中心城区边缘的、具备强势自然、人文资源的、处于发展初期的、较大规模区域、新城核心区开发项目,区位：二线城市、位于长三角的城市群、长三角南翼经济中心经济：经

12、济基础发达,城市层级,区位：位于中心城区边缘资源：区域内有强势湖景资源，生态、人文景观丰富区域发展阶段：区域开发处于初期阶段,区域层级,项目规模：1.59平方公里配套：周边东钱湖镇上有低端生活配套，整体配套设施缺乏交通状况：与东钱湖旅游度假区有良好通达性，与市区联系有待改善内部情况：无拆迁难度，后期开发容易,地块层级,层级,项目价值点界定,属性界定,二线城市的中心城区边缘地带的具备强势生态、人文资源的处于发展初期的较大规模区域开发项目新城核心区,东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告,第一篇,Content,3,国内外案例借鉴,4,项目产业发展研究,5,项目整体发展定位,2,项目属性界定,1

13、,项目发展机遇分析,2.1宁波机遇-宁波国际化大都市2.2东钱湖机遇都市休闲中心2.3新城核心区机遇都市休闲主义示范区,23,基于项目的属性，我们需要从城市发展的高度出发，纳入宁波城市功能体系来研究,我们之于宁波意味着什么？,24,在世界经济版图上，宁波所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一,25,宁波，浙江省第二大城市，是世界第六大都市圈长三角都市圈的核心城市之一，同时位于上海辐射的核心都市圈内，正在逐步实现“向现代化国际大都市迈进”的战略目标,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专

14、业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。

15、,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,核 心对外窗口,城市地位,26,主要职能东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽长江三角洲南翼重要对外贸易口岸浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心东南沿海重要风景旅游城市,北仑港大陆排名主要港口第二位，依托北仑港，宁波成为东南沿海重要的港口城市；依托港口，宁波成为对外贸易的重要口岸；历史悠久，风景秀丽，成为国内重要的风景旅游城市,港口,贸易,制造,文化,关键词：,城市定位,

16、沪、杭、甬“金三角”,宁波整体定位：东南沿海重要的港口城市（东北亚航运中心深水枢纽港区），长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城,27,宁波拥有世界最优良的深水港口，港口不仅带来宁波的繁荣，也使宁波成为全球资源配置的枢纽，宁波港口已经纳入”全球通”版图，正在逐步向国际化城市迈进财富的集聚地,2007年，宁波港完成货物吞吐量3.45亿吨,位居大陆港口第二位,世界港口第四位；完成集装箱吞吐量935万标箱，居世界港口第十一位目前，全球排名前20位的集装箱班轮公司都已登陆宁波。宁波港口现已开通集装箱航线190条，月航班数突破840班，世界上100多个国家和地区的600多个港口纳入宁波港口“全球通”版

17、图宁波港正向着国际一流深水港和集装箱远洋干线港的目标迈进,世界前10名的城市几乎都是港口城市全球财富的50%集中在沿海港口城市全球35个国际化的城市，有31个是因为有港口而发展起来的,重大设施北仑港口,28,杭州湾跨海大桥的建成，改变了长三角城市群格局，形成“沪杭甬金三角”，强化宁波长三角南翼经济中心和南翼中心城市地位，必将助推宁波成为一个国际化大都市，且从一个交通末端城市变成区域型交通枢纽城市,杭州湾跨海大桥的建成，将从根本上改变宁波的交通尾端地位，将有效整合现有沪杭、杭甬等交通主干道，形成沪、杭、甬两小时经济圈的“金三角”，更可巩固宁波长三角南翼经济中心的地位杭州湾跨海大桥的建成，将有效整

18、合洋山港、宁波舟山港、乍浦港的功能，进行有效的分工，并将形成国际一流深水港口群杭州湾跨海大桥必将促进宁波临港大工业、现代物流业的快速发展杭州湾跨海大桥必将使宁波更好接轨大上海，融入长三角，走向国际化，实现经济的大发展、大跨越杭州湾跨海大桥、沿海国道主干线、沿海铁路、甬金高速公路、甬金铁路的建设将使宁波由一个交通末端城市变成区域性交通枢纽城市,宁波,杭州湾跨海大桥,上海,杭州,嘉兴,杭甬高速,沪杭高速,杭州湾跨海大桥,杭州湾跨海大桥,宁波舟山港,洋山港,乍浦港,重大设施跨海大桥,“金三角”,29,2008年，宁波在全国15个副省级城市中，GDP排第六，达到3964亿元；对外贸易进出口总额排第二，

19、达到1402亿美元，发展形势良好，为宁波成为国际化大都市提供了坚实的经济基础,宁波经济实力雄厚，是浙江省第二城市；近5年来，宁波经济保持强劲的增长势头，年均增长达到13%，有效促进宁波各行业的发展。宁波是一个港口大市，对外贸易一直是宁波的传统优势，近5年来，宁波对外贸易进出口总额增长迅速，年均增长率高达40%；即使在2008年国际金融危机的冲击下，宁波对外贸易进出口总额也保持着25增长势头经济的增长特别是对外贸易的良好增长势头，大大加紧的宁波同世界各地经济的联系程度，也为宁波成为国际化大都市提供坚实的基础,城市经济,30,宁波已形成工业类众多、特色明显的三大产业板块和三大基地，并逐渐发展成为华

20、东地区先进现代化制造基地,二产，三大产业板块一是以石化、电力、钢铁、造纸、汽车、修造船为重点的临港型工业二是以电子信息、新材料、生物医药为重点的高新技术产业三是以纺织服装、日用家电、输变电、注塑机、模具、金属制品及汽车零部件等为主体的传统优势产业三大基地塑机基地、模具基地、汽车零部件基地,根据宁波市经委发布的消息，宁波09年工业产值将达到10500亿元成继深圳、广州后第3个工业产值超万亿副省级城市,城市产业二产,31,宁波正在从一个区域性港口中心城市迈进“国际化大都市”国际化大都市的发展规律会给我们什么启示？,32,从早期新加坡河片区的单级城市发展成为多板块功能融合的综合性城市，包括新加坡河文

21、化休闲区、乌节路商业区等为主的功能综合内部分工明晰的城市核心区+廊坊高新技术园区+圣淘沙都市休闲区,新加坡河片区,圣淘沙,城市核心区,廊坊工业园,新加坡河片区,乌节路片区,廊坊,武吉知马,1959年前，新加坡的主要经济活动领域是转口贸易，工业没有多大的发展，不存在明显的工业布局全国的行政、金融、商业中心，包括一些小型工业和手工业都集中老城中心，即新加河片区,1961年后，开始出现以武吉加马和廊坊工业园为主的工业园区出现乌节路片区的商业次中心,城市核心区：包括新加坡河文化休闲区、乌节路传统商业区、孚沙行政文化区、新滨海CBD工业持续向廊坊工业区集聚，形成东南亚最大的高新技术园区形成以集自然、休闲

22、、度假、高端住宅、新型商业为主的圣淘沙都市休闲区,国际化大都市新加坡,33,从早期罗湖单极城市发展成为多板块功能融合的综合性城市，包括集商业娱乐行政商务等功能复合内部分工明晰的城市CBD+南山高科园区+盐田港口产业区+华侨城都市休闲区,罗湖,改革之初，大量外来人口迁入，形成深圳第一次人口集聚吸引简单劳动密集型的“三业一补”企业，“三资企业”和“内联”企业和拓展对外贸易特别是对港贸易形成以靠近香港的罗湖为主城区的单中心发展格局,福田新中心,盐田港,罗湖,随着深圳经济的快速发展，城市功能逐渐从老罗湖中心向外转移开始形成盐田港口航运、物流区和南山工业园区形成福田新中心，主要分担行政、公办、商贸和文化

23、等功能,南山产业区,盐田港口产业区,南山高科园区,华侨城,城市CBD,城市CBD：包括罗湖商业、休闲、娱乐区，福田行政、商务中心区南山产业区、盐田港区演化为现代产业集聚区形成集自然资源、主题园区、文化旅游、高端住宅、新型商业为主华侨城都市休闲区,华侨城,国际化大都市深圳,34,功能演化：纵观现代城市的发展历程，大多会经历从单极发展到多板块发展的阶段，最终进入各板块分工明晰，功能不断融合的发展阶段,单中心城市扩张,板块分工，功能融合,多板块共同发展,核心圈层,拓展圈层,外延圈层,产业板块,郊区居住板块,郊区农业板块,商务板块,商业板块,居住板块,文化休闲板块,发展阶段,成熟阶段,初级阶段,国际化

24、大都市规律一,35,功能组成：总结各大都市的发展规律，商务核心、商业核心、综合生活区、文化娱乐中心等构成城市核心圈层功能，都市休闲、文化产业等构成城市中间圈层功能，成为城市功能重要组成部分,商业核心,休闲旅游区,文化娱乐中心区,综合生活区,商务核心,体育休闲区,都市休闲,文化教育区,文化产业,城市居住区,工,业,园,郊,区,居,住,中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲,中间圈层：都市休闲、文化产业、体育休闲、居住、文教,外围圈层：工业、农业、居住,国际化大都市规律二,36,从宁波的城市发展历程来看，宁波的城市化进程符合大都市发展的一般规律，已经由单极发展走向多板块发展的阶段,多板块发展阶段,板块

25、分工融合阶段,单极发展阶段,发展驱动,重要举措,发展结果,以老城区为发展重点,扩大中心城区范围城郊结合部设置工业点,三江口核心地位形成港口、贸易、工业的发展使得城市竞争力上升,行政主导的新城发展时代,城区外拓，开辟出东部新城等新的城市功能区中心城区改造升级,城市向东向北全面启动 旧城改造初见成效 中心城外围新城发展加速 城市交通得到改善,板块分工与功能融合时代？,？,？,老城区,沿江工业点,老城区,？,宁波城市发展阶段,37,宁波城市现阶段处于向东发展完善三江中心城区的阶段，而中远期随着杭州湾通道的假设，北部的产业带成为下一个发展的重点，而东钱湖所在区域位于城市东扩和南发展区域的交接地带，属于

26、城市下一步的重点发展区域，是未来中心城区、港口产业带的服务区域,空间结构 中心城呈“一心二带三片多点”组团式格局，各片以快速交通相连。以海岸线、三江为轴线，沿海为产业发展空间，沿三江为生活发展空间，三片之间以生态绿地隔离，形成“一心二带三片多点”组团式空间结构。一心：即以三江片为核心。二带：北仑、镇海产业带，三江生活带。三片：三江片、镇海片、北仑片。多点：中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖,宁波中心城发展方向与空间结构“一心二带三片多点”的组团格局,东钱湖区,东钱湖区,城市规划,一心：三江片,北仑、镇海产业带,近期发展重点,中远期发展重点,重点向东发展，发展

27、东部新城和鄞州新城,随着杭州湾大通道建设和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部,发展方向,38,宁波“海陆空”的交通格局，使得宁波成为杭州、上海的后花园，尤其北仑港+杭州湾跨海大桥，就像深圳的蛇口（盐田港）之于香港港口为核心，使得宁波城市发展从单中心走向多中心结构，未来将形成港口海湾带、港口产业带港口产业中心,宁波城市总体规划（2002-2004）中心城道路交通规划图,城市交通,“海、陆、空”交通格局海：杭州湾大桥北仑港口陆：高速公路城市快速路铁路地铁空：栎社机场,39,宁波现代服务业水平对经济增长贡献率达46%，发展服务业是现代城市的重要特征，是完善城市功能的重要途径，

28、其中生产者服务比重不断上升，消费者服务比重虽呈上升趋势，但比较平缓，社会公共服务比重则逐步下降，创意产业刚刚起步，但发展趋势明显,城市产业现代服务业,“发达的服务业是现代中心城市的重要特征，发展现代服务业更是转变经济增长方式、提升完善城市功能的重要途径”市委常委、常务副市长王勇,专业性生产服务业,消费服务业,公共服务业,创意产业,以现代物流业、研发产业等为代表,以旅游业、商务体育等产业为代表，包括教育、医疗保健、住宿餐饮、文化娱乐等,以现代信息服务业为代表,地位日趋显要，主要发展工业设计、时尚创设、品牌制造、环境设计、工艺美术、时尚音乐、休闲设计等,宁波现代服务业新业态发展,40,宁波未来主要

29、发展现代物流、高端商务、现代商贸、现代金融、文化创意、软件研发、旅游休闲、高端培训等九大服务业基地,一、总部基地,二、现代物流基地,三、创意产业基地,四、科技创业基地,五、休闲旅游基地,六、软件与信息服务基地,七、服务外包基地,八、新型专业市场,九、高端培训基地,依托中心城区的综合优势，以国际金融、高端商务、现代商贸、信息服务、现代会展等为主体，以高档商务楼、酒店为载体,以第三方物流企业为主体，以海港、空港、物流公共服务平台和信息平台为载体，重点布局在海港、空港以及铁路、公路等交通枢纽性站场附近,以研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意和时尚消费创意为主体，成为激发创意灵感、吸

30、引创意人才、集聚创意产业的场所,以科技创业为重点，以公共技术服务平台和产业孵化为载体，为各类中小企业提供各类专业技术服务的集技术检测、技术推广服务、工程和技术研究与试验、成果转化等功能于一体的区域,以旅游资源为依托，提供观光、休闲、商务、会议、培训、疗养等综合功能的区域,具有软件产业发展的技术支撑体系及相配套的通信网络基础设施；具备一定软件出口能力的区域,以专业化分工为特征，对某一类产品销售和该产业升级起到推动作用，进而拉动当地经济的特色区域和专业市场。,以高等院校和高端专业培训机构为依托，以“双证书”人才培养为目标，培养高级管理人才、高技术人才的高层次产学研基地或实习实训基地。,符合市服务外

31、包产业发展规划，具有良好基础设施和产业基础，已经集聚外包企业，形成外包规模的区域,九大服务基地,资料来源：参照关于加快现代服务业产业基地建设的意见,城市产业现代服务业,41,宁波目前已形成以三江口为城市核心，包括东部新城、鄞州新城、北仑片区、镇海片区为主的城市功能格局,三江口全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技基地东部新城规划定位于行政、办公、会展中心南部商务区定位于商务办公总部基地、教育基地,北仑区定位于东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地镇海区定位于近海物资中转基地，大型临港工业区,城市功能格局,三江口,北仑片区,镇海片区,鄞州新城,东

32、部新城,东钱湖新城,42,三江口：宁波城市核心区，商贸、金融、商务、文化功能突出，片区发展已趋于饱和，功能开始向外转移属于老城市中心，中心圈层,商业：以天一广场加中山路形成的商业积聚力使得三江口形成强大的吸力，成为宁波的中心区标志；商务：以万豪等顶级写字楼座拥一线江景，以绝佳的资源和形象吸引宁波高端商务客户，为三江口树立形象的标杆；居住：老市区的完善配套和稀缺性使得三江口豪宅林立，认知度很高,甬江、姚江、奉化江交汇口，是宁波老城区中心地带，目前发展已趋饱和，正积极向外转换第二产业和低密度的生活居住,三江口,城市功能格局三江口,43,东部新城：未来宁波东扩的主方向，随着未来宁波市政府的迁入，将逐

33、渐成为宁波新的行政、商务、会展中心属于中心城区外拓，中心圈层,“一城两心”,功能分区重点发展行政商务、科研教育等第三产业，同时发展无污染的高新技术产业东部新城分为九大功能区：中心商务区、市政中心区与中央走廊区为主体，外围布置混合使用区与居住区，同时保留一片电子工业区，并在南部边缘布置一块综合用地区,功能定位位于大宁波地区的几何中心，定位于宁波未来中央商务和行政办公为核心的综合性城市新区对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系,发展现状目前除宁波国际贸易展览中心启用外，市政府大楼正处于打地基阶段其

34、他功能区块也正处于规划建设阶段,城市功能格局东部新城,44,鄞州中心区：位于鄞州中心区，是鄞州区政府凭借其强大的财政实力和工业生产实力强力打造的，定位于宁波总部基地属于中心城区外延，中心圈层,城市功能格局鄞州新城,南部商务区以总部基地为主要定位，兼容文化交流、商业服务、公寓和酒店功能；商务区的楼宇项目在2006年底前开工，38幢高楼今年年底绝大多数将竣工 2002年4月至2008年9月，新建商品住宅总建筑面积626万平米。有关优惠政策：减免企业所得税、免征进口关税和进口环节增值税、改善海外人才创业和发展环境,45,港口包括北仑港为主体的宁波港现有生产性泊位305座，其中万吨级以上深水泊位60座

35、主要有25万吨级原油码头，20万吨级矿砂中转泊位、8个国际集装箱泊位、液体化工专用泊位、煤炭专用泊位及通用泊位可靠泊30万吨级世界特大型货轮和第六代大型集装箱船舶是远东地区最大液体化工产品中转基地,北仑片区：主要依托北仑港，以发展临港工业和出口加工工业为主的制造业，是宁波重要的产业区属于港口产业带，外围圈层,产业六大临港产业（能源产业、石化产业、钢铁产业、汽车及零配件、造船产业、造纸产业）六大优势产业（塑机产业、纺织服装产业、模具产业、文具产业、粮油食品加工产业、港口物流产业）先进制造业基地和物流基地,城市功能格局北仑片区,46,镇海片区：与北仑片区相似，也是主要依托港口发展临港产业和加工制造

36、业属于港口产业带，外围圈层,港口镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一 产业一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局业已形成,城市功能格局镇海片区,47,宁波将走向板块功能融合、分工明晰的城市格局，将由三江口、东部新城、鄞州新城组成宁波的城市中心，分工承担商业、商务、金融、信息等核心功能中心圈层；北仑片、镇海片将组成城市的产业圈层，形成现代化的临港产业带外围圈层；而都市休闲等中间圈层缺失,随着城市的外扩，东部新城、南部商务区将逐渐成为中心城区的延展区，纳入宁波中心城区，与三江口共同承担宁波中心城区功能三江口：金

37、融、商贸、信息东部新城：行政办公、会展鄞州新城：总部基地、商业商务随着北仑港与舟山港一体建设与发展，以及是杭州港跨海大桥效应的发挥，北仑片和镇海片的产业一体化将加快，形成现代化临港产业带,城市功能格局未来预判,三江口,北仑片区,镇海片区,鄞州新城,东部新城,东钱湖新城,城市中心区中心圈层,临港产业带外围圈层,杭州湾跨海大桥,甬舟港,？东钱湖都市休闲区中间圈层,48,宁波未来城市发展分为三个阶段形成三个中心，第一阶段，老城中心；第二阶段，鄞州新城和东部新城，城市中心外延；第三阶段，杭州湾+港口临港产业带+东钱湖区域都市休闲区，“宁波下一个十年城市化发展的中心”；城市发展阶段从老城中心产业新城松散

38、、低密度新城,老城中心,三江口片区,东部新城和鄞州新城,老城中心的延展,杭州湾+北仑港口,临港产业带,东钱湖区域,都市休闲区,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第三阶段,城市中心,城市中心外延,产业中心,都市休闲中心,现阶段城市化发展的中心城市中心,下一个城市化发展的中心产业新城低密度、松散的新城（城市发展的第三轴，城市高端休闲、高端服务业，是前两个中心的服务区）,城市发展阶段,49,宁波的都市化雏形已初现，做为国际大都市重要功能组成的都市休闲必将是宁波进一步都市化的建设重心，而在此进程本项目又能承担什么样的使命，有什么样的可为空间？,我们需要理解“都市休闲区”内涵以及梳理本项目的资源基础,50,

39、The significance of URD,新都市休闲示范区(URD)Urban Recreatist Demo,是一个承担城市新型的都市休闲示范功能、以自然资源为基础，以商业与居住为核心、以文化休闲娱乐功能为特色、多功能复合的城市综合单元体。,资料来源：新城市主义的理念与实践、理想与现实，载国外城市规划,都市休闲区：它既区别于传统的旅游度假区，又不同于城市中心的休闲娱乐区，比如新加坡的圣淘沙、深圳的华侨城，我们称之为,51,WORLDUNION,The significance of URD,URD之于城市的意义 一个理论：Urbanism VS Urbanity,不管把一个城市做得多么

40、漂亮，即使把它做成纽约或者巴黎，如果80%的人晚上六点半以后或是周末不是回家打麻将就是喝茶闲聊看电视，那它还是不能叫做城市，只能是一个物质的模型。,52,The significance of URD,URD之于城市的意义 一个理论：Urbanism VS Urbanity,如果城市运营者以及所有在城市生存的人都更关注城市性，关注城市的生活方式，那么整个城市才真正具有灵魂。,Urbanism城市化 物质Urbanity城市性 生活方式,WORLDUNION,53,新都市休闲示范区(URD）：最大的特点就是功能多样性、休闲文化多元性以及建筑形式松散性,54,新都市休闲示范区（URD）的KPI,K

41、PI体系,良好的自然生态资源,公共空间的打造,1.0左右适中的开发强度,与大都市保持适当的距离,多元社区文化,强烈的体验感、突出特色,社区度假气氛浓厚,多样性社区功能,硬件因素,软件因素,山水阳光海滩沙滩清新的空气无工业污染,三级中心增加社区向心力和社区归属感公共空间重要于私人利益,能保持休闲度假和居住的协调,10-20km，恬淡与安静，不脱离城市生活,多元化的人群年龄和文化背景,酒店、商务会议、文化设施以及休闲度假功能等,远离城市喧嚣，感受群山的静谧，呼吸清新的空气,体验休闲、体验生活、体验角色的变幻,多元化的产品设计与建筑功能的复合,建筑风格、建筑形式多样功能复合，度假、居住、商务和谐发展

42、内部TOD模式使生活配套步行尺度以内,形成的基础,55,宁波中心城区周边分布了五个以自然资源为核心资源的度假区，但通过与都市休闲示范区KPI匹配（区位、资源、城市发展），作为中央游憩区的东钱湖无疑成为最佳的都市休闲示范区（城市性），而其他四个度假区可以归类于去城市化的度假区,都市休闲区竞争分析,56,距离中心城区10公里，栎社机场15公里，使项目具有极高的区位价值,中心城区,栎社机场,本项目,10公里,15公里,30公里,北仑港,区位的价值：是项目是否具备打造新都市休闲主义功能区的重要基础距离中心城区太近，太容易被城市化距离中心城区太远，难以形成具有类城市的功能，容易造成项目功能比较单一本项目

43、区位条件：宁波的中心城区半径大约为5公里，本项目距离中心城区10公里，区位价值优越既能保持相对的独立，保持一份恬淡与宁静又能接受城市辐射，不脱离城市生活,项目匹配区位,57,未来轨道交通四号线及绕城高速、南外环等快速交通干线将使项目30分钟内到达宁波市中心，并快速对接中心城区外围各组团以及整个长三角地区,东钱湖,北仑组团,镇海组团,东部新城,鄞州组团,三江口,西部组团,北部组团,轨道四号线,轨道交通4号线，南起东钱湖，北至慈城，中间与其他各轨道线路形成互通，必将把东钱湖片区纳入整个大宁波市的快速交通体系,绕城高速，是国家高速网沈海高速和杭州湾环线的一部分，通过绕城高速，对外，东线湖可以快速进入

44、沈海高速、杭州湾环线（沪杭甬高速）、甬金高速等快速干道南外环路，宁波未来主要高速干道，通过南外环路，东钱湖十分钟能到东部新城，20分钟内可达中心城区象山港大桥连接线，实现东钱湖与象山的直接连通,象山,东钱湖,北仑港,栎社机场,三江口,东部新城,象山港大桥连接线,绕城高速,南外环路,项目匹配交通,58,随着政府政策的落实，区域的建设，交通不断完善，以及东部新城中央商务区和鄞州南部商务新城全面建设，东钱湖板块终将纳入城市化进程，已经具有都市休闲区的部分特征,2003,2005,2008,1990,时间,表现特征,购买特征,伴随着东部新城和鄞州新城的建成，东钱湖区域会因为城市功能的“外溢”和城市人口

45、的“郊迁”而逐渐转变为第一居所区域。,2018,缺陷与不足,项目匹配发展历程,59,东钱湖已具有部分旅游资源、休闲配套资源且成为公认宁波富人区，具有发展都市休闲区的基础；但旅游景点和休闲娱乐配套设施分布较为分散，且主要观光为主，功能单一，且别墅全部开发一线湖景土地，缺乏整体规划、缺乏城市配套，土地价值没有达到最大化,雅戈尔动物园、小普陀景区、陶公岛风景区、南宋石刻公园、悠然福泉山、十里四香,东钱湖旅游资源,华润卡纳湖谷、雅戈尔钱湖比华利、中海东湖官邸、雅戈尔香颂湾、茶亭地块,东钱湖休闲配套资源,项目匹配旅游度假区资源,酒店：柏悦大酒店、二灵山温泉酒店、沙山村度假酒店、东钱湖酒店高端休闲设施：启

46、新高尔夫、游艇码头、温泉度假村、垂钓休闲乐园生活配套：效实中学、钱湖医院,东钱湖休闲配套资源,60,东钱湖城区服务主要集中在东钱湖镇，而东钱湖镇现状处于农村小乡镇配套，破旧低端商业一条街，无法服务东钱湖区域居民、产业人口和旅游人口，更无法为中心城区的商务人士服务；现状的东钱湖工业区都是家庭作坊式的传统制造业，与东钱湖度假区的定位及都市休闲区的定位完全无关,东钱湖工业区,东钱湖工业区,东钱湖镇,东钱湖镇中心为现在东钱湖区域人口和商业较集中的区域，但还是农村的景象，都是低端商业，发展较为落后，无法满足东钱湖旅游度假区发展的需求,东钱湖镇中心,东钱湖镇,项目匹配新城区与产业区,61,东钱湖区域是宁波

47、城市未来发展的一极，城市未来三大中心之一，是未来都市休闲区，是中心城区和临港产业带的服务区，是体现城市城市性的区域，但东钱湖现状发展呈现点状处于发展初期，急切需要一个引擎来驱动或引爆区域发展，带动及服务于区域的产业、度假组团的发展，急切需要一个载体来承载都市休闲示范区，完善城市功能东钱湖新城核心区,东钱湖新城核心区承载的使命是,62,本项目位于中心城区边缘，拥有强势湖景等资源的，且位于东钱湖区域的城市核心区段立足东钱湖、站位宁波、辐射长三角，打造区别于中心城区的新的生活方式，完善城市功能，以都市休闲为核心驱动力，集度假、休闲娱乐、居住、办公为一体的新都市休闲主义示范区URD，成为东钱湖区域的发

48、展引擎，城市新的活力中心，宁波国际化大都市的催化剂，长三角都市休闲的示范基地立足东钱湖：整合东钱湖自然、人文、度假、产业等资源，成为带动并服务于东钱湖区域的新城核心站位宁波：完善宁波城市功能，助推宁波轨迹化大都市进程辐射长三角：服务于长三角商务度假休闲人群，成为长三角新都市休闲主义示范区,62,62,从城市、区域解析的角度，寻找项目之于宁波、东钱湖的意义，提出项目发展使命,东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告,第一篇,Content,4,国内外案例借鉴,3,项目产业发展研究,5,项目整体发展定位,2,项目属性界定,1,项目发展机遇分析,3.1瑞士卢塞恩3.2西安曲江新城3.3佛山南国桃园,

49、64,基于项目特质，我们对大量城市都市休闲区案例进行了深入研究，从案例中寻找本项目的发展理念和关键举措,西安曲江新城,瑞士日内瓦芬兰库奥皮奥英国因弗内斯新加坡克拉码头美国里斯顿南昌洪谷滩深圳华侨城深圳大梅沙北京怀柔南国桃园苏州金鸡湖,佛山南国桃园,瑞士卢塞恩,65,城市概况：卢塞恩是卢塞恩州的首府，位于罗斯河岸之上，卢塞恩湖的西北部，面积 24.15 km，市区人口7万人。它依山傍水，风光迷人，是瑞士最美丽、最理想的旅游城市，每年接待世界各地的游客超过500万人次，是瑞士中部的旅游、经济和文化中心迷人的卢塞恩湖：卢塞恩湖是瑞士联邦的发源地，面积114平方公里，卢塞恩湖风光明媚。卢塞恩位于罗伊斯

50、河出口与卢塞恩湖的汇合处，抬头就可见到巍峨的雪山。是世界著名的旅游和疗养胜地深厚的文化底蕴：历史上，很多著名作家在此居住、写作，列夫托尔斯泰根据在卢塞恩的生活，写出了名篇卢塞恩。尼采、瓦格纳、司汤达、马克吐温等都曾在这里居住,瑞士卢塞恩,整体定位,功能布局,产业结构,卢塞恩湖的美景、文化和历史沉淀使卢塞恩市区成为世界著名的休闲旅游、疗养胜地和文化艺术交流中心,66,城市地位：卢塞恩市区不同于传统城市核心的拥挤和高强度开发，以旅游、文化发力，以低密度、松散型的建筑形态成为承担卢塞恩湖度假区的商业商务、文化交通等功能的核心城区,卢塞恩市位于瑞士中部，紧邻金融和文化中心苏黎世，瑞士政治、经济、文化中