国际国内产业地产研究报告157p(1).ppt

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1、国际国内产业地产研究集成,关键字：产业地产、类型、发展模式、转型升级,简介：通过研究产业地产的缘起、类型、发展历程，对产业地产做一个全面的概述；列举国内外的一些产业地产的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，产业地产的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的产业地产已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。,适用范围：研究产业地产的发展方向以及一些通过功能演变实现产业地产转型的案例研究,整体框架,产业地产研究,产业地产综述,产业地产发展模式,产业地产升级转型,产业地产综述,产业地产综述,产业地产定义产业地产发展历程产业地产类型,1、产业地产源

2、起 最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。产业地产是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”，主要设立在衰退的内城地区。2、产业地产定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。,产业地产

3、综述,产业地产定义产业地产发展历程产业地产类型,中国产业地产发展历程,城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手,产业地产综述,产业地产定义产业地产发展历程产业地产类型,我国大陆地区的产业地产分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的产业地产，我们称之为特色产业地产。产业地产的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、产业地产（包括生态产业地产）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。,产业地产发展

4、模式,产业地产发展模式,初始模式为传统产业地产，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。,传统产业地产,生态产业地产高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园,产业新城,创意产业园案例厦门留学生创业园,关键要点：非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼,厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构,湖里区,火炬创业园,厦门国家留学生创业园,厦门地图,厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租

5、金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。,厦门市政府,火炬高新区管委会,厦门留学生创业园,低地价批地，具体价格不详,投资1.8亿兴建,申请优惠政策,上缴税收,租金,无偿启动基金和税收优惠政策,厦门创业园物管会,下属国有企业,日常物业管理,补贴租金,厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园资金流入：享有租金收益厦门市政府：支出：提供无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力,在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成

6、功转产，最终达到促进区域发展的目的。,政府,火炬高新区管委会,孵化企业,角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力,角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。,角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）,桥梁和纽带,办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业,创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%

7、，,创业园,综合楼,厂房,研发楼,创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右,厂房,创业园,综合楼,厂房,研发楼,综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求,创业园,厂房,综合楼,研发楼,创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及,客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高

8、档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了”,入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。,入园企业构成,入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金,以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。,留学人员优惠政策,房租减免：用于研发、生产的厂房，在60150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的5

9、0%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。,申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。,创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。,留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。,留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房,无偿资助金：符合条件的每家10万元。,配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份,在与众多企业咨询优惠政策的过程中

10、发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。,扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠,租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠,租金优惠,主要扶持政策,厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背,厦门创业园静态投资回收期计算,首期投入金额1.8亿办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租金收益=18元/平米*19740

11、平方米*12个月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年,厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求,5分,1分,生态产业地产案例唐山曹妃甸,关键要点：“生态城”：17处公园高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔夫球场生态、科技住宅,曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界级重化工业基地,工业园共规划有处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态城”，积极开展港口工业旅游,大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规

12、划建设，为产业地产提供完善配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台,规划建设中设施：假日酒店 国际化“水上餐厅”：建设别具一格的水上接待中心，与假日酒店相呼应，成为生态城亮点工程，达到能接待300人规模的国际会议的能力。游艇俱乐部 曹妃殿 高尔夫球场等旅游休闲项目,在工业区东北公里的地方规划建设一座占地平方公里可供万人居住的曹妃甸滨海新城，预计到年城市面积将达到平方公里，形成万人口规模 欧洲风情小镇、生态科技住宅,住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产品定位。突出生态设计和生态技术的运用，,国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、摩登,建筑设计：造型：新颖、国际化 技术：采用一

13、流的构造技术打造非同寻常的形态 生态：环保、科技、绿色,产业新城案例新加坡裕廊工业园,关键要点：新加坡最大的现代化工业基地集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区,新加坡裕廊工业区新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区中的一个成功典型,良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工业区的坚强后盾。,居住区,市中心,石化区,港口和重工业区自由贸易区,轻工业和一般工业区,中心区（居住、商业、办公）,新兴工业和无污染工业区,功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其发展的见证。,优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多

14、高素质人才,园区配套,主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。,利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区,规划布局,科学规划，合理布局，综合发展；作为新加坡最大的产业地产，新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局。根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业

15、区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的西南部划为港口和重工业区，安排发展钢铁、造船等大型骨干企业，炼油业则安排在沿海的几个小岛上；中部地区为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和各种社会生活设施。,居住区,市中心,石化区,港口和重工业区自由贸易区,轻工业和一般工业区,中心区（居住、商业、办公）,新兴工业和无污染工业区,园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换,发展历程,新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、复合工业与产业升级转型发展为成熟的

16、宜居城市,发展程度,时间,1,2,3,4,5,区域基础建设,石化区拉动区域发展,工业区高新产业发展直接推动区域城市化,成熟阶段,化工簇群完善区域产业链并带来更多人口,区域初步发展（启动期）,石化区拉动区域发展（建设初期）,工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）,区域城市化发展成熟（平稳发展期）,在大量一般综合工业进驻后，进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用,1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；23、建设初期:20年，核心项目建设期,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:10年；

17、产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期:10年大项目基本建成投产,产业布局基本完成,产能不断增长,区域发展成为集工业居住于一体综合性城区。,裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。,居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需,案例启示：产业新城是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体。一流的产业园区具备了以下关键要素,配

18、套完善,“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境,环境与形象,新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化,规划布局,产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵,品牌植入,注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段，有效促进区域增值，区域认识度快速提升,工业旅游,一流产业地产的KPI,以人为本,高品质、人性化居住满足多种类型人群需求,产业地产升级转型,城市化,技术产业革命,工业园区将向何方？,城市化,城市化进程加速！城市产业结构发生转变！城市更新势在必行！,技术产业革命,经济增长需振兴产业！新兴技术引领全新的园 区模式！高新技术产业+现代服

19、务 业时代来临！,产业地产转型升级孕育而生！,模式二：工业区改造升级,纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用,模式一：城市更新,纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场,工业办公物业,模式三：“工业办公物业”,在这样大的背景底下，产业地产转型升级通过三种模式实现,随着城市的快速发展，可开发的土地难以满足城市、人口增长需求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的工业用地成为了改造的契机。,全国各地陆续开展实行城市更新，从一线城市北京、上海等城市为起源点，波及二线城市。作为土地资源稀缺、人口密集、飞速发展的深

20、圳在2009年10月22日颁布了深圳市城市更新办法，并以2009年12月1日实施，,深圳历史上最大规模城市更新全面启动，20个项目在8月25日举行了联合开工仪式.,产业地产 改造后的供应量直接说明自身扮演了城市更新的重要角色,城市更新,产业地产更新方向：住宅、商业、商务办公、都市综合体,星河雅宝高科总部园,坂田第一工业区改造,横岗128工业区改造,园区更新,城市更新项目呈现出：高容积率、超高层、都市综合体等等，这反映了未来城市的发展趋势;呈现区域差异 位于城市老中心区域的产业地产改造方向：均以都市综合体呈现，集住宅、大型的shopping mall、超高的商务办公楼等为一体，极大地促进其所在区

21、域城市功能的完善，方便为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化城市面貌。位于城市边缘区域的产业地产改造方向：以改造为住宅形式居多，缘于都市综合体需要一定的商务市场承载力。位于城市规划的新兴核心区域：以商务办公楼、都市综合体、大型的shopping mall为主，在建筑设计上体现生态、科技、时代感。,产业地产更新特征：高容积率、并存在区域差异,园区更新,更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件,更新条例,更新单元规划申报与审批流程,更新单元规划编制是更新单元纳入年度计划后紧接的工作 规划制定由原申报单位进行 目前大部分纳入更新单元规划制定计划的，都应该准备或正在做规

22、划的编制,原计划申报单位拟定规划草案,是否涉及改变法定图则,否,市规划国土委在15个工作日内提出审定的规划草案，并公示,公示结束后10个工作日内向申报单位核发规划批复,是,市规划国土委在10个工作日内转城市更新办,城市更新办在45个工作日内形成审定的规划草案，报规划国土委审议。公示,公示结束后报请市城市规划委员会审议，通过后在10个工作日内核发规划批复,更新条例,模式二：工业区改造升级,纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用,模式一：城市更新,纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场,工业办公物业,模式三：“工业办公物

23、业”,产业地产改造升级模式,选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园功能符合的产业新城日本“硅谷”筑波科技城、苏州产业地产、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城、裕廊工业园环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园,深圳天安数码城,园区概况,天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统产业地产向民营科技园区的发展,1990年,1999年,未来,2003年,传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络,园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施,高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企

24、业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,起步期,全国化模式复制期,高速发展期,天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇,1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器,把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器,促进区域发展增加税收,政府目标,天安数码城紧跟城市以及市场发

25、展趋势，由单一的产业地产向综合工作型社区发展,1999年园区内物业配比,2006年园区内物业配比,单一功能社区向综合社区发展,主要物业：厂房,主要物业：天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期,随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任,企业逐渐聚集,园区影响力扩大,在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集,开发商角色借

26、鉴,开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。,基础设施借鉴,园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。,物业比例借鉴,园区由开始的单一功能的产业地产成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升,定位借鉴,抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢,捕捉机遇借鉴,产业地产改造升级模式,选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园功能符合的产业新城

27、日本“硅谷”筑波科技城、苏州产业地产、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园,案例苏州工业园,苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范,浦东机场120KM,刘家港60KM,苏州产业地产初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。,苏州产业地产配套

28、发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善,邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;CBD的规划建设，园区的配套更加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。,00年,02年,03年,04年,01年,06年,08年,09年,07年,05年,99年,98年,97年,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，9

29、7年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。,CBD商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,邻里中心发展期、CBD建设期,CBD扩展期,邻里中心起步期,园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，

30、营造出“富有独特魅力”的生活居住环境,亮点一：苏州产业地产居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置；在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000户，邻里可进一步划分为小区20004000户，或者组团300700户；组团大小约为34公顷；,亮点二：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。,商业配套亮点,独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系,亮点一：三级配套的商业体系商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套；居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；工业区以综合性便利中心

31、的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。,亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作工业招商之用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值；金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气息的都市新商圈。,园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化公交规划，研究地铁、轻轨、出租车等出行比例，为园区今后实现立体交通网络系统及早规划。,未雨绸缪的立体交通网络规划亮点一：规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交叉，加大畅通度；亮点二：园区鼓励在居住区、商业房、商住楼设计建造

32、立体多层、高层车库，可不计容积率；亮点三：严格控制主要道路两侧用地，形成良好的都市景观带，并有利于预留未来立交桥的实施。,景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城,游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一,苏州工业园综合保税区工业旅游项目顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得了高度评价。国家旅游局文件通知，综合保税区工业旅游项目已被正式批准为全国工业旅游示范点。,音乐喷泉、水幕电影,桃花岛,文化水廊,国际博览中心,案例日本筑波,筑波城是日本目前最大的科学中心和知识中心，依靠教育科研产业的驱

33、动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市,合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得筑波城最终成为一个功能完善的中心城市,基础建设期,城市整治期,城市建设期,1963年-1979年 1980年1989年 1990年至今,阶段特征,发展举措,筑波科学城,筑波中心区,中心区总占地面积80公顷，南北长2.4公里，东西宽240560米。,筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、公园、医院等主要的城市功能,筑波公共图书馆,筑波文化中心,筑波艺术博物馆,筑波会展中心,筑波中心大楼,市政友谊中心,Matsumi公园,案例台湾新竹,新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依

34、托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群,新竹科学园区,产业区,住宅区,配套服务区,拆迁还建区,拆迁还建区,新竹科学工业园1980年成立，源于70年两次世界石油危机后台湾对经济转型的需要新竹科学城以科学工业园为基础,将新竹科学园区建构成科学城,科学工业园,科学城,形成时间,1980年,功能分区,1986年计划，1993年通过,工业区教育研究区商业区住宅区园林区,规 模,一、二、三期已开发603公顷,四大功能科技、居住、社教、娱乐四大组成(近期目标)大园区大学城香山山城历史古迹城,1996年近期目标在新竹市内;2116年远期目标包括12个乡镇共776平方公里;,性质改变,规划扩张

35、,在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功能上更加完善,高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城,香山山城：新竹青草湖附近，占地500公顷，规划为可供1.5万人居住的大社区，为本园区及附近区域的民众提供居住。园区还具备完善的商业、休闲娱乐、教育、医疗配套,历史古迹城：将历史古迹完善保存，并以人行道将诸多古迹连接起来，形成新竹的观光资源。园区展示中心等其他旅游相关设施丰富,重视“工业旅游”开发，通过遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段,玻璃博物馆,产业地产改造升级模式,选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意

36、产业园功能符合的产业新城苏州产业地产、日本“硅谷”筑波科技城、台湾新竹科学城环保旅游生态城海尔工业园,海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链,海尔集团创立于1984年，在短短17年的时间里，从一个濒临倒闭的集体小厂发展壮大成为在国内外享有广泛声誉的跨国企业集团。,海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目,海尔家电厅,海尔未来家庭,海尔动感影院,1999.2,2002.5,公益性的参观游览,公益性的参观游览,+,与海尔管理者互动交流,2003.3,公益性的参观游览,+,与海尔管理者互动交流,+,管理培训,+,游客动手实践,海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观

37、发展到旅游,参观,培训等多种类型,2006,兴建:海尔大学海尔科技馆时空飞碟海尔山庄海尔培训中心,总参观人数达到100万人,总参训人数达到3万人,海尔工业旅游给政府和企业带来的收益,1.竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，都是对方高层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发的结果。2.产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及购买欲望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。3.提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。海尔国旅专门建立了工业旅游信息处理系统平台，直接收集到

38、第一手资料并迅速反馈给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。4.管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一些有价值的行业信息。,使游客群成为海尔忠诚顾客群,宣传海尔品牌的内涵,使工业旅游成为主导产业、主导经济的润滑剂,快速获得客户反馈,2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就业人数204人，间接带动就业人数313人，带动企业产品销售1213.16万元，年纳税额实现172万元。,更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件,工业区升级改造条件,1、已列入试点项

39、目的11个工业区升级改造项目2、符合以下条件的工业区：不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区不符合安全生产和环保要求的工业区建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区,工业区改造单元应该是成片的区域改造单元总用地不少于10万平米,企业破产清算涉及工业楼宇分割的法院裁定执行涉及工业楼宇分割的列入产业主管部门公布的限制禁止产业目录中禁止类产业的企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其自用面积的比例不低于总建筑面积50%的产业转移后，其企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，但自用部分的面积不低于总建筑面积50%的单一企业投资建设的专业产业园区内的工业

40、楼宇，企业自用确有富余，但自用面积的比例不低于总建筑面积50%的,工业区改造单元界定,工业楼宇可分割转让的情况,改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案,第一步,改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上 材料，并提出改造申请,第二步,项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准,第三步,报市工业区升级改造领导小组办公室备案,第四步,工业区升级改造申报与审批流程,模式二：工业区改造升级,纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用,模式一：城市更新,纳入城市

41、更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场,工业办公物业,模式三：“工业办公物业”,工业办公物业特点,用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让，与商务用地楼宇没有区别；未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流；深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量为45.36 万平米。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住节省水电费：商业用地收费标准为1.0064 元/K

42、W h,工业用地收费标准0.88271 元/KW h,深圳典型工业办公物业案例,此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式,2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号深圳市土地使用权出让合同书补充协议（三），将 T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价,第一步,第二步,2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交,第三步,2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号深

43、圳市土地使用权出让合同书补充协议（一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037（智慧广场地块）和T405-0038（住宅地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房,基本操作步骤（以智慧广场为例）,三种产业地产转型升级模式对比分析,2、产业园向产业城市发展研究,关键字：产业园、产业城市,案例简介：分析案例由产业园向产业城市的发展历程，总结从产业园向产业城市发展的过程,索非亚安蒂波里斯,台湾新竹,深圳蛇口,索非亚安蒂波里斯概况,索非亚坐落在蓝色科特迪瓦-法国海滨-北线上，占地5750英亩（2300公顷），比邻地中海，阿尔卑斯山，拥有良好的自然环境，科技城中2/3绿化

44、可供原野慢跑、远足、网球、高尔夫球、空气清新园区所在的阿尔卑斯-滨海省多年来一直靠旅游业为生，经济活动单一，园区的建立改变了这种状况.索菲亚安蒂科技城被视为是世界上最负盛名的志愿综合经济发展的参考，与年由P.Laffitte议员开始创建现在1300家公司进驻索菲亚安蒂雇用约2.7万人来自70不同国家，为当地间接创造18000工作岗位。整个蓝色海滨地区是拥有人口150万的产业带，其中12为国际人口，每年拥有850万旅游人次目前,信息技术企业占企业总数的50%，提供了就业岗位的25%;服务公司为30%,提供了50%以上的就业机会;高等教育训练和研究工作占12%和5%的就业机会;生命科学与化学占9%

45、提供了4%的岗位。,索非亚科技城发展历程悠久，从最初的高科技孤岛逐步发展为高科技城市，并且带动区域发展成为高科技阳光产业带,60-72年，小规模科技园的创立，初始占地125公顷，IBM和得克萨斯机械研发机构入驻，尼斯大学及其他三所法律、经济、艺术大学的建立,73-86年，成立SYMIVAL商会，用于在国际市场发展和推销索非亚科技城。成立索非亚基金会负责科学园内环境和文化的融合建设。成立企业联合组织，进行园区基础设施建设。法航世界预定中心搬入园区，数字公司迁入，索非亚NOVOTEL酒店成立。,87-99年可行性研究预定开发区 ZAC成立，着手研究扩展科技城的可行性。创建具有活力的经济环境，学术讨

46、论会、研讨会等频繁。使城内企业与世界企业交流。索菲亚安蒂配备了155兆的ATM平台，城内具备完善的都市化配套设施，生活方便。,00年-今，授予索非亚安蒂波里斯作为城市的权利，下设14个公社，分布在科特迪瓦海滨沿岸上，索非亚变成SAEM索非亚海滨。产业聚集，重点转向高科技导向的研发，海滨沿岸产业带逐渐形成了产业融合的态势，电子，通讯，自动化技术成为产业主导,索非亚科技城交通方便，设施完善，机构完整，管理科学吸引了大批企业前来创业,距离索非亚安迪波里20公里的NICE 海滨机场是法国最繁忙的机场，每天两班直达美国。方便的高速公路使索非亚安蒂波里斯处于通往欧洲大陆的大门，连接西班牙和意大利。距离安提

47、伯（Antibes)10公里，嘎纳（Cannes)15公里。,交通状况,基础设施,方便公司和员工使用的基础设备，光纤网络，住房，国际学校，运动设备。,开放的政策，处于欧洲科技园最低廉的入住费用和服务配套使企业趋之若鹜SME发展模式，大公司帮助小公司微型公司发展模式，灵活，适应性强，发展迅速社区化发展，本地化区域化管理，公共化管理专业的孵化培训机构（新兴企业培植中心），知识，专有技术，技能培训。,完善的城市功能是索非亚安蒂波里斯科学城吸引人才和资金的有效手段,居住配套设施,商务商业配套,商业区拥有万平方占地面积供使用，NOVOTEL为代表的酒店方便办公交流拥有装修完备的办公场所供新入驻公司租用，

48、为刚进园区的企业提供价格低廉的办公场所，完善的配套设施企业拥有较大的自主选择空间,教育配套,众多科研单位和企业分支，独具一体的教育科研中心和机构信息资源共享机制欧洲地区最密集的研究生培养机构，便于跨国企业建立研发机构及就近的资金投入,近郊主要城镇,Cannes:发展迅速，拥有生产香料和香水的背景，正在研究拟开发10公顷的ZAC和圣玛格丽特工业区Nice：拥有众多跨国公司总部和服务业发展完善的Nice Arenas 和20万平方米高质量办公场所的城市商业聚集地的Nice Meridia。此外还有法国最繁忙，欧洲第二的尼斯国际机场。Antibes曾为欧洲最大港口，在蓝色海滨地带中是仅次于尼斯的第二

49、大城市，为地中海沿岸热门观光城市，人口约7万Valbonne座落于尼斯和安提比之间，通过 A8高速公路到尼斯国际机场15分钟车程，valbonne怀抱一个12公顷的园林花园和两个游泳池20个网球场、高尔夫球场、桑拿、体操、酒吧.会议设施可容纳多达600人.,科技城规划合理充分体现人文与科学的融合创造了适宜居住和科研为一体的环境,索非亚科技城坐落在安迪彼北部蓝色海滨地区，处于 Canne和Nice之间科技城注重绿化，如图蓝色地区为ZAC开发区于年修建，以下依次为保留地区，冷冻地区，非商业地区和允许建设的地区科技城建设规划分为三部分分别审批，公司科研部分，教育培训部分，住宅办公部分每个公司只允许修

50、建占地面积的30%其余留用绿化，目的是保持科技城良好的自然环境,科技城实行政府为导向的竞争性聚簇设计，机械制造，IT电子，生物工程，风险管理等城市建设完善，公共交通，艺术馆，饭店宾馆等设施方便可持续发展的环境规划使城市环境出众，集旅游，科研，教育，生活为一体,索非亚产业发展战略以高新技术为主，通过企业孵化制度鼓励创新，积极培养小公司,孵化过程,申请成立小公司，联系孵化机构孵化执行机构联系大公司进行筛选建立商业执行计划履行计划，IPE控制措施孵化成功，收回投资，脱离大公司,组织机构,索非亚-安蒂波利斯基金会索非亚-安蒂波利斯接待中心新兴企业培植中心国际智密区俱乐部,产业发展战略,重视高新技术企业