金马湖旅游总体规划暨温江金马湖旅游社区总体规划 68p.doc

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1、金马湖旅游总体规划暨温江金马湖旅游社区总体规划Master Plan of Tourism Development for Jin Ma Lake汇报简本背景：成都市原规划在温江金马镇、天府镇所辖金马河段，拦河兴建面积达20多平方公里的蓉城西湖风景区，即“蓉城西湖”项目。2007年2月，温江区人民政府与中铁二局集团有限公司正式签订了成都市温江区金马河项目战略合作框架协议，拟将金马河流域温江段打造成集生态、旅游、运动、休闲、金融、会议中心、高尚住宅社区为一体的经济区域，“蓉城西湖”项目由此改称金马河项目。金马河项目北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠，全长约8.4公里，总规划面积约7km2（国家级

2、旅游度假区面积标准为不小于8km2，若申报国家旅游休闲度假示范区，则本项目面积仍有待扩大）其中水域面积约360万平方米，现有可供城市开发建设用地约2500亩。本次即是针对上述区域编制旅游总体规划，在此规划中，金马河项目简称为金马湖。金马湖作为成都市的上风上水之地，在旅游区位上，是大香格里拉组合旅游线（成都稻城、泸沽湖）、西环旅游线（成都卧龙、康定等）和成温邛经济走廊上的重要节点，成都至大邑庄园暨博物馆聚落和西岭雪山国际滑雪场的必经之地。金马湖属于成都市实施城乡统筹发展示范区的范围，紧邻温江区国家级体育产业基地（暨成都海峡两岸科技产业开发园），使得本区域具有了更高的战略地位，加之金马湖拥有发展赛

3、马运动的历史遗存，具备发展体育旅游区的先决条件。理念：在旅游市场上，金马湖所在的温江区是较典型的旅游过境地，旅游综合效益不明显。近几年随着温江房地产业的快速发展，温江方具有少量的现代旅游吸引物。本次旅游规划冀望促进金马湖旅游项目同温江国家体育产业基地、乃至温江区的城市运营产生互动，金马湖将有条件发展成为生态型体育旅游目的地。同时，金马湖也要打造休闲魅力、城市魅力，推动本地消费水平提升，更推动温江区完全融入成都城市圈，成为成都市区居民休闲旅游首选地之一。金马湖的区位、性质等特征，决定了它将超越普通旅游/商业项目或项目群的功能，而担负起展示温江城区性格、提升成都城市品牌的功能。因此，它将是一个多功

4、能整合型的旅游休闲社区，以特定休闲体育文化为主题，同时具有极强的文化包容性，通过打造产业价值链，实现人气和资本的聚集，达到土地增值，创造综合效益的最大化，以此，贯彻“城市经营”的区域开发理念。基于金马湖位处温郫都国家级生态示范区腹心地带，本规划拟采用“创意生态 无限休闲”的理念，致力于在金马湖区域构建一个体现生态文明的旅游社区体系，以生态休闲度假区、体育旅游体验区、生态创意产业区的理念来组织产品体系，核心理念是构成健康生态 健康生命 健康生活的可持续发展，形成自然生态 文化生态 经济生态的和谐共处。定位：金马湖将以成都休闲资源和温江国家体育产业发展为基础，以金马河环境保护为前提，以温江区休闲、

5、居住功能为中心，以旅游度假市场需求为导向，在旅游产业发展方向定位于“以体育旅游为核心，以成都本土休闲文化、四川天府文化为依托，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区”，即：一个立足于温江区的滨水的、生态的，集结和整合了旅游、体育、休闲与城市商住功能的“无限城”。本次规划将金马湖的旅游项目整体命名为“休闲之都”。金马湖的核心元素是水、体育和高科技。水是和谐的生态，体育是健康的生命，高科技是创意的生活，三者整合，代表了可持续发展的核心理念。“休闲之都”将发展成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（Special Center Recreation Distri

6、ct），并发展成为西部体育旅游基地、西部首个国家级旅游休闲度假示范区、成都市实施城乡统筹的理念创新试验区。布局：结合金马河两岸的自然环境形态，以及温江区城市规划道路系统，“休闲之都”将由七个功能分区整合而成，呈现与温江城区交汇互融的社区型格局。七个旅游功能区包括：金马体育公园区、“卡尔加里”小镇度假区、“西部之门”国际接待区（以上位于鲁家滩）、“动感特区”主题公园区（以上位于金马河中段东岸）、“冠军大道”游憩商业区、“茶马古镇”文化旅游区（以上位于刘家壕）、“西南水乡”亲水游乐区（以上位于金马河水面及其沿岸）在与各区配套的旅游地产项目组织上，可充分利用成都国际友好城市的概念，打造成都国际友城概

7、念，例如美国凤凰城作为成都的友好城市，该城市得名即出自不死鸟传说，恰同成都太阳神鸟文化底蕴吻合。本规划设想：通过政府和文化外交，可在金马湖整体区域范围内打造若干个外国主题地产区（卡尔加里只是其中最大的一个休闲旅游社区），引入相应城市的文化 休闲 商业元素，全面体现金马湖的国际化色彩。“休闲之都”的大部分建筑都控制在五层以内，通过功能的整合，在内部形成人流、物流和现金流的循环，通过旅游功能和生态景观的互补，逐步发展成为一个立体化的SCRD特色休闲中心区。战略：在成都“旅游西进”战略中，明确温江区是成都特大城市和青城山都江堰国际休闲度假旅游区的纽带连接区、配套服务区和旅游商品集散区；同时又是城市近

8、郊休闲组团外圈层中的重要节点。金马湖在旅游产业发展上的战略步骤即是创建西部第一个国家级旅游休闲度假示范区“休闲之都”。“休闲之都”是一个大型、复合型的城市运营区域开发项目，而不是简单的项目罗列，因此，确立区域开发的战略理念和运作模式极为关键。在政府的支持与监督下，开发商金马瑞城土地整理有限公司将承担起城市运营商的角色，通过高水准高投入的区域整体开发运作，同时引入旅游产业和体育产业战略合作伙伴，进行部分项目的合作开发与经营。以此，保障“休闲之都”一体化开发的完整性和运营水平。简本目录一 区域概况与规划背景1-1 区位及资源概况1-2发展机遇和战略意义二 规划理念2-1 指导思想2-2 规划理念三

9、 市场环境与项目综合分析3-1市场需求分析3-2 行业环境分析3-3 SWOT分析3-4 分析结论四 项目定位4-1 文化定位4-2形象定位4-3市场定位 4-4 功能定位4-5 发展目标五 总体布局与项目设置5-1 总体布局5-2 项目设置5-3 水流路线设计5-4 交通及游线安排5-5产品设计六 形象设计与品牌营销6-1 形象设计6-2品牌营销七 开发构想7-1 开发原则7-2 开发条件建设7-3开发运作步骤7-4开发战略建议八 商业预估九 支撑体系9-1 政策支撑9-2 环境支撑9-3 文化支撑9-4 人才支撑9-5 管理支撑9-6 运营支撑十 综合效益分析10-1开发商经济效益分析10

10、-2 环境效益10-3 经济效益10-4 社会效益10-5 文化效益第一章 区域概况与规划背景1-1 区位及资源概况1-1-1 区位本规划地块处于温江“扇形”城区发展轮廓的西南端位置，是距离成都中心城区最近的区域，区位优势十分明显。本次规划的“休闲之都”项目所在地正好位于成都首条地铁线的西端终点站附近节点，紧邻温江国家级体育产业基地暨海峡两岸科技产业园区。金马湖所在的温江区是成都市城市空间、产业和功能西进的“起点”，今后将大大发挥承接中心城区功能调整、职能扩散与转移的作用，区位优势十分明显。本旅游规划课题组通过成都地区游客动线研究发现，春夏秋三季最为吸引人的川西线、川藏线和大香格里拉线路均可途

11、径金马湖。但是从过境角度看，双流、郫县的地理位置显然更为优越。因此建立金马湖和都江堰、邛崃、雅安之间的联动，对于发展过程中所需的基础客源和过境补充客源而言，都至关重要。1-1-2 项目位置及面积本次规划为成都xx有限公司委托完成，委托方与温江区政府部门初步达成的项目开发位置：北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠，全长约8.4公里，总规划面积约7平方公里，其中水域面积约360万平方米，现有可供城市开发建设用地约2500亩，主要沿金马河东岸分布，用地被温江国家体育产业基地暨海峡两岸科技产业园围绕，其中的刘家壕地带属于温江旧城改造区域。1-1-3 资源评价金马湖拥有良好的自然生态与气候条件，夏季平均气

12、温较成都市区低2。地势由西北向东南缓倾，平均比降千分之四点一，为自流引灌、营造水景创造了极为有利的条件。区域内现有水域面积约360万平方米，平原地表除表层堆积沙壤质土壤外，下层为砾石和沙砾堆积层，透水性强，容易构建平原沙质洁净湖景景区，为大湖区景观的打造创造了较好的先天条件。但是，横穿区域的高速公路、高压电塔和位于鲁家滩和刘家壕两大板块之间的大朗公共墓园皆对本地块造成人为切割，为本社区规划建设造成长期不利因素。本规划地块内的旧赛马场等建筑设施可利用价值微弱，项目地块内仍存在不少民居，特别是刘家壕地块的建筑密度较大，建筑档次较低。这意味着本规划地块面临的是全面斥资重建的问题，如何进行城乡统筹、旧

13、城改造，体现新的城市经营观，相对而言愈显重要。依照中国旅游资源普查规范，对金马湖区旅游资源总体梳理，可划分为八个主类、个亚类、个基本类型。旅游资源类型较齐全，资源单体较为丰富。主要旅游资源类型表主类亚类基本类型代表A 地文景观AA综合自然旅游地ACA岸滩 AE 岛礁AEA河岛B 水域风光BA 河段BAA 金马河BB 天然湖泊与池沼BBA金马湖BBB芦苇湿地、河流及间断性溪流湿地BD 泉BDB温泉（待正式勘探报告）C 生物景观CA 树木CAB 沿河丛树 CC花卉地CCA草间花卉地 CD 野生动物栖息地暂无，可根据需要培育鸟类或蝶类栖息D 天象与气候景观DA 光现象DAA 日出 DAB 落日晚霞

14、DB 天气与气候现象DBA 云雾多发区DBB 避暑气候地DBC 避寒气候地DBE四季更迭的物候景观E 遗址遗迹EB 社会经济文化活动遗址遗迹EBD 刘家濠古镇EBC已经消失的道观和鱼凫文化F 建筑和设施FG 水工建筑FGE 灌区和水田G 旅游商品GA 地方旅游商品GAA大的川菜体系和温江特色小食、大蒜GAE温江花木、温江酥糖、盆景H 人文活动HC 民间习俗HCB 民间演艺和民间节庆HD现代节庆HDA 旅游节HDB 文化节HDC 商贸农事节HDD体育节数 量 统 计8主类15 亚类24基本类型旅游资源分类评价表旅游资源中，自然类旅游资源占有14个基本旅游资源类型，占基本旅游资源类型总量的52%，

15、其中最突出的是水域风光类旅游资源和气候、物候景观；人文旅游资源占有10个基本旅游资源类型，占基本旅游资源类型总量的48%。人文旅游资源中最突出的是旅游商品和待开发的节庆类旅游资源。旅游资源分级评价表等级数量（个）名称四级0无三级6气候和物候景观、金马河、湖、温泉、川菜、温江花木二级10河边疏林草地、稻田类湿地、芦苇湿地、河流及间断性溪流湿地、日出、落日晚霞、避暑地、各种节事活动、刘家濠古镇单项资源按照具体资源要素价值和资源影响力，采用AHP分析发现：根据传统资源观，金马湖资源级别较低，缺少震撼性资源，难以开发成为资源吸引型的项目，需要通过投资建设新的具有强吸引力的资源，或者通过投资提升现有资源

16、形成更高级别的资源。旅游资源市场号召力评价表45.2%58.8%47.0%16.0%72.6%20.0%41.0%15.6%20.3%55.0%文化古迹生活方式自然景观表演美食民俗气候投资机会茶馆居住环境在目的地吸引力因素分析中，到成都的旅游者选择的前三位因素分别是美食、生活方式、居住环境，此外才是自然景观、文化古迹、气候、民俗等因素。由此可见对于游客而言，成都的休闲文化、居住、生活方式才是最有吸引力的。金马湖在投资打造或者投资提升时应当充分发掘和完善和上述内容相关的新兴旅游资源。旅游资源可进入性评价表旅游资源特色可进入性市场吸引力温江花木源远流长，极具独特性季节性较强、停留时间有限中等温泉非

17、传统温泉强省，周边竞争较多停留时间长、花费较高，可进入性强较高生活方式休闲之都的实物载体停留时间长、可进入性强高美食川菜较强，周边竞争资源太多高海峡产业园区海峡产业园在吸引台商方面不力，“西部昆山”目标遥远专业客户可进入性较强中下国家体育产业基地西部首个，具有独特性，潜力大发展体育旅游可进入性强高金马河畔湿地成都三大河流之一、需要生态修复成为具有吸引力的景观成青旅游快速通道和成温邛高速，可进入性强较高气候及物候景观四季温和、避暑、物候景观变化丰富可进入性较强较高节庆和节事活动经济效益明显，可作为主体吸引物开发需要配合宣传推广才可提高进入性中上古镇和遗址作为配套吸引物可达到增加停留天数的目的需要

18、专程前往中等规划投资建设金马湖须重点了解消费者对资源的感受而摒弃传统的旅游资源观。消费者的感受着重从资源可进入性和市场号召力进行。综上，金马湖资源特色总体评价如下：资源类型较为丰富，资源单体等级不高；资源可进入性较强，但资源单体缺乏直观震撼力；景观资源不具有稀缺性，且项目地历史遗存少，文化资源丰度不足；资源可塑造性强，后发优势突出。1-2发展机遇和战略意义1-2-1 发展机遇中国旅游业正进入快速成长期，已成为世界经济重要组成部分，预计到2020年，中国将成为世界第一旅游强国。法定节假日的修订将继续拉动以休闲度假为增长主体的旅游市场，旅游业及旅游相关产业日益成为热点，并将持续升温。中国国民的旅游

19、需求也在不断变化，从最初长期积存的旅游需求释放所引发的“井喷现象”，正逐渐走向理性消费，旅游者从最初为旅游而旅游，到注重体验与求异式旅游。国内旅游人数继续稳步增长，有组织的团体将逐步增多，自费旅游的人数继续增加，公费旅游所占比重较大。旅游市场将呈现国际化、细分化。旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。旅游产业结构合理化，旅游向区域化发展。旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代，人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。四川是中国的旅游资源大省，随着基础设施建设和营销推广手段的加强，四川旅游正逐渐得到国内外市场更广泛的关注，产业经济得以较快提升

20、。在西部大开发的进程中，成都作为中国西部地区的门户城市，已成为仅次于珠三角、长三角地区第三集团领军城市和西部副省级城市中的领头羊，经济实力具有很强的竞争力，愈发凸现出中国“第四城”的概念。国际化水平和社会消费能力日益提高，并直接推动了城市及市郊城镇规划建设水平的提高。成都也是中国最具休闲特色的都市之一，作为“休闲之都”，巨大的市场潜力使休闲、娱乐、旅游、餐饮、零售业等行业拥有广阔的发展空间，并具有与国际水平接轨的可能。表六：2006年15个副省级城市综合实力排名深圳1成都6济南11广州2武汉7西安12杭州3沈阳8厦门13南京4青岛9哈尔滨14宁波5大连10长春15温江区定位于“生态、居住”，是

21、大成都旅游圈的旅游组织中心之一，川西黄金旅游线的节点之一，成温邛走廊的中央节点，与成都市区车程在1小时以内。但在成都所属区县中，温江综合实力较低，在19个区县中位列第10，为此亟待寻找新兴产业、加大投资、提升竞争力来提高经济实力。2007年5月国家体育产业基地落户温江区，为全国目前仅有的2个国家体育产业基地之一，也是西部第一个国家体育产业基地。该基地由体育用品研发制造中心、体育会议展销中心和体育休闲体验运动中心三部分组成。旅游产业和体育产业作为高联动性产业（国际上专门有SPORTS-TOURISM LINK概念）已经引起当地政府关注并且作为重要产业给与支持，金马湖区域紧邻温江国家体育产业基地和

22、温江区主城区，同成都市中心交通便利，完全有条件实现体育与旅游的对接，该区域的城市结构和城市功能可望通过打造新兴的体育旅游产业而逐步完善，并创造独有的社区意象。1-2-2 战略意义项目城市建设 温江区是成都市实施城乡统筹的重要区域，本规划项目的运营成功与否将直接影响温江区城市发展战略的制定和实施，真正体现成都城市经营观念的创新、制度的创新和规划建设的创新。国家级产业园区和诸多地产大盘落户温江，标志着温江城区建设进入了新的历史性阶段，必须注入新的理念和手段，才能振兴城市经济。作为温江区的重要组成部分，金马湖的规划项目在战略高度上，将是温江区城市经营的典范和主体之一。金马湖区域的城市经营既要满足温江

23、区自身的要求，更要切合成都市的发展需要，构筑更先进的城市结构和国家级体育产业体系。金马湖区域的改造和建设将是温江区实现城区“升级”的重要里程，战略地位尤为关键。项目旅游发展目前温江区的旅游休闲产业还未形成功能完善、布局合理的结构，产品及服务层次尚不能与成都作为“休闲之都”的资源魅力相匹配。本次规划项目将在某种意义上，担负起挖掘成都休闲文化外延、扩充温江旅游服务功能、提升“第四城”社会经济价值的战略作用。第二章 规划理念2-1 指导思想本次规划项目不是一个“简单”的旅游区或商业区，也不是“单纯”的城市改造和建设项目，因而必须综合分析相关的社会、文化、经济和旅游产业因素。通过创新和实效的理念，本次

24、旅游规划将以：坚持资源环境的合理保护与开发，坚持旅游发展与城市建设互动，深挖休闲内涵和市场潜力，创造市场、政府、居民、开发商共赢局面，打造国家级旅游休闲度假示范区为指导思想，力求项目的可行性、可操作性和前瞻性。2-2 规划理念基于金马湖位处温郫都国家级生态示范区腹心地带，本规划主要采用“创意生态 无限休闲”的理念，致力于在金马湖区域构建一个体现生态文明的旅游社区体系，以生态休闲度假区、体育旅游体验区、生态创意产业区的理念来组织产品体系，并指导功能分区和项目设置，核心理念是构成健康生态 健康生命 健康生活的可持续发展，形成自然生态 文化生态 经济生态的和谐共处。具体而言，本次规划将秉持“一个基础

25、，一个前提，一个中心，一个导向”的理念：2-2-1 一个基础以休闲文化为基础。休闲文化的盛行造就了成都市独特的城市性格，成都发展旅游的主轴恰在西线，温江有望发展成为西线旅游集散暨服务枢纽。本次规划将始终遵循成都的“休闲之都”城市意象，集中演绎“休闲之都”魅力，重点打造休闲体育文化。2-2-2 一个前提以环境保护为前提。就“休闲之都”项目而言，其前提不仅是对金马湖区域的自然和生态环境的保护，还须强调对当地历史形成的人文居住环境肌理的有效保护，乃至提升。因此，本规划将充分考虑环境保护及恢复的前提，不改变自然生态系统的完整性，力争促使城市环境系统的改善，实现自然景观系统与城市人文系统的畅通和转换。2

26、-2-3 一个中心以城市功能为中心。本项目地块是温江城市有机体的一部分，因此，必须以城市功能为中心，满足城市的发展需求，使旅游空间同城市景观空间、商业空间、生活空间等相互依存，通过规划建设力争成为温江城区发展的典范和缩影。2-2-4 一个导向以市场需求为导向。在中国旅游和城市经济发展的现今条件下，只有以市场为导向，才能更好地协调保护与开发的关系，实现可持续发展的目标。是否符合现代市场经济发展规律，满足消费市场和资金市场的需求，在某种程度上，是衡量一个项目成功与否的评判标准。因此，本规划将遵循市场经济规律，注重前瞻性和可行性，以保障项目的可操作性和可持续发展。第三章 市场环境与项目综合分析3-1

27、市场需求分析基于金马湖的战略地位，因此在市场分析上，将把本项目与温江区的旅游“捆绑”在一起加以分析，按地域划分为外地旅游市场、成都市场和本地市场。同时，按照基本的旅游区域的市场消费类型，将外地旅游市场分为过境地旅游和目的地旅游两个基本市场。另外，也把成都市场视为一个细分市场加以考量。3-1-1 外地旅游市场3-1-1-1 过境地旅游四川是中国的旅游大省，包括温江区在内的成都市，作为政治、经济、文化和交通中心，在四川的旅游产业中占有重要地位，其发展方向是建设成为西南地区未来的旅游中心。由世界旅游组织负责制定的四川省旅游发展总体规划(1998-2010)明确将成都市定位为四川省旅游发展的门户和口岸

28、区。成都市旅游发展总体规划（2006-2025）明确成都旅游发展定位为城市商务休闲与乡村休闲度假并举的中国休闲之都。温江旅游发展总体规划中明确温江的总体目标是以自然风光和乡村旅游见长的国际性旅游目的地；国内最适合休闲度假的旅游目的地；大成都旅游圈的旅游组织中心之一，川西黄金旅游线的节点之一。温江区作为成都面向川西的重要门户，实际可运作成为川西旅游线路的起点和终点。本规划地块即是前往西岭雪山、大邑等川西景区的必经之地。川西涵盖了包括九寨沟、西岭雪山、青城山/都江堰、海螺沟、蜂桶寨、四姑娘山、康定等著名旅游区（点），在交通条件、产品形态、基础设施、品牌推广等条件不断完善的前提下，川西将会成为一条世

29、界级的旅游线路。但是，在一般的市场认知中，温江被普遍视为旅游过境地。从旅行社线路常规报价和游览时间安排上看，温江是典型的旅游过境地，实际上，温江旅游发展的制约因素不仅在于温江缺乏知名旅游项目，也在于温江休闲产业发展的相对滞后。本次规划项目，不能仅限定于旅游业本体，它必须与温江城市经营理念和发展战略形成互动，才有可能获得市场青睐，吸引更多游客。3-1-1-2 目的地旅游目前，把温江作为旅游目的地的游客，主要是来温江区的短期商旅和探亲访友客人。实际上，虽然在旅游概念上，温江区是这类游客的旅游目的地，但从市场经济角度，温江区目前仍是旅游过境地。本规划有必要通过休闲文化内涵和市场外延的挖掘，建立、健全

30、休闲度假旅游产品和服务功能，继而结合温江区的区位、环境等优势，逐步打造休闲度假旅游、会议展览旅游、商务旅游等高端产品，推动温江区成为真正的旅游目的地。3-1-2 成都市场3-1-2-1 旅游业稳步发展2006年成都游客接待人次9000万，旅游总收入达370亿，增长29，占全市GDP10；2007年上半年统计数据：成都入境游客接待量：22.31万，同比增长24.52；旅游外汇收入：0.92亿美元，同比增长：18；境内游客接待量：2580.33万，旅游总收入：199.86亿元，同比增长15。当前成都旅游业保持稳定的增长态势。3-1-2-2 成都旅游业比较分析 旅游人数及旅游收入对比分析选取中国优秀

31、旅游城市重庆、西安、昆明为样本，对比研究成都在国内旅游与入境旅游发展现状。成都、重庆、西安、昆明同为中国优秀旅游城市，指标对比具有较为准确的参照性。（注：简本中对比系列图表略）国内旅游方面：成都、重庆国内旅游实力较强，两个城市国内游客及国内旅游收入都在持续稳定的增长，成都国内旅游指标略弱于邻近城市重庆，但远远高于西安和昆明。国际旅游方面：四个城市入境旅游各项指标都在稳定增长，西安、昆明国际旅游实力较强，入境游客人数远远高于成都，重庆入境人数也略高于成都，在国际旅游收入方面，成都和昆明大体相当，西安和重庆都远远高于成都。通过分析可得，在国内旅游方面成都具有较强的竞争力，但是邻近城市重庆是成都发展

32、国内旅游最大的竞争对手；与其他优秀旅游城市比较，国际旅游是成都的短板。 旅游消费对比分析成都在吸引国内游客消费上增长最快，但是国际游客消费变化不大，国际游客人均消费与重庆和昆明大体相当，与国际旅游城市西安相比相差较大。成都预想以中国“休闲之都”形象打造国际旅游城市，必须采取措施弥补和我国其他国际旅游城市的差距。 旅游收入占GDP比例分析旅游作为政府主导型的扶持性产业，全国一般都是使用旅游收入占GDP的比例来分析旅游产业在国民经济中的发展状况。同我国知名的国际旅游城市北京、上海、广州、深圳相比，成都旅游收入占GDP比例较小，远远低于北京、上海、广州和深圳，与邻近城市重庆大体相当。按照成都发展大旅

33、游、大产业的要求，当前的发展水平与资源优势相比仍有较大差距，如果按照十一五规划，到2010年四川旅游比例占到15%，成都的旅游比例应该至少要达到20%，也就是说在目前比例基础上翻一倍，这就要求成都必须实行产业战略措施，增加来访游客数量、提高游客消费水平及停留时间、提高城市国际旅游竞争力，真正的将成都旅游业建成为支柱产业。 主要国内旅游客源地分析2006年，在全国15个副省级城市中，成都旅游总收入排名第五，接待国内游客3619.63万人次，排名第二，而接待入境旅游者仅有50.02万人次，位居第九，外汇收入1.76亿美元，排名虽上升一位，但仍排在第十。国内游客应当成为主体客源。成都国内旅游客源仍以

34、近程、中程出行距离为主，远程距离如东北、西北、东南等地客源仍具有较大的开发空间。小结：国内旅游稳步发展，说明国人对成都“休闲之都”的认同感较好。但在全国入境旅游市场（海外旅游者接待量）稳步发展的大背景下，成都的海外旅游市场比较疲软。成都依然缺乏成规模、上档次的休闲度假产品是主要原因之一。成都旅游产业发展要以建设国际旅游城市为目标，通过鼓励入境游、实施入境便利政策等有效措施逐步推动旅游管理和产业运行的国际化，吸引旅游休闲产业国际知名企业、建设一批具有国际水准旅游产品、旅游设施，提高成都国际知名度和美誉度、同时建议要和邻近旅游大市重庆通过两地旅游产业的一体化提升旅游业的国际化水平。3-1-2-3

35、成都旅游产业分析产品形式分析 农家乐引领全国成都是“农家乐”旅游的发源地，是最早开展“农家乐”旅游活动的城市。目前，成都市郊共有农家乐5596户，直接就业人员5.8万人，2005年收入7.3亿元；带动相关就业30万人，年收入16.3亿元。“农家乐”成为地方经济新的增长点，也成为贫困地区农民致富的重要手段和重要的经济来源。但是，农家乐作为典型的2小时车程吸引物对于成都宏大的旅游发展目标缺乏有效可持续支撑，成都需要更高级别的吸引物。 观光旅游唱主角 外国游客在蓉停留7-10天的比例在下降，一日游和停留2-3天的总量却在增加，增加的这部分游客有相当部分去了九寨沟、黄龙、峨眉山、乐山大佛和西藏等成都周

36、边。本规划课题组调查发现锦里、农家乐这种代表生活方式的景点受欢迎程度已经超过传统的旅行社线路景点武侯祠、杜甫草堂等。成都旅行社接待平均停留天数情况都较短，平均只有3天左右，旅客感觉无处可去。据调查，来成都旅游者中，回家的四川人和去九寨沟与西藏的旅游者合计比例高达95%左右，真正来成都观光游客仅5%左右；成都市发展比较快的诸如农家乐等休闲旅游，经营比较混乱，缺乏文化内涵；旅游从业人员的素质参差不齐（引自2007年5月经营管理者）乡村旅游（1987）观光旅游（1978）旅游地产（2002）产品态武候祠时代农家乐时代旅游地产时代芙芙蓉古城国色天香金马湖项目欢乐谷产业态成都旅游产品发展趋势图综上，成都

37、旅游业面临国内及区内其他城市的挑战，旅游业前景不容盲目乐观。一方面，成都高质量旅游产品种类少，供给速度跟不上需求的发展速度，大量低质量乡村休闲产品层出不穷，虽然暂时起到了分流游客的作用，但从长期来看，这类产品影响了游客体验，也降低了成都总体旅游吸引力；另一方面，仍以观光型产品为主的产品结构使成都旅游业季节性明显，会议、度假产品虽然早就有所发展，但一直停滞不前。成都旅游要再次发展，产品结构调整和产品创新必不可少，成都旅游需要新的撬动点。成都旅游业未来发展方向预测21世纪后现代时代，体验性旅游、常居型旅游逐渐兴起。旅游者经常离开原居地到度假地，并经常选择留宿在自家住房，展开体验性休闲度假活动。从成

38、都旅游产品的发展趋势图可以看出，成都旅游产品逐步向旅游地产方向迈进。常居型度假是成都未来主打的旅游产品形式。成都政府近期旅游发展目标：2010年成为中国西部中心旅游城市和具有较高国际知名度、美誉度的国际旅游城市。成都市旅游发展总体规划大纲明确提出以“成都，中国人的休闲之都”为城市旅游总体形象。金马湖所在的温江区，位于休闲之都西线发展轴，承担了成都“休闲之都”的休闲示范功能，对成都建设中国人的休闲之都举足轻重。金马湖将是成都塑造休闲之都形象的重要载体之一。小结：成都旅游发展势头良好，观光-休闲-体验三位一体时代初见端倪，但其中也存在隐忧，尚未真正发挥旅游集散地/目的地的带动辐射功能。主要表现在：

39、旅游格局主要围绕三小时旅游圈，缺少提升成都作为国家级旅游目的地明星产品。旅游发展需要新的吸引物和撬起点；旅游过境地性质未变，游客于市区停留时间较为短暂；“休闲之都”盛名之下，缺乏独具一格的都市依托型明星旅游产品；3-1-2-4 温江旅游产业分析温江旅游产业竞争力研究温江区在成都大旅游概念下，旅游竞争力较弱，对成都旅游收入贡献率很低。温江旅游收入占成都旅游总收入的1%不到，人均旅游消费占成都总体旅游消费比例也很低，这说明来蓉游客不愿意在温江多进行旅游消费，温江区旅游产业在成都区域内的竞争力通过图八，很直观的表现出来，在2003到2006年间，温江旅游收入一直在低位徘徊，没有突破，旅游人数比重占成

40、都比重在逐年下降，这说明温江区不是来蓉游客旅游偏好区域，温江区旅游产品对游客吸引力不够，这要求温江区旅游产品亟待提升和转型。温江在成都旅游的地位快速上升2007年陆续启动国色天乡二期、云湖天乡、金马河旅游经济带、浪淘沙假日湾、鱼凫国都二期等12个旅游重点开发项目。2007年1至7月已经接待游客277万多人次，同比增长166.7%，实现旅游综合收入2.04亿元，增长188.7%。人均旅游收入占成都市比例也逐年上升，温江在成都旅游中的地位快速上扬。 游客结构仍以观光游客为主近年来温江已成为成都人休闲消费的首选聚集地之一，但过夜游客比例低，基本上是一日游的观光客。以国色天乡主题乐园为例，该项目被列为

41、成都市“十一五”期间重大旅游产业项目，是温江区打造特色旅游品牌的初步尝试，也是实施“旅游北上”发展战略的一个重点旅游项目，是集商业休闲为一体的复合型主题公园。项目一期总占地面积1100亩，投资5个亿，包含了9大主题区域和60亩人工湖，国色天乡开园以来一直全天运行，园区每天接待游客上万人次，周末多达4万余人次。今年开业以来已累计接待各地游客300万余人次，但基本仍为一日游，消费贡献率仍相对较低。3-1-3 本地市场不可否认，温江本地居民的消费意识和能力仍处于平稳的“增量”过程之中，但“外来人口”对温江本地的消费形态正产生着越来越大的影响。一方面，大量在外地工作的温江人回来购房、购物；另一方面，温

42、江正吸引着越来越多的成都市区人口和川北少数民族地区中老年人口，成为他们的“第二个家”。这些外来人口以“准移民”身份逐步融入本地生活圈，极大地促进了温江区商业服务业、休闲业、房地产业的发展。特别是温江区的房地产市场，近两年呈现出急速上升的势头。另外，随着温江区地位的提高和投资环境的改善，越来越多的外来企业也开始进驻温江。项目能否通过科学而富有前瞻性的理念构想，推动温江本地市场架构的提升和完善，满足本地越来越高的消费需求，将成为项目取得市场成功的重要因素。总之，通过市场的基本分析，可以看到，金马湖必须做到：依托温江综合资源和区位优势，成为川西旅游黄金线路上不可不去的旅游节点，并争取提高过境游客的滞

43、留时间。通过提高吸引力，推动温江区成为真正的旅游目的地，而不仅仅是区域旅游的交通中心和游客集散中心。既要打造旅游魅力，也要打造休闲魅力、城市魅力，成为成都市场持续关注的消费热点区域。创造综合实力，吸引本地市场的综合消费，更要推动本地消费水平的提升。3-2 行业市场分析本项目建成后，将是一个行业聚落系统，甚至是跨产业的多功能链，虽然具有极高的市场竞争力，但在局部市场方面，可能会受到行业市场的影响。因此，本次项目规划将尽量避免造成不必要的行业竞争，而更多地从合作方面加以考量，以期共同把市场作大。3-2-1景区市场：本项目将与周边景区形成良性互动，避免低层次的旅游市场竞争。在创造旅游吸引力，开拓旅游

44、市场方面，一方面，本项目要与国色天乡等同区旅游景区形成“互动”，即以功能差异化的产品相互吸引游客，提高消费水平；另一方面，要与川西景区形成“互补”，弥补其在产品开发上的制约性因素，增加游客在景区城市（成都中心城区）之间的滞留时间。3-2-2酒店市场：温江的酒店以三星级以下为主，中高档次设施较少。在温江区范围内目前仅有一家四星级酒店（鱼凫国都温泉大酒店）。温江区酒店业虽已具备了一定的接待能力，但尚未形成市场化的结构体系，企业竞争压力也并不明显。随着温江经济的发展和旅游吸引力的提高，酒店的行业水平将会有较高层次的提升，尤其是高星级酒店、经济型酒店、产权酒店及个性化酒店，将逐步进入局部的市场竞争阶段

45、。3-2-3商业地产市场：温江的商业地产形态已开始升级换代，主题概念浮现（例如国色天乡），发展势头强劲，并得到了外来资金和本地中小业主的追捧，虽然目前概念炒作的成份大于市场运作，但总体上呈现良性发展。3-2-4 住宅地产市场：温江区是目前成都景观房地产较集中的板块。其中大部分项目以人造景观和社区环境为主要诉求点，部分项目临近江安河，同金马河环境近似，主要吸引的是成都中心城区人口。光华大道沿线是温江区目前住宅地产项目最集中的区域，此类项目通过旅游项目的打造，也有可能在吸引某些局部的客源市场，如成都的周末度假旅游市场等方面，同金马湖形成有限的竞争。总之，与单一行业化的各项目相比，本次规划项目必须进

46、行功能整合，发展复合型旅游社区业态，打造系统化休闲产业价值链，才能保障高度的市场地位。另外，温江区位于中心城区与城郊中间地带，正吸引着越来越多的投资与消费市场的关注。温江区打造新的城市意象，提高城市竞争力水平显得迫在眉睫。在这个层面上，本次规划项目也将担负起推动温江城市品牌建设，塑造城市魅力的功能。3-3 SWOT分析S优势（Strength）O机会（Opportunity）位处温郫都国家级生态示范区腹心地带，生态环境优美，空气质量好。中国西部难得的都市水乡。区位条件优越，温江区是大成都旅游圈的旅游组织中心之一，川西黄金旅游线的节点之一，与成都市区车程在1小时以内，金马湖区紧邻温江区主城区且交通便利。开发商国有企业性质，实力雄厚。温江地产大盘持续促成人流、物流、信息流聚集温江。成都发展旅游的主轴在西线，温江有望发展成为西线旅游集散暨服务枢纽。成都发展旅游需要新的吸引物和撬起点，温江有望建设成都新商务中心。“住在温江”的理念已被众多地产开发商和市民所认同。温江成为度假地产热点板块。成都首条地铁线路终点站即位于金马湖区域。美食和休闲文化缺少物质载体和市场认同的产品落点，有可能借势开发。W劣势（Weakness）T威胁（Threat）景观资源不具稀缺性，且项目地历史遗存少，文化资源丰度不足。景区缺失全国性知名度。缺乏品牌景区