海南陵水县清水湾南国侨城控制性详细规划.doc
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1、海南陵水县清水湾南国侨城控制性详细规划文 本目 录第一章 总则第二章 南国侨城文化园旅游策划第三章 定位与规模第四章 用地布局规划第五章 公共服务设施的规划控制第六章 道路交通规划 第一章 总 则第一条 清水湾南国侨城项目是陵水县“十二五规划”的重点建设项目，以华侨文化为项目主题，应尽快明确开发建设方向和自然资源的保护与利用模式，确定其生态保护的底线，制定详细的控制要求，融入清水湾度假区的发展框架中。 第二条 海南陵水清水湾南国侨城控制性详细规划是该地区内各类建设项目的指导性文件，规划范围内任何土地使用性质、用地范围、用地指标的变更，各类建筑物、构筑物的改建、拆建、新建，区内道路和市政公用设施
2、的新建和改造等，均应符合本规划的规定和要求。 第三条 本规划由文本、图件和附件三部分组成。文本和图件（包括规划图纸和图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。 第四条 本规划依据一、上位规划（一）海南省陵水黎族自治县土地利用总体规划(2006-2020)，陵水黎族自治县人民政府；（二）海南省陵水黎族自治县城市总体规划(2001-2020)，陵水黎族自治县人民政府；（三）陵水县林业总体规划(2002-2020)，陵水黎族自治县人民政府；（四）陵水县新村镇总体规划(2009-2025)，陵水黎族自治县新村镇人民政府；二、相关法律法规（一）中华人民共和国城乡规划法，2007年10月28日第十
3、届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，第七十四号主席令（二）城市规划编制办法，中华人民共和国住房与城乡建设部，第146号令（三）旅游规划通则 GB/T 18971-2003，国家旅游局、国家质量监督检验检测总局（四）城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011，住房与城乡建设部、国家质量监督检验检测总局（五）城市居住区规划设计规范 GB50180-93，建设部、国家技术监督局第五条 规划范围 本次规划涉及新村镇的管辖土地范围，规划用地总面积为136.64公顷。本规划将这一范围内的所有用地都进行地块编号，并明确提出控制要求，以规范开发建设行为，控制其对自然环境的影响。第六条 本
4、规划控制指标包括基本指标8项，为强制性指标；建筑外观和环境控制要求共6项，为指导性要求。（详见图则）第七条 本规划涉及的指标是依据国家、海南省和陵水县有关法规、规范和规定，结合清水湾南国侨城区域实际情况制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、海南省和陵水县的有关规定。第八条 本规划的解释权属陵水县人民政府，在规划实施过程中对各种问题的协调处理，由县政府负责。第二章 南国侨城文化园旅游策划第九条 南国侨城文化园旅游定位南国侨城文化园包括九所岭大部分山体和南侧山下面朝清水湾的区域，总面积为919.14公顷，是山上观光游览和山下休闲游憩相互动的综合性项目，是以“华侨文化”为主题的特色度假旅游文化园区。
5、第十条 对华侨文化的利用旅游策划突出“南国侨城”的特色，将此特色文化贯穿在本规划的各个方面，构成山上文化园的“南国风光”和山下“华侨城”的景观空间布局，通过山上山下南国风光的观赏游览和东南亚华侨文化的体验互动，带动华侨文化论坛项目，展示侨文化的文化内涵，促进侨城旅游地产项目发展，表述侨文化的景观风貌。在文化园入口处建设的南国侨城，可创意为“聚凝聚侨力、游欢乐侨城、居风情宜居”三个方面的文化特色。第十一条 南国侨城文化园旅游功能分区体系规划将南国侨城文化园划分为南国侨城和南国生态文化园两大部分，其中南国侨城为整个文化园区的入口服务接待区，下辖华侨论坛、旅游商业服务、旅游地产三个次区；南国生态文化
6、园区主要由生态休闲区、果园采摘区、山顶观光区、雨林探险区和森林保育区等旅游功能分区组成。（一）服务接待区：为九所岭南侧山下面海区域，是南国侨城文化园的“南国侨城”部分，是项目的旅游服务接待区域，该区域主要以华侨论坛为主导文化，开展华侨文化探讨与研究，吸引海内外的侨胞包括政要和外交家、企业家和经营者、科学家、社会经济学家及各行各业的学者来此开展业务交流、休闲度假和养生消遣，将南国侨城建成温馨的侨民故里。（二）生态休闲区：位于南国侨城文化园的西侧，将其打造成为文化园的华侨风情休闲区域，内有华侨主题公园、五星级山谷酒店以及特色养生SPA等精品项目。（三）果园采摘区：位于九所岭半山腰区域，规划以现状芒
7、果林为基础，增加海南其他特色热带果品，吸引游客驻足停留，观赏、采摘、品尝热带水果，果林的种植和布局方式参考南洋华侨传统的做法。（四）山顶观光区：位于九所岭的主峰区域，标高约为390-408米。以登高观景为主题，在山顶建设一处悬臂玻璃观景台，制造出整条游线的一个观景高潮。（五）雨林探险区：位于九所岭的北部，由山顶直延伸至北入口，由一条国家步道系统进行串联，引导游客观赏热带野生植物、远眺清水湾美景、参观热带野生植物园、热带盆景园和雨林迷宫等。（六）森林保育区：为九所岭的外围区域，主要功能是保护森林资源、维持地区生态平衡，在区内不设置任何项目，原则上也不允许游人进入，是南国侨城文化园保护级别最高的区
8、域。第十二条 南国侨城文化园旅游项目策划依托海南特色华侨文化，基于现代旅游的休闲体验内涵，规划在南国侨城文化园策划四大类旅游项目，分别涵盖观光、休闲、度假、商务、服务等类别。南国侨城文化园旅游项目详见附表1。第十三条 南国侨城文化园旅游线路规划（一）华侨文化体验游线：以集中体验华侨文化为主，为半日游线路，游线串联景点如下：华侨论坛风帆标志物骑楼街侨城小镇景观灯塔风情建筑区华侨主题公园华侨论坛（二）华侨休闲养生游线：以体验华侨的生活方式、感受生态化的养生方式为主，为一日游线路，游线串联景点如下：华侨论坛风帆标志物华侨主题公园养生SPA山谷酒店（午餐）风帆标志物康复中心骑楼街侨城小镇。（三）森林生
9、态徒步游线：以国家步道系统为主轴，体验九所岭的森林生态，可按需要组合成为二日游或多日游，游线串联景点如下：南入口侨城小镇华侨论坛风帆标志物华侨主题公园山谷酒店芒果园生态农业基地华侨种植园玻璃观景台山顶景观餐厅天池热带植物园热带生态科普基地雨林迷宫热带盆景园北入口。第三章 定位与规模第十四条 规划目标定位 以华侨文化为底蕴、展现各国华侨文化特色的、集旅游观光、文化展示、风情体验、休闲度假、商务会议、旅游景观地产等多重功能为一体的旅游休闲度假区，是中国华侨文化论坛永久会址地，也是南国侨城文化园项目的服务接待区域。第十五条 规划原则 （一）生态优先原则：保护清水湾和九所岭区域的生态系统和景观资源，以
10、保护行为作为各项建设活动的前提和基础。 （二）整体性与系统性原则：整体考虑功能布局、配套设施、服务与活动组织、风貌形象等问题，加强其内在联系。 （三）服务高端度假市场原则：强化度假职能，弱化观光职能。并通过建设标准与度假产品进行落实。 （四）特色化与多样化原则：度假区建设主题、度假区环境、度假产品、地方文化、休闲活动体现地方性和多元性。 （五）社会和谐原则：实现地区经济、环境与社会效益的统一。第十六条 发展规模 南国侨城用地规模为136.64公顷，建设用地规模为118.73公顷，人口规模为3.01万人（为游人规模，职工人数和居民人数之和），总建筑面积为111.61万平方米。规划经济技术指标总表
11、见附表6。第四章 用地布局规划第十七条 用地分类 本次规划对各类用地细分为度假接待设施用地、旅游地产用地、文化设施用地、商业服务用地、医疗卫生用地、绿地、道路广场用地、市政公用设施用地、水域和自然生态绿地等。第十八条 用地兼容 在实际建设的过程中，如按照附表2的兼容性做出用地及建筑布局调整时，必须继续遵守本规划对地块确定的以下各项限定性指标：容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、建筑后退红线距 离，不得擅自变更。配建的机动车位可按照具体情况做出调整。此外，仍应按照原有分图图则的相关要求，落实各项市政公用设施的安排。第十九条 用地适宜性评价结论 （一）适宜建设区：为坡度不大于20度、58米等高线以
12、下以及距离潜在地质滑坡带50米及以上的区域，可建设各类建筑；（二）限制建设区：坡度在20-30度之间、58-64米等高线之间以及不位于潜在地质滑坡带的区域，仅可建设建筑面积在300平方米以下的小规模山地建筑和观景游览设施；（三）禁止建设区：坡度大于30度，64米等高线以上以及潜在地质滑坡带区域，禁止进行一切建设。第二十条 用地布局结构以“一环十字”道路网络为骨架进行布局，规划用地中的居住类用地沿着“一环”主干道环路分布在规划区的外围，文化设施类、商业服务类、公共设施类用地则依托“十字”中央景观大道和东西向次干道分布在四个象限中。对于居住类用地（旅游地产区域），在环状主路的基础上，规划各组团尽端
13、路或小环路对各建筑群进行连接。第二十一条 用地规模与布局 R1：为一类居住用地及其服务设施用地，分布在基地的北侧及东北侧山脚下，在地块划分中属于C、D区，总面积为25.15公顷。此类用地为独栋和联排式旅游度假会所。 R2：为二类居住用地及其服务设施用地，分布在基地的东部、东北侧山脚下以及西南侧，在地块划分中属于B区和C区，总面积为43.42公顷。 A2：为文化设施用地，分布在基地南部入口景观大道西侧，在地块划分中属于E区，地块内主要项目为华侨文化论坛会址、会展中心及其配套设施，总面积为2.98公顷。 A5：为医疗卫生用地，分布在基地中心湖的东北侧，在地块划分中属于D区，为南国侨城的康复中心，其
14、功能是提供亚健康检查、康体健身、养生疗养等服务，同时兼顾侨城内居民的日常医疗服务，总面积为1.18公顷。 B1：为商业设施用地，分布在基地南部入口景观大道两侧，分别为骑楼商业街和论坛配套酒店，在地块划分中均属于E区，总面积为3.75公顷。 B3：娱乐康体用地，分布在基地南部入口景观大道东侧，是侨城小镇的范围，小镇内包含有小型影院、书吧、音乐厅、歌舞厅等休闲娱乐设施，总面积为6.63公顷。 U13：供燃气用地，为南国侨城的燃气调压站，位于基地的西侧，在地块划分中属于F区，总面积为0.73公顷。 U22：环卫设施用地，为南国侨城的垃圾转运站，位于基地西侧边缘，在地块划分中属于E区，总面积为0.56
15、公顷。 G1：公园绿地，为南国侨城内各类休闲游憩绿地和带状公园等，在每个地块都有包含，总面积为11.98公顷。 G2：防护绿地，位于基地的外围地带，为基地形成生态隔离带，大部分包含在A地块和E地块，总面积为6.56公顷。 E1：为水域用地，主要是规划的河流和人工湖面，具有重要的景观作用和生态作用，在每个地块都有包含，总面积为3.76公顷。 E2：为农林用地，在本范围内是现状林地，位于基地北部，应当加以保护，总面积为14.15公顷。第二十二条 规划结构与功能规划确定“一核、两带、三组团” 的整体布局结构。（一）一核：中心景观核，位于中轴线南端南国侨城入口处，由自由形态的侨城中心景观湖和点缀于湖面
16、之上的下南洋风帆标志物组成。（二）两带：外围生态绿带、内部绿化渗透带，外围生态绿带由地块北部的林地部分和地块南部海榆东线沿线的绿化隔离带组成；内部绿化渗透带由南国侨城地块中的各公园绿地组成，沿规划水系展开，以滨水绿化带为主要组成部分。（三）三组团：论坛会展组团、旅游商服组团、旅游地产组团 论坛会展组团：位于中心景观湖的西南侧，主要设施有华侨文化论坛、华侨会展中心和配套星级酒店； 旅游商服组团：位于中心景观湖的东南侧，即侨城小镇，主要设施有骑楼式侨文化商业街、侨城中心小广场、康复中心等。 旅游地产组团：包括集合社区和生态社区，规划有高层集合式住宅、山坡居住组团、小高层洋房组团，以及会所等类型。第
17、五章 公共服务设施的规划控制第二十三条 华侨文化论坛、会展中心、侨城小镇、康复中心和星级酒店等，位于D和E地块。它们是南国侨城文化园重要的旅游服务接待设施，也是拉动侨城旅游地产开发的主要吸引力。因此，两地块在开发建设中应优先保证实施。第二十四条 地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定，其设置方位可参照图则标示。第二十五条 图则中未涉及的其他配套公用设施参照陵水县现行规定执行。第六章 道路交通规划第二十六条 道路红线之内的用地为道路用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路用地。第二十七条 规划区主、次干道的建设应严格遵守本规划的规定，支路可结合相邻地块合并建设或结
18、合街区整体开发时的实际情况进行调整，但应保证道路断面形式、出入口位置和大致走向不变。第二十八条 各地块的主要交通出入方位必须遵守图则有关“地块禁止开口路段”的规定，改建、扩建和新建的建筑物、构筑物必须按图则所示规定后退道路红线。第二十九条 主干道系统待添加的隐藏文字内容1环形主干道红线宽度为22米，路面宽度为12米，为双向四车道沥青道路，设计车速为30km/h。中央入口主干道为形象景观性道路，红线宽度为39米，路面宽度为29米（中央绿化带为5米），为双向六车道沥青道路，设计车速为30km/h。第三十条 次干道系统 景观性次干道：位于中心湖以北，为中央入口主干道的延伸，红线宽度为12米，路面宽度
19、为6米，为双向两车道沥青道路， 设计车速为20km/h。 交通性次干道：为基地东西向次干道和南北向次干道，起连接基地各部分作用，红线宽度为14米，路面宽度为6米，为双向两车道沥青道路， 设计车速为20km/h。第三十一条 居住组团内部道路和游步道在各个居住组团内，设置路宽为3米的内部道路，路面材料可使用沥青或混凝土。在各公共绿地建立连续的步行系统，并配合设置相应的服务设施，游步道宽度为1.5米-3米不等，路面铺装可为卵石、碎石、石板、木材等，根据需要取用。第三十二条 静态交通系统公共停车场主要满足会议论坛、观光游客及部分自备车辆的游客停车的需要，规划两处公共停车场分别承担不同功能的公共停车需求
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