控制性详细规划.doc

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1、控制性详细规划理论与实践第一部分 控制性详细规划探讨 中华人民共和国城乡规划法颁布后的应对什么是控制性详细规划1、定位：在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置（2006年4月1日城市规划编制办法）（1）城市总体规划 分区规划（2）详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划 2、概念：在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标的规划行为和管理手段。3、特征：（1）以上一层面的法定规划为依据；（2）落实近期城市建设目标；（3）实施政府规划管理职能；（4）引导并控制土地开发建设。 承上启下，将规划图转化为可操作与执行的管理规定和细则，体现条例化和

2、指标化管理；以法律的手段为实行管理建设提供依据，协调建设过程中的综合效益，体现法制化和科学化管理。 为什么要编制控制性详细规划1、背景：（1）土地有偿使用，1991年；（2）城市产业结构调整，土地供需的变化；（3）城市规划管理模式的变化；2、作用：（1）有效控制城市土地使用性质； 与城市总体规划的衔接、落实 （2）合理制定城市土地开发强度； 土地开发容量的要求 （3）积极塑造特色城市空间形象； 体现城市设计的总体要求 （4）完善城市建设管理法规体制。 控制指标体系 控制性详细规划的成果内容 1、基础资料2、成果内容：规划文本控制图则 规划文本：（1）总则：说明制定规划的依据和原则、界定主管部门

3、及其管理权限。（2）土地使用和建设规划管理通则 各种使用性质用地的适建要求； 建筑间距的规定； 建筑物后退道路红线距离的规定； 相邻地段的建筑规定； 容积率奖励和补偿规定； 市政公用设施配置、 交通设施配置； 有关名词解释。 （3）地块划分 地块的使用性质; 地块规划控制原则; 规划设计要点。（4）控制指标一览表包括： 第一部分：规定性指标（必须遵照执行的指标） 第二部分：指导性指标（参照执行的指标）规定性指标（必须遵照执行的指标）用地性质；（强制性内容）建筑密度；（建筑基底总面积/地块面积）建筑高度；容积率; （建筑总面积/地块面积）（开发权转让示意）绿地率; （绿地总面积/地块面积）公共服

4、务设施配套规定;基础设施配套规定;交通出入口方位（车行、步行）；停车泊位；建筑后退红线距离。指导性指标（参照执行的指标）城市设计指导原则：建筑体量、体型、色彩其他：1、居住人口容量（人/公顷）；2、整体意向：总体高度走向、总体开敞空间布局（空间组织）、 重点处理界面、地区标识程度；3、开敞空间：开敞空间的硬地比例、开敞空间轴线；4、建筑与环境：建筑形式和风格倾向、屋顶形式、建筑体量要求； 建筑外墙色彩要求、环境设计主题； 亮化设施要求；5、用地兼容性控制图则(1)位置图(2)用地现状图图纸比例为1/1000或1/2000，分类画出各类用地范围，标绘建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，必

5、要时可分别绘制。(3)土地使用规划图图纸比例同现状图，画出各类使用性质的用地范围；(4)地块划分编号图图纸比例1/5000，标明地块划分界线及其编号(编号和文本中控制指标相对应）（5）各地块控制性详细规划图图纸比例为1/1000或1/2000，图纸标绘内容：规划各地块的界线，标明主要指标；规划保留建筑；公共设施位置；道路（包括主、次干道、支路）的走向、线形、断面，主要控制点坐标、标高）；停车场；其它交通设施的用地界线。p 中华人民共和国城乡规划法与控制性详细规划p 2008年颁布的中华人民共和国城乡规划法对城乡规划的编制和实施提出了新的原则和要求，其中共有11个条款涉及到控规，主要涉及控规编制

6、，修改及其在规划体系和城市建设中的地位和作用。p 中华人民共和国城乡规划法涉及控规条款有第二、十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、四十四、四十八、六十条。第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城

7、乡发展的需要划定。第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十条镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十一条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方

8、式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合

9、同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、

10、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时

11、建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。第四十八条修改控制性详细规划，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批。第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城

12、乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：（一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；（二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；（三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；（四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的；（五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的

13、；（六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。 新法带来的控规变化新法规定，在建设用地范围内涉及到规划许可的地段应该有控规覆盖控规是本次立法的重点环节，是规划行政许可的基本依据。用地许可建设工程许可变更规划条件临时建筑许可 新编制办法对控规新增要求 增加公共设施配套 运用城市设计手法 加强交通需求分析 增加管线综合要求 明确了强制性内容性质、密度、高度、容积率、绿地率、基础设施、公共设施。 新权威与挑战权威：新法赋予控规前所未有的权威目的是防止市场和行政随意冲击规划。挑战：1、规划编制的科学性有待提高，难以担负法律赋予的权威

14、。2、镇普遍规模小，管理力量薄弱（镇级一般无注册城市规划师） ，建设力量有限控规能否适用？ 3、修改程序规范（1.5-2个月的修改程序）、复杂，规划科学性不足导致大量修改在所难免，能否承担如此巨大的工作量？4、已经编制完的大量控规怎么办？p 当前控规理论研究动态从近年我国学术研究领域来看，目前我国控规学术研究关注的重点是不同类型(具体案例或特定地点）控规编制方法的探索，其次是控规理论与编制方法的完善，其他研究关注点还有控规与地下空间、生态可持续、经济分析等方向的结合研究，关于控规和城市设计关系的探讨，另外还有一些如关于控规凋整的探讨，关于控规的适应性、时效性的分析评价，如何在控规中关注公众利益

15、等等。总体来看，当前控规研究具有以下四个趋势：工程到政策 求异到求同 求多到求精 刚性到适应性工程到政策在从计划经济到市场经济转变的宏观背景下，学术文献中关于控规理论和编制方法的探讨主要围绕模式问题展开，即控规编制如何从以物质空间环境境为重心的“工程设计”模式转变到以社会经济济问题为核心的“政策设计”模式，具体反映到控制规划成果上，就是如何从满足项目需求、部门内部使用的设计方案转变为调控城市空间资源、维护公平、保障公共利益的公共政策。求异到求同所谓”求异”，是指规则师为了追求空间美学要求，在同一区位的相邻地段主观地划分地块大小、控制建筑高低、规定开发强度来实现空间体量的变化，“求同”是指从公共

16、政策的角度出发，以保证公开公平为原则。在同一区位的相邻地段，对产权地块的形状大小，容积率、后退红线等采取一视同仁的规定，使规划立法和审批管理标准统，简单明确。”求同”和”求异”并不是完全对立的。”求同”是”求异”的基础。所以，如何在控规中运用”求同”的控制方法，并且如何在”求同”的基础上运用城市设计的方法达到对城市特定空间景观的引导和控制也是研究的关注点。求多到求精关于控规时效性的研究表明，控规不是控制得越多就越好，相反地，指标繁杂、面面俱到的控规在规划实践中常常显得极为脆弱，因多种不确定因素不得不调整过于细致的控制要求，非但不能突出控制重点，甚至会完全偏离规划的初衷，所以，更多的学者开始关注

17、对控制内容的研究，比如哪些要素应该成为控规的核心控制要素，需要以强制性的方式确保落实，哪些内容可以是指导性要素，可以在具体管理实践中相应调整，以此突出控规控制的重点。刚性到适应性控规的重点在于量化控制内容，众多控制指标和要素都能做到“定量、定点、定位”，这是控制的特点，也是规划管理所依据的内容。但同时，控规的这种“刚性”也带来了实践操作中的矛盾，甚至到了“没有控规管理不好，有了控规不好管理”的地步。行政许可法中规定作为行政许可依据的规划必须公布，控规是规划审批的直接依据，但由于现行控规技术往往理性不足，且作为专业技术文件而言，在规划解释和行政执行方而比较单薄，常常会给规划行政管理单位带来被动，

18、甚至引发行政法律诉讼。因此，部分研究人员开始尝试从规划实践和面向管理的角度出发，探讨控规如何“控而不死，变而不乱”。p 控规编制管理的实践目前国内外在管理土地利用开发的管理审批形式有多种，可以概括归纳为 通则式（美） 判例式（英） 综合式（港）通则式：以美国的区划管理为代表，将区划直接作为开发控制的依据。很多开发建设只要符合了区划管理的规定就可以被认为是合法的，称为“合法建设”(AS-OF-RIGHT DEVELOPMENT)，应该被核发建筑许可证。特点：规划人员在审理开发申请时享有少量的自由裁量权:工作效率与透明度均很高，适应大规模的开发建设热潮:缺点是弹性和余地较小，合理性与合法性难以保持

19、同步协调。当然区划管制在通则式管理的基础上也增加了少量的如“特殊许可”（SPECIAL PERMITS）等具有判例式含义的内容。判例式：以英国的规划许可制为代表，即规划部门在审理开发申请时，有权附加特定的规划条件，甚至在必要的情况下可以修改原有规划的某些规定或有针对性地编制快速反应规划。这是一种英国人自称为对话式的开发控制手段。特点：具有适应性强，有利于公共利益的保证和政府意图的实现，并能保证开发建设的质量。但缺点是审理手续冗长复杂，效率低下，透明度不高。另外，由于享有较高的自由裁量权，容易滋生腐败。当然英国规划体制中的规划督察制是对这一问题的有效遏制。综合式：是目前大部分国家所采用的管理审批

20、方式，是将通则式和判例式两者结合。香港的规划管理审批方式就属于这一类，反映在规划的编制成果中，就体现了有作为法规意义的文本或实施细则，不论文字还是图纸都含有指令性内容和指导性内容两部分。特点：弥补了前两类方式的不足，但另一方面看，它也集中了两种方式的缺点，有可能导致更糟的结果。我国通过控制性详细规划来管理土地利用开发，目前代表我国大陆地区控规编制和管理发展方向的实践类型有两类，一是以深圳为代表的“法定图则”，一是以上海、广州等城市为代表的“控制单元”。 深圳法定图则深圳市根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要

21、手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。法定图则的成果分为“技术文件”和“法定文件”两部分。“技术文件”包括“规划图”和“规划研究报告”；“法定文件”包括“图表”和“文本”两部分。 上海规划管理单元的做法上海市的城市规划管理工作，是在“两级政府、三级管理”的行政分级管理体制背

22、景上推进实施的。上海在探索适合特大城市发展特点的城市规划体系中，也做过一些有益的实践。2003年12月，新颁布修正的上海市城市规划条例，明确了实施上海市城市总体规划(1999一 2020)的新规划体系，首次明确了控制性编制单元规划这一层次。控制性编制单元规划是编制控制性详细规划的重要依据。在城市规划各层次中，起到承上启下的作用，上承全市总体规划、中心城分区规划，下启控制性详细规划。控制性编制单元规划主要内容： 总体定位 规划规模 开发控制 公共绿地 风貌保护 空间景观 公共服务设施 道路交通设施 市政基础设施杭州市规划管理单元控制性详细规划的编制特点程序：见右图规划调整：要有充分理由，并做专门

23、说明。规范：根据自身特点制定相关规定，如；农贸市场2-3万人一座，面积不得小于2000-3000平方米。工业用地超过用地面积50%以上应做环评。容积率：按照土地部门要求控制。阳光规划：内容应作为文本的必须附件。现有控规存在的问题公平与效率问题的核心：经济高速发展（效率），行政管理水平不足（公平）。存在问题是正常的，只能逐步解决。 1、忽视了地权概念 成为规划更改的主要原因。在土地部门有详查资料，很难理清。2、缺少经济分析 控规的核心是由经济社会属性决定的，不是“功能合理、景观美化、公众参与”所决定的。控规直接决定了土地的发展权（所有权、使用权、开发权、租赁权、抵押权）。3、审查制度不完善 深圳

24、最完善，问题也很多。领导定调，大家附和。 公众 社会层面（广泛性问题） 建议性 审查 专家专业层面(技术为主、政策为辅) 咨询性 行政 政策层面（政策为主、技术为辅） 决策4、控规的修改 方案的修改：原因多样 指标的修改：本质是发展权的转移，引发土地收益与社会之间的重新分配，即市场变化引起资源的重新配置。不改是不现实的，可以看成市场主体对规划的修正今后规划肯定要改。5、物质规划不到位 编制人员自身认识与修养，总体规划不到位，控规方案不到位。控规的核心内容指标的理解1、容积率： 容积率基本特征： 容积率的限定：应有上下限控制，环境与节约用地两项因素同时考虑。 容积率确定的难题：谁能说出容积率1.

25、3与1.2之间的差异？（获利、配套、环境） 容积率普遍增长后的空间关系2、用地性质 国标：分类总规适合，控规不适合。许多城市细分小小类。 混合用地的产生：如新加坡有“白色地带”，我们有“R/C”等。 用地分类的核心：区分公益性（刚性）与非公益性用地（弹性），新法规定的审批手续不同。注意公共利益的解释。 兼容性： 设施的兼容不是用地性质的转变，而是体现规划弹性的重要措施。3、地块界线 传统划分依赖于交通、景观、用地的完整性。 现代划分增加地籍界线。4、人口容量 是政府调控市场的重要手段，国六条、国八条（要求90平方米以下的住宅占70%），可以控制总价高、面积大、空置率高的房地产开发。 是非赢利性

26、设施配套的主要依据。 但是未列入强制性指标，控制要点是变化幅度要很小。5、建筑密度、高度 控规阶段应该进行空间形态研究，才能确定指标。 要有一定的密度分区来约束开发强度（香港、上海），体现一定的公平性，有自由度。 控规编制的认识与改进1、控规的认识 国标解释：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。仍然限于物质规划层面，没有体现社会经济属性。 市场的不确定性：投资主体很难确定，弹性、刚性同样重要。 规划的导向：物质规划仍是主流。注重经济（效率）、社会（公平）属性，缺一不可。 控规的修改：不可避免，要理解

27、成过程性、渐进性的规划。2、控规的制度改进编制、审批 编制的范围：不必全覆盖，近期建设范围、矛盾突出区域优先编制。 建立规范程序：统一技术平台、审查程序。 规划的审批：一旦审批就成终极蓝图，“先审慢批，大化小审批”留有余地。镇可以“反操作” 地方立法：各地应根据各自情况编制“控规条例”。3、控规的技术改进 “修补性规划”：各城市已经编制大量的控规及相关规划，必须进行统一梳理，适应新法的要求，今后大量规划都是“修补性”的，要探讨这类规划的做法及技术要点，便于推广。 加强与城市设计的衔接：相同的容积率布置方法不同，空间效果也不同相同的建筑密度，环境处理的不同，效果完全不同控规中的城市设计控制要素

28、投入产出分析法投入：土地出让地价：基准地价（P1）、征地费（P2）、动迁成本（P3）。加强经济分析： 建安成本（P4），层数、标准不同，造价不同。 基础设施费用（P5），一般按照单位建筑面积收取。 开发费用（P6），管理费用、销售费用、财务费用，一般占 建安成本（P4）的5%-10%， 总成本=P1+P2+P3+P4+P5+P6产出：总产出= S（用地面积）x FAR（容积率）x A（销售单价）最低经济容积率FAR=（P1+P2+P3+P5+P6）X（1+R）/ A-P4（1+R）R为法定利润率难点：动迁成本很难统计，单位售价随市场波动，基础设施投资主体多。经济分 析的实质还是一种预测性的，作

29、为决策的依据很勉强。第二部分 控制单元与控制性详细规划控制性详细规划的控制体系与控制要素上下延展、分层级控制控规作为法定规划管理文件，要起到承上启下的作用：向上，要深化和落实上位规划的意图。目前，由于我国多数城市总规之下一般并没有分区规划作指导。总规作为结构性规划，无法作为小片区规划的直接依据，其规划要求往往难以得到落实。上海等城市在在总规和地块控制之间细化规划层次，增加单元、街坊等层次，针对每一个规划层次明确控制内容，将总规意图逐层分解、层层落实。规划编制和管理层次示意规划整合（管理一张图） 近年来，规划编制普遍升温，常常在同地域范围内，各种层次、各种类型的规划滚动编制，除了总规外，城市设计

30、、历史文化名城保护规划、旧城改造规划等各种层次、各种类型的规划在覆盖范围、法律效力、成果表达、实施年限等方面各有差异，甚至相互矛盾。面对这种情况，越来越多的城市通过控规这个平台对各类规划进行整合，用一两张图来涵盖、协调各层次、各类别的规划信息。同时，也方便将各类详规和专项规划的成果和修编信息定期补充到规划管理中，从而促进城市规划定期更新制度的建立。控规编制相关规划整理容积率预留上浮空间容积率控制一直是控规管理中的难点。针对此，根据地方特点，国内某具有地方立法权城市，在地块容积率确定后，为今后的规划管理再预留20%上浮空间。网络管理建立规划成果信息系统，通过编码确保每一地块的唯一性，并与土地利用

31、总规做好衔接，达到控规全覆盖下的单元网络化管理。p 控制单元的提出背景单元式管理的意义 控制性详细规划是落实总体规划意图、管理城市建设活动的重要方式和途径。以往控详规划往往只针对单个地块或街坊进行规划控制，缺少对对区域的规划控制。有鉴于此，国内上海、天津等多个城市将城市规划建成区划分为多个“规划管理单元”，规划管理中，对单元的规划控制和对地块的规划控制并重。控制性编制单元规划是编制控制性详细规划的重要依据。在城市规划各层次中，起到承上启下的作用，上承全市总体规划、中心城分区规划，下启控制性详细规划。p 各地控制单元的不同做法1999年版的城市规划编制办法中首次明确了控规作为法定规划的重要组成部

32、分，2006年版的城市规划编制办法更是对控规编制的内容和成果形式作了更为详尽的规定，特别是明确了控规编制的强制性内容。近十年来，许多城市都针对具体情况相继颁布了控规编制引导或技术规定，对控规编制的内容、成果形成等做了明确的规定，形成了一整套具有地方特色的控规编制和管理办法。上海、广州和南京三市关于控规编制的探索起步较早。关于控规编制和理的体系也比较完整，具有一定的代表性。上海市控规编制实践上海把整个中心城区划分成六大规划层次，分别是：中心城、分区、次分区、特定区、社区和编制单元：其中，编制单元按照特定原则划定，是控规编制的基本单元。在进行控规编制之前，需要对每个编制单元进行单元规划，落实上位规

33、划的相关规定，作为控规编制的依据，以强制性和指导性指标或要素的形式对控规编制提出控制要求。其中，强制性指标(要素)是单元规划中最核心的部分，是对总体规划、分区规划和各专业系统规划等规划控制要求的有效落实，也是控规编制、审批的重要依据；指导性指标(要素)是控规编制、审批的参考依据，可结合具体情况在一定的幅度内适当调整，以管理的需求为导向，提出地块建设控制和引导要求。广州市控规编制实践和上海的编制单元类似，广州也有一个控规编制的基本单元规划管理单元，不同的是广州不编制“单元规划”指导控规，而是将每个规划管理单元直接进行控规编制。形成一套由总则、图则执行规定、单元控制图则、附件组成的相互支撑的成果体

34、系。其中每个规划管理单元分别给出法定和管理两张单元控制图则。法定图则以强制性控制要素为主，是规划公示文件；规划管理图则更多面向规划管理工作，增加了指导性控制要素，作为部门管理文件，不对外公示。另外，广州控规编制实践还对控规的适应性进行了探索，在规划管理单元图则中，地块的划分是以街坊为单位的，所有的分地块规划控制指标也是针对街坊提出，在具体规划实践操作中允许进行街坊内部具体地块指标的调整，但必须控制所在街坊的总量平衡。南京市控规编制实践南京市城市规划编制分成四个规划层次，分别是：综合分区、分区、编制单元和次单元。虽然名称相似，但和上海的编制单元相比差异较大。首先，南京的编制单元规模在420平方公

35、里左右，并不是控规编制的最小基本单元，需要继续往下划分为次单元；其次，它仅作为研究和开展控规的基本空间单位但并不单独编制单元规划。南京市对地块图则的要求更为详尽，分为图则单元控制指标利分地块控制指标两大类共18个分项内容、视不同情况，每个地块图则也可以分为强制性和引导性两张分图则。 各地控规编制和管理实践的核心问题主要体现在如何落实控制内容以及如何解决控规的适应性、作为项重要的法定规划，控规如何体现承上启下的核心作用，最需要控制哪些内容，以及如何实现有效控制、依法调整和科学管理。各城市控规实践的差异主要在于对以上问题的不同解决途径。比如，各地都有类似规划编制单元的级别划分，作为控规编制的基本单

36、位，但其规模、涉及的规划内容等都有较大差异。各个城市的控规编制和管理各有特色。上海市增加了编制单元规划作为控规编制的依据，能较好地落实上位规划的控制要求，广州通过法定、管理两层体系，使得控规具有很强的灵活性和适应性，但同时也对规划部门的管理能力提出更高的要求，南京市则更多地针对地方实际，从研究、深化具有地方特色的控制内容和编制办法入手，是我国大部分城市编制控规时的常见模式。 规划单元比较表城市名称规模内容和特点上海规划编制单元3-4km2控制编制最小单位，单独编制单元规划指导控规编制。广州规划管理单元老区0.2-0.3km2，新区0.8-1km2控规编制最小单位，每个管理单元包含法定和管理两张

37、图则，其深度基本可以替代地块图则满足规划管理要求。南京规划编制单元4-20km2地域划分单位，向下划分次单元编制控规宁波规划控制单元老区0.2-0.5km2，新区0.8-1km2控规成果分为法定文件、技术管理文件和附件三大部分。p 控制单元的控制内容控制性详细规划应当包括下列内容： （一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（四）根据交通需求分析，确

38、定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。 控制性编制单元规划主要内容：总体定位规划规模开发控

39、制公共绿地风貌保护空间景观公共服务设施道路交通设施市政基础设施主要用途：是对控制性单元主要功能的概括与描述，主要包括居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、广场、市政公用设施、绿地、特殊用地等；在文本中应明确地块建设用地的兼容性要求。居住人口控制规模：控制性单元的居住人口控制规模，是配套设施测算的依据，测算中应充分考虑土地兼容性等因素引起的居住人口变化。总开发容量：指控制单元内允许建设的最大建筑规模，一般以单元内各地块规划建筑面积之和计。绿地率：规划绿地面积占控制单元用地面积的比率。配套设施控制要求：主要包括规划规划市级、区级、街道社区及和基层社区及的基础设施和公共服务设施的数量和规模；次干道及

40、以上等级城市道路、城市轨道交通和市政管廊的性质、功能和走向；市、区级公园及生产与防护绿地的规划控制线；城市主干河道的性质、功能和走向；历史文化街区、历史建筑以及其他历史文化资源的保护控制线。p 控制单元与地块的关系控制单元与地块的关系控制单元容积率是指控制单元内总建筑面积和总建设用地面积的比值。控制单元内各个地块的容积率可在一定的幅度内变动，但控制单元容积率保持不变。每个控制单元的单元容积率根据每个地块的区位位置、功能性质、道路交通、现状开发情况等因素确定。 控制单元重点控制开发总量，和公共服务设施的位置、级别。控制单元内单个地块的开发量可以调整变化，但单元总量须保证不变。单个地块功能、开发量

41、、出入口、停车位等规划指标的调整，须从所处单元整体论证，强化规划调整难度。以单元为单位，配置中小学、幼儿园、绿地、公厕等公共设施，提高规划管理的科学性和可操作性。 p 关于城市设计一、 关于城市设计城市设计，古已有之：在古代，城市设计与城市规划密不可分，几乎等同。直到工业革命后，产生了现代城市规划和现代城市设计，两者区别才日益明显，但同时两者又互相交融，在城市总体规划、分区规划、控规、乃至修建性详细规划等一系列城市建设有关工作中都包含了城市设计的内容。城市设计：对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排，贯穿于城市规划的全过程。城市规划基本术语标准（GB/T50280-98）p 现行控规编制及实

42、施过程中存在的问题二、 现行城市控规编制及实施过程中存在的问题近20多年的“控规”实践，控规在编制、实施、管理等方面正在逐步完善，发挥“承上启下”的重要作用，但其自身仍存在一定问题：三维空间研究不足：“控规”作为地块开发的建设依据，一般仅对开发地区的功能定位、交通组织、地块划分、开发强度等进行控制，而对形态控制仅停留在容积率、建筑密度、建筑高度等具体指标上，缺乏对控制区整体设计及单体形态控制，对城市美学研究较少。造成：城市景观混乱、城市特色消失控制指标不尽合理：“控规”指标的确定更大程度从二维平面角度出发，忽视地块内部与周围外部三维空间的关系，因此这种情况下产生的各种控制指标，必然值得商榷。控

43、规内容过于专业化：缺乏形象内容和城市设计的内容，其控制指标推出的结果说服力不强。造成：对于非专业人士来说，控规主要成果部分的平面图形与专业文字，专业性太强，不利于公众参与。针对以上问题，控规层面的城市设计 是解决问题的有效途径控规层面的城市设计主要任务是弥补控规在城市区段空间环境方面的缺陷，并在操作管理层面上实现城市设计的可操作性，从三维空间角度修正控规中的控制指标，优化并提高控规的编制质量。p 控规与城市设计的关系一、 控制性详细规划与城市设计关系控规中的城市设计因素：控规中城市设计因素体现在：不但控规编制成果包含城市设计专项内容章节，而且控规中常用指标（规定性指标和引导性指标）的制定必须充

44、分考虑城市设计因素。因此，控规中包含了大量城市设计因素。城市设计中的控制性因素：城市设计成果不仅包括城市空间形态设计内容，同时更加强调制定城市设计准则，指导纲要等管理控制要求。因此，控制引导越来越成为城市设计实施过程中策略制定、信息反馈、控制调整的重要手段。 一方面控规决定城市设计的内容和深度，另一方面城市设计研究的深度直接影响控规的科学性和合理性。 控规内容为“定性、定量、定位”，这就要求相应的城市设计要重视“实施性”。应通过城市设计的研究把其设计精髓转译成控规的各项控制要素。 城市设计应注重于控规文本及图则的配合，避免城市设计与控规的脱节。p 控规中城市设计的内容一、 控规中城市设计的内容

45、控规与城市设计在内容上密切联系控制性详细规划指标体系与城市设计关系图（其中灰色部分为控规规定性指标）控规基本研究框架与城市设计研究关系图（图中灰色部分为控规与城市设计共同的研究内容）因此，城市设计研究内容与控规导引内容具有很大程度的同一性，控规与城市设计在内容上密切联系；城市设计研究是控规工作中十分重要的组成部分，它对促进控规的完善和深化有重要作用。控规控制体系图城市设计与城市规划的层次对应关系图p 控规阶段城市设计的重要意义一、 控规阶段城市设计的重要意义总体城市设计内容由于其宏观性和概念性难以达到城市建设实践中城市设计控制的要求，而且不是城市每一个地段都需要进行修建性详细规划，修建性详细规划阶段的城市设计不能实现对城市的全覆盖。控制性详细规划是城市规划体系中一个承上启下的关键性编制层次，该阶段的城市设计可随控规的开展达到对城市整个地区的全覆盖，同时城市设计控制内容可以通过融入规划成果的方式获得法定规划的地位，达到控制和引导城市建设的作用。n 1.实现：编制从 “静态控制” 走向 “动态引导”；n 2.