居住区设计说明.doc

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1、设 计 说 明一、项目背景：浙江农林大学投资开发。驰家王苑商住小区。用地位于绍兴市钱陶公路以北，百盛街以西，西南两望于王家池，总面积6.1公顷。用地现状为荒地，地势平坦。规划设计要求容积率控制在 0.9以上，6层以下的多层和 8-12层小高层。住宅底层尽可能架空。机动车出入口主要在东，北两面。二、设计依据1、驰家王苑商住小区规划、建筑设计招标专家评标意见2、绍兴市城乡规划处规划设计要点审批表及附表3、绍兴市规划管理送审图纸深度、内容要求4、中华人民共和国城市规划法5、城市规划编制办法实施细则6、国家、省、市有关规范规定7.城乡规划法8.城市居住区规范2012年版三、规划理念（一）中心向四周扩散

2、型布局结构-引入欧洲小城镇中心概念欧洲城市建设的最大成就之一是广场的规划建设。欧洲城市文明和城市生活与城市广场密切相关。欧洲小城镇中心广场，集居住、商业、行政功能于一个空间，充满生命力。本地段周围自然条件一般，所以，本设计规划了二条主干道连接小区东北出入口，中部住宅围合圆形广场，空间轴线在此汇集和伸展，形成强大的中央空间。块状的绿化系统和步行系统配合块状的住宅组团空间，形成完美的中心向四周扩散型布局结构，营造项目欧陆式的主旋律。小区因此自然划分为12个组团。整体结构严谨古典，小尺度组团空间则自由活泼。（二）全外环的道路结构-建立步行者的天堂本规划设置连接各住宅组团的全贯通外围环形车道，结合架空

3、层外侧及环道两侧停车，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使各组团在内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。小区内部的主干道为步行系统的主干，亦作为消防通道，组团内部道路呈流线型，既满足紧急通道安全、通畅的要求，又能保证步行体系的完整和组团空间的丰富。小区规划二个出入口，分设在钱陶公路以北，百盛街以西道路上。百盛街设人车混行的主入口广场，机动车由人口广场分流东南西北的道路，行人也可步行。钱陶公路上分设行人入口和机动车次入日。（三）公共设施的专有和共享一兼顾空间的社会性与私密性小区公共空间分：组团专有、小区共享和社区同享三个层次。商业街、广场等主要 景观和区内

4、活动空间的设计，通过研究人的行为心理和审美习惯，提供使用者最大的互 动性和参与感，把空间处理为可使用的生活空间和个性化生活方式的表现场所，而不仅 仅是被动的、单一功能的观赏对象。小区主要公共服务设施沿中心广场和广场西面的地块建设，中心广场周围设置会所、游泳池和文化娱乐设施，广场中央有下沉式露天演出场 地，是社区文化的重要舞台。西面地块上建有幼儿园，金融中心（银行，证券等），物业管理社区服务等，还有供人民运动，娱乐的场地。在分期建设的条件下，中心空间开放于城市居民，有利于集聚人气，吸引买家。全 部建设完成后，根据情况可选择小区分组团封闭管理、开放中央空间的模式，或是小区 全封闭管理的模式。中央空

5、间规划为广场形态，充满人气和活力；全、半环绿带设计相结合园林景观，步移景移；组团绿地则以地形变化和植物绿化为主，结合儿童游戏场地布置，西南两面临王家池，这被赋予安静、平和的气氛。四、规划原则和总体构思（一）提高建筑面积的含金量绍兴市人均居住面积早已突破国家小康标准，新建小区住宅面积多为100平方米以上的中大户型，规划设计过于注重局部利益而忽略整体环境和文化气氛的营造。 本规划设计力求突破现存模式，以大容量、多层次、高素质的环境空间包装恰当面积的住宅单位，创建园林式、环保型的可持续发展的示范小区。（二）考虑绍兴的气候条件及地方特色绍兴气候条件良好，商贾云集，经济繁荣，人气甚旺。本规划设计营造综合

6、性和互动性的小区中心空间，给居民提供充足的户外活动空间，满足居民生活各方面的需求。（三）突破住宅设计的传统思路传统住宅多为大量标准户型组成的标准单元。一梯几户、几房几厅就能描述所选单元的平面，设计上称之为：住宅选型。本规划设计了四款全新住宅类型，并对传统单元的内部空间和顶层空间进行改造，使住宅更加人性化和个性化。（四）步行街、组团、小区和远期发展四级模式-分期开发和物业管理的弹性模式大型住宅区前期开发受市场和资金制约，后期物业管理上又在封闭限制与开放自由上权衡不定，发展中的社会经济和生活方式也时刻影响着开发模式和管理模式。本规划设步行街、住宅组团、居住小区和社区发展四级结构模式，满足可持续发展

7、的要求。每个住宅组团规模相当，结构完整，交通独立，可以成为开发和管理的基本单位。小区中心轴具有共享条件和发展导向，空间形态也具备独立开发的条件。五总体布局小区西南双临王家池，空气清晰，气氛安静平和。西南两面均采用6-7层式建筑，有利于采光通风。而东北两面均是公路和大街，所以采用底楼为商业房，楼上为居住，增加了小区用地的活泼性，也给户主带来一定收入。小区广场以南均是平坦地势，遂建小高层。整个小区环境优美，绿化覆盖面积广，是适应新时代发展的新型小区。六.户型选择小区总户型分为四大块1.临街建筑。总高地为六层，一楼为商业店铺，二楼以上为居住区。2.中心小高层。总高度为12层，采用四户为一层。3.小区

8、南面建筑。 建筑物均是7层的楼房，采用多户为一层，面向王家池，清水绿地，居住环境优良。4.小区中北部建筑。采用混合式搭配，户型大小不一，适合各个人群的凭借自己的需要进行选择。七基本指标1.总用地面积 6.1公顷2居住总人口 2279人3.总户数 712户4.人口密度 373.60人/公顷5停车位（地上停车位和地下车库） 854辆6.住宅平均层数 7.4层7.住宅建筑总面积 8.64公顷8.公共建筑总面积 0.33公顷9.容积率 1.4210.建筑总密度 22.54%11.绿化率 48.90%浙江临安吴越人家小区实践报告随着改革开放，经济发展，人民生活越来越好。可是住房问题也越来越紧张，中国的房

9、价居高不下，这使大部分人民都望尘莫及。所以在这样的新新形势下，国家推出了经济适用房。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。经济适用房具有三种房型。限价房经济适用房是指具有社会保障性质的商品

10、住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。廉价房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，而不是降低建筑标准，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。平价房（廉价房）是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向

11、大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。商品房获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳 土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权

12、分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。浙江临安吴越人家小区属于经济适用房，位于浙江省临安市环城北路。物业类型：公寓竣工时间：2006-06总建筑面积：22万平方米总户数：1220户停车位：1000辆绿化率：40% %容积率：1.3开发商：临安市经济适用房开发有限公司物业公司：铭城物业物业费：0.41元/平米月公交：K6K9K7生活配套：游泳池会所健身房咖啡厅停车场棋牌室阅览室餐厅美容美发儿童游乐场概况：位于临水路延伸段东侧与浙江林学院新校区西侧。周边商业化气息农行，大学就在边上，人流量多，非常的热闹。

13、小区环境优美，物业成熟！周边配套齐全！吴越人家小区虽算不上一流小区，但还是有亮点的。1. 多样适用的住宅建筑 住宅是家庭存在所依托的物质载体,住宅建筑是居住小区规划设计的主体,它直接影响到居民的日常生活,至关重要。 近年来,住宅功能随着人们社会生活水平的不断提高和家庭人口组成的变化而不断丰富和完善,因此,应根据居住小区中不同的生活要求设置适用的住宅形式,注重不同层次人的需求;在保证质量的前提下,从合适的住宅标准、合理的房型、合适的层数等方面着手,关注小区住宅建筑的统一性,在统一要求下求得变化,不断提高住宅的品味和样式。同时,在设计过程中要综合考虑人们在安全性、私密性、社会交往及审美等各方面的需

14、求。确定合理的间距,以满足人们保护隐私方面的需要;保证住宅有良好的朝向,满足采光和通风的需要;通过空间序列上的调节,满足人们的审美需求。2. 动静交通的组织 动态交通组织,是指机动车行、非机动车行和人行方式的组织;静态交通组织,则指各种车辆存放的安排。动静分区,人车分流,外围车行,内部人行,是居住小区交通组织规划的理想状态。动态交通的组织 (1)道路系统分段明确,主要道路,组团道路,宅旁道路设置清晰合理。 (2)人车适当分流,严格区分车行道、步行道与绿地小道,确保人车安全。 (3)通而不畅,防止外部车辆任意在社区内穿行。出行出入口避免开在主要的交通干道上。静态交通的组织 随着人们生活水平的提高,各类小汽车逐渐进入居民的家庭,同时,也带来了小汽车合理存放的问题。在规划过程中,应综合运用地面存车、地下存车、室内存车三种方式,合理地组合,尽量降低小汽车对居住小区整体环境的破坏。